คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกที่เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท แม้โจทก์จะเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับมาด้วย ก็เป็นทุนทรัพย์ที่ไม่เกินสองหมื่นบาท คดีจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยปัญหาว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าหรือไม่ให้และจำเลยฎีกาต่อมาอีก ก็ถือเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ สัญญาเช่าที่ทำขึ้น 5 ฉบับ มีกำหนดการเช่าฉบับละ 3 ปีติดต่อกันไป ถือไปว่าเป็นสัญญาเช่าที่ทำไว้ล่วงหน้าในคราวเดียวกันโดยลงวันที่ล่วงหน้าเอาไว้เพื่อให้สัญญาแต่ละฉบับมีอายุการเช่า3 ปี เป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะนำเอาสัญญาเช่าดังกล่าวรวมกันมีกำหนดเวลา 15 ปี มาฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกที่เช่าซื้อมีค่าเช่าตามสัญญาในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท และค่าเสียหายตามฟ้องไม่เกิน สองหมื่นบาทคดีจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามป.วิ.พ. มาตรา 224 แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยและจำเลยฎีกาต่อมาก็ถือเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบตามมาตรา 249 สัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาเช่าไว้ฉบับละ 3 ปี ติดต่อกันโดยทำสัญญาหลายฉบับในคราวเดียวกันโดยลงวันที่ล่วงหน้าเป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะนำสัญญาดังกล่าวมาฟ้องบังคับไม่ได้.

โจทก์ทำนาพิพาทในฐานะผู้เช่าจากจำเลยที่ 1 แม้จะไม่ได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือก็ต้องถือว่าเป็นการเช่าตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2528 มาตรา 5ที่บัญญัติว่า "การเช่า" หมายความว่าการเช่าหรือการเช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า... ทั้งนี้ไม่ว่าการเช่าหรือการเช่าช่วงนั้นจะมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่ก็ตาม.

สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะอ้างระยะเวลาเช่า 10 ปี มายันโจทก์มิได้ ต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 538จำเลยเข้าไปอยู่ในที่พิพาทโดยมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด โจทก์ให้จำเลยอยู่ต่อมาถือว่าเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาและถือได้ว่าสัญญาเช่ารายนี้มีหลักฐานเป็นหนังสือมาแต่แรกแล้วเมื่อจำเลยทั้งสองผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่ เรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายที่จำเลยอยู่โดยละเมิดได้.

แม้ในขณะยื่นฟ้องคดีนี้โจทก์ยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่ามาจากป. และโจทก์ยังมิได้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปก็ตาม แต่การที่จำเลยทั้งสี่ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินที่โจทก์ทำสัญญาเช่าจากป. ซึ่งตกมาเป็นมรดกของจำเลยทั้งสี่ เท่ากับจำเลยทั้งสี่ไม่ยินยอมให้โจทก์อยู่ในที่ดินดังกล่าวตามสัญญาต่อไป เมื่อตามสัญญาเช่ากำหนดว่า หากผู้ให้เช่าต้องการที่ดินคืนโดยผู้เช่าไม่ผิดสัญญา ผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องค่าตอบแทนสิ่งปลูกสร้างค่ารื้อถอน ค่าขนย้าย ตลอดจนค่าเสียหายใด ๆ ได้ การที่จำเลยทั้งสี่ฟ้องขับไล่โจทก์โดยมิได้อ้างว่าโจทก์ผิดเงื่อนไขตามสัญญาเช่าดังกล่าว จึงเป็นการโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่าของโจทก์แล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องให้จำเลยทั้งสี่ปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาเช่าดังกล่าวได้.

โจทก์กล่าวไว้ในคำแก้ ฎีกาว่า การเช่าที่ดินที่จำเลยอ้างว่าให้โจทก์เช่า จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องปัญหาข้อนี้โจทก์ได้ยกข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การแก้ฟ้องแย้งแล้วจำเลยก็อุทธรณ์ถึงเรื่องค่าเช่าที่ค้างชำระด้วย แม้โจทก์ไม่ได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำแก้ อุทธรณ์ ก็ถือว่าปัญหาข้อนี้ได้ยกขึ้นว่ากล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แล้ว โจทก์ย่อมอ้างอิงปัญหาข้อนี้ในชั้นฎีกาได้ เมื่อฟ้องแย้งของจำเลยระบุชัด ว่า การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งให้บังคับคดีเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากโจทก์ได้ เพราะต้องห้ามตามมาตรา 538 แห่ง ป.พ.พ..

โจทก์กล่าวไว้ในคำแก้ฎีกาว่า การเช่าที่ดินที่จำเลยอ้างว่าให้โจทก์เช่าจำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องปัญหาข้อนี้โจทก์ได้ยกข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การแก้ฟ้องแย้งแล้วจำเลยก็อุทธรณ์ถึงเรื่องค่าเช่าที่ค้างชำระด้วย แม้โจทก์ไม่ได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำแก้อุทธรณ์ ก็ถือว่าปัญหาข้อนี้ได้ยกขึ้นว่ากล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แล้ว โจทก์ย่อมอ้างอิงปัญหาข้อนี้ในชั้นฎีกาได้ เมื่อฟ้องแย้งของจำเลยระบุชัดว่า การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งให้บังคับคดีเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากโจทก์ได้ เพราะต้องห้ามตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.

กรณีโจทก์ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากตึกแถวพิพาทอันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละห้าพันบาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์หรือมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทที่ฟ้อง เมื่อศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่าเจ้าของตึกแถวพิพาทเดิมกับจำเลยมีสัญญาต่างตอบแทนและโจทก์ซื้อตึกแถวพิพาทโดยไม่สุจริต ให้ยกฟ้องโจทก์ ดังนั้น การที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ไม่รู้มาก่อนซื้อตึกแถวพิพาทว่าเจ้าของตึกแถวพิพาทเดิมกับจำเลยมีสัญญาต่างตอบแทน และโจทก์ซื้อตึกแถวพิพาทโดยสุจริต เป็นการโต้แย้งดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลล่างทั้งสอง เป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง ต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง วรรคสาม

จำเลยเช่าที่ดินของ ห. มีกำหนด 10 ปี โดยทำสัญญาเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงมีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี ที่จำเลยให้การว่ากำหนดเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปีเป็นคำมั่นซึ่งมีผลบังคับ ห.ได้จึงมีผลบังคับพ. ผู้รับโอนที่ดินจาก ห. ด้วยนั้น ไม่มีบทกฎหมายรับรองสิทธิให้บังคับตามที่จำเลยให้การ ศาลชอบที่จะพิพากษาคดีได้โดยไม่จำต้องสืบพยาน.

จำเลยให้การแต่เพียงว่า โจทก์จะได้ครอบครองที่พิพาทหรือไม่จำเลยไม่รับรองข้อต่อสู้ของจำเลยเป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ ไม่แสดงชัดแจ้งว่าจำเลยยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ในเรื่องสิทธิครอบครองที่พิพาทจึงไม่มีประเด็นเรื่องอำนาจฟ้อง และแม้เรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาข้อกฎหมาย ศาลอุทธรณ์เห็นไม่สมควรยกขึ้นวินิจฉัยก็ทำได้ บทบัญญัติแห่งประมวลแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 มิได้ให้ถือว่าสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาเกินกว่าสามปีเป็นโมฆะ เมื่อฟังได้ว่าโจทก์เป็นผู้ให้เช่าและมีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือโจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง ปัญหาว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 หรือไม่ ศาลอุทธรณ์มิได้วินิจฉัยให้จำเลยทั้งสองจึงไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยไปโดยไม่ย้อนสำนวน และข้อเท็จจริงเกี่ยวกับเรื่องแย่งการครอบครองศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยที่ 2 เข้าอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้เช่าที่พิพาทจากโจทก์ จำเลยทั้งสองไม่ได้อุทธรณ์คัดค้าน ปัญหาเกี่ยวกับเรื่องแย่งการครอบครองที่พิพาทจึงยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่าจำเลยที่ 2 ไม่ได้แย่งการครอบครองที่พิพาทจึงไม่อาจนำมาตรา 1375 มาใช้บังคับแก่คดีนี้ได้.