คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดเวลา 14 ปีและมีข้อความว่า ผู้ให้เช่าจะร่วมกับผู้เช่ายื่นคำร้องขอจดทะเบียนการเช่าภายใน 7 วันนั้น สัญญาเช่ามีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนดเวลา 14 ปีไม่ได้

การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดเวลา 14 ปี และมีข้อความว่าผู้ให้เช่าจะร่วมกับผู้เช่ายื่นคำร้องขอจดทะเบียนการเช่าภายใน 7 วันนั้น สัญญาเช่ามีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนดเวลา 14 ปี ไม่ได้
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 6/2519)

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและอาคารที่ให้จำเลยอาศัยจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์โอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารให้จำเลยแล้ว โดยโจทก์เรียกเงินสองหมื่นบาทเป็นค่าตอบแทนในการโอนสิทธิการเช่า จึงเกิดประเด็นข้อพิพาทขึ้นว่า โจทก์โอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารให้จำเลยโดยได้เรียกเงินค่าโอนกัน 20,000 บาทจริงหรือไม่ ซึ่งตรงกับที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นไว้ว่า จำเลยเข้าอยู่ในห้องพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนหรือไม่นั่นเอง หากข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่จำเลยต่อสู้ก็ต้องถือว่ามีสัญญาต่างตอบแทนกันจริง มิใช่โจทก์ให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยตามฟ้อง และเมื่อสัญญามีผลผูกพันโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาก็จะทำให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยด้วย จึงชอบที่ศาลชั้นต้นจะฟังข้อเท็จจริงให้สิ้นกระแสความ

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือผู้ให้เช่าก็ยังฟ้องฐานละเมิดให้ขับไล่โดยอาศัยกรรมสิทธิ์ได้

ที่พิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์ให้บุคคลภายนอกเช่าที่พิพาทไปแล้ว โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย
โจทก์ฟ้องว่า ที่พิพาทเป็นของโจทก์ ให้จำเลยอาศัย โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้ว จำเลยไม่ออก โดยเพิกเฉยอยู่ ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้ขับไล่และเรียกค่าเสียหาย จึงเป็นการฟ้องอ้างว่าจำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยละเมิด มิใช่เป็นเรื่องโจทก์ฟ้องร้องให้บังคับตามสัญญาเช่าที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือแต่อย่างใด โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง การที่โจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยอาศัย เป็นเพียงการกล่าวถึงมูลกรณีเดิม ว่าจำเลยเข้าอยู่ในที่พิพาทได้อย่างไรเท่านั้น แม้ทางพิจารณาจะได้ความว่าจำเลยเข้าอยู่ในในที่พิพาทโดยการเช่าที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่เมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้ว ยังขืนอยู่ต่อมา ก็เป็นการอยู่โดยละเมิดตรงตามฟ้องโจทก์นั่นเอง ศาลจึงพิพากษาขับไล่จำเลยได้ หาเป็นการนอกฟ้องนอกประเด็นไม่

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ 2 ห้องมีกำหนด 10 ปี ค่าเช่าห้องละ 100 บาทต่อเดือนบัดนี้ครบกำหนดสัญญาและโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้วจำเลยไม่ยอมออก ขอให้ขับไล่และชำระค่าเช่าที่ค้าง 2,000 บาท กับค่าเสียหายเดือนละ 200 บาทนับแต่วันฟ้อง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยจำเลยออกเงินช่วยค่าก่อสร้างแก่โจทก์ 68,000 บาท โจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่ามีกำหนด 30 ปี ทำสัญญาไว้ 10 ปี ก่อนแล้วจะต่อสัญญาเช่าอีกครั้งละ 10 ปี จนครบ ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับให้โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่ากับจดทะเบียนการเช่าให้จำเลย ดังนี้ เป็นกรณีโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่ให้เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องเดือนละ 200 บาท และเรียกค่าเช่าที่ค้าง 2,000 บาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์และมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่าจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจำเลยไม่ได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กันจำเลยอุทธรณ์ว่าโจทก์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จึงเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ซึ่งเป็นการต้องห้ามซึ่งการที่ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา 249
สำหรับข้อที่จำเลยอ้างในคำให้การและฟ้องแย้งว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 12 โจทก์ให้คำมั่นแก่จำเลยว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ยอมให้จำเลยขอเช่าต่อไปได้อีกและจำเลยได้บอกกล่าวแก่โจทก์ขอทำสัญญาเช่าต่อไปอีก 10 ปี โจทก์ตกลงแล้ว สัญญาเช่าจึงมีต่อไป นั้น แม้โจทก์จะให้การแก้ฟ้องแย้งปฏิเสธความข้อนี้ก็ตาม แต่เมื่อในวันชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทตามสัญญาข้อ 12 ไว้ และจำเลยมิได้โต้แย้งครั้นศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลย จำเลยจึงอุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้ว่าศาลชั้นต้นมิได้วินิจฉัยปัญหาข้อนี้ให้ ขอให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้ซึ่งเป็นข้อกฎหมายว่าศาลชั้นต้นพิพากษาคดีครบทุกประเด็นที่พิพาทกันหรือไม่ดังนี้อุทธรณ์ของจำเลยย่อมต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 226 การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้โดยวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้ไปขอต่ออายุการเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าต่อไป จึงเป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา 249
เมื่อศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยปัญหาซึ่งคู่ความจะอุทธรณ์ไม่ได้อันเป็นการไม่ชอบศาลฎีกาย่อมพิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เสียและให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ 2 ห้อง มีกำหนด 10 ปี ค่าเช่าห้องละ 100 บาทต่อเดือน บัดนี้ครบกำหนดสัญญาและโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยไม่ยอมออก ขอให้ขับไล่และชำระค่าเช่าที่ค้าง 2,000 บาท กับค่าเสียหายเดือนละ 200 บาท นับแต่วันฟ้อง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยจำเลยออกเงินช่วยค่าก่อสร้างแก่โจทก์ 68,000 บาท โจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่ามีกำหนด 30 ปี ทำสัญญาไว้ 10 ปีก่อน และจะต่อสัญญาเช่าอีกครั้งละ 10 ปี จนครบ ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับให้โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่ากับจดทะเบียนการเช่าให้จำเลย ดังนี้ เป็นกรณีโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่ให้เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องเดือนละ 200 บาท และเรียกค่าเช่าที่ค้าง 2,000 บาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ และมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจำเลยไมได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กัน
จำเลยอุทธรณ์ว่าโจทก์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จึงเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ซึ่งเป็นการต้องห้าม ซึ่งการที่ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา 249
สำหรับข้อที่จำเลยอ้างในคำให้การและฟ้องแย้งว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 12 โจทก์ให้คำมั่นแก่จำเลยว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ยอมให้จำเลยขอเช่าต่อไปได้อีก และจำเลยได้บอกกล่าวแก่โจทก์ขอทำสัญญาเช่าต่อไปอีก 10 ปี โจทก์ตกลงแล้ว สัญญาเช่าจึงมีต่อไป นั้น แม้โจทก์จะให้การแก้ฟ้องแย้งปฏิเสธความข้อนี้ก็ตาม แต่เมื่อในวันชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทตามสัญญาข้อ 12 ไว้ และจำเลยมิได้โต้แย้ง ครั้นศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลย จำเลยจึงอุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้ว่าศาลชั้นต้นมิได้วินิจฉัยปัญหาข้อนี้ให้ ขอให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้ ซึ่งเป็นข้อกฎหมายว่าศาลชั้นต้นพิพากษาคดีครบทุกประเด็นที่พิพาทกันหรือไม่ ดังนี้อุทธรณ์ของจำเลยย่อมต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 226 การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้โดยวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้ขอต่ออายุการเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าต่อไป จึงเป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา 249
เมื่อศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยปัญหาซึ่งคู่ความจะอุทธรณ์ไม่ได้ อันเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาย่อมพิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เสีย และให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

ฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะจำเลยเสียค่าตอบแทนการเช่าเป็นเงิน 20,000 บาท ซึ่งตามคำให้การไม่กล่าวว่าเป็นเงินค่าอะไรอีก แม้จะฟังข้อเท็จจริงได้ดังข้ออ้างของจำเลย ก็หาทำให้สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนหาได้ไม่แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งไว้ จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดี

ฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะจำเลยเสียค่าตอบแทนการเช่าเป็นเงิน 20,000 บาท ซึ่งตามคำให้การไม่กล่าวว่าเป็นเงินค่าอะไรอีก แม้จะฟังข้อเท็จจริงได้ดังข้ออ้างของจำเลย ก็หาทำให้สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนหาได้ไม่ แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งไว้ จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดี

โจทก์เป็นบริษัทจำกัด จัดตั้งขึ้นด้วยวัตถุประสงค์ที่จะก่อสร้างดำเนินกิจการโรงแรมและสำนักงานทันสมัย และมีความประสงค์จะให้ธนาคารตั้งที่ทำการในอาคารพาณิชย์ที่โจทก์จะสร้างขึ้นนั้นด้วย จำเลยเป็นธนาคารพาณิชย์ จดทะเบียน มีสำนักงานใหญ่ ณ ประเทศสหรัฐอเมริกา และมีสำนักงานสาขาอยู่ในประเทศไทย เมื่อโจท์ได้ทำการก่อสร้างอาคารได้เสนอให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทต่อผู้จัดการธนาคารจำเลยสาขาในประเทศไทย ผู้จัดการธนาคารจำเลยสาขาในประเทศไทยได้ไปดูสถานที่ที่โจทก์เสนอให้เช่า แล้วมีการเจรจากัน ต่อมาผู้จัดการธนาคารจำเลยสาขาในประเทศไทยมีหนังสือยืนยันว่าธนาคารจำเลยประสงค์จะเช่าอาคารของโจทก์ตามที่เจรจากัน แต่ขอให้โจทก์แจ้งรายละเอียดเพิ่มเติมเพื่อแจ้งไปยังสำนักงานใหญ่ โจทก์ได้แจ้งรายละเอียดเพิ่มเติมไป ธนาคารจำเลยได้ขอร้องให้เพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงรายการก่อสร้างอีกหลายอย่างโจทก์ก็จัดการให้ ทั้งนี้ โดยโจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่า อำนาจในการเช่าอยู่ที่สำนักงานใหญ่ของธนาคารจำเลย หาใช่อยู่ในอำนาจผู้จัดการธนาคารจำเลยสาขาในประเทศไทยไม่ ดังนี้ แม้ผู้จัดการธนาคารจำเลย สาขาในประเทศไทยจะเป็นตัวแทนสำนักงานใหญ่ติดต่อเช่าอาคารพิพาทก็ตาม แต่โจทก์จำเลยยังมิได้ตกลงกันในเรื่องราคาค่าเช่าเป็นที่แน่นอน ซึ่งจำเลยถือว่าเป็นข้อสาระสำคัญอันจะต้องได้รับอนุมัติจากสำนักงานใหญ่ก่อน และผู้จัดการธนาคารจำเลยสาขาในประเทศไทยก็ยังมิได้รับอนุมัติจากสำนักงานใหญ่ให้เช่าอาคารพิพาทด้วย จึงถือว่าโจทก์จำเลยยังไม่มิได้มีสัญญาต่อกัน แม้โจทก์จะได้ก่อสร้างอาคารไปตามที่ผู้จัดการธนาคารจำเลยสาขาในประเทศไทยกำหนดหรือแก้ไขแบบแปลนในระหว่างเจรจากัน ก็เป็นเรื่องที่โจทก์กระทำไปเพื่อจูงใจให้ธนาคารจำเลยเช่าอาคารพิพาท หรือเชื่อว่าสำนักงานใหญ่ธนาคารจำเลยจะอนุมัติให้เช่าอาคารพิพาท โจทก์จึงจะเรียกค่าเสียหายจำเลยหาได้ไม่