คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

คดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายไม่เกินสองพันบาทต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง แม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงและศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัย ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อเท็จจริงที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์หากจำเลยฎีกาในข้อเท็จจริงต่อมา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้ง จะอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ต้องแยกพิจารณา แม้คดีที่โจทก์ฟ้องต้องห้ามคดีที่จำเลยฟ้องแย้งก็อาจไม่ต้องห้าม
สัญญาเช่าตึกมีกำหนดระยะเวลาเช่า 12 ปี ซึ่งผู้เช่าเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ผู้ให้เช่านั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้เต็ม 12 ปีตามสัญญาแต่มีผลใช้บังคับผู้รับโอนตึกต่อไปได้เพียง 3 ปี เพราะมิได้จดทะเบียน เว้นแต่ผู้รับโอนนั้นจะได้ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผู้ให้เช่าเดิมต่อไปอันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกซึ่งจะทำให้บุคคลภายนอกคือผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากผู้รับโอนซึ่งเป็นลูกหนี้โดยตรงได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 374
จำเลยฎีกาว่าโจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริต อ้างข้อเท็จจริงที่ หาว่าโจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริตต่างกับที่อ้างในศาลชั้นต้นแม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์มาและศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้หรือไม่ก็ตาม ก็ถือไม่ได้ว่าได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ เป็นฎีกาต้องห้าม ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

ผู้เช่าช่วงจะยกการเช่าซึ่งไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าช่วงไม่ได้
ผู้เช่าที่ดินมีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้ที่เข้ามารบกวนการครอบครองที่ดินที่เช่าได้โดยไม่จำต้องขออนุญาตจากผู้ให้เช่าก่อน แม้ผู้ให้เช่าจะเคยตอบผู้เช่าว่า ถ้าพิจารณาฟังได้ว่าผู้เช่าให้เช่าช่วงจริงก็หมดสิทธิในการเช่าและจะเรียกที่ดินคืนนั้น เพียงเท่านี้ไม่เป็นเหตุให้ผู้เช่าหมดสิทธิในการเช่าที่ดิน ผู้เช่ายังคงมีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้ที่เข้ามารบกวนการครอบครองที่ดินที่เช่าได้
คำให้การของจำเลยต่อสู้เพียงว่า จำเลยเข้าไปอยู่ในที่ดินตามที่โจทก์ฟ้อง โดยการเช่าช่วงจากโจทก์มิได้โต้แย้งว่ามีนิติกรรมอำพรางหรือการเช่าร่วม คำว่านิติกรรมอำพรางเพิ่งมาปรากฏต่อเมื่อจำเลยยื่นคำแถลงคัดค้านในการที่ศาลชั้นต้นให้โจทก์จำเลยสืบพยานได้เฉพาะประเด็นค่าเสียหาย ส่วนคำว่า การเช่าร่วม มาปรากฏในชั้นอุทธรณ์และฎีกา ดังนี้ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยปัญหาข้อนี้

แม้หน้าคำฟ้องในช่องคู่ความใส่เพียงชื่อโจทก์ โดยไม่ได้บอกฐานะไว้ แต่ตามคำบรรยายฟ้องกล่าวว่า โจทก์เป็นผู้จัดการมรดกของ บ. ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทดังนี้หาใช่โจทก์ฟ้องในฐานะส่วนตัวไม่
เงินค่าซ่อมแซมห้องที่ผู้เช่าให้ผู้ให้เช่าเพื่อที่จะได้เช่าห้องต่อไป มีลักษณะเป็นเงินกินเปล่า เป็นการเช่าธรรมดามิใช่สัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา

แม้หน้าคำฟ้องในช่องคู่ความใส่เพียงชื่อโจทก์โดยไม่ได้บอกฐานะไว้ แต่ตามคำบรรยายฟ้องกล่าวว่า โจทก์เป็นผู้จัดการมรดกของ บ. ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทดังนี้หาใช่โจทก์ฟ้องในฐานะส่วนตัวไม่
เงินค่าซ่อมแซมห้องที่ผู้เช่าให้ผู้ให้เช่าเพื่อที่จะได้เช่าห้องต่อไปมีลักษณะเป็นเงินกินเปล่า เป็นการเช่าธรรมดามิใช่สัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา

เช่าโรงแรมมีกำหนดเวลารวม 8 ปี. โดยทำสัญญาเช่ากันไว้ล่วงหน้าเป็น 3 ระยะ ระยะละ 3 ปี 3 ปี และ 2 ปี ตามลำดับโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ย่อมบังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 768/2490)
เมื่อการเช่าบังคับกันได้เพียง 3 ปีตามสัญญาฉบับแรกและครบกำหนดเวลานั้นแล้วการที่ผู้เช่าอยู่ต่อมาในโรงแรมที่เช่าอาจถือได้ว่าเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งบัญญัติว่า หากผู้เช่ายังครองทรัพย์สินนั้นอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง แต่พฤติการณ์ที่ผู้เช่าส่งค่าเช่าเดือนแรกนับแต่การเช่าสิ้นสุดลงไปให้ ผู้ให้เช่าก็ไม่ยอมรับและส่งค่าเช่าคืนนับว่าเป็นการทักท้วงแล้ว แม้ผู้เช่าจะยังครองทรัพย์สินที่เช่าอยู่ต่อมา ก็ไม่อาจถือได้ว่าการอยู่ต่อมาของผู้เช่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 อันจะต้องมีการบอกเลิกการเช่าให้ถูกต้องตามมาตรา 566 การเช่าระงับลงแล้ว เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าฉบับแรกตามมาตรา 564 (หมายเหตุ ดูคำพิพากษาฎีกาที่ 173/2506 เปรียบเทียบ)

เช่าโรงแรมมีกำหนดเวลารวม 8 ปี. โดยทำสัญญาเช่ากันไว้ล่วงหน้าเป็น 3 ระยะ ระยะละ 3 ปี 3 ปี และ 2 ปี ตามลำดับโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 538แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ย่อมบังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 768/2490)
เมื่อการเช่าบังคับกันได้เพียง 3 ปีตามสัญญาฉบับแรกและครบกำหนดเวลานั้นแล้วการที่ผู้เช่าอยู่ต่อมาในโรงแรมที่เช่าอาจถือได้ว่าเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570ซึ่งบัญญัติว่า หากผู้เช่ายังครองทรัพย์สินนั้นอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง แต่พฤติการณ์ที่ผู้เช่าส่งค่าเช่าเดือนแรกนับแต่การเช่าสิ้นสุดลงไปให้ ผู้ให้เช่าก็ไม่ยอมรับและส่งค่าเช่าคืนนับว่าเป็นการทักท้วงแล้ว แม้ผู้เช่าจะยังครองทรัพย์สินที่เช่าอยู่ต่อมา ก็ไม่อาจถือได้ว่าการอยู่ต่อมาของผู้เช่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 อันจะต้องมีการบอกเลิกการเช่าให้ถูกต้องตามมาตรา 566 การเช่าระงับลงแล้ว เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าฉบับแรกตามมาตรา 564 (หมายเหตุ ดูคำพิพากษาฎีกาที่ 173/2506 เปรียบเทียบ)

ข้อที่จำเลยมิได้ยกขึ้นว่ามาในศาลชั้นต้นถึงหากจะยกขึ้นในชั้นอุทธรณ์และศาลอุทธรณ์วินิจฉัยแล้วก็ตาม จำเลยจะยกขึ้นเป็นข้อฎีกาไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249
ผู้โอนหรือผู้รับโอนทรัพย์สินที่มีผู้เช่าอยู่ไม่จำต้องแจ้งการโอนให้ผู้เช่าทราบก่อนฟ้องขับไล่ผู้เช่า
โจทก์บรรยายฟ้องว่า เดิมจำเลยเช่าบ้านพิพาทจากนางห้องโดยไม่ได้ทำสัญญาเป็นหนังสือ ค่าเช่าเดือนละ 150 บาทเมื่อโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทมาแล้วก็ได้บอกเลิกการเช่าไปยังจำเลย ตั้งแต่วันที่ 7 มกราคม 2512 กำหนดให้ออกไปภายในหนึ่งเดือนจำเลยทราบแล้วไม่ออกไปและในคำขอท้ายฟ้องโจทก์ขอเรียกค่าเสียหายเดือนละ 150 บาท ดังนี้ ฟ้องของโจทก์ชัดแจ้งพอสมควรที่จำเลยจะเข้าใจได้ดีแล้ว ฟ้องโจทก์ในเรื่องค่าเสียหายจึงไม่เคลือบคลุม

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่มีหนังสือสัญญาเช่าเป็นหลักฐานผู้เช่าจะอ้างสิทธิตามข้อตกลงในการเช่าระหว่างโจทก์จำเลยขึ้นต่อสู้โจทก์หาได้ไม่
การเช่าซึ่งมีกำหนดชำระค่าเช่ากันเป็นรายปีนั้น การบอกเลิกการเช่าไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน
ถึงหากโจทก์จะบอกกล่าวเลิกการเช่าล่วงหน้าเพียง 45 วันก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ฟ้องคดีนั้นหลังจากที่จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวเลิกการเช่าเกินกว่า 1 ปีแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

โจทก์ทำใบมอบอำนาจให้ ส. ฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินอาคารแผงทำการค้าซึ่งอยู่ในที่ดินโจทก์ ถึงแม้จะไม่ได้กำหนดให้ฟ้องผู้เช่ารายใดโดยเฉพาะก็ตาม เมื่อปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวของโจทก์อยู่ด้วย ส. ก็มีอำนาจที่จะฟ้องขับไล่จำเลยได้
เงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า ไม่ทำให้สัญญานี้มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าคงใช้ได้เพียง 3 ปี แม้จะได้เช่ากันต่อมาก็เป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา

โจทก์ทำใบมอบอำนาจให้ ส. ฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินอาคารแผงทำการค้าซึ่งอยู่ในที่ดินโจทก์ ถึงแม้จะไม่ได้กำหนดให้ฟ้องผู้เช่ารายใดโดยเฉพาะก็ตาม เมื่อปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวของโจทก์อยู่ด้วย ส. ก็มีอำนาจที่จะฟ้องขับไล่จำเลยได้
เงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า ไม่ทำให้สัญญานี้มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าคงใช้ได้เพียง 3 ปี แม้จะได้เช่ากันต่อมาก็เป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา