คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งเป็นบริวารของผู้เช่าออกจากตึกแถวที่เช่าเพราะครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว โดยเรียกค่าเสียหายที่ไม่อาจให้ผู้อื่นเช่าได้ค่าเช่าเดือนละ 1,500บาทมาด้วย จำเลยให้การต่อสู้ว่ายังไม่ครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่า และโจทก์ให้จำเลยเช่าต่อจากบิดาจำเลยเป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรือผู้อาศัยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 2,000 บาทจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 6)พ.ศ. 2518 มาตรา 3จำเลยจึงมีสิทธิอุทธรณ์ฎีกาได้เฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย และศาลอุทธรณ์และศาลฎีกาจะต้องฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นฟังมาจากพยานหลักฐานในสำนวน
ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 1,000 บาทเป็นดุลพินิจของศาลชั้นต้นและเป็นปัญหาข้อเท็จจริง ต้องห้ามมิให้จำเลยอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้ก็เป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมาย และถือว่าข้อเท็จจริงเป็นอันยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้
ถึงแม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับบิดาจำเลยจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ก็ไม่ทำให้จำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทหลังจากสัญญาเช่าครบกำหนดได้
เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับบิดาจำเลยระงับลงตามกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้แล้ว โจทก์ผู้ให้เช่าจึงไม่ต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564
หลังจากบิดาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าถึงแก่กรรม แม้โจทก์ยังเก็บค่าเช่าจากจำเลยและออกใบเสร็จรับเงินให้ แต่ออกให้ในนามของบิดาจำเลย กรณีจึงถือไม่ได้ว่าใบเสร็จรับเงินดังกล่าวเป็นหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือระหว่างโจทก์กับจำเลย

ผู้เช่าได้เสียเงินกินเปล่าให้ผู้ให้เช่าจำนวน 50,000 บาท และเสียค่าเช่าในอัตราต่ำเพียงเดือนละ 70 บาท โดยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 18 ปี ถึงแม้ในสัญญาเช่าจะมีข้อสัญญาว่า หากผู้ให้เช่าขายทรัพย์ที่เช่าก่อนครบกำหนดสัญญา ผู้เช่าต้องออกจากที่เช่าข้อสัญญาดังกล่าวก็เป็นการขัดกับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาผู้รับโอนทรัพย์ที่เช่าต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เมื่อสัญญายังไม่ครบกำหนด ผู้รับโอนจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยอาศัยข้อสัญญาที่ขัดกับเจตนาอันแท้จริงนั้น
(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1361/2523)

ผู้เช่าได้เสียเงินกินเปล่าให้ผู้ให้เช่าจำนวน 50,000 บาท และเสียค่าเช่าในอัตราต่ำเพียงเดือนละ 70 บาท โดยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 18 ปีถึงแม้ในสัญญาเช่าจะมีข้อสัญญาว่า หากผู้ให้เช่าขายทรัพย์ที่เช่าก่อนครบกำหนดสัญญา ผู้เช่าต้องออกจากที่เช่า ข้อสัญญาดังกล่าวก็เป็นการขัดกับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา ผู้รับโอนทรัพย์ที่เช่าต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา569 เมื่อสัญญายังไม่ครบกำหนดผู้รับโอนจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า โดยอาศัยข้อสัญญาที่ขัดกับเจตนาอันแท้จริงนั้น
(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1361/2523)

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคารให้ผู้อื่นเช่าช่วง มีกำหนด 15 ปี เมื่อหมดสัญญา 15 ปี ถ้าโจทก์ประสงค์จะเช่าต่อไปอีก ให้มาทำสัญญาใหม่ แต่สัญญาใหม่นี้ยังจะต้องตกลงกันในเรื่องอัตราค่าเช่าและกำหนดเวลาเช่า ดังนี้ เมื่อครบอายุสัญญาเช่าเดิมแล้วโจทก์เสนอขอเช่าต่ออีก แต่จำเลยไม่ตกลงตามที่โจทก์เสนอ ทั้งได้บอกเลิกสัญญาและให้ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่า จึงไม่มีสัญญาเช่าใหม่ระหว่างโจทก์จำเลย
ข้อความตามสัญญาเช่าที่ระบุว่าเมื่อหมดสัญญาแล้ว ถ้าผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไปอีก ให้ผู้เช่ามาทำสัญญาใหม่ มิใช่คำมั่นจะให้เช่า

เช็คและหนังสือรับเช็คมิได้มีข้อความแสดงให้เห็นว่าเป็นการชำระค่าเช่า ย่อมไม่เป็นหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

เอกสารหมาย ล.2 มีข้อความว่า โจทก์ได้ให้จำเลยเช่าเคหะช่วงล่างตึกสามชั้นตึกเลขที่611/1ถนนเทอดไทตำบลบางยี่เรือ เขตธนบุรี กรุงเทพฯ ให้อยู่ตลอดชีพ จึงได้ทำสัญญาไว้เป็นหลักฐาน แล้วลงลายมือชื่อโจทก์ผู้ให้เช่าเอกสารดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าเป็นตราสารตามความหมายในประมวลรัษฎากร คงเป็นเพียงหลักฐานการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 อย่างหนึ่งเท่านั้น แม้ไม่ปิดอากรแสตมป์ก็ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยอ้างว่าจำเลยอาศัย หากทางพิจารณาได้ความว่าจำเลยเช่า ก็ไม่เป็นเหตุยกฟ้องเพราะการอาศัยหรือการเช่าเป็นการกล่าวอ้างถึงมูลเดิมว่าจำเลยเข้าอยู่ในตึกพิพาทได้อย่างไรเท่านั้น ไม่ใช่ข้อสำคัญในคดี ศาลต้องวินิจฉัยว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่พิพาทต่อไปหรือไม่
โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าตึกพิพาทตลอดอายุของจำเลย แต่การเช่ารายนี้ไม่ปรากฏว่าได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ฉะนั้น จำเลยจึงมีสิทธิบังคับโจทก์ให้จำเลยเช่าตึกพิพาทได้มีกำหนด 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยก่อนครบกำหนด 3ปี

เอกสารหมาย ล.2 มีข้อความว่า โจทก์ได้ให้จำเลยเช่าเคหะช่วงล่างตึกสามชั้น ตึกเลขที่ 611/1 ถนนเทอดไท ตำบลบางยี่เรือเขตธนบุรี กรุงเทพฯ ให้อยู่ตลอดชีพ จึงได้ทำสัญญาไว้เป็นหลักฐาน แล้วลงลายมือชื่อโจทก์ผู้ให้เช่าเอกสารดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าเป็นตราสารตามความหมายในประมวลรัษฎากร คงเป็นเพียงหลักฐานการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 อย่างหนึ่งเท่านั้น แม้ไม่ปิดอากรแสตมป์ก็ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยอ้างว่าจำเลยอาศัย หากทางพิจารณาได้ความว่าจำเลยเช่า ก็ไม่เป็นเหตุยกฟ้องเพราะการอาศัยหรือการเช่าเป็นการกล่าวอ้างถึงมูลเดิมว่าจำเลยเข้าอยู่ในตึกพิพาทได้อย่างไรเท่านั้น ไม่ใช่ข้อสำคัญในคดี ศาลต้องวินิจฉัยว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่พิพาทต่อไปหรือไม่
โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าตึกพิพาทตลอดอายุของจำเลย แต่การเช่ารายนี้ไม่ปรากฏว่าได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ฉะนั้น จำเลยจึงมีสิทธิบังคับโจทก์ให้จำเลยเช่าตึกพิพาทได้มีกำหนด 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยก่อนครบกำหนด 3 ปี

โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลย เพราะเหตุที่ทำสัญญาเช่าตึกแถว พิพาทมีกำหนด 10 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนตามกฎหมายจึงมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี เมื่อจำเลยไม่ต่อกำหนดเวลาเช่าให้แก่โจทก์ จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายตามส่วนที่โจทก์ได้อยู่ในห้องเช่า หาใช่กรณีเป็นเรื่องบอกเลิกสัญญาเช่าตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ไม่ เพราะกำหนดเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ได้สิ้นการบังคับลงโดยผลของกฎหมาย โดยมิพักต้องบอกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใด จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายส่วนนี้

โจทก์เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าและจำเลยได้รับเงินกินเปล่าจำนวนหนึ่งเมื่อครบ 3 ปี จำเลยไม่ต่อสัญญาเช่าให้โจทก์ จำเลยก็ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามส่วนที่โจทก์ได้อยู่ในห้องเช่า หาใช่กรณีเป็นเรื่องบอกเลิกสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ไม่ เพราะกำหนดเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ได้สิ้นการบังคับลงโดยผลของกฎหมาย โดยไม่ต้องบอกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใด จำเลยจึงไม่จำต้องให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์

สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนด 3 ปี แต่มีข้อสัญญาระบุไว้ต่อไปว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาเช่าที่ดินนี้ให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกคราวละ 3 ปี จนครบ 20 ปี เป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาไม่เกินคราวละ 3 ปี และในกรณีเช่นนี้โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 20 ปี ไม่ได้(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 698/2522)