คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456 วรรคสอง

ข้อเท็จจริงที่ว่า ผู้มาขอเช่าจะเช่าเพื่อดำเนินกิจการอะไรเป็นระยะเวลานานเท่าใด ตึกพิพาทอยู่ในย่านที่มีความเจริญหรือไม่ อีกทั้งมีผู้มาขอซื้อตึกพิพาทเมื่อใดนั้น เป็นเพียงราบละเอียดที่โจทก์ต้องนำสืบให้ปรากฏในชั้นพิจารณา เมื่อโจทก์ได้บรรยายว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายตึกและที่ดินพิพาททำให้โจทก์ได้รับความเสียหายโดยขาดประโยชน์ที่จะได้จากการให้เช่าเดือนละ 30,000 บาท และหากขายจะได้กำไร 1,700,000 บาท เพราะมีผู้มาขอเช่าและขอซื้อในจำนวนเงินดังกล่าว ฟ้องโจทก์ย่อมเป็นฟ้องที่ได้บรรยายโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ อีกทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172วรรคสอง ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายตึกและที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ โดยให้โอนตึกพร้อมที่ดินพิพาทให้โจทก์พร้อมกับเรียกค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับอีกด้วยเพราะโจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่เพียงอย่างเดียว แต่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่นที่โจทก์ได้รับ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 380 วรรคสอง อีกด้วย

จำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์จริงแต่มีข้อกำหนดในสัญญาเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนว่า สัญญาจะมีผลเป็นการซื้อขายต่อเมื่อจำเลยทำการออกโฉนดที่ดินให้แล้วเสร็จภายในเวลาที่กำหนด แต่เงื่อนไขดังกล่าวไม่สำเร็จลงภายในกำหนดสัญญา สัญญาเป็นอันยกเลิก คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมจำเลยไม่ได้ผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย และดอกเบี้ย ดังนี้เท่ากับจำเลยยกข้อสัญญาขึ้นปฏิเสธความรับผิดว่า โจทก์ยังไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญานั่นเอง ศาลอุทธรณ์จึงมีอำนาจวินิจฉัยในประเด็นดังกล่าวได้
สัญญาจะซื้อขายที่ดินที่จำเลยทำกับโจทก์เป็นสัญญาที่สมบูรณ์สามารถบังคับกันได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง ข้อสัญญาที่ว่าจำเลยจะทำการหักโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ เมื่อออกโฉนดแล้วภายใน 180 วัน นั้นมิใช่ข้อตกลงอันบังคับไว้ให้นิติกรรมเป็นผล จึงมิใช่เงื่อนไขบังคับก่อนตาม มาตรา145 เดิม หากแต่เป็นเพียงข้อตกลงที่กำหนดหน้าที่ของจำเลยจะต้องดำเนินการขอออกโฉนดที่ดินที่จะขายให้สำเร็จ ก่อนที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์เท่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นประโยชน์ที่โจทก์จะพึงได้รับเพิ่มขึ้นโดยข้อสัญญาเป็นการกำหนดหน้าที่จำเลยเพิ่มขึ้นโดยข้อสัญญา เมื่อโจทก์สละประโยชน์ที่จะพึงได้รับตามข้อสัญญาดังกล่าวเสีย ขอบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามสัญญาจะซื้อขายซึ่งเป็นสิทธิตามกฎหมายที่โจทก์จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ตาม มาตรา 456 วรรคสอง กำหนดเวลา180 วัน ที่จำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินที่จะขายอย่างที่ดินมีโฉนดแล้วจึงเป็นอันสิ้นผลไปด้วย

จำเลยที่1เป็นมารดาของจำเลยที่2ถึงที่5เมื่อวันที่15กรกฎาคม2532โจทก์ได้ไปที่บ้านจำเลยที่1เพื่อขอซื้อที่พิพาททั้ง3แปลงพบจำเลยที่1กับจำเลยที่4เมื่อเจรจากันแล้วโจทก์ได้มอบเงินจำนวน10,000บาทให้จำเลยที่1ไว้และจำเลยที่1ได้ออกใบเสร็จรับเงินให้โจทก์โดยจำเลยที่4ลงลายมือชื่อเป็นผู้รับเงินโดยมีข้อตกลงว่าจะต้องปรึกษาจำเลยอื่นก่อนว่าจะขายที่พิพาทหรือไม่วันรุ่งขึ้นเมื่อจำเลยที่2กลับมาได้ปรึกษาและสอบถามแล้วเห็นว่ายังไม่ควรขายตอนเย็นวันนั้นจึงโทรศัพท์ไปบอกโจทก์โจทก์ว่ามีหุ้นส่วนหลายคนเมื่อพร้อมแล้วจะมารับเงินคืนดังนี้แม้จะฟังข้อเท็จจริงได้ว่าเงินจำนวน10,000บาทที่จำเลยที่1รับไว้จากโจทก์เป็นมัดจำก็เป็นการรับไว้โดยมีเงื่อนไขหรือข้อตกลงว่าจำเลยที่1และที่4จะต้องปรึกษากับจำเลยอื่นก่อนเมื่อปรึกษาแล้วจำเลยที่1ได้แจ้งปฎิเสธการขายให้โจทก์ทราบสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจึงยังไม่เกิดขึ้นจำเลยที่1และที่4จึงไม่มีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้โจทก์และไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์

จำเลยที่ 1 เป็นมารดาของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 5 เมื่อวันที่ 15กรกฎาคม 2532 โจทก์ได้ไปที่บ้านจำเลยที่ 1 เพื่อขอซื้อที่พิพาททั้ง 3 แปลง พบจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 4 เมื่อเจรจากันแล้วโจทก์ได้มอบเงินจำนวน 10,000 บาทให้จำเลยที่ 1 ไว้ และจำเลยที่ 1 ได้ออกใบเสร็จรับเงินให้โจทก์ โดยจำเลยที่ 4ลงลายมือชื่อเป็นผู้รับเงิน โดยมีข้อตกลงว่าจะต้องปรึกษาจำเลยอื่นก่อนว่าจะขายที่พิพาทหรือไม่ วันรุ่งขึ้นเมื่อจำเลยที่ 2 กลับมา ได้ปรึกษาและสอบถามแล้ว เห็นว่ายังไม่ควรขาย ตอนเย็นวันนั้นจึงโทรศัพท์ไปบอกโจทก์ โจทก์ว่ามีหุ้นส่วนหลายคนเมื่อพร้อมแล้วจะมารับเงินคืน ดังนี้ แม้จะฟังข้อเท็จจริงได้ว่าเงินจำนวน 10,000บาท ที่จำเลยที่ 1 รับไว้จากโจทก์เป็นมัดจำก็เป็นการรับไว้โดยมีเงื่อนไขหรือข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1 และที่ 4 จะต้องปรึกษากับจำเลยอื่นก่อน เมื่อปรึกษาแล้วจำเลยที่ 1 ได้แจ้งปฏิเสธการขายให้โจทก์ทราบสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจึงยังไม่เกิดขึ้น จำเลยที่ 1 และที่ 4 จึงไม่มีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้โจทก์และไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์

ปัญหาว่า โจทก์ได้มอบการครอบครองทรัพย์สินที่จะซื้อขายแก่จำเลยที่ 2 อันเป็นการชำระหนี้บางส่วน สัญญาจะซื้อขายจึงเกิดขึ้นโดยมิต้องทำเป็นหนังสือกันอีก จึงไม่ต้องห้ามที่จะฟ้องร้องหรือต่อสู้คดี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองนั้น เป็นข้อที่จำเลยที่ 2 ไม่ได้ให้การต่อสู้คดีไว้ จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย สัญญามีข้อความระบุว่า โจทก์ยินยอมให้จำเลยที่ 1 ผู้เริ่มก่อการตั้งจำเลยที่ 2 เข้าครอบครองทรัพย์สินพิพาทเป็นการชั่วคราวจนกว่าจะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายเสร็จ ทั้งนี้การครอบครองชั่วคราวจะไม่เกินวันที่ 31 กรกฎาคม 2530 เมื่อโจทก์และจำเลยที่ 2ไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน จำเลยที่ 2 ก็มีสิทธิอยู่ในทรัพย์สินพิพาทจนถึงวันที่ 31 กรกฎาคม 2530 หลังจากนั้นเป็นการอยู่โดยละเมิดโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 โดยไม่จำต้องบอกกล่าวได้ การที่โจทก์มีหนังสือหลังจากวันดังกล่าวแจ้งให้จำเลยที่ 2ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากทรัพย์สินพิพาทให้แล้วเสร็จโดยเร็วแต่ต้องไม่เกินวันที่ 30 กันยายน 2530 หาใช่โจทก์ยินยอมให้จำเลยที่ 2 ครอบครองทรัพย์สินพิพาทถึงวันดังกล่าว แต่เป็นเรื่องที่โจทก์เตือนให้จำเลยที่ 2 ออกไปจากทรัพย์สินพิพาท หนังสือดังกล่าวไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะอยู่ในทรัพย์สินที่พิพาทโดยไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

คดีที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาให้จำเลยที่ 3 และที่ 4จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมบ้านพิพาทในส่วนของจำเลยที่ 3และที่ 4 ให้โจทก์ โดยให้โจทก์ทั้งสองชำระเงินแก่จำเลยที่ 3และที่ 4 คนละ 187,500 บาท จำเลยที่ 3 และที่ 4 ฎีกาขอให้พิพากษายกฟ้องจำเลยที่ 3 และที่ 4 ทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นฎีกาของจำเลยที่ 3 และที่ 4 สามารถแยกกันได้แต่ละจำนวนที่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ต้องรับผิดตามคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ภาค 2 แม้จำเลยที่ 3 และที่ 4 จะยื่นฎีการวมกันมา ทุนทรัพย์ในชั้นฎีกาก็ต้องแยกกันตามจำนวนที่แต่ละคนต้องรับผิด เมื่อทุนทรัพย์ในชั้นฎีกาของจำเลยที่ 3 และที่ 4 ไม่เกินคนละสองแสนบาทต้องห้ามมิให้ฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 248 วรรคหนึ่ง โจทก์ทั้งสองฟ้องว่า จำเลยทั้งสี่จะขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ โดยโจทก์ทั้งสองวางเงินมัดจำไว้เป็นจำนวน 20,000 บาทซึ่งจำเลยที่ 1 ได้รับไว้แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยทั้งสี่จึงมิใช่กรณีที่จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อของจำเลยที่ 3 และที่ 4 แต่อย่างใดไม่ดังนั้น ความยินยอมหรือการมอบอำนาจของจำเลยที่ 3 และที่ 4หาจำต้องทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของจำเลยที่ 3 และที่ 4ไม่เช่นกัน กรณีไม่ต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 798

แม้เอกสารหมาย จ.3 จะใช้แบบพิมพ์สัญญากู้ยืมและในข้อ 1มีข้อความว่า ผู้กู้ (จำเลย) ได้กู้ยืมเงินของผู้ให้กู้ (โจทก์)ไปเป็นจำนวนเงิน 230,000 บาท ก็ตาม แต่ก็ไม่ได้กล่าวถึงการชำระดอกเบี้ยและกำหนดเวลาที่จะชำระเงินต้นคืนไว้ดังสัญญากู้ยืมเงินทั่วไป แต่ในสัญญาข้อ 4 กลับมีข้อความระบุไว้ว่า ผู้กู้ได้นำ น.ส.3(ที่สวนมะพร้าว) หมู่ที่ 8 ตำบลท่าชนะ เนื้อที่ 60 ไร่เศษโดยนายสำราญ ศรียาภัยขายที่ดิน2แปลงนี้ให้นายไพรัชแสงฉวางในราคา 750,000 บาท ตกลงจ่ายเงินงวดแรกเป็นเงิน 350,000 บาทและจ่ายเงินในวันทำสัญญานี้เท่ากับเงินกู้คือ 230,000 บาทส่วนที่เหลือจะจ่ายให้เมื่อมีการทำสัญญาซื้อขายกันต่อไปโดยจะทำการโอนที่ดินทั้งสองแปลงนี้ให้แล้วเสร็จภายใน 2 ปีนับจากวันทำสัญญา หากฝ่ายใดผิดสัญญาให้ปรับหนึ่งเท่าของราคาที่ดิน นอกจากโจทก์จะมีพยานบุคคลมาเบิกความยืนยันว่าเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้งสองแปลงแล้วยังได้ความว่า หลังจากจำเลยรับเงินจำนวน 230,000 บาท ในวันทำเอกสารหมาย จ.3 แล้วจำเลยยังรับเงินจากโจทก์อีกหลายครั้งจนครบจำนวน 350,000 บาทจำเลยก็ได้โอนที่ดินตามสัญญาหนึ่งแปลงให้แก่โจทก์ ดังนี้สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดิน เอกสารหมาย จ.4 เป็นแบบพิมพ์สัญญากู้ยืมระบุจำเลยรับเงินจากโจทก์อีก 2 ครั้ง เอกสารหมาย จ.4 นี้มีความเกี่ยวเนื่องกับเอกสารหมาย จ.3 ดังนั้นการที่โจทก์นำสืบว่า เอกสารหมาย จ.4เป็นการชำระเงินให้จำเลยเพื่อซื้อที่ดิน มิใช่การให้จำเลยกู้ยืมเงินย่อมไม่เป็นการนำสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสาร เพราะเป็นการนำสืบถึงมูลเหตุที่จะทำเอกสารหมาย จ.4 ชอบที่จะนำสืบได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94

ที่ดินที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ได้มาตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินเพื่อการครองชีพพ.ศ.2511นั้นภายในกำหนดเวลาห้าปีนับแต่วันได้รับโอนที่ดินผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะโอนที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้นอกจากตกทอดโดยทางมรดกหรือโอนไปยังสหกรณ์ที่ตนเป็นสมาชิกอยู่แล้วแต่กรณีและที่ดินประเภทนี้ก็ไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดีการที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาอันมีผลเป็นการโอนสิทธิในที่พิพาทโดยส่งมอบการครอบครองให้แก่กันภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายแม้จะเป็นสัญญาจะซื้อขาย และโจทก์กับจำเลยมีเจตนาจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทกันภายหลังเมื่อครบกำหนดเวลาห้ามโอนตามกฎหมายแล้วก็ตามก็เป็นกรรมสิทธิ์ที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตามกฎหมายสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา113(เดิม),140(ใหม่) จำเลยฎีกาว่าคดีเกี่ยวกับที่ดินอันเป็นที่ทำกินของประชาชนซึ่งมีราคาสูงขึ้นผู้ทำสัญญาจะขายมักจะบ่ายเบี่ยงไม่ยอมขายทำให้เกิดความไม่ชอบธรรมสังคมศาลชอบที่จะหยิบยกเรื่องอำนาจฟ้องขึ้นวินิจฉัยนั้นเป็นฎีกาที่มิได้โต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์และมิได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้งไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา249วรรคแรก

ที่ดินที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ได้มาตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511 นั้น ภายในกำหนดเวลาห้าปีนับแต่วันได้รับโอนที่ดิน ผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะโอนที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้ นอกจากตกทอดโดยทางมรดกหรือโอนไปยังสหกรณ์ที่ตนเป็นสมาชิกอยู่แล้วแต่กรณี และที่ดินประเภทนี้ก็ไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี การที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาอันมีผลเป็นการโอนสิทธิในที่พิพาทโดยส่งมอบการครอบครองให้แก่กัน ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย แม้จะเป็นสัญญาจะซื้อขาย และโจทก์กับจำเลยมีเจตนาจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทกันภายหลังเมื่อครบกำหนดเวลาห้ามโอนตามกฎหมายแล้วก็ตามก็เป็นกรรมสิทธิ์ที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตามกฎหมาย สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113(เดิม),140(ใหม่) จำเลยฎีกาว่าคดีเกี่ยวกับที่ดินอันเป็นที่ทำกินของประชาชนซึ่งมีราคาสูงขึ้น ผู้ทำสัญญาจะขายมักจะบ่ายเบี่ยงไม่ยอมขายทำให้เกิดความไม่ชอบธรรมสังคม ศาลชอบที่จะหยิบยกเรื่องอำนาจฟ้องขึ้นวินิจฉัยนั้น เป็นฎีกาที่มิได้โต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์และมิได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้ง ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก

โจทก์ตกลงซื้อตึกแถวจากจำเลยและได้วางมัดจำไว้แล้วและข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยมีการตกลงกันว่าจะทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ ดังนั้นแม้จะยังไม่ได้ทำสัญญากันเป็นหนังสือ ก็ถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายเกิดมีขึ้นแล้ว โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องคดีได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง