คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง

ที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคที่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ซึ่งเป็นผู้จัดสรรจัดให้มีขึ้นบนโฉนดที่ดินเลขที่ 10812 และ 10813 ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรในโครงการดังกล่าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง และโดยผลของกฎหมายดังกล่าวย่อมเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ผู้จัดสรรหรือจำเลยที่ 4 ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่จะต้องบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ อย่างไรก็ตาม จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโฉนดที่ดินเลขที่ 10812 และ 10813 ส่วนจำเลยที่ 3 ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโฉนดที่ดินเลขที่ 10813 เนื่องจากจำเลยที่ 3 โอนที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 4 ไปแล้ว สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้โจทก์ทั้งสิบเอ็ดบังคับให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินพิพาทโฉนดที่ดินเลขที่ 10812 กับบังคับให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 จดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินพิพาทโฉนดที่ดินเลขที่ 10813 แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสิบเอ็ดได้

สัญญาข้อ 2 มีใจความว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงดำเนินการจดทะเบียนทางภาระจำยอม โดยโจทก์ตกลงจดทะเบียนให้ที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36717 ของโจทก์เป็นทางภาระจำยอมสำหรับที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36715 ของจำเลยที่ 1 ให้มีความกว้าง 12 เมตร ส่วนจำเลยที่ 1 ตกลงจดทะเบียนทางภาระจำยอมให้มีความกว้าง 9 เมตร ซึ่งอยู่ภายในเขตที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36715 ของจำเลยที่ 1 ให้เป็นทางภาระจำยอม สำหรับที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36716, 36717 และ 341 ของโจทก์ ทั้งสองฝ่ายยินยอมให้ใช้เป็นทางภาระจำยอมตลอดไป เว้นแต่จำเลยที่ 1 ไม่ใช้ทางภาระจำยอมเป็นเวลา 5 ปี นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป ก็ยินยอมให้จดทะเบียนยกเลิกทางภาระจำยอมได้ ตามคำฟ้องและคำให้การทั้งโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างฝ่ายต่างอ้างว่าอีกฝ่ายหนึ่งไม่ดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ฝ่ายตนตามสัญญา ถือว่าทั้งสองฝ่ายมีข้อโต้แย้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญากันแล้ว หากจำเลยที่ 1 ประสงค์จะให้ศาลบังคับให้โจทก์จดทะเบียนทางภาระจำยอมให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นการตอบแทนด้วยนั้น จำเลยที่ 1 จะต้องฟ้องหรือฟ้องแย้งตั้งประเด็นแห่งคดีเข้ามาเพื่อให้ศาลวินิจฉัยข้อพิพาทในส่วนที่โจทก์จะต้องชำระหนี้ตอบแทนให้แก่จำเลยที่ 1 ไปในคราวเดียวกัน ทั้งตามพฤติการณ์แห่งคดีนี้ หากจำเลยที่ 1 ตั้งประเด็นแห่งคดีเข้ามา โจทก์อาจมีข้อต่อสู้ก่อให้เกิดประเด็นข้อพิพาทที่ศาลจะต้องวินิจฉัยชี้ขาดก่อนที่จะพิพากษาบังคับโจทก์ก็ได้ เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ฟ้องแย้งเข้ามาโดยมีคำขอให้ศาลบังคับโจทก์ ศาลย่อมไม่อาจวินิจฉัยข้อพิพาทในส่วนนี้และพิพากษาบังคับให้โจทก์ดำเนินการดังกล่าวเป็นการตอบแทนได้ เพราะเป็นเรื่องนอกฟ้องนอกประเด็นต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 จำเลยที่ 1 จึงไม่อาจอ้างได้ว่าโจทก์ไม่ยอมดำเนินการจดทะเบียนทางภาระจำยอมให้จำเลยที่ 1 เป็นการตอบแทน จำเลยที่ 1 ก็มีสิทธิปฏิเสธที่จะไม่ดำเนินการจดทะเบียนทางภาระจำยอมให้โจทก์เช่นกันได้
ขณะทำสัญญาก็ดี ขณะโจทก์ฟ้องคดีนี้ก็ดี ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ใช้บังคับอยู่ จึงต้องนำประกาศดังกล่าวมาปรับแก่คดีนี้ แม้ระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้นมี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ให้ยกเลิกประกาศดังกล่าว และให้ใช้ พ.ร.บ.นี้เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินต่อไปก็ตาม ก็ยังคงต้องนำประกาศดังกล่าวมาปรับแก่คดีนี้ ซึ่งตามประกาศดังกล่าวข้อ 30 วรรคหนึ่ง ก็มีใจความทำนองเดียวกับมาตรา 43 วรรคหนึ่ง พิจารณาพฤติการณ์แห่งคดีนี้แล้ว หากให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนให้ถนนดังกล่าวเป็นทางภาระจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ โจทก์ก็ย่อมใช้ถนนดังกล่าวในฐานะทางภาระจำยอมทำนองเดียวกันกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจากโครงการที่ได้รับอนุญาต กรณียังถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 กระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก อันจะเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยประกาศดังกล่าวข้อ 30 วรรคหนึ่ง จึงไม่เป็นโมฆะ

จำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งห้าแปลงซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมในเรื่องสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามสิบโดยผลของกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ซึ่งไม่มีกฎหมายใดห้ามการจดทะเบียนภาระจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว การที่โจทก์ทั้งสามสิบฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสามจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมอย่างหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 โจทก์ทั้งสามสิบย่อมมีสิทธิอันชอบธรรมที่จะใช้สิทธิทางศาลฟ้องบังคับจำเลยทั้งสามให้จดทะเบียนภาระจำยอมดังกล่าวได้ โจทก์ทั้งสามสิบจึงมีอำนาจฟ้อง

แม้ที่ดินพิพาทจะเป็นถนนและทะเลสาบซึ่งจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคอันต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินคือจำเลยที่ 1 มีหน้าที่บำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไปและจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท เพียงแต่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่พิพาทอันเป็นภารทรัพย์จะกระทำการใดๆ ให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ จำเลยที่ 1 ย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายที่พิพาทได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ถึงแม้ว่าจะมีการโอนที่พิพาทไปเป็นของผู้ใดก็ตาม ภาระจำยอมย่อมตกติดไปกับที่พิพาทเสมอ ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่ประการใด การโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ย่อมเป็นการโอนโดยมีอำนาจที่ถูกต้องชอบด้วยกฎหมายอีกทั้งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ยังบัญญัติให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่พิพาทไปเป็นสาธารณประโยชน์ได้ แม้ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ จำเลยที่ 1 จะทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ 1 กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาทรัพย์ที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปก็หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 กับพวกไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ที่ 1 กับพวกจึงหามีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทไม่

ศาลฎีกาได้มีคำวินิจฉัยเกี่ยวกับถนนทั้ง 6 สาย ในศูนย์การค้าของจำเลยที่ 1 ว่าไม่ใช่ทางสาธารณะ ถนนทั้ง 6 สายยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ซึ่งมีอำนาจจัดการใช้สอยดำเนินการเกี่ยวกับถนนดังกล่าวได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 แม้ถนนทั้ง 6 สายจะเป็นภารจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติฯ ข้อ 30 วรรคหนึ่ง แต่เสียงส่วนใหญ่ในการประชุมผู้อยู่อาศัยในศูนย์การค้าตกลงให้จำเลยที่ 1 จัดการจราจรในศูนย์การค้า หลังจากจำเลยที่ 1 ก่อสร้างป้อมยามและเหล็กกั้นทางเข้าออกโดยมีพนักงานเก็บเงินค่าจอดรถแล้ว จำเลยที่ 1 แจกสติ๊กเกอร์สำหรับติดรถยนต์และรถจักรยานยนต์แก่เจ้าของอาคารพาณิชย์ทุกคูหาสติ๊กเกอร์ดังกล่าวสามารถใช้เข้าออกได้ทุกทางตลอดเวลาโดยสะดวกและไม่ต้องเสียเงินค่าจอดรถแต่ประการใด และแม้ประกาศของคณะปฏิวัติฯ ข้อ 30 วรรคหนึ่ง จะกำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภค แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจำเลยที่ 1 จะหารายได้จากสาธารณูปโภคดังกล่าวเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาไม่ได้ เพียงแต่ต้องไม่เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก นับได้ว่าจำเลยที่ 1 ให้ใช้ภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินทุกแปลงในศูนย์การค้าเท่าที่จำเป็นตามสมควรแล้ว การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ และไม่ทำให้การใช้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
โจทก์นำแผงเหล็กปิดกั้นบนถนนหน้าอาคารพาณิชย์ของโจทก์หรือบางรายจอดรถจักรยานยนต์หรือวางวัสดุบนทางเท้านั้น เป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มเติมแก่ภารยทรัพย์โจทก์ไม่มีอำนาจกระทำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 และมาตรา 1389 จำเลยที่ 1 มีสิทธิห้ามได้ และการที่โจทก์อ้างว่าจำเลยที่ 1 ไม่ดำเนินการก่อสร้างอาคารที่จอดรถตามที่ประกาศโฆษณาไว้ก็หาเป็นเหตุให้โจทก์มีอำนาจกระทำการดังกล่าวไม่