คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถ้าการเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงกันมีกำหนด 28 ปีแม้ได้ทำเป็นหนังสือ แต่ก็ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทที่กำหนด28 ปี และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ การเช่ารายพิพาทคงยังมีผลบังคับได้แต่เพียงสามปี เพราะถ้ายอมให้บังคับคดีได้เต็มตามฟ้อง ก็เท่ากับยอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินสามปีได้ โดยไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นการขัดบทกฎหมายดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์จำเลยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพื่อจะเช่าที่ดินต่อกัน ตามเอกสารหมาย จ.3ยังถือไม่ได้ว่าได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่กฎหมายบัญญัติไว้

ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถ้าการเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงกันมีกำหนด 28 ปี แม้ได้ทำเป็นหนังสือ แต่ก็ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทที่กำหนด 28 ปี และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ การเช่ารายพิพาทคงยังมีผลบังคับได้แต่เพียงสามปี เพราะถ้ายอมให้บังคับคดีได้เต็มตามฟ้อง ก็เท่ากับยอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินสามปีได้ โดยไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นการขัดบทกฎหมายดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์จำเลยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพื่อจะเช่าที่ดินต่อกันตามเอกสารหมาย จ.3ยังถือไม่ได้ว่าได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่กฎหมายบัญญัติไว้

ตามฟ้องของโจทก์โดยสารสำคัญแห่งมูลหนี้ที่โจทก์อ้างเป็นเรื่องกล่าวหาว่าจำเลยทำละเมิด มิใช่เป็นการฟ้องขอให้บังคับคดีตามสัญญาเช่า อันโจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ แม้โจทก์จะกล่าวอ้างในฟ้องว่าโจทก์เช่าที่จากจำเลย ก็เป็นเรื่องรายละเอียดเพื่อแสดงให้รู้ว่าโจทก์เช่า ครอบครอง ใช้หรือรับประโยชน์จากสถานที่รายนี้เพราะมีเหตุมาอย่างไรเท่านั้น ส่วนเนื้อเรื่องที่แท้จริงอันเป็นสิทธิหน้าที่ในทางแพ่งที่นำมาฟ้องเพราะโต้แย้งกันนั้น ก็คือจำเลยเข้าไปปิดใส่กุญแจสถานที่ทำให้การครอบครองของโจทก์ขัดข้องซึ่งถ้าเป็นจริงดังโจทก์ว่าก็ย่อมเป็นการละเมิดตามกฎหมายได้ กรณีที่โจทก์ฟ้องจำเลยในเรื่องนี้เป็นเหตุการณ์อีกขั้นหนึ่งที่ว่า เมื่อโจทก์ครอบครองใช้สิทธิตามสัญญาเช่าแล้ว ไม่ว่าคนใด ๆ เข้ามาขัดขวางก็ย่อมเป็นละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้

ตามฟ้องของโจทก์โดยสารสำคัญแห่งมูลหนี้ที่โจทก์อ้างเป็นเรื่องกล่าวหาว่าจำเลยทำละเมิด มิใช่เป็นการฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่า อันโจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ แม้โจทก์จะกล่าวอ้างในฟ้องว่าโจทก์เช่าที่จากจำเลย ก็เป็นเรื่องรายละเอียดเพื่อแสดงให้รู้ว่าโจทก์เช่า ครอบครอง ใช้หรือรับประโยชน์จากสถานที่รายนี้เพราะมีเหตุมาอย่างไรเท่านั้น ส่วนเนื้อเรื่องที่แท้จริงอันเป็นสิทธิหน้าที่ในทางแพ่งที่นำมาฟ้องเพราะโต้แย้งกันนั้น ก็คือจำเลยเข้าไปใส่กุญแจสถานที่ทำให้การครอบครองของโจทก์ขัดข้อง ซึ่งถ้าเป็นจริงดังโจทก์ว่า ก็ย่อมเป็นการละเมิดตามกฎหมายได้ กรณีที่โจทก์ฟ้องจำเลยในเรื่องนี้เป็นเหตุการณ์อีกขั้นหนึ่งที่ว่า เมื่อโจทก์ครอบครองใช้สิทธิตามสัญญาเช่าแล้ว ไม่ว่าคนใด ๆ เข้ามาขัดขวางก็ย่อมเป็นละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้

โจทก์เป็นเจ้าของแผงลอยพิพาท ได้ทำสัญญาให้ ช. เช่า เมื่อ ช. ตาย สัญญาเช่าจึงระงับไป จำเลยผู้เป็นน้องชายของ ช. เข้าใช้แผงลอยนี้ต่อมาโดยไม่มีนิติสัมพันธ์กับโจทก์ เป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย แม้โจทก์จะได้ทำสัญญาให้ ก. เช่าเพื่อสร้างอาคารใหม่ ก็ไม่ทำให้อำนาจฟ้องของโจทก์ระงับไป
โจทก์ทำสัญญาให้ ก. เช่าตลาดโดยให้รื้อตึกเก่าและแผงลอยออกแล้วสร้างตึกใหม่และมอบอำาจให้ ก. เป็นโจทก์ฟ้องขับไล่ผู้เช่าตึกและแผงลอย ไม่ใช่เป็นเรื่องโจทก์ตั้งให้ ก. เป็นตัวแทนไปตกลงเรื่องจะให้ค่าขนย้ายออกจากแผงลอย การที่ ก. ตกลงจะให้ค่าขนย้ายแก่ผู้ที่อยู่ในแผงลอย จึงไม่ผูกพันโจทก์

โจทก์เป็นเจ้าของแผงลอยพิพาท ได้ทำสัญญาให้ ช. เช่า เมื่อ ช. ตาย สัญญาเช่าจึงระงับไป จำเลยผู้เป็นน้องชายของ ช. เข้าใช้แผงลอยนี้ต่อมาโดยไม่มีนิติสัมพันธ์กับโจทก์ เป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย แม้โจทก์จะได้ทำสัญญาให้ ก. เช่าเพื่อสร้างอาคารใหม่ก็ไม่ทำให้อำนาจฟ้องของโจทก์ระงับไป
โจทก์ทำสัญญาให้ ก. เช่าตลาดโดยให้รื้อตึกเก่าและแผงลอยออกแล้วสร้างตึกใหม่และมอบอำนาจให้ ก. เป็นโจทก์ฟ้องขับไล่ผู้เช่าตึกและแผงลอย ไม่ใช่เป็นเรื่องโจทก์ตั้งให้ ก. เป็นตัวแทนไปตกลงเรื่องจะให้ค่าขนย้ายออกจากแผงลอย การที่ ก. ตกลงจะให้ค่าขนย้ายแก่ผู้ที่อยู่ในแผงลอย จึงไม่ผูกพันโจทก์

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องพิพาทที่โจทก์ให้จำเลยอยู่อาศัยและเรียกค่าเสียหายจำเลยฟ้องแย้งว่าโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าห้องพิพาทมีกำหนด 15 ปี ค่าเช่าเดือนละ 60 บาท เพราะจำเลยยอมหักหนี้ให้โจทก์ 20,000 บาท ดังนี้ เงินจำนวนดังที่กล่าวที่จำเลยยอมหักหนี้ให้โจทก์เป็นเงินค่าแป๊ะเจี๊ยะหรือเงินกินเปล่าที่จำเลยยอมให้โจทก์ในการเช่าห้องพิพาท เท่ากับเป็นการเช่าโดยมีเงินแป๊ะเจี๊ยะหรือเงินกินเปล่าจึงเป็นการเช่าธรรมดาไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ เมื่อการเช่าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมขัดกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ไม่รับฟ้องแย้ง
จำเลยฟ้องแย้งคดีนี้ที่ว่าโจทก์จำเลยเข้าหุ้นส่วนกัน เมื่อคิดบัญชีแล้วโจทก์เป็นหนี้จำเลยอยู่ ขอให้บังคับโจทก์ชำระหนี้ที่ค้างเช่นนี้เป็นฟ้องอีกเรื่องหนึ่งคนละอย่างไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้ เป็นฟ้องที่ไม่รับเป็นฟ้องแย้ง

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องพิพาทที่โจทก์ให้จำเลยอยู่อาศัยและเรียกค่าเสียหายจำเลยฟ้องแย้งว่าโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าห้องพิพาทมีกำหนด 15 ปี ค่าเช่าเดือนละ 60 บาท เพราะจำเลยยอมหักหนี้ให้โจทก์20,000 บาท ดังนี้ เงินจำนวนดังที่กล่าวที่จำเลยยอมหักหนี้ให้โจทก์เป็นเงินค่าแป๊ะเจี๊ยะหรือเงินกินเปล่าที่จำเลยยอมให้โจทก์ในการเช่าห้องพิพาท เท่ากับเป็นการเช่าโดยมีเงินแป๊ะเจี๊ยะหรือเงินกินเปล่าจึงเป็นการเช่าธรรมดาไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ เมื่อการเช่าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมขัดกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ไม่รับฟ้องแย้ง
จำเลยฟ้องแย้งคดีนี้ที่ว่าโจทก์จำเลยเข้าหุ้นส่วนกัน เมื่อคิดบัญชีแล้วโจทก์เป็นหนี้จำเลยอยู่ ขอให้บังคับโจทก์ชำระหนี้ที่ค้างเช่นนี้เป็นฟ้องอีกเรื่องหนึ่งคนละอย่างไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้ เป็นฟ้องที่ไม่รับเป็นฟ้องแย้ง

เช่าที่ดินปลูกห้องแถวภายหลังวันที่ประกาศใช้พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 แล้ว ที่ดินที่เช่าไม่เป็น'ที่ดินควบคุม' ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครอง
ทำสัญญาเช่าในวันเดียวกัน 2 ฉบับ ฉบับแรก 3 ปีฉบับหลัง2 ปี โดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และในวันที่ครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับแรกผู้ให้เช่าได้ออกใบรับเงินค่าเช่ามีกำหนด 1 ปีสำหรับการเช่าต่อมาให้กับผู้เช่า กรณีเช่นนี้จึงต้องถือว่าสัญญาเช่ามีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกเท่านั้นสัญญาเช่าฉบับหลังไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ใบรับเงินค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าออกให้แก่ผู้เช่าในเมื่อสัญญาฉบับแรกครบแล้ว ย่อมถือเป็นหลักฐานการเช่ามีกำหนด 1 ปี ตามข้อความในเอกสารนั้น
หลักฐานแห่งการเช่ากำหนดเวลาการเช่าไว้ เมื่อครบกำหนดเวลานั้นแล้วสัญญาเช่าย่อมสิ้นสุดลง โดยผู้ให้เช่าไม่จำต้องบอกเลิกการเช่าอีก

เช่าที่ดินปลูกห้องแถวภายหลังวันที่ประกาศใช้พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 แล้ว ที่ดินที่เช่าไม่เป็น"ที่ดินควบคุม" ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครอง
ทำสัญญาเช่าในวันเดียวกัน 2 ฉบับ ฉบับแรก 3 ปีฉบับหลัง2 ปี โดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และในวันที่ครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับแรกผู้ให้เช่าได้ออกใบรับเงินค่าเช่ามีกำหนด 1 ปีสำหรับการเช่าต่อมาให้กับผู้เช่า กรณีเช่นนี้จึงต้องถือว่าสัญญาเช่ามีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกเท่านั้นสัญญาเช่าฉบับหลังไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ใบรับเงินค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าออกให้แก่ผู้เช่าในเมื่อสัญญาฉบับแรกครบแล้ว ย่อมถือเป็นหลักฐานการเช่ามีกำหนด 1 ปี ตามข้อความในเอกสารนั้น
หลักฐานแห่งการเช่ากำหนดเวลาการเช่าไว้ เมื่อครบกำหนดเวลานั้นแล้วสัญญาเช่าย่อมสิ้นสุดลง โดยผู้ให้เช่าไม่จำต้องบอกเลิกการเช่าอีก