คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

โจทก์เช่าที่พิพาทจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ได้ ให้ จำเลยทั้งสองสำนวนอาศัยปลูกบ้านบนที่ดินดังกล่าว เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่ในที่พิพาทโดย ฟ้องขับไล่จำเลยจำเลยทั้งสองก็ต้องออกไปจากที่พิพาทจะอ้างว่าโจทก์ให้เช่าช่วงที่พิพาทและไม่เคยบอกเลิก สัญญาเช่าช่วงโดยไม่ปรากฏว่ามีสัญญาเช่าช่วงต่อกันหาได้ไม่และไม่ว่าข้อเท็จจริงจะฟังว่าจำเลยทั้งสองอาศัยที่พิพาท จากโจทก์หรือเช่าช่วงจากโจทก์ก็ตาม โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้อง ขับไล่จำเลยทั้งสองได้ ในคดีที่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224(แก้ไขโดยฉบับที่ 6 พ.ศ. 2518) ศาลอุทธรณ์และศาลฎีกาจำต้องถือตาม ข้อเท็จจริงที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนตาม มาตรา 238 และมาตรา 247 เมื่อโจทก์จำเลยแถลงร่วมกัน ทำให้ศาลวินิจฉัยในประเด็นเดียวว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ ส่วนพยานโจทก์ที่สืบมาแล้วนั้นโจทก์ไม่ติดใจซึ่งมี ผลเท่ากับว่าคู่ความขอให้ศาลวินิจฉัยอำนาจฟ้องของโจทก์ ตามคำฟ้องของโจทก์และคำให้การของจำเลยเท่านั้นการที่ ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยข้อเท็จจริงผิดจากที่คู่ความ ท้ากันอันเป็นการวินิจฉัยข้อเท็จจริงผิดต่อกฎหมายศาลฎีกา จึงฟังข้อเท็จจริงใหม่แทนข้อเท็จจริงที่ศาลชั้นต้นฟังมานั้น ได้ตามมาตรา 243(3) และมาตรา 247 ดังที่มาตรา 238 บัญญัติไว้ โจทก์จำเลยแถลงร่วมกันขอท้าให้ศาลวินิจฉัยในประเด็นข้อ เดียวว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ศาลชั้นต้นได้ จดรายงานกระบวนพิจารณาเกี่ยวกับการสืบพยานไว้ว่าส่วน พยานโจทก์ที่สืบมาแล้วนั้น โจทก์ไม่ติดใจเมื่อเป็นเช่นนี้ คดีเสร็จการพิจารณาข้อความดังกล่าวแสดงชัดอยู่ใน ตัวเองว่า การสืบพยานนั้นต่างฝ่ายต่างก็ไม่ประสงค์จะ สืบพยานแม้โจทก์จะได้สืบพยานไปแล้ว โจทก์ก็ไม่ติดใจจำเลยทั้งสองมิได้แถลงขอสืบพยานหรือแถลงคัดค้านแต่ประการใด เช่นนี้จำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิจะสืบพยานตามคำท้า

ตามฟ้องได้ความว่าบริษัท ท. ได้จดทะเบียนเช่าตึกแถวจาก จำเลย ต่อมาโจทก์เข้าไปอยู่ในตึกแถวดังกล่าวและเสีย ค่าเช่าให้จำเลยโดยอาศัยสิทธิของบริษัท ท. โจทก์จำเลยไม่ มีนิติสัมพันธ์ใดๆ ต่อกันเกี่ยวกับตึกแถวนั้นสิทธิและ ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับบริษัท ท.มีต่อกันอย่างไรจำเลยก็มิได้โต้แย้ง ทั้งไม่ใช่กรณีที่โจทก์จำเป็นจะต้องใช้สิทธิทางศาลโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยโอนสิทธิการเช่าตึกแถวดังกล่าวมาเป็นของโจทก์

ตามฟ้องได้ความว่าบริษัท ท. ได้จดทะเบียนเช่าตึกแถวจาก จำเลย ต่อมาโจทก์เข้าไปอยู่ในตึกแถวดังกล่าวและเสีย ค่าเช่าให้จำเลยโดยอาศัยสิทธิของบริษัท ท. โจทก์จำเลยไม่ มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ ต่อกันเกี่ยวกับตึกแถวนั้นสิทธิและ ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับบริษัท ท. มีต่อกันอย่างไรจำเลยก็มิได้โต้แย้ง ทั้งไม่ใช่กรณีที่โจทก์จำเป็นจะต้องใช้สิทธิทางศาลโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยโอน สิทธิการเช่าตึกแถวดังกล่าวมาเป็นของโจทก์

โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าอาคารพิพาทและได้ให้จำเลยเช่าจำเลยให้การว่าเดิมสิทธิดังกล่าวเป็นของจำเลยซึ่งได้โอนให้แก่โจทก์เพื่อประกันการชำระหนี้คำให้การเช่นนี้เท่ากับยอมรับว่าโจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าอาคารพิพาทและจำเลยอยู่ในอาคารนั้นโดยอาศัยสิทธิการเช่าของโจทก์ ที่จำเลยกล่าวอ้างว่าสิทธิการเช่าอาคารพิพาทยังเป็นของจำเลยการโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์เป็นการแสดงเจตนาลวงเพราะไม่ได้โอนกันจริงนั้นจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้จึงไม่เป็นประเด็นและไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นต้องห้ามมิให้จำเลยยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์

โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าอาคารพิพาทและได้ให้จำเลยเช่า จำเลยให้การว่าเดิมสิทธิดังกล่าวเป็นของจำเลยซึ่งได้โอนให้แก่โจทก์เพื่อประกันการชำระหนี้ คำให้การเช่นนี้เท่ากับยอมรับว่าโจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าอาคารพิพาทและจำเลยอยู่ในอาคารนั้นโดยอาศัยสิทธิการเช่าของโจทก์
ที่จำเลยกล่าวอ้างว่าสิทธิการเช่าอาคารพิพาทยังเป็นของจำเลยการโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์เป็นการแสดงเจตนาลวงเพราะไม่ได้โอนกันจริงนั้น จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ จึงไม่เป็นประเด็นและไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นต้องห้ามมิให้จำเลยยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์

โจทก์ในฐานะผู้เช่าที่ดินจะอยู่ในที่ดินที่เช่าได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับสิทธิตามสัญญาเช่า มิใช่ขึ้นอยู่กับตัวผู้ทรงกรรมสิทธิ์ในที่ดินว่าจะเป็นผู้ใด แม้จำเลยในฐานะพนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่โจทก์เช่าโดยมิได้ตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจของผู้ขายให้ถูกต้องตามระเบียบของทางราชการ และโจทก์ถูกผู้ซื้อฟ้องขับไล่จนกระทั่งศาลพิพากษาให้ขับไล่โจทก์ โจทก์ก็มิใช่ผู้เสียหายที่จะฟ้องจำเลยในข้อหาว่าปฏิบัติหน้าที่โดยมิชอบในการรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวเพื่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์เพราะผลที่โจทก์ได้รับตามคำพิพากษามิใช่เป็นผลที่เกิดจากการกระทำของจำเลย แต่เป็นเพราะโจทก์หมดสิทธิต่างหาก

โจทก์ในฐานะผู้เช่าที่ดินจะอยู่ในที่ดินที่เช่าได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับสิทธิตามสัญญาเช่ามิใช่ขึ้นอยู่กับตัวผู้ทรงกรรมสิทธิ์ในที่ดินว่าจะเป็นผู้ใดแม้จำเลยในฐานะพนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่โจทก์เช่าโดยมิได้ตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจของผู้ขายให้ถูกต้องตามระเบียบของทางราชการและโจทก์ถูกผู้ซื้อฟ้องขับไล่จนกระทั่งศาลพิพากษาให้ขับไล่โจทก์โจทก์ก็มิใช่ผู้เสียหายที่จะฟ้องจำเลยในข้อหาว่าปฏิบัติหน้าที่โดยมิชอบในการรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวเพื่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์เพราะผลที่โจทก์ได้รับตามคำพิพากษามิใช่เป็นผลที่เกิดจากการกระทำของจำเลยแต่เป็นเพราะโจทก์หมดสิทธิต่างหาก

จำเลยแก้ไขเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงตึกแถวที่เช่าก่อนที่ผู้ให้เช่าเดิมจะขายตึกแถวให้โจทก์ สิทธิในการฟ้องร้องเพราะเหตุที่จำเลยเปลี่ยนแปลงตึกแถวที่เช่าจึงเป็นของผู้ให้เช่าเดิมหาตกมาเป็นของโจทก์เพราะเหตุที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวไม่ สัญญาเช่ามีข้อความว่าผู้เช่าจะไม่นำตึกแถวไปให้เช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า สิทธิอันนี้ตกไปยังโจทก์ผู้รับโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เมื่อปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าโดยนำตึกแถวพิพาทไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์หรือผู้ให้เช่าเดิมโจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ การที่จำเลยนำสืบว่าในการเจรจาตกลงเช่าผู้ให้เช่าเดิม อนุญาตด้วยวาจาว่า หากจะตกแต่งสถานที่เช่าให้เหมาะสมหรือนำไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงก็ให้ทำได้ โดยบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าเดิมด้วยวาจาก็พอ ย่อมเป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่ายังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากสัญญา การนำสืบเช่นนี้เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ประกอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ค่าเสียหายอันเนื่องจากการผิดสัญญาซึ่งได้กำหนดไว้ในสัญญา เช่านี้เป็นเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินสมควรศาลมีอำนาจที่จะลดได้ตามกฎหมาย

โจทก์จำเลยมีคดีพิพาทกันด้วยเรื่องสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทต่อมาโจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดระยะเวลา 10 ปีศาลพิพากษาตามยอม คดีถึงที่สุดแล้ว คำพิพากษานั้นมีผลผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคแรก เมื่อสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งมีคำพิพากษาตามยอม ระบุว่าจำเลยมีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าต่อไปจนครบ 10 ปี จำเลยย่อมได้สิทธิมาโดยผลแห่งคำพิพากษานั้นโดยสมบูรณ์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยให้มีผลบังคับคดีผิดไปจากคำพิพากษาที่ผูกพันโจทก์อยู่ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการเช่าที่มีผลบังคับกันได้เพียงสามปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

โจทก์จำเลยมีคดีพิพาทกันด้วยเรื่องสิทธิการเช่าที่ดินพิพาท ต่อมาโจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดระยะเวลา 10 ปี ศาลพิพากษาตามยอม คดีถึงที่สุดแล้ว คำพิพากษานั้นมีผลผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคแรก เมื่อสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งมีคำพิพากษาตามยอมระบุว่าจำเลยมีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าต่อไปจนครบ 10 ปี จำเลยย่อมได้สิทธิมาโดยผลแห่งคำพิพากษานั้นโดยสมบูรณ์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยให้มีผลบังคับคดีผิดไปจากคำพิพากษาที่ผูกพันโจทก์อยู่ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการเช่าที่มีผลบังคับกันได้เพียงสามปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538