คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456 วรรคสอง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 519 ให้นำบทบัญญัติทั้งหลายในลักษณะซื้อขายมาใช้ในการแลกเปลี่ยนด้วย ฉะนั้นแม้โจทก์จำเลยทำสัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินกันโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่โจทก์ได้ส่งมอบที่ดินส่วนของตนให้จำเลยแล้วถือเป็นการชำระหนี้บางส่วน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่ดินตามสัญญาได้

ทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนกันเป็นที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ และทำสัญญากันโดยที่ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่โจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญาแลกเปลี่ยนกับจำเลย ได้ส่งมอบที่ดินในส่วนที่ตกลงแลกเปลี่ยนให้แก่จำเลยแล้ว สัญญาแลกเปลี่ยนดังกล่าวจึงบังคับได้เช่นเดียวกับสัญญาจะขายหรือจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพราะได้มีการชำระหนี้ตามสัญญากันบางส่วนแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง โจทก์นำมาฟ้องบังคับได้ไม่เป็นโมฆะ หลังจากโฉนดที่ดินพิพาทได้ออกแล้ว โจทก์ได้ติดต่อให้จำเลยโอนที่ดินให้ และจำเลยก็ได้ไปยังสำนักงานที่ดินเมื่อเดือนมิถุนายนและตุลาคม 2522 เป็นการแสดงให้เห็นว่าจำเลยยอมรับสภาพตามสิทธิเรียกร้องของโจทก์ ทำให้อายุความสะดุดหยุดลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172 เดิม ที่จำเลยฎีกาว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า โจทก์ขาดสิทธิครอบครองแล้วนั้น จำเลยมิได้ยกความข้อนี้ขึ้นต่อสู้ไว้ในศาลชั้นต้น จึงมิใช่เป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ เมื่อฟังว่าสัญญาแลกเปลี่ยนไม่เป็นโมฆะ ใช้บังคับได้ การที่จะวินิจฉัยต่อไปว่า สัญญาแลกเปลี่ยนเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความหรือไม่ ตามฎีกาของจำเลยย่อมไม่เป็นประโยชน์แก่คดี เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป ถือเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทำขึ้นระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2โดยจำเลยที่ 1 ในฐานะกรรมการผู้จัดการ และจำเลยที่ 1 ลงชื่อในฐานะตัวแทนนิติบุคคล ไม่มีข้อความใดในสัญญาระบุว่าจำเลยที่ 1 กระทำในฐานะส่วนตัว สัญญาพิพาทฉบับนี้จึงมีผลบังคับระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 เท่านั้น หาผูกพันจำเลยที่ 1 ไม่ สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง บังคับว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จึงจะฟ้องร้องในบังคับคดีได้ อันเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 คู่ความจะนำพยานบุคคลมาสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาพิพาทไม่ได้ เมื่อตามสัญญาระบุว่าจำเลยที่ 1 กระทำในฐานะกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 2 โจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบว่าจำเลยที่ 1 กระทำในฐานะส่วนตัวอันเป็นการนำสืบให้เห็นข้อเท็จจริงแตกต่างไปจากข้อความที่ระบุไว้ในสัญญาไม่ได้

เอกสารที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินปรากฏใจความและรูปภาพแสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้อง โดยระบุว่าเป็นโอกาสทองของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์ และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคาร 5 ห้อง พร้อมที่ดิน แม้จะไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวสัญญานั้นก็ตาม แต่แผนผังแนบท้ายสัญญาซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเป็นแผนผังศูนย์การค้าที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์โรงแรม โรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ดังนี้ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติม ตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาดังกล่าวไม่ต้องห้าม ป.วิ.พ. มาตรา 94 จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าดังกล่าวภายในเวลา 1 ปี ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญา โจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้อต่อไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อที่โจทก์ชำระแล้วให้โจทก์ตามมาตรา 391

เอกสารที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินปรากฏใจความและรูปภาพ แสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้องโดยระบุว่าเป็นโอกาสทองของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคาร5 ห้องพร้อมที่ดิน แม้จะไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวในสัญญานั้นก็ตาม แต่แผนผังแนบท้ายสัญญาซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเน้น แผนผังศูนย์การค้าที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรมโรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ดังนี้ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติมตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาดังกล่าว ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าดังกล่าวภายใน 1 ปี ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญา โจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้อต่อไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อที่โจทก์ชำระแล้วให้โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391.

เอกสารที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินปรากฏใจความและรูปภาพแสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้องโดยระบุว่าเป็นโอกาสทองของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรมโรงภาพยนตร์ และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปีซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคาร 5 ห้อง พร้อมที่ดิน แม้จะไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวสัญญานั้นก็ตาม แต่แผนผังแนบท้ายสัญญาซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเป็นแผนผังศูนย์การค้าที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ดังนี้ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสาร สัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติม ตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาดังกล่าว ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรมโรงภาพยนตร์ และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าดังกล่าวภายในเวลา 1 ปี ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญา โจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้อต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อที่โจทก์ชำระแล้วให้โจทก์ตามมาตรา 391

ตามสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำที่ดินพิพาท โจทก์ผู้ซื้อได้วางเงินมัดจำซึ่งถือว่าเป็นการวางประจำตามกฎหมายแก่จำเลยที่ 1ผู้ขายกับพวกรับไปแล้ว ดังนี้ แม้สัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำจะใช้บังคับไม่ได้เพราะจำเลยที่ 1 พิมพ์ลายนิ้วมือไว้ในสัญญาโดยไม่มีพยานรับรองลายพิมพ์นิ้วมือก็ตาม แต่ก็ได้มีการวางประจำไว้แล้ว โจทก์จึงฟ้องร้องบังคับคดีแก่จำเลยที่ 1 ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ที่ดินพิพาททายาทยังปกครองร่วมกันอยู่ จำเลยที่ 7 และที่ 9ได้อยู่อาศัยบางส่วนในที่ดินโดยอาศัยสิทธิของบิดาของตนซึ่งเป็นทายาทรับมรดกจากนาง ส. แม้ต่อมาบิดาของจำเลยที่ 7 และที่ 9ถึงแก่กรรม จำเลยที่ 7 ที่ 9 ต่างก็อยู่ในฐานะรับมรดกจากบิดาของตนกรณีไม่ใช่เป็นการครอบครองโดยปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 จำเลยที่ 7 ที่ 9 จึงอ้างสิทธิครอบครองโดยปรปักษ์ยันโจทก์ผู้ซื้อหาได้ไม่ การชำระเงินค่าที่ดินที่ค้างเป็นเรื่องการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยทั้งสิบห้าร่วมกันโอนที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาโดยไม่บังคับให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่ค้างให้จำเลยไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369 แม้จำเลยไม่อุทธรณ์ฎีกาในข้อนี้ ศาลฎีกาแก้ไขให้ถูกต้องได้

แม้สัญญาจะซื้อขายที่ดิน ผู้ขายได้พิมพ์ลายนิ้วมือในสัญญา แต่ไม่มีพยานรับรองลายพิมพ์นิ้วมือ ซึ่งจะใช้บังคับผู้ขายไม่ได้ ก็ตาม แต่ผู้ซื้อได้วางมัดจำให้ผู้ขายไว้เป็นเงินบางส่วน ถือว่า เป็นการวางมัดจำตามกฎหมาย ผู้ซื้อจึงฟ้องบังคับผู้ขายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456วรรคสอง ศาลพิพากษาให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์ โดยไม่บังคับให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินที่ค้างให้จำเลย ไม่ชอบด้วย ป.พ.พ. มาตรา 369แม้จำเลยจะไม่อุทธรณ์ฎีกาในข้อนี้ ศาลฎีกาแก้ไขให้ถูกต้องได้เพราะ เป็นการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน.

หนังสือสัญญาระบุว่า จำเลยทั้งสองตกลงจะขายอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินให้โจทก์ในราคาเงินดาวน์ 268,480 บาท โดยให้โจทก์ผ่อนชำระเงินดาวน์ รวม 5 งวด ชำระเงินดาวน์ ครบถ้วนแล้วจึงจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ไม่มีข้อความตอนใดระบุไว้เลยว่าเป็นเรื่องเจ้าของทรัพย์สินเอาทรัพย์สินออกให้เช่าและมีคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่า ได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว จึงมิใช่เรื่องการเช่าซื้อ ดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 572 หนังสือสัญญาดังกล่าวจึงเป็น สัญญาจะซื้อจะขาย.

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้อาศัยออกจากที่ดินพิพาทซึ่งโจทก์อ้างว่าเป็นของโจทก์ จำเลยให้การต่อสู้ไว้โดยชัดแจ้งว่าโจทก์ตกลงขายที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 ได้ชำระเงินงวดแรกให้โจทก์แล้ว ส่วนที่เหลือตกลงจะชำระให้เมื่อโจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยที่ 1 ดังนั้น ที่ศาลชั้นต้นพิเคราะห์คำฟ้องคำให้การแล้ว กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ว่า โจทก์ตกลงขายที่พิพาทให้แก่จำเลยโดยชำระราคาบางส่วนแล้วจริงหรือไม่ จึงเป็นการกำหนดประเด็นอย่างกว้าง ๆ ตามคำให้การของจำเลย ซึ่งย่อมรวมถึงการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ จำเลยที่ 1 ที่ชำระราคาบางส่วน และที่เหลือเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ อันเป็นลักษณะของสัญญาจะซื้อจะขายนั่นเองการที่จำเลยทั้งสองนำสืบตามคำให้การและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยทั้งสองอยู่ในที่พิพาทโดยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย จึงหาเป็นการนำสืบและวินิจฉัยนอกประเด็นไม่.