คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 378

ค่าควบคุมงานกรณีจำเลยที่ 1 ผู้รับจ้างส่งมอบงานล่าช้ากว่าวันแล้วเสร็จตามสัญญานับแต่เวลาที่ล่วงเลยกำหนดแล้วเสร็จตามสัญญาจนถึงวันที่ผู้รับจ้างส่งมอบงาน และค่าควบคุมงานกรณีที่โจทก์บอกเลิกสัญญากับจำเลยที่ 1 แล้วจนถึงงานแล้วเสร็จบริบูรณ์ จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดตามข้อกำหนดในสัญญา เมื่อได้ความว่าโจทก์ต้องจ้างผู้ควบคุมงานนั้นอีกต่อหนึ่งจนงานแล้วเสร็จจึงเป็นค่าเสียหายที่อาจเกิดขึ้นได้จากการที่จำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญา อันเป็นค่าเสียหายโดยตรงหาได้เป็นเบี้ยปรับไม่
ค่าปรับรายวันตามสัญญาข้อ 19 (1) เป็นค่าเสียหายที่กำหนดไว้ล่วงหน้ามีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ศาลมีอำนาจลดลงได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง ฉะนั้น เมื่อได้ความว่าโจทก์ได้รับเงินตามสัญญาค้ำประกันของจำเลยที่ 3 แล้ว โดยระบุในสัญญาจ้างข้อ 3 ว่าให้เงินนี้เพื่อเป็นหลักประกันในการปฏิบัติงานรับจ้างของจำเลยที่ 1 ตามสัญญา เงินตามสัญญาค้ำประกันของจำเลยที่ 1 ดังกล่าว จึงไม่ใช่เงินมัดจำที่โจทก์จะริบได้เมื่อจำเลยที่ 1 ผิดสัญญา แต่ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายฐานผิดสัญญา จึงนำไปหักจากค่าเสียหายที่เป็นค่าปรับที่ศาลกำหนดให้โจทก์ได้

โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงกันภายหลังจากที่ทั้งสองฝ่ายได้ทราบว่าวันที่ 31 ธันวาคม 2538 ซึ่งเป็นวันนัดโอนห้องชุดพิพาทที่ตกลงนัดกันไว้เดิมเป็นวันหยุดราชการ กรณีเป็นที่เห็นได้ว่าโจทก์และจำเลยทั้งสองมิได้ถือเอาวันที่ 31 ธันวาคม 2538 ตามที่ตกลงกำหนดในหนังสือสัญญาจะซื้อขายกันไว้เดิมเป็นวันจดทะเบียนโอนห้องชุดพิพาทต่อไปแล้ว หากแต่โจทก์และจำเลยทั้งสองมีข้อตกลงกันใหม่โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายไปติดต่อกรมที่ดินก่อนวันที่ 31 ธันวาคม 2538 แล้วแจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน 7 วัน เมื่อโจทก์รับว่าจำเลยทั้งสองได้ใช้โทรศัพท์ติดต่อมายังโจทก์ในระหว่างวันที่ 4 - 28 ธันวาคม 2538 อยู่หลายครั้ง เพื่อนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาท เท่ากับโจทก์ยินยอมให้จำเลยทั้งสองแจ้งวันนัดโอนทางโทรศัพท์โดยมิได้ถือเอาข้อตกลงในหนังสือสัญญาที่ให้แจ้งวันนัดโอนให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน 7 วัน เป็นสาระสำคัญ ปรากฏว่าในวันที่ 29 ธันวาคม 2538 ซึ่งเป็นวันนัดโอน โจทก์ไม่ไปรับโอนห้องชุดพิพาท จึงฟังได้ว่าโจทก์ตกเป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยทั้งสองย่อมมีสิทธิริบมัดจำ

ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาท คู่สัญญาตกลงกันว่าจะไปรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ของที่ดินทั้งหมดเพื่อทราบจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนอีกครั้งหนึ่งและคิดราคากันในอัตราต่อไร่ตามเนื้อที่ ที่วัดตรวจสอบได้จริง แสดงให้เห็นว่ามีเจตนาอันเป็นสาระสำคัญ ว่าจะต้องรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินทั้งหมดเพื่อให้ทราบจำนวน เนื้อที่ที่แน่นอนเพื่อจะได้คิดราคากันในอัตราไร่ละ 1,602,000 บาท ตามเนื้อที่ที่วัดตรวจสอบได้จริง หาใช่มีสาระสำคัญอยู่ที่ว่า โจทก์จำเลยจะต้องไปรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินร่วมกันไม่ ทั้งโจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยผิดสัญญาโดยอ้างเหตุเพียงว่า จำเลยไม่ได้ทำการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินเพื่อทราบจำนวน เนื้อที่ดินให้เป็นไปตามสัญญาเท่านั้น หาได้กล่าวอ้างเหตุ ที่จำเลยผิดสัญญาว่าจำเลยไปทำการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดิน เพียงฝ่ายเดียวไม่ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ก่อนวันจดทะเบียน โอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยให้เจ้าหน้าที่ที่ดินรังวัดตรวจสอบ เนื้อที่ดินถูกต้องแล้ว โดยในข้อนี้โจทก์แก้ฎีกาเพียงว่าที่ จำเลยได้รังวัดตรวจสอบเนื้อที่อย่างเป็นทางการได้จำนวน เนื้อที่ถูกต้องนั้น เป็นระยะเวลาภายหลังโจทก์จำเลยไม่สามารถ ตกลงกันได้ในเรื่องเงื่อนไขตามสัญญาแล้วเท่านั้น โจทก์หาได้แก้ ฎีกาโต้แย้งว่าจำนวนเนื้อที่ดินที่จำเลยทำการรังวัด ตรวจสอบนั้นไม่ถูกต้องแต่ประการใด จึงฟังได้ว่าจำเลย ได้รังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินจนทราบจำนวนเนื้อที่ดินที่แน่นอน แล้ว ถือได้ว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามข้อสัญญาแล้ว ดังนั้น ในวันนัดจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทโจทก์และจำเลยไปที่ สำนักงานที่ดินแล้ว แต่โจทก์บอกปัดไม่รับโอนโจทก์จึงเป็น ผู้ผิดสัญญา เมื่อตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินระบุว่าหาก ผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ยอมจดทะเบียนรับซื้อที่ดินพร้อมทั้ง ชำระราคาค่าที่ดินที่เหลือ ให้ถือว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดินเป็นอันเลิกกันทันทีโดยผู้จะขายไม่จำต้องบอกกล่าว ก่อนและผู้จะขายมีสิทธิริบมัดจำที่ผู้จะซื้อได้ชำระไว้แล้ว ดังนี้ สัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวจึงเป็นอันเลิกกัน จำเลย มีสิทธิริบมัดจำที่โจทก์วางไว้ตามข้อสัญญาดังกล่าวได้

เงินประกันการเช่าตามสัญญาเช่าได้กำหนดให้โจทก์ผู้ให้เช่ามีสิทธินำค่าเช่าที่ค้างชำระหรือหนี้สินอื่นที่ค้างชำระมาหักเงินประกันค่าเช่าได้เมื่อจำเลยผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากสถานที่เช่าเรียบร้อยแล้ว และให้โจทก์มีสิทธิยึดเงินประกันค่าเช่าได้ทั้งจำนวนในกรณีจำเลยมิได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน ซึ่งแสดงว่าเงินประกันค่าเช่าเป็นเงินประกันความเสียหายเกี่ยวกับเรื่องหนี้ ค่าเช่าค้างชำระ หนี้สินอื่นค้างชำระและเป็นเงิน ประกันความเสียหายการผิดสัญญาเช่าอีกด้วย เงินประกันการเช่าดังกล่าวจึงเป็นเบี้ยปรับเพราะจำเลย สัญญาแก่โจทก์ว่าจะใช้เงินจำนวนหนึ่งเมื่อตนไม่ชำระหนี้ ให้ถูกต้องสมควร เมื่อจำเลยผิดนัดโดยจำเลยมิได้ บอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน เงินประกันการเช่านี้จึงตกอยู่ในบังคับของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379,381 โจทก์ย่อมมีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินประกันการเช่าได้ สำหรับเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่าได้ระบุไว้ว่าหากจำเลยเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดอายุสัญญา จำเลยจะต้องชำระค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดมีมูลค่าเท่ากับค่าเช่า 4 เดือนเพิ่มขึ้นอีกต่างหากนั้น เป็นเรื่องจำเลยได้สัญญาจะ ใช้เงินจำนวนหนึ่ง เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดจึงเป็นเบี้ยปรับตกอยู่ในบังคับมาตรา 379,381 โจทก์จึงมีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดได้เช่นกัน เงินประกันการเช่าและเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่า ก่อนครบกำหนดดังกล่าวต่างก็เป็นเบี้ยปรับในกรณีที่จำเลย ชำระหนี้ไม่ถูกต้องสมควรแม้ตามสัญญาเช่าจะระบุเรียกชื่อ ของเงินทั้งสองกรณีที่โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาได้นั้นต่างกันโดยอาศัยเหตุการริบหรือเรียกเอาได้ต่างกันแต่เหตุสำคัญที่เป็นเหตุเริ่มต้นให้โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอา ได้นั้นจะต้องเกิดจากการที่จำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด ในกรณีที่จำเลยบอกเลิกการเช่าโดยมิได้บอกกล่าวล่วงหน้า เป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน เป็นเหตุ ให้โจทก์มีสิทธิริบเงินประกันการเช่าได้ จึงเป็นเรื่องที่ โจทก์มีสิทธิริบเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นจากการที่โจทก์มีสิทธิริบ หรือเรียกเอาเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด มิใช่เป็นเรื่องที่โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินค่าชดเชย การยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า ถือได้ว่าเงินประกันการเช่าเป็นเบี้ยปรับที่ซ้ำซ้อนกับเงิน ค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด เพราะเบี้ยปรับ ทั้งสองกรณีต่างก็เป็นเงินประกันค่าเสียหายล่วงหน้า เมื่อผิดสัญญาเช่าเนื่องจากจำเลยไม่ชำระหนี้ให้ ถูกต้องสมควรทั้งสิ้น ดังนั้น เบี้ยปรับที่โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียก เอาดังกล่าวนั้นเมื่อได้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของโจทก์ ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายเกี่ยวกับความเสียหาย ที่จำเลยยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดแล้ว ปรากฏว่า เป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วน มีเหตุลดเบี้ยปรับลงตามจำนวน พอสมควรได้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 คงให้ปรับเฉพาะเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่า ก่อนครบกำหนดกรณีเดียว ค่าเสียหายในเชิงธุรกิจที่โจทก์เรียกร้องคือค่าเสียหายเกี่ยวกับค่าตกแต่งอาคารชั้นล่างเพื่อให้จำเลยทำสำนักงานชั่วคราว และค่าเสียหายในการบอกเลิกสัญญาที่โจทก์จะต้องชำระให้แก่บริษัทป. อันเป็นผลสืบเนื่องมาจากโจทก์ต้องให้จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นที่ 7 นั้น ล้วนแต่เป็นค่าเสียหาย ที่โจทก์ได้ใช้จ่ายหรือจะต้องเสียไปก่อนที่โจทก์จะเข้า ทำสัญญาเช่ากับจำเลย เมื่อโจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลย โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะกำหนดค่าเสียหายเหล่านี้ไว้ในสัญญาเช่า ในลักษณะเป็นมัดจำหรือเบี้ยปรับหรือกำหนดอัตราค่าเช่า ให้สูงขึ้นได้ตามแต่โจทก์จะกำหนดให้จำเลยผู้เช่ารับผิด กรณีเช่นนี้จึงมิใช่ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแก่การไม่ชำระหนี้ หรือเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 222 เพราะค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่โจทก์จะมีสิทธิเรียกในกรณีจำเลยผิดสัญญาเช่าตามมาตรา 222ดังกล่าวจะต้องเป็นค่าเสียหายที่เกิดขึ้นภายหลังจากจำเลย ผิดสัญญาเช่าแล้ว และโจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยผิดสัญญาเช่านั้นด้วย ส่วนค่าเสียหายที่โจทก์ขาดรายได้จากดอกเบี้ยของเงินมัดจำที่จำเลยต้องวางไว้ต่อโจทก์จำนวนเงิน 8,500,000 บาท ตามสัญญาเช่า นั้น มาตรา 378 ได้บัญญัติความรับผิดไว้โดยเฉพาะแล้วซึ่งบทบัญญัติมาตรานี้มิได้บัญญัติให้โจทก์มีสิทธิ เรียกดอกเบี้ยในเงินมัดจำที่จำเลยจะต้องวางต่อโจทก์ ด้วย จึงไม่อาจนำบทบัญญัติมาตรา 222 มาบังคับเพื่อให้ จำเลยรับผิดต่อโจทก์อีก แม้เงินจำนวน 1,700,000 บาท จะเป็นเงินที่จำเลยจ่ายให้ แก่โจทก์ตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นข้อตกลงส่วนหนึ่งของการเช่าอาคาร และในสัญญาเช่าจะได้ระบุว่าเป็นมัดจำ แต่ก็ไม่ถือว่าเงินจำนวนนี้เป็นมัดจำตามความหมายที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 เพราะ มิใช่เงินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์เพื่อเข้าทำสัญญาเช่า เป็นข้อตกลงส่วนหนึ่งในสัญญาเช่าเท่านั้น กรณีเช่นนี้จึงไม่อาจนำบทบัญญัติเกี่ยวกับมัดจำมาใช้บังคับได้จะต้องถือปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาเช่าระบุไว้เมื่อตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.6 ไม่มีข้อใดระบุให้โจทก์ริบเงินส่วนนี้ของจำเลยไว้ แต่ได้ระบุไว้ว่าผู้ให้เช่าจะคืนเงินมัดจำดังกล่าวให้แก่ผู้เช่าทันทีที่ได้มีการเรียกเก็บเงินค่าเช่าโทรศัพท์ครบถ้วนแล้วหลังจากสัญญานี้สิ้นสุดลงด้วยเหตุใดก็ตาม อีกทั้งให้นำหลักการเรื่องเงินประกันค่าเช่ามาใช้โดยอนุโลมด้วย ดังนั้น แม้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเพราะจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะต้องคืนเงินจำนวนนี้ให้แก่จำเลยโจทก์คงมีสิทธินำเงินค่าบำรุงการใช้โทรศัพท์มาหัก ออกจากเงินมัดจำดังกล่าวได้ และจะต้องคืนเงินที่เหลือให้จำเลย

เงินประกันการเช่าตามสัญญาเช่าได้กำหนดให้โจทก์ผู้ให้เช่ามีสิทธินำค่าเช่าที่ค้างชำระหรือหนี้สินอื่นที่ค้างชำระมาหักเงินประกันค่าเช่าได้เมื่อจำเลยผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากสถานที่เช่าเรียบร้อยแล้ว และให้โจทก์มีสิทธิยึดเงินประกันค่าเช่าได้ทั้งจำนวนในกรณีจำเลยมิได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน ซึ่งแสดงว่าเงินประกันค่าเช่าเป็นเงินประกันความเสียหายเกี่ยวกับเรื่องหนี้ค่าเช่าค้างชำระ หนี้สินอื่นค้างชำระและเป็นเงินประกันความเสียหายการผิดสัญญาเช่าอีกด้วย เงินประกันการเช่าดังกล่าวจึงเป็นเบี้ยปรับเพราะจำเลยสัญญาแก่โจทก์ว่าจะใช้เงินจำนวนหนึ่งเมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร เมื่อจำเลยผิดนัดโดยจำเลยมิได้บอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน เงินประกันการเช่านี้จึงตกอยู่ในบังคับของ ป.พ.พ.มาตรา 379, 381 โจทก์ย่อมมีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินประกันการเช่าได้
สำหรับเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่าได้ระบุไว้ว่าหากจำเลยเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดอายุสัญญา จำเลยจะต้องชำระค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดมีมูลค่าเท่ากับค่าเช่า 4 เดือนเพิ่มขึ้นอีกต่างหากนั้น เป็นเรื่องจำเลยได้สัญญาจะใช้เงินจำนวนหนึ่ง เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร เงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดจึงเป็นเบี้ยปรับตกอยู่ในบังคับมาตรา 379,381 โจทก์จึงมีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดได้เช่นกัน
เงินประกันการเช่าและเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดดังกล่าวต่างก็เป็นเบี้ยปรับในกรณีที่จำเลยชำระหนี้ไม่ถูกต้องสมควรแม้ตามสัญญาเช่าจะระบุเรียกชื่อของเงินทั้งสองกรณีที่โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาได้นั้นต่างกันโดยอาศัยเหตุการริบหรือเรียกเอาได้ต่างกัน แต่เหตุสำคัญที่เป็นเหตุเริ่มต้นให้โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาได้นั้นจะต้องเกิดจากการที่จำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด ในกรณีที่จำเลยบอกเลิกการเช่าโดยมิได้บอกกล่าวล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน เป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิริบเงินประกันการเช่าได้ จึงเป็นเรื่องที่โจทก์มีสิทธิริบเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นจากการที่โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด มิใช่เป็นเรื่องที่โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า ถือได้ว่าเงินประกันการเช่าเป็นเบี้ยปรับที่ซ้ำซ้อนกับเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด เพราะเบี้ยปรับทั้งสองกรณีต่างก็เป็นเงินประกันค่าเสียหายล่วงหน้าเมื่อผิดสัญญาเช่าเนื่องจากจำเลยไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรทั้งสิ้น ดังนั้น เบี้ยปรับที่โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาดังกล่าวนั้นเมื่อได้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของโจทก์ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายเกี่ยวกับความเสียหายที่จำเลยยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดแล้ว ปรากฏว่าเป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วน มีเหตุลดเบี้ยปรับลงตามจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 383 คงให้ปรับเฉพาะเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดกรณีเดียว
ค่าเสียหายในเชิงธุรกิจที่โจทก์เรียกร้องคือค่าเสียหายเกี่ยวกับค่าตกแต่งอาคารชั้นล่างเพื่อให้จำเลยทำสำนักงานชั่วคราว และค่าเสียหายในการบอกเลิกสัญญาที่โจทก์จะต้องชำระให้แก่บริษัท ป. อันเป็นผลสืบเนื่องมาจากโจทก์ต้องให้จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นที่ 7 นั้น ล้วนแต่เป็นค่าเสียหายที่โจทก์ได้ใช้จ่ายหรือจะต้องเสียไปก่อนที่โจทก์จะเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลย เมื่อโจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยโจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะกำหนดค่าเสียหายเหล่านี้ไว้ในสัญญาเช่าในลักษณะเป็นมัดจำหรือเบี้ยปรับหรือกำหนดอัตราค่าเช่าให้สูงขึ้นได้ตามแต่โจทก์จะกำหนดให้จำเลยผู้เช่ารับผิด กรณีเช่นนี้จึงมิใช่ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแก่การไม่ชำระหนี้ หรือเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ.มาตรา 222 เพราะค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่โจทก์จะมีสิทธิเรียกในกรณีจำเลยผิดสัญญาเช่าตามมาตรา 222 ดังกล่าวจะต้องเป็นค่าเสียหายที่เกิดขึ้นภายหลังจากจำเลยผิดสัญญาเช่าแล้ว และโจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยผิดสัญญาเช่านั้นด้วย ส่วนค่าเสียหายที่โจทก์ขาดรายได้จากดอกเบี้ยของเงินมัดจำที่จำเลยต้องวางไว้ต่อโจทก์จำนวนเงิน 8,500,000 บาท ตามสัญญาเช่านั้น มาตรา 378 ได้บัญญัติความรับผิดไว้โดยเฉพาะแล้ว ซึ่งบทบัญญัติมาตรานี้มิได้บัญญัติให้โจทก์มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยในเงินมัดจำที่จำเลยจะต้องวางต่อโจทก์ด้วยจึงไม่อาจนำบทบัญญัติมาตรา 222 มาบังคับเพื่อให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์อีก
แม้เงินจำนวน 1,700,000 บาท จะเป็นเงินที่จำเลยจ่ายให้แก่โจทก์ตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นข้อตกลงส่วนหนึ่งของการเช่าอาคาร และในสัญญาเช่าจะได้ระบุว่าเป็นมัดจำ แต่ก็ไม่ถือว่าเงินจำนวนนี้เป็นมัดจำตามความหมายที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ.มาตรา 377 เพราะมิใช่เงินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์เพื่อเข้าทำสัญญาเช่าเป็นข้อตกลงส่วนหนึ่งในสัญญาเช่าเท่านั้น กรณีเช่นนี้จึงไม่อาจนำบทบัญญัติเกี่ยวกับมัดจำมาใช้บังคับได้ จะต้องถือปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาเช่าระบุไว้เมื่อตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.6 ไม่มีข้อใดระบุให้โจทก์ริบเงินส่วนนี้ของจำเลยไว้ แต่ได้ระบุไว้ว่า ผู้ให้เช่าจะคืนเงินมัดจำดังกล่าวให้แก่ผู้เช่าทันทีที่ได้มีการเรียกเก็บเงินค่าเช่าโทรศัพท์ครบถ้วนแล้ว หลังจากสัญญานี้สิ้นสุดลงด้วยเหตุใดก็ตาม อีกทั้งให้นำหลักการเรื่องเงินประกันค่าเช่ามาใช้โดยอนุโลมด้วย ดังนั้น แม้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเพราะจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะต้องคืนเงินจำนวนนี้ให้แก่จำเลย โจทก์คงมีสิทธินำเงินค่าบำรุงการใช้โทรศัพท์มาหักออกจากเงินมัดจำดังกล่าวได้ และจะต้องคืนเงินที่เหลือให้จำเลย

จำเลยที่ 1 ทำสัญญาเป็นตัวแทนจำหน่ายน้ำดื่มบรรจุขวดกับโจทก์โดยจำเลยที่ 1 ต้องซื้อน้ำดื่มบรรจุขวดจากโจทก์ไปจำหน่าย ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน2535 เป็นต้นไป แต่จำเลยที่ 1 ปฏิบัติผิดสัญญา ทำให้โจทก์เสียหาย ขาดผลกำไรจากการจำหน่ายน้ำดื่มดังกล่าว แต่ที่โจทก์เรียกร้องค่าเสียหายดังกล่าว คิดตามระยะเวลาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2535 ถึงวันเลิกสัญญาวันที่ 15 มกราคม 2536 รวม260 วัน ปรากฏว่าในเดือนเมษายน 2535 จำเลยที่ 1 ก็เริ่มผิดสัญญา โดยรับน้ำดื่มบรรจุขวดจากโจทก์ไปน้อยกว่าจำนวนที่ตกลงกันไว้และหลังจากนั้นก็ผิดสัญญาตลอดมาโจทก์ก็มีหนังสือเร่งรัดให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยที่ 1 ก็ยังคงไม่ปฏิบัติตามสัญญา ดังนี้เวลาผ่านไปนานเท่าไรโจทก์ก็ยิ่งขาดประโยชน์มากขึ้น หากโจทก์รีบบอกเลิกสัญญาต่อจำเลยที่ 1 และจัดหาวิธีการจำหน่ายทางอื่นแล้วก็น่าจะมีโอกาสแก้ไขปัญหาความเสียหายดังกล่าวได้ แต่โจทก์กลับปล่อยเวลาล่วงเลยต่อไป และต่อมาจำเลยที่ 1 มีหนังสือลงวันที่ 18 กันยายน 2535 ถึงโจทก์ แจ้งถึงปัญหาต่าง ๆที่ทำให้จำเลยที่ 1 ขาดทุนและไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ ขอให้ลดค่าปรับให้แก่จำเลยที่ 1 ซึ่งแสดงว่าจำเลยที่ 1 ไม่ประสงค์จะปฏิบัติตามสัญญาต่อไปแต่ก็ปรากฏว่าโจทก์ยังปล่อยเวลาเนิ่นนานออกไปอีกระยะหนึ่ง จึงมีการปิดประกาศแจ้งหนังสือบอกเลิกสัญญาเพื่อให้จำเลยที่ 1 ทราบ พฤติการณ์ที่โจทก์ปล่อยให้ความเสียหายพอกพูนเพิ่มขึ้นตลอดระยะเวลายาวนานดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์ไม่พยายามบรรเทาความเสียหายตามที่สมควรจะกระทำได้ จึงไม่สมควรได้รับค่าเสียหายดังกล่าวเป็นระยะเวลายาวนานถึง 260 วัน ตามที่โจทก์เรียกร้อง ตามสัญญาการเป็นตัวแทนจำหน่ายน้ำดื่มบรรจุขวดที่พิพาทระบุว่า จำเลยที่ 1 ได้นำหลักประกันสัญญาเป็นหนังสือค้ำประกันของจำเลยที่ 2จำนวน 2 ฉบับ จำนวนเงินรวม 658,500 บาท มอบไว้แก่โจทก์เพื่อเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญา และในกรณีที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา จำเลยที่ 1ยอมให้โจทก์ริบหลักประกันสัญญาหรือเรียกร้องจากจำเลยที่ 2 ผู้ออกหนังสือค้ำประกันเป็นจำนวนทั้งหมดหรือบางส่วนก็ได้แล้วแต่โจทก์จะเห็นสมควร ส่วนหนังสือค้ำประกันที่จำเลยที่ 2 ทำให้ไว้แก่โจทก์มีข้อความระบุว่า หากจำเลยที่ 1ไม่ปฏิบัติตามสัญญาหรือปฏิบัติผิดเงื่อนไขข้อหนึ่งข้อใดของสัญญาดังกล่าวซึ่งโจทก์มีสิทธิริบหลักประกันหรือเรียกค่าปรับหรือค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลยที่ 1 ได้แล้วจำเลยที่ 2 ยอมชำระเงินแทนทันทีโดยไม่ต้องเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ชำระก่อนหลักประกันตามข้อสัญญาการเป็นตัวแทนจำหน่ายน้ำดื่มบรรจุขวดดังกล่าวไม่ใช่กรณีที่คู่สัญญามีความมุ่งหมายให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำที่อาจริบได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 และ 378 และการที่สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 กำหนดให้จำเลยที่ 1 ต้องวางหลักประกันซึ่งกำหนดได้เป็นจำนวนเงินที่แน่นอนเนื่องจากจำเลยที่ 1 มีหนี้ที่ต้องซื้อน้ำดื่มบรรจุขวดจากโจทก์ไปจำหน่ายโดยต้องชำระค่าน้ำดื่มบรรจุขวดแก่โจทก์ และหากจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาก็ต้องชำระค่าเสียหายซึ่งมีการกำหนดอัตราค่าปรับไว้ในสัญญาด้วยเช่นนี้ย่อมเข้าใจได้ว่า โจทก์ประสงค์จะให้มีหลักประกันเพื่อความมั่นใจในการบังคับชำระหนี้เงินจากจำเลยที่ 1 ในกรณีที่จำเลยที่ 1ไม่ชำระค่าน้ำดื่มบรรจุขวดหรือค่าเสียหายตามสัญญาได้โดยง่าย โดยสามารถบังคับจากหลักประกันนั้นได้ การจะพิจารณาว่าโจทก์มีสิทธิบังคับชำระหนี้จากหลักประกันตามสัญญาได้เพียงใด จำเป็นต้องพิจารณาว่าจำเลยที่ 1 ต้องรับผิดชำระหนี้ต่อโจทก์เพียงใดหรือไม่เป็นข้อสำคัญเสียก่อน หากปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ต้องรับผิดชำระหนี้ต่อโจทก์แล้ว จึงพิจารณาต่อไปถึงการบังคับชำระหนี้จากหลักประกัน กรณีที่สัญญา การเป็นตัวแทนจำหน่ายน้ำดื่มบรรจุขวดและหนังสือค้ำประกันของจำเลยที่ 2ระบุให้โจทก์สามารถเรียกร้องให้จำเลยที่ 2 ชำระเงินตามหนังสือค้ำประกันได้โดยไม่ต้องเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้ก่อน เป็นเพียงข้อตกลงที่ให้ความสะดวกในวิธีการบังคับชำระหนี้จากหลักประกันเท่านั้น หาใช่ข้อตกลงที่ให้สิทธิโจทก์ใช้สิทธิเรียกร้องบังคับชำระหนี้ตามหนังสือค้ำประกันของจำเลยที่ 2 โดยไม่คำนึงว่าจำเลยที่ 1จะมีหนี้ที่ต้องรับผิดชำระแก่โจทก์หรือไม่เพียงใดอันทำให้จำเลยที่ 2 ต้องรับผิดต่อโจทก์เกินไปกว่าหนี้ที่จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดต่อโจทก์ไม่ เมื่อศาลได้วินิจฉัยมาแล้วว่าหนี้ตามฟ้องของโจทก์นั้น จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดชำระหนี้ต่อโจทก์เพียง220,735 บาท กับดอกเบี้ยจำเลยที่ 2 ในฐานะเป็นผู้ค้ำประกันจำเลยที่ 1ต่อโจทก์จึงต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ตามความรับผิดของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวเท่านั้น

ศาลชั้นต้นนัดสืบพยานจำเลยมาแล้ว 8 นัด แต่จำเลยนำพยานมาสืบเพียง 2 นัด และสืบพยานจำเลยได้เพียง 1 ปากนอกนั้นจำเลยเป็นฝ่ายขอเลื่อนคดี 3 นัด และคู่ความทั้งสองฝ่ายขอเลื่อนคดีเพื่อเจรจาตกลงกันอีก 3 นัดครั้นถึงวันนัดสืบพยานจำเลยนัดที่ 9 จำเลยขอเลื่อนคดีอีก ศาลชั้นต้นอนุญาตให้เลื่อนไปสืบพยานจำเลยนัดต่อไป และกำชับให้จำเลยนำพยานมาสืบให้เสร็จภายใน 2 นัดต่อมาเมื่อสืบพยานจำเลยนัดแรกแล้ว ครั้นถึงนัดที่สองเปลี่ยนไป ทนายโจทก์อ้างเหตุเจ็บป่วยขอเลื่อน ทนายจำเลยไม่ค้านและแถลงว่าจะนำพยานมาสืบให้แล้วเสร็จโดยเร็ว ศาลชั้นต้นจึงอนุญาตให้เลื่อนไปสืบพยานจำเลยอีก 2 นัด และกำชับให้จำเลยนำพยานมาสืบให้เสร็จตามที่นัดไว้โดยจะไม่ให้เลื่อนคดีอีก ครั้นสืบพยานจำเลยครบ 2 นัดแล้ว จำเลยแถลงจะขอสืบพยานอีก 4 ปาก โดยเฉพาะพยานบางปากจำเลยยังมิได้ระบุบัญชีพยานจำเลยเพิ่มเติม อันเป็นการไม่ปฎิบัติตามรายงานกระบวนพิจารณาและไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาและไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 88 วรรคสอง การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้งดสืบพยานจำเลยจึงชอบแล้ว จำเลยได้สั่งจ่ายเช็คพิพาทชำระหนี้ค่าส่งเสริมพัฒนาโครงการ ให้แก่โจทก์ ระบุชื่อโจทก์เป็นผู้รับ โจทก์จึงเป็นผู้ทรงเช็คโดยชอบ การที่จำเลยเป็นผู้ซื้ออาคารชุดต่อจากศ. ซึ่งข้อตกลงโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายร้านค้าอาคารชุดระหว่างจำเลยและ ศ. ไม่ต้องได้รับความยินยอมจากโจทก์ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์ เมื่อปรากฎว่า ศ. และจำเลยได้ทำหนังสือโอนสิทธิร้านค้าอาคารชุดและโจทก์ได้บันทึกในหนังสือฉบับนี้อนุมัติให้เปลี่ยนสัญญาได้ จำเลยย่อมถือหนังสือโอนสิทธิร้านค้าอาคารชุดฉบับนี้ต่อเนื่องกับสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมได้โดยถือว่าจำเลยเป็นคู่สัญญากับโจทก์แทนที่ ศ.โจทก์ไม่จำต้องทำหนังสือสัญญาฉบับใหม่มอบให้จำเลยอีกการที่โจทก์ไม่ยอมทำและมอบหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาส่งเสริมพัฒนาโครงการฉบับใหม่ให้แก่จำเลย กรณีก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ดังนั้นเมื่อจำเลยไม่ชำระค่าส่งเสริมพัฒนาโครงการให้แก่โจทก์ตามสัญญาจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและนำอาคารชุดไปขายให้แก่ผู้อื่นได้ สำหรับเช็คพิพาทที่จำเลยได้ชำระเป็นค่าส่งเสริมพัฒนาโครงการก่อนมีการบอกเลิกสัญญานั้น เช็คดังกล่าวถือได้ว่าเป็นค่าส่งเสริมพัฒนาโครงการที่โจทก์ได้รับชำระไว้แล้วแม้ต่อมาโจทก์จะได้บอกเลิกสัญญาแล้วก็ตาม แต่เมื่อตามสัญญาส่งเสริมพัฒนาโครงการได้ให้สิทธิโจทก์ที่จะริบเงินทั้งหมดที่ได้รับชำระไว้แล้วเช็คพิพาทจึงเป็นเช็คที่มีมูลหนี้ต่อกัน เมื่อธนาคารตามเช็คปฎิเสธการใช้เงิน จำเลยจึงต้องรับผิดชำระเงินตามเช็คให้แก่โจทก์

ศาลชั้นต้นนัดสืบพยานจำเลยมาแล้ว 8 นัด แต่จำเลยนำพยานมาสืบเพียง 2 นัด และสืบพยานจำเลยได้เพียง 1 ปาก นอกนั้นจำเลยเป็นฝ่ายขอเลื่อนคดี 3 นัด และคู่ความทั้งสองฝ่ายขอเลื่อนคดีเพื่อเจรจาตกลงกันอีก 3 นัดครั้นถึงวันนัดสืบพยานจำเลยนัดที่ 9 จำเลยขอเลื่อนคดีอีก ศาลชั้นต้นอนุญาตให้เลื่อนไปสืบพยานจำเลยนัดต่อไป และกำชับให้จำเลยนำพยานมาสืบให้เสร็จภายใน 2 นัดต่อมาเมื่อสืบพยานจำเลยนัดแรกแล้ว ครั้นถึงนัดที่สองเลื่อนไป ทนายโจทก์อ้างเหตุเจ็บป่วยขอเลื่อน ทนายจำเลยไม่ค้านและแถลงว่าจะนำพยานมาสืบให้แล้วเสร็จโดยเร็ว ศาลชั้นต้นจึงอนุญาตให้เลื่อนไปสืบพยานจำเลยอีก 2 นัด และกำชับให้จำเลยนำพยานมาสืบให้เสร็จตามที่นัดไว้โดยจะไม่ให้เลื่อนคดีอีก ครั้นสืบพยานจำเลยครบ 2 นัดแล้ว จำเลยแถลงจะขอสืบพยานอีก 4 ปาก โดยเฉพาะพยานบางปากจำเลยยังมิได้ระบุบัญชีพยานจำเลยเพิ่มเติม อันเป็นการไม่ปฏิบัติตามรายงานกระบวนพิจารณาและไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ.มาตรา 88 วรรคสอง การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้งดสืบพยานจำเลยจึงชอบแล้ว
จำเลยได้สั่งจ่ายเช็คพิพาทชำระหนี้ค่าส่งเสริมพัฒนาโครงการให้แก่โจทก์ ระบุชื่อโจทก์เป็นผู้รับ โจทก์จึงเป็นผู้ทรงเช็คโดยชอบ การที่จำเลยเป็นผู้ซื้ออาคารชุดต่อจาก ศ. ซึ่งข้อตกลงโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายร้านค้าอาคารชุดระหว่างจำเลยและ ศ.ไลต้องได้รับความยินยอมจากโจทก์ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์ เมื่อปรากฎว่า ศ.และจำเลยได้ทำหนังสือโอนสิทธิร้านค้าอาคารชุดและโจทก์ได้บันทึกในหนังสือฉบับนี้อนุมัติให้เปลี่ยนสัญญาได้ จำเลยย่อมถือหนังสือโอนสิทธิร้านค้าอาคารชุดฉบับนี้ต่อเนื่องกับสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมได้โดยถือว่าจำเลยเป็นคู่สัญญากับโจทก์แทนที่ ศ. โจทก์ไม่จำต้องทำหนังสือสัญญาฉบับใหม่มอบให้จำเลยอีกการที่โจทก์ไม่ยอมทำและมอบหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาส่งเสริมพัฒนาโครงการฉบับใหม่ให้แก่จำเลย กรณีก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ดังนั้นเมื่อจำเลยไม่ชำระค่าส่งเสริมพัฒนาโครงการให้แก่โจทก์ตามสัญญา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและนำอาคารชุดไปขายให้แก่ผู้อื่นได้
สำหรับเช็คพิพาทที่จำเลยได้ชำระเป็นค่าส่งเสริมพัฒนาโครงการก่อนมีการบอกเลิกสัญญานั้น เช็คดังกล่าวถือได้ว่าเป็นค่าส่งเสริมพัฒนาโครงการที่โจทก์ได้รับชำระไว้แล้ว แม้ต่อมาโจทก์จะได้บอกเลิกสัญญาแล้วก็ตาม แต่เมื่อตามสัญญาส่งเสริมพัฒนาโครงการได้ให้สิทธิโจทก์ที่จะริบเงินทั้งหมดที่ได้รับชำระไว้แล้วเช็คพิพาทจึงเป็นเช็คที่มีมูลหนี้ต่อกัน เมื่อธนาคารตามเช็คปฏิเสธการใช้เงิน จำเลยจึงต้องรับผิดชำระเงินตามเช็คให้แก่โจทก์

จำเลยทราบดีว่าที่ดินที่จำเลยเสนอขายที่ดินให้แก่โจทก์ที่ระบุว่าที่ดินมีเนื้อที่ 10 ไร่ 2 งาน 37 ตารางวา ความจริงที่ดินมีเนื้อที่เพียง 4 ไร่ 3 งาน72 ตารางวา เท่านั้น จึงเป็นกรณีที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลลวงโจทก์ให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย เมื่อปรากฏว่าโจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยเพื่อนำไปขายต่อให้บุคคลอื่นดังนี้ จำนวนเนื้อที่ของที่ดินย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา การที่จำเลยทราบจำนวนเนื้อที่ดินในขณะทำสัญญาว่าขาดจำนวนไปกว่าครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ดินที่ระบุไว้ในสัญญา แต่กลับนิ่งเฉยเสีย ไม่แจ้งให้โจทก์ทราบ กรณีถือได้ว่าเป็นกลฉ้อฉลที่ถึงขนาดซึ่งถ้ามิได้มีกลฉ้อฉลดังกล่าวสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยคงจะมิได้กระทำขึ้น สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นโมฆียะ เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยดังกล่าวจึงเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรกคู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยคืนเงินมัดจำได้

จำเลยทราบดีว่าที่ดินที่จำเลยเสนอขายที่ดินให้แก่โจทก์ที่ระบุว่าที่ดินมีเนื้อที่ 10 ไร่ 2 งาน 37 ตารางวาความจริงที่ดินมีเนื้อที่เพียง 4 ไร่ 3 งาน 72 ตารางวาเท่านั้น จึงเป็นกรณีที่จำเลยใช้กลฉ้อฉล ลวงโจทก์ให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย เมื่อปรากฏว่าโจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยเพื่อนำไปขายต่อให้บุคคลอื่น ดังนี้จำนวนเนื้อที่ของที่ดินย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา การที่จำเลยทราบจำนวนเนื้อที่ดินในขณะทำสัญญาว่าขาดจำนวนไปกว่าครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ดินที่ระบุไว้ในสัญญาแต่กลับนิ่งเฉย เสีย ไม่แจ้งให้โจทก์ทราบ กรณีถือได้ว่าเป็นกลฉ้อฉลที่ถึงขนาดซึ่งถ้ามิได้มีกลฉ้อฉลดังกล่าวสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยคงจะมิได้กระทำขึ้นสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นโมฆียะ เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลย ดังกล่าวจึงเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยคืนเงินมัดจำได้