คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนด 3 ปี แต่มีข้อสัญญาระบุไว้ต่อไปว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะต่อสัญญาเช่าที่ดินนี้ให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกคราวละ 3 ปี จนครบ 20 ปี เป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาไม่เกินคราวละ 3 ปี และในกรณีเช่นนี้โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 20 ปี ไม่ได้(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 698/2522)

คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้ง จะอุทธรณ์ฎีกาได้เพียงใดหรือไม่ต้องแยกพิจารณาคนละส่วน
สัญญาจองอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ก็คือสัญญาซึ่ง จำเลยมีเจตนาจะเช่าอาคารพาณิชย์ของโจทก์อันเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์
โจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะทำสัญญาจองตึกแถวกันเป็นหนังสือเมื่อข้อความแห่งสัญญาอันเป็นสาระสำคัญยังไม่ได้ตกลงกันหมดทุกข้อ และสัญญายังมิได้ทำเป็นหนังสือตามที่ตกลงกัน ย่อมนับว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 จำเลยจะอ้างว่า มีสัญญาจองอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์จำเลยและอ้างสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งตามสัญญานั้นหาได้ไม่
เมื่อพยานจำเลยเท่าที่นำสืบมากระจ่างชัดแล้ว แม้จะให้สืบพยานจำเลยต่อไปก็ไม่มีใครรู้ข้อเท็จจริงในเรื่องของจำเลยดีกว่าจำเลยเอง คดีจึงไม่มีประโยชน์อย่างใดที่จะย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานจำเลยเพิ่มเติม

คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้ง จะอุทธรณ์ฎีกาได้เพียงใดหรือไม่ต้องแยกพิจารณาคนละส่วน
สัญญาจองอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ก็คือสัญญาซึ่ง จำเลยมีเจตนาจะเช่าอาคารพาณิชย์ของโจทก์อันเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์
โจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะทำสัญญาจองตึกแถวกันเป็นหนังสือเมื่อข้อความแห่งสัญญาอันเป็นสาระสำคัญยังไม่ได้ตกลงกันหมดทุกข้อ และสัญญายังมิได้ทำเป็นหนังสือตามที่ตกลงกัน ย่อมนับว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 จำเลยจะอ้างว่า มีสัญญาจองอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์จำเลยและอ้างสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งตามสัญญานั้นหาได้ไม่
เมื่อพยานจำเลยเท่าที่นำสืบมากระจ่างชัดแล้ว แม้จะให้สืบพยานจำเลยต่อไปก็ไม่มีใครรู้ข้อเท็จจริงในเรื่องของจำเลยดีกว่าจำเลยเอง คดีจึงไม่มีประโยชน์อย่างใดที่จะย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานจำเลยเพิ่มเติม

โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าต่างตอบแทนเรื่องโจทก์ออกเงินช่วยเหลือค่าก่อสร้างแฟลต แล้วจำเลยให้โจทก์เช่าห้องในแฟลตเป็นระยะยาวเกินกว่า 3 ปี คู่กรณีย่อมเกิดสิทธิตามสัญญาต่างตอบแทน ที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่าเป็นการให้ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้จดทะเบียนการเช่าสมบูรณ์ยิ่งขึ้นและผูกพันถึงผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างการเช่ายังไม่สิ้นสุดด้วย แม้สัญญาเช่าจะไม่ได้ระบุหรือมีข้อความให้จำเลยจดทะเบียนการเช่า โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าได้

โจทก์มีหน้าที่นำสืบก่อน สืบพยานโจทก์เสร็จ 1 ปากแล้วจะขอสืบพยานอื่นที่ไม่ได้อ้างไว้ในบัญชีระบุพยานโดยยื่นคำแถลงขออ้างพยานเพิ่มเติมและศาลอนุญาต การระบุอ้างพยานเพิ่มเติมจึงชอบด้วยกฎหมาย
ปัญหาว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยทราบล่วงหน้าก่อนฟ้องหรือไม่เป็นการโต้เถียงในปัญหาข้อเท็จจริงต้องห้ามมิให้ฎีกา
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้มีหลักฐานการเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรที่จะให้จำเลยต้องรับผิด โจทก์จะฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากจำเลยไม่ได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

จำเลยเช่าตึกแถวจาก จ. โดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ต่อมาจ. โอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวให้โจทก์ โจทก์กับจำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์กันการบอกเลิกการเช่าตึกแถวจะชอบหรือไม่จึงไม่ใช่สาระสำคัญ โจทก์เจ้าของตึกแถวย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องบอกกล่าวก่อน
แม้สัญญาต่างตอบแทนระหว่าง จ. กับจำเลยมีอยู่จริง ก็มีผลผูกพันเฉพาะ จ. กับจำเลยเท่านั้น เมื่อโจทก์มิได้ยินยอมตามข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนด้วยแล้วจำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะยกเอาข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวอันได้รับมาโดยชอบ

จำเลยไม่ได้ทำนาในที่พิพาท แต่จำเลยเลี้ยงปลาในที่พิพาททั้งแปลง แม้สัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจะมีคำว่าเช่าเพื่อทำนาด้วยก็ตาม ก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นผู้เช่านาและได้ทำนาในที่พิพาทตามความในพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาจำเลยจึงไม่อยู่ในฐานะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว

ข้อ 2 แห่งสัญญาเช่ามีข้อกำหนดไว้ด้วยว่า หากจะมีการแก้ไขเพิ่มเติมประการใด จะต้องปรากฏลายมือชื่อคู่สัญญาลงกำกับไว้เป็นสำคัญ เมื่อข้อตกลงเพิ่มเติมท้ายสัญญาเช่าพิมพ์ไว้ต่างหากด้านข้างของกระดาษแบบฟอร์ม และมีแต่ลายมือชื่อของจำเลยผู้เช่ากับลายมือชื่อของพยานใต้ข้อความนั้น หาได้มีลายมือชื่อคู่สัญญาฝ่ายโจทก์ผู้ให้เช่าลงกำกับไว้ด้วยไม่ ข้อตกลงเพิ่มเติมดังกล่าวถือไม่ได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์

ฟ้องขับไล่ผู้ละเมิดออกจากอสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง เพราะไม่ใช่คดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรืออาศัย กรณีไม่เข้าเกณฑ์ห้ามอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224
ใบเสร็จรับเงินค่าเช่าห้องพิพาทระบุว่า เจ้าของเดิมได้รับเงินค่าเช่าห้องพิพาทจากจำเลยและลงลายมือชื่อเจ้าของเดิมเป็นผู้รับเงินด้วย เป็นหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แล้วจำเลยย่อมอ้างการเช่ายันต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจากเจ้าของเดิมได้ โจทก์อ้างว่าเจ้าของเดิมได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว โดยโจทก์มิได้ตั้งรูปคดีว่าเจ้าของเดิมได้เลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว แม้โจทก์จะนำสืบและศาลชั้นต้นวินิจฉัยให้ก็เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจากเจ้าของเดิมย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569
การเช่าห้องพิพาทเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือนโดยเก็บล่วงหน้าของทุกเดือนซึ่งกำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความตกลงกันหรือไม่อาจสันนิษฐานได้ โจทก์ให้ทนายโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาให้จำเลยออกจากห้องพิพาทเมื่อวันที่ 15กุมภาพันธ์ 2522 และทางไปรษณีย์ได้จัดการส่งหนังสือให้จำเลยตามใบตอบรับและแบบแจ้งเหตุขัดข้อง เมื่อวันที่ 20กุมภาพันธ์ 2522 และโจทก์ได้ยื่นฟ้องจำเลยวันที่ 28กุมภาพันธ์ 2522 การบอกกล่าวของโจทก์ดังกล่าวจึงไม่ให้โอกาสจำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งตามกฎหมาย การบอกกล่าวของโจทก์จึงไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 สัญญาเช่าจึงยังไม่ระงับ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย

ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า ซึ่งต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงแล้ว แม้ฎีกาข้อเท็จจริงนั้นขึ้นมา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
ผู้ให้เช่าทำสัญญาตกลงกับผู้เช่าไว้ว่าจะให้ผู้เช่าเช่าที่พิพาทได้ตลอดไป โดยผู้ให้เช่าจะไม่เป็นฝ่ายเลิกสัญญาเป็นข้อตกลงให้ สัญญาเช่ามีอายุการเช่าเกินกว่าสามปี เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติไว้ จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียงสามปีเท่านั้น การเช่าที่เกินกำหนดสามปี เป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ผู้รับโอนที่พิพาทจากเจ้าของเดิมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 การที่ผู้เช่ายังอยู่ในที่พิพาทต่อมาเมื่อพ้นกำหนดตามคำบอกกล่าวแล้วจึงเป็นการละเมิด