คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บังคับแต่เพียงว่าในการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้เท่านั้นมิได้บังคับว่าจะต้องแนบสัญญาเช่าหรือหลักฐานการเช่ามาพร้อมกับคำฟ้องด้วย จึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ทั้งไม่มีกฎหมายบทใดบังคับไว้เช่นนั้นด้วย
การที่ศาลชั้นต้นจะวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ไปทีเดียว หรือ จะรอไว้วินิจฉัยในคำพิพากษานั้น เป็นดุลพินิจของศาลชั้นต้นและปัญหากฎหมายที่จำเลยขอให้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นนั้น แม้จะวินิจฉัยชี้ขาดก็ไม่เป็นคุณแก่จำเลย เพราะข้ออ้างของจำเลยฟังไม่ขึ้น ศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งว่าจะพิจารณาวินิจฉัยพร้อมคำพิพากษาให้ดำเนินการสืบพยานไป ดังนี้ชอบด้วยกระบวนพิจารณาความแล้ว
ในวันนัดสืบพยานจำเลยครั้งแรก ทนายจำเลยขอเลื่อนคดีเพราะจำเลยไม่มาศาลโดยไม่ทราบเหตุขัดข้อง และทนายจำเลยแถลงด้วยว่านัดหน้าถ้าจำเลยไม่มาศาล ก็จะไม่ขอเลื่อนในวันนัดสืบพยานจำเลยครั้งที่ 2 จำเลยกลับไม่เตรียมพยานมาและขอเลื่อนอีกศาลชั้นต้นไม่ยอมให้เลื่อนและให้ทนายจำเลยนำจำเลยเข้าเบิกความเป็นพยาน ทนายจำเลยก็ไม่ยอมนำเข้าเบิกความ ดังนี้ เห็นได้ว่าจำเลยมีเจตนาจะประวิงคดีเพื่อให้การพิจารณาพิพากษาคดีล่าช้า การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่ให้เลื่อนวันสืบพยาน และถือว่าจำเลยไม่ติดใจสืบพยาน และไม่มีพยานมาสืบจึงเป็นการชอบ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บังคับแต่เพียงว่าในการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ อย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้เท่านั้น มิได้บังคับว่าจะต้องแนบสัญญาเช่าหรือหลักฐานการเช่ามาพร้อมกับคำฟ้องด้วย จึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ทั้งไม่มีกฎหมายบทใดบังคับไว้เช่นนั้นด้วย
การที่ศาลชั้นต้นจะวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ไปทีเดียว หรือจะรอไว้วินิจฉัยในคำพิพากษานั้น เป็นดุลพินิจของศาลชั้นต้นและปัญหากฎหมายที่จำเลยขอให้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นนั้น แม้จะวินิจฉัยชี้ขาดก็ไม่เป็นคุณแก่จำเลย เพราะข้ออ้างของจำเลยฟังไม่ขึ้น ศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งว่าจะพิจารณาวินิจฉัยพร้อมคำพิพากษาให้ดำเนินการสืบพยานไป ดังนี้ชอบด้วยกระบวนพิจารณาความแล้ว
ในวันนัดสืบพยานจำเลยครั้งแรก ทนายจำเลยขอเลื่อนคดีเพราะจำเลยไม่มาศาลโดยไม่ทราบเหตุขัดข้อง และทนายจำเลยแถลงด้วยว่านัดหน้าถ้าจำเลยไม่มาศาล ก็จะไม่ขอเลื่อน ในวันนัดสืบพยานจำเลยครั้งที่ 2 จำเลยกลับไม่เตรียมพยานมาและขอเลื่อนอีก ศาลชั้นต้นไม่ยอมให้เลื่อนและให้ทนายจำเลยนำจำเลยเข้าเบิกความเป็นพยาน ทนายจำเลยก็ไม่ยอมนำเข้าเบิกความ ดังนี้ เห็นได้ว่าจำเลยมีเจตนาจะประวิงคดีเพื่อให้การพิจารณาพิพากษาคดีล่าช้า การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่ให้เลื่อนวันสืบพยาน และถือว่าจำเลยไม่ติดใจสืบพยาน และไม่มีพยานมาสืบจึงเป็นการชอบ

หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนาย จ. ข้อ 5 ที่มีข้อความว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม เป็นแต่เพียงคำมั่นของนาย จ. ว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้นยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญาแม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ คำมั่นนี้ก็ไม่มีผลผูกพันนาย จ.เพราะโจทก์ไม่ได้สนองรับก่อนนาย จ. ตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่านาย จ.ตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติมาตรา 130 วรรคสอง มาใช้บังคับคำมั่นของนาย จ.ย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 3,4/2517)

หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนาย จ. ข้อ 5 ที่มีข้อความว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม เป็นแต่เพียงคำมั่นของนาย จ. ว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้นยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญาแม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ คำมั่นนี้ก็ไม่มีผลผูกพันนาย จ. เพราะโจทก์ไม่ได้สนองรับก่อนนาย จ. ตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่านาย จ. ตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติมาตรา 130 วรรคสอง มาใช้บังคับคำมั่นของนาย จ. ย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 3, 4/2517)

สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อสามีจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าอาคารของโจทก์ตาย สัญญาเช่าอาคารพิพาทก็เป็นอันระงับไป แม้หลังจากนั้นโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทและรับเงินค่าเช่าอาคารพิพาทจากจำเลยทุกเดือนแต่มิได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกัน และโจทก์มิได้ออกใบเสร็จรับเงินค่าเช่าอาคารพิพาทให้จำเลย จึงไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ โจทก์ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยจะยกการเช่าขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ไม่ได้และถือว่าจำเลยอยู่ในอาคารพิพาทโดยอาศัยสิทธิของโจทก์เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในอาคารพิพาทของโจทก์ต่อไป โจทก์ฟ้องขอให้ศาลขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทได้ทันที เพราะไม่มีกฎหมายในเรื่องนี้ให้บอกกล่าวจำเลยก่อนฟ้อง

สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อสามีจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าอาคารของโจทก์ตาย สัญญาเช่าอาคารพิพาทก็เป็นอันระงับไป แม้หลังจากนั้นโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทและรับเงินค่าเช่าอาคารพิพาทจากจำเลยทุกเดือนแต่มิได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกัน และโจทก์มิได้ออกใบเสร็จรับเงินค่าเช่าอาคารพิพาทให้จำเลย จึงไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อโจทก์ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยจะยกการเช่าขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ไม่ได้และถือว่าจำเลยอยู่ในอาคารพิพาทโดยอาศัยสิทธิของโจทก์เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในอาคารพิพาทของโจทก์ ต่อไปโจทก์ฟ้องขอให้ศาลขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทได้ทันที เพราะไม่มีกฎหมายในเรื่องนี้ให้บอกกล่าวจำเลยก่อนฟ้อง

นิติบุคคลเป็นโจทก์มีผู้แทนนิติบุคคลเป็นผู้ลงนามแต่งตั้งทนายความให้ดำเนินคดีแทนโจทก์ไว้แล้วในนามนิติบุคคล หาใช่แต่งตั้งเป็นส่วนตัว แม้ต่อมาผู้แทนนั้นถึงแก่อสัญกรรมไปแล้วการแต่งตั้งทนายเป็นผู้ดำเนินคดีแทนหาได้สิ้นสุดไปไม่ ทนายโจทก์ยังคงมีอำนาจดำเนินคดีต่อไปได้ (ตามนัยฎีกาที่ 480/2502)
การที่จำเลยซื้อเรือนได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลประกาศขายทอดตลาดมีเงื่อนไขอยู่ว่า ผู้ใดซื้อได้ให้รื้อไป จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินให้เช่าปลูกได้ต่อไปโดยมิได้มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือหาได้ไม่

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 เป็นบทบัญญัติทั่วไปอันเกี่ยวกับสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงใช้บังคับได้ทั้งการเช่าและการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ เมื่อจำเลยเช่าช่วงที่ดินพิพาทจากโจทก์โดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือต้องถือว่าจำเลยอาศัยสิทธิของโจทก์อยู่ในที่ดินพิพาท โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารได้เสมอ

การที่บิดาผู้แทนโดยชอบธรรมของโจทก์ได้ตกลงให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทของโจทก์ในขณะที่โจทก์ทั้งสี่ยังเป็นผู้เยาว์ โดยมิได้รับอนุญาตจากศาลนั้น ย่อมให้เช่าได้เพียงไม่เกิน 3 ปีเท่านั้นคดีได้ความว่าจำเลยเช่ามาเกิน 3 ปีแล้ว ฉะนั้น การให้เช่าอาคารพิพาทต่อไปเกินจาก 3 ปี จึงกระทำมิได้ เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1546(2) ถึงแม้บิดาโจทก์จะได้ตกลงให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทไปจนตลอดชีวิตจำเลยก็ตามก็ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้เยาว์ จึงไม่จำเป็นต้องสืบพยานดังที่จำเลยฎีกามา
ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ที่ 1 ที่ 2 ได้บรรลุนิติภาวะแล้วโจทก์ทั้งสองได้แสดงเจตนายินยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทต่อไปการกระทำของโจทก์ทั้งสองจึงผูกพันโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1550 นั้น เห็นว่า ปัญหาข้อนี้จำเลยมิได้ยกเป็นประเด็นขึ้นว่ามาในศาลชั้นต้น และมิใช่เป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อย จึงเป็นฎีกาต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยให้

การที่บิดาผู้แทนโดยชอบธรรมของโจทก์ได้ตกลงให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทของโจทก์ในขณะที่โจทก์ทั้งสี่ยังเป็นผู้เยาว์ โดยมิได้รับอนุญาตจากศาลนั้น ย่อมให้เช่าได้เพียงไม่เกิน 3 ปีเท่านั้นคดีได้ความว่าจำเลยเช่ามาเกิน 3 ปีแล้ว ฉะนั้น การให้เช่าอาคารพิพาทต่อไปเกินจาก 3 ปี จึงกระทำมิได้ เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1546(2) ถึงแม้บิดาโจทก์จะได้ตกลงให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทไปจนตลอดชีวิตจำเลยก็ตาม ก็ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้เยาว์ จึงไม่จำเป็นต้องสืบพยานดังที่จำเลยฎีกามา
ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ที่ 1 ที่ 2 ได้บรรลุนิติภาวะแล้วโจทก์ทั้งสองได้แสดงเจตนายินยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทต่อไปการกระทำของโจทก์ทั้งสองจึงผูกพันโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1550 นั้น เห็นว่า ปัญหาข้อนี้จำเลยมิได้ยกเป็นประเด็นขึ้นว่ามาในศาลชั้นต้น และมิใช่เป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อย จึงเป็นฎีกาต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยให้