คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456 วรรคสอง

จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคา 60 ล้านบาทเศษ โดยมีข้อตกลงว่า โจทก์วางมัดจำในวันทำสัญญาไว้ 2 ล้านบาท และจะจ่ายเงินอีก16 ล้านบาทเศษในอีก 8 เดือน ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วนจำนวนที่เหลืออีกประมาณ 42 ล้านบาท โจทก์จะชำระเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินซึ่งมีกำหนดใช้เงินหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1 ปีเศษ โดยในสัญญามิได้ระบุว่าตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์ต้องชำระนั้นต้องให้ธนาคารเป็นผู้อาวัลด้วย กรณีเช่นนี้ศาลจำต้องค้นหาเจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 และในการตีความการแสดงเจตนานั้นต้องเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 171 ด้วย เมื่อโจทก์ซึ่งมีฐานะทางเศรษฐกิจดีกว่าจำเลยย่อมมีอำนาจต่อรองในการทำสัญญามากกว่าจำเลย จำเลยจะได้รับเงินที่เหลืออีก 42 ล้านบาทเศษเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินหลังจากทำสัญญาแล้วถึง2 ปี ดังนั้น การที่ตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์นำมามอบให้แก่จำเลยไม่มีอาวัลของธนาคารย่อมทำให้จำเลยไม่มีหลักประกันว่าจะได้รับเงินเมื่อตั๋วสัญญาใช้เงินถึงกำหนด ประกอบกับหลังทำสัญญาโจทก์ขอกู้เงินจากธนาคารเพื่อลงทุนในโครงการสำหรับที่ดินที่ทำสัญญากับจำเลยนี้รวม 155 ล้านบาท เพื่ออาวัลตั๋วสัญญาใช้เงิน 43 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับจำนวนตามตั๋วสัญญาใช้เงินในคดีนี้ อันแสดงให้เห็นว่าในทางปฏิบัติและปกติประเพณีของการซื้อขายที่ดินที่มีราคาสูง หากผู้จะซื้อที่ดินจะต้องออกตั๋วสัญญาใช้เงินเพื่อชำระค่าที่ดินผู้ออกตั๋วจะต้องให้ธนาคารอาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินดังกล่าวด้วย ประเพณีเช่นนี้แม้มิได้เขียนไว้ในสัญญาก็ต้องถือว่าเป็นข้อตกลงที่คู่สัญญาจะต้องปฏิบัติโดยปริยาย การที่โจทก์ออกตั๋วสัญญาใช้เงินชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยโดยไม่มีอาวัลของธนาคาร จำเลยย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่ยอมรับชำระหนี้ด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นได้ ถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา

โจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากบริษัทจำเลย โดยชำระเงิน274,600 บาท แต่เมื่อถึงวันทำสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์เห็นว่ามีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมลักษณะเอาเปรียบโจทก์หลายข้อ จึงแสดงเจตนาขอแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและเป็นธรรมเสียก่อนว่าจำเลยจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จเมื่อใด จะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการชำระเงินเมื่อใด ซึ่งล้วนแต่เป็นปกติประเพณีของการซื้อขายที่อยู่ในวิสัยของจำเลยต้องกระทำและกระทำได้ ข้อสัญญาดังกล่าวถือว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยก่อน เมื่อจำเลยยอมรับว่ายังไม่ได้แก้ไขสัญญาตามที่โจทก์ขอทุกข้อ โจทก์กับจำเลยจึงยังมิได้มีสัญญาต่อกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้นเงินที่จำเลยรับไว้จึงเป็นการรับโดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ต้องคืนให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 406 วรรคหนึ่ง พร้อมดอกเบี้ย

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลย โดยชำระราคาให้บางส่วนแล้วส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยส่งมอบให้โจทก์ครอบครองที่ดินพิพาท อันเป็นทรัพย์สินของจำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวซึ่งจำเลยในฐานะผู้จะขายยังมีหนี้ที่จะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อ หนี้ดังกล่าวจึงเป็นคุณประโยชน์แก่โจทก์เกี่ยวด้วยทรัพย์สินที่โจทก์ครอบครองอยู่ โจทก์จึงชอบที่จะยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้ได้จนกว่าจำเลยจะได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 241 แม้จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ใช้สิทธิเรียกร้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายเกินกว่า10 ปี ซึ่งขาดอายุความแล้วก็ตาม แต่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/27 ระบุไว้ว่า แม้สิทธิเรียกร้องส่วนที่เป็นประธานจะขาดอายุความ โจทก์ในฐานะผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงก็ยังคงมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่ตนได้พร้อมรับเงินส่วนที่เหลือจากโจทก์ไป

คำว่า "ได้มีการชำระหนี้บางส่วน" ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสองและวรรคสาม กฎหมายมุ่งบัญญัติ ให้ใช้บังคับแก่คู่สัญญาทั้งฝ่ายผู้ขายและฝ่ายผู้ซื้อ ดังนั้น หากฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดได้ชำระหนี้ส่วนของตนไปแล้วก็ย่อมจะเรียกร้องเอาสิทธิที่ตนจะได้รับจากอีกฝ่ายหนึ่งได้ เพราะสัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน ผู้ขายย่อมมีหนี้ที่ ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ ส่วนผู้ซื้อก็มีหนี้ที่ต้องใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย เมื่อข้อเท็จจริงได้ ความว่า โจทก์ผู้ขายได้ส่งมอบสินค้าให้แก่จำเลยซึ่งเป็นฝ่ายผู้ซื้อแล้ว จึงถือว่าโจทก์ได้ชำระหนี้ส่วนของตนแล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องให้จำเลยชำระราคาสินค้าแก่โจทก์ได้

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารจากจำเลย แต่จำเลยมิได้ก่อสร้างอาคารให้แล้วเสร็จตามสัญญา โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาภายใน 30 วัน หากพ้นกำหนดถือเป็นการบอกเลิกสัญญา เมื่อจำเลยเห็นว่าระยะเวลาดังกล่าวไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาได้ จำเลยชอบที่จะขอขยายระยะเวลาการก่อสร้างอาคารจากโจทก์ แต่ก็ไม่ปรากฏว่าจำเลยกระทำเช่นนั้น ดังนั้น เมื่อพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวจำเลยยังไม่สามารถส่งมอบอาคารให้โจทก์ได้ สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเลิกกันคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391
การที่ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยในอัตราที่สูงเกินกว่าที่ปรากฏในคำฟ้องหรือสูงกว่าที่โจทก์มีสิทธิได้รับตามกฎหมายนั้น ต้องเป็นกรณีที่ศาลใช้ดุลพินิจโดยคำนึงถึงเหตุสมควรและความสุจริตในการสู้ความหรือการดำเนินคดีตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142(6) เมื่อโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินดาวน์และเงินค่างวดคืนโจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แต่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้ในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี โดยไม่มีข้อวินิจฉัยว่าจำเลยไม่สุจริตในการสู้ความหรือในการดำเนินคดีอย่างไร จึงไม่มีเหตุที่จะพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยในอัตราที่สูงเกินกว่าที่ปรากฏในคำฟ้องได้ เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 วรรคหนึ่ง

โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายตึกแถวกัน ต่อมาจำเลยปลูกสร้างตึกแถวเสร็จพร้อมที่จะโอนให้แก่โจทก์แล้ว แต่โจทก์ไม่ยอมชำระราคาส่วนที่เหลือแก่จำเลย ทั้งโจทก์ยังขอร้องให้จำเลยช่วยบอกขายตึกแถวดังกล่าวให้ด้วยแสดงว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะชำระราคาส่วนที่เหลือแก่จำเลยมาตั้งแต่แรก แม้จะได้ความว่าในช่วงเวลาดังกล่าวทั้งโจทก์และจำเลยต่างมิได้ถือเอาเงื่อนไขในการชำระหนี้เป็นสาระสำคัญเพราะจำเลยกำลังบอกขายตึกแถวให้แก่ผู้อื่นเพื่อประโยชน์ของโจทก์ก็ตาม แต่ก็ไม่แน่นอนว่าจำเลยจะสามารถขายตึกแถวให้เป็นผลสำเร็จได้ โจทก์จึงย่อมมีเวลาเพียงพอในการเตรียมเงินให้พร้อมเพื่อชำระให้แก่จำเลย การที่จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ชำระเงินที่ค้างอยู่จำนวน 2,000,000 บาท ภายใน 15 วันนับแต่วันได้รับหนังสือ อันเป็นเวลาหลังจากที่จำเลยปลูกสร้างตึกแถวแล้วเสร็จและพร้อมที่จะโอนให้โจทก์เกือบ 1 ปี ซึ่งเป็นการบอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ภายในเวลาอันควรแล้ว
เมื่อหนังสือแจ้งให้โจทก์ชำระเงินระบุว่าหากพ้นกำหนด 15 วันแล้ว โจทก์ไม่ชำระให้ถือเอาหนังสือฉบับนั้นเป็นการแสดงเจตนาเลิกสัญญา การที่โจทก์ไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือภายในเวลาดังกล่าว สัญญาจะซื้อจะขายตึกแถวจึงเป็นอันเลิกกัน อันเป็นผลจากการที่จำเลยแสดงเจตนาบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์ หาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์จำเลยสมัครใจเลิกสัญญาต่อกันในภายหลังไม่ เมื่อสัญญาเลิกกันแล้วโจทก์และจำเลยต้องให้แต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม โดยจำเลยมีหน้าที่คืนเงินที่ได้รับไว้แล้วพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง
เงินดาวน์ 300,000 บาท ที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยในวันทำสัญญา ไม่ปรากฏว่าเป็นการให้ไว้เพื่อเป็นประกันการที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญา จึงต้องถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยล่วงหน้า มิใช่เงินมัดจำที่จำเลยจะริบได้ ทั้งไม่มีข้อสัญญาให้จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระแล้วด้วย
เมื่อโจทก์เพิกเฉยไม่ชำระหนี้ภายในเวลาตามที่กำหนดไว้ในหนังสือบอกกล่าวโจทก์จึงตกเป็นผู้ผิดนัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 204 วรรคสองจำเลยมีสิทธิเรียกเอาค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่การที่โจทก์ผิดนัดได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 215
ข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าจำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบถึงอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 17.5 ต่อปี ที่จำเลยต้องเสียให้แก่ธนาคารจากการที่โจทก์ผิดนัด จึงฟังไม่ได้ว่าโจทก์ได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นถึงความเสียหายเช่นนั้นล่วงหน้าก่อนแล้ว จำเลยจะเรียกร้องให้โจทก์รับผิดชำระดอกเบี้ยในอัตราดังกล่าวไม่ได้แต่ศาลมีอำนาจคิดคำนวณให้ได้ตามพฤติการณ์แห่งคดีโดยเปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยของหนี้เงินในระหว่างที่ลูกหนี้ผิดนัดตามมาตรา 224 วรรคหนึ่ง ประกอบกับความสุจริตในการดำเนินคดี

สัญญาพิพาทเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และแม้ขณะทำสัญญาจำเลยจะยังไม่บรรลุนิติภาวะก็ตามแต่กำหนดระยะเวลาส่งมอบที่ดินไว้ภายหลังจำเลยบรรลุนิติภาวะแล้วโดยมารดาจำเลยลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญา จึงไม่ตกเป็นโมฆะและใช้บังคับได้ ในสัญญาดังกล่าวแม้กำหนดวันส่งมอบที่ดินไว้แน่นอนในวันที่ 14 มกราคม 2534 แต่เนื่องจากที่ดินตามสัญญาเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6792 ซึ่งต้องมีการแบ่งแยกที่ดินก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา แต่คู่สัญญาหาได้ตกลงไว้เป็นการแน่นอนในเรื่องดังกล่าวไม่ คงกล่าวไว้เพียงว่าผู้ขายได้ขายส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่ 6792 เนื้อที่ดินประมาณ 20 ไร่ ตามผังที่กาเส้นสีแดงเท่านั้นจึงมิใช่กรณีกำหนดชำระหนี้กันไว้แน่นอนแล้ว ดังนั้น เมื่อโจทก์ยังไม่มารับโอนที่ดินจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาหาได้ไม่ ต่อมาเมื่อโจทก์มีหนังสือเตือนให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ไปตามกำหนด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ หากโอนไม่ได้ก็ต้องคืนเงินค่าที่ดินให้แก่โจทก์

การออกเช็คของจำเลยจะเป็นความผิดตามพระราชบัญญัติว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็คฯ มาตรา 4หรือไม่ โจทก์จะต้องนำสืบข้อเท็จจริงให้ได้ความสองประการคือมีหนี้ที่จะต้องชำระ และหนี้นั้นจะต้องบังคับได้ตามกฎหมายคดีนี้ ธ. อ้างว่าจำเลยสั่งจ่ายเช็คพิพาทชำระหนี้ค่าขายสินค้ายางรถยนต์และล้อแม็กแก่โจทก์ร่วม เป็นการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ที่มีราคากว่า 500 บาทขึ้นไป แต่หลักฐานที่แสดงว่าจำเลยได้ซื้อและรับสินค้าไปจากโจทก์ร่วมแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสองและวรรคสาม โจทก์ร่วมหาได้มีมาแสดงหรือนำสืบถึงเหตุที่ไม่อาจนำมาแสดงได้ไม่ จึงไม่พอฟังได้ว่า มูลหนี้ที่จำเลยออกเช็คพิพาทมาจากการชำระหนี้ตามสัญญาซื้อขายสินค้าดังกล่าวมูลหนี้ที่ออกเช็คพิพาทจึงไม่มีอยู่จริง การกระทำของจำเลยจึงขาดองค์ประกอบความผิด

เอกสารมีข้อความว่า "ยอดเงินขายฝากที่ดิน 300,000 บาท ยอดเงินกู้ 292,700 บาท รวม 2 รายการ 592,700 บาท จ่ายเงินสดก่อน 200,000 บาท คงเป็นหนี้อยู่อีก 392,700 บาท" ไม่มีข้อความที่เป็นข้อตกลงว่าจำเลยได้ให้คำมั่นจะขาย ที่ดินพิพาทคืนแก่โจทก์ เมื่อคำมั่นว่าจะขายอสังหาริมทรัพย์มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงจึงห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานบุคคลที่โจทก์นำสืบประกอบข้ออ้างอย่างใดอย่างหนึ่งเมื่อได้นำเอกสารมาแสดงว่า ยังมีข้อความเพิ่มเติมตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารนั้นอยู่อีกตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) และข้อความตามเอกสารในสำนวนคดีแพ่งดังกล่าว ไม่มีลักษณะเป็นคำมั่นว่าจะขายที่ดินพิพาทคืนให้โจทก์ ดังนั้น จึงฟังไม่ได้ว่ามีการตกลงให้คำมั่นจะขายที่ดินพิพาทคืนให้โจทก์ตามที่โจทก์ฟ้อง

สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์จำเลยมีข้อความระบุไว้แสดงให้เห็นว่าโจทก์จำเลยประสงค์จะดำเนินการจดทะเบียนสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ครบถ้วนบริบูรณ์ตามกฎหมายต่อไปในภายหน้า สัญญาฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำเป็นหนังสือมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง
การซื้อขายบ้านในลักษณะที่คงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์โดยแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านนั้นปลูกสร้างอยู่สามารถทำได้โดยชอบเมื่อปรากฏว่าการปลูกสร้างบ้านดังกล่าวมิได้ยึดถือแนวเขตที่ดินตามโฉนดเป็นตัวกำหนดที่ตั้ง ซึ่งจำเลยเป็นผู้รู้ข้อเท็จจริงนี้ดีและได้แสดงเจตนาขายบ้านและที่ดินพิพาทแก่โจทก์พร้อมกันไปในคราวเดียวจึงเป็นการยอมรับสภาพในผลของสัญญาซื้อขายที่ทำขึ้นนั้นว่า เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและบ้านดังกล่าวแก่โจทก์แล้วบ้านนั้นย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีทั้งที่มิได้อยู่บนที่ดินพิพาท