คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

จำเลยได้เช่าตึกแถวพิพาทหลังจากที่โจทก์ซื้อมานานเกือบ 10 ปีโดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่ให้จำเลยเช่าได้มีการต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด เงินที่จำเลยอ้างว่าให้โจทก์เพื่อช่วยค่าก่อสร้าง จึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อได้มีการบอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 1,000บาท เมื่อครบกำหนดอายุการเช่า 1 ปี จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมาโดยโจทก์ไม่ทักท้วง มาตรา 570 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิมรวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าหลังจากครบอายุการเช่า 1 ปี ในอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าโจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่า ได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าจึงเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาททำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาท จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าว เท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้างจำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายนั้นแก่โจทก์โดยศาลชั้นต้นไม่จำต้องกำหนดประเด็นในเรื่องค่าเสียหายไว้

จำเลยได้เช่าตึกแถวพิพาทหลังจากที่โจทก์ซื้อมานานเกือบ 10 ปีโดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่ให้จำเลยเช่าได้มีการต่อเติมตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด เงินที่จำเลยอ้างว่าให้โจทก์เพื่อช่วยค่าก่อสร้างจึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อได้มีการบอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 1,000 บาทเมื่อครบกำหนดการเช่า 1 ปี จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเดิมรวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย ดังนั้น เมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าหลังจากครบอายุการเช่า 1 ปี เป็นอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า โจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่า ได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าจึงเป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94.

สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกำหนดอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีแล้ว จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยโจทก์ผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง จึงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย และเนื่องจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น เมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าในอัตราที่สูงกว่าเดือนละ 1,000 บาท โจทก์ก็ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ18,000 บาท ย่อมเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดค่าเช่าที่ค้างชำระตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิมเดือนละ1,000 บาท เท่านั้น
โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาท ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาท จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าวเท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้าง จำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์โดยที่ศาลไม่จำต้องกำหนดประเด็นข้อพิพาทในเรื่องค่าเสียหายไว้

ในการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าและเรียกค่าเสียหาย ไม่มีกฎหมายใดบังคับให้ต้องแนบสัญญาเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดมาพร้อมกับฟ้องประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บังคับแต่เพียงว่าในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้เท่านั้น การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคำฟ้องของโจทก์ซึ่งฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยโดยไม่แนบสัญญาเช่ามาพร้อมกับฟ้อง จึงไม่เป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 18 การฟ้องเรียกค่าเสียหายที่ผู้เช่ายังคงอยู่ในที่เช่าต่อมาหลังจากสัญญาเช่าระงับแล้ว มิใช่เป็นการฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าโจทก์จึงนำพยานบุคคลมาสืบได้ว่าโจทก์จำเลยตกลงขึ้นค่าเช่ากันจากที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า เพื่อให้ศาลกำหนดเป็นค่าเสียหายให้โจทก์ตามจำนวนดังกล่าวได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 แต่ประการใด.

ในการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าและเรียกค่าเสียหาย ไม่มีกฎหมายใดบังคับให้ต้องแนบสัญญาเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดมาพร้อมกับฟ้อง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บังคับแต่เพียงว่าในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้เท่านั้น การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคำฟ้องของโจทก์ซึ่งฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยโดยไม่แนบสัญญาเช่ามาพร้อมกับฟ้อง จึงไม่เป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 18
การฟ้องเรียกค่าเสียหายที่ผู้เช่ายังคงอยู่ในที่เช่าต่อมาหลังจากสัญญาเช่าระงับแล้ว มิใช่เป็นการฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าโจทก์จึงนำพยานบุคคลมาสืบได้ว่าโจทก์จำเลยตกลงขึ้นค่าเช่ากันจากที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า เพื่อให้ศาลกำหนดเป็นค่าเสียหายให้โจทก์ตามจำนวนดังกล่าวได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 แต่ประการใด

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลง และถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้คู่สัญญาจะตาย สิทธิและหน้าที่ดังกล่าวก็ต้องตกทอดไปยังทายาท สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ฉ. ผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และมีข้อตกลงให้เช่าช่วงได้ เมื่อจำเลยเช่ายังไม่ครบกำหนดและให้เช่าช่วงตามข้อตกลง จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และไม่มีอำนาจฟ้องและที่จำเลยฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของฉ. จดทะเบียนการเช่า เป็นการให้ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้จดทะเบียนการเช่าสมบูรณ์ยิ่งขึ้น ดังนี้ จำเลยจึงฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้ การจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เป็นหน้าที่อย่างหนึ่งของผู้ให้เช่าที่จะต้องกระทำเพื่อประโยชน์แก่ผู้เช่าเมื่อผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมหน้าที่ดังกล่าวย่อมตกทอดไปยังทายาท การที่ผู้เช่าฟ้องบังคับให้จดทะเบียนสิทธิการเช่าถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเรียกร้อง จึงต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 1 ปี นับแต่ผู้เช่าทราบว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสาม

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลงและถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้คู่สัญญาจะตาย สิทธิและหน้าที่ดังกล่าวก็ต้องตกทอดไปยังทายาท
สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ฉ. ผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และมีข้อตกลงให้เช่าช่วงได้ เมื่อจำเลยเช่ายังไม่ครบกำหนดและให้เช่าช่วงตามข้อตกลง จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และไม่มีอำนาจฟ้อง และที่จำเลยฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของ ฉ. จดทะเบียนการเช่า เป็นการให้ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้จดทะเบียนการเช่าสมบูรณ์ยิ่งขึ้นดังนี้ จำเลยจึงฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้
การจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เป็นหน้าที่อย่างหนึ่งของผู้ให้เช่าที่จะต้องกระทำเพื่อประโยชน์แก่ผู้เช่าเมื่อผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมหน้าที่ดังกล่าวย่อมตกทอดไปยังทายาท การที่ผู้เช่าฟ้องบังคับให้จดทะเบียนสิทธิการเช่าถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเรียกร้อง จึงต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 1 ปี นับแต่ผู้เช่าทราบว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสาม.

จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวในนามของตนเองเป็นผู้เช่าจากโจทก์จำเลยและจำเลยร่วมจะนำสืบพยานบุคคลว่าที่จำเลยลงชื่อในสัญญาเช่าเป็นการกระทำแทนจำเลยร่วม จำเลยเป็นตัวแทนเชิดของจำเลยร่วมไม่ได้เพราะเท่ากับนำสืบว่าความจริงจำเลยไม่ใช่ผู้เช่า แต่จำเลยร่วมเป็นผู้เช่า จึงเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารสัญญาเช่า ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข)

จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวในนามของตนเองเป็นผู้เช่าจากโจทก์จำเลยและจำเลยร่วมจะนำสืบพยานบุคคลว่าที่จำเลยลงชื่อในสัญญาเช่าเป็นการกระทำแทนจำเลยร่วม จำเลยเป็นตัวแทนเชิดของจำเลยร่วมไม่ได้เพราะเท่ากับนำสืบว่าความจริงจำเลยไม่ใช่ผู้เช่า แต่จำเลยร่วมเป็นผู้เช่า จึงเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารสัญญาเช่าต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข)

จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวในนามของตนเองเป็นผู้เช่าจากโจทก์จำเลยและจำเลยร่วมจะนำสืบพยานบุคคลว่าที่จำเลยลงชื่อในสัญญาเช่าเป็นการกระทำแทนจำเลยร่วม จำเลยเป็นตัวแทนเชิดของจำเลยร่วมไม่ได้เพราะเท่ากับนำสืบว่าความจริงจำเลยไม่ใช่ผู้เช่า แต่จำเลยร่วมเป็นผู้เช่า จึงเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารสัญญาเช่า ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94(ข).