คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าห้องของโจทก์มาจากผู้เช่าเดิมซึ่งเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ขณะรับโอนกำหนดเวลาเช่าของผู้เช่าเดิมยังเหลืออยู่ 8 เดือน โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยมีกำหนด 3 ปี 8 เดือน โดยรวมกำหนดเวลาเช่าเดิมด้วย แม้จำเลยจะเสียเงินให้แก่ผู้เช่าเดิมเพื่อรับโอนสิทธิการเช่า. ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะห้องมีมาแต่เดิมจำเลยหาได้ก่อสร้าง (หรือเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง) ให้โจทก์ไม่ จำเลยจึงไม่มีสิทธิสืบพยานว่าโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนดเวลาเกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญา
การเช่าบ้านหลังจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินพ.ศ.2504 ใช้บังคับแล้ว แม้จะเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัย ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว

จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าห้องของโจทก์มาจากผู้เช่าเดิมซึ่งเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ขณะรับโอน.กำหนดเวลาเช่าของผู้เช่าเดิมยังเหลืออยู่ 8 เดือน. โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยมีกำหนด 3 ปี 8 เดือน โดยรวมกำหนดเวลาเช่าเดิมด้วย. แม้จำเลยจะเสียเงินให้แก่ผู้เช่าเดิมเพื่อรับโอนสิทธิการเช่า. ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา.เพราะห้องมีมาแต่เดิมจำเลยหาได้ก่อสร้าง (หรือเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง) ให้โจทก์ไม่. จำเลยจึงไม่มีสิทธิสืบพยาน.ว่าโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนดเวลาเกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญา.
การเช่าบ้านหลังจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินพ.ศ.2504 ใช้บังคับแล้ว. แม้จะเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว.

จำเลยที่ 1 ตกลงให้จำเลยที่ 2 ปลูกตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่ 1 แล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1.โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 มีสิทธิเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาขอเช่าตึกได้. และจำเลยที่1 จะทำสัญญาเช่าให้มีกำหนดสิบปี. เมื่อโจทก์เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 2 และเสียเงินค่าก่อสร้างตึกให้แก่จำเลยที่ 2 แล้ว. สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2ย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งโจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนการเช่าได้ตามสัญญา. (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1135/2506)
แม้จำเลยที่ 1 จะไม่เป็นคู่สัญญากับโจทก์.แต่ตามสัญญาระหว่างจำเลยทั้งสอง. จำเลยที่ 1 ยินยอมให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญากับโจทก์ได้. การชำระหนี้ที่จำเลยที่1ต้องปฏิบัติตามสัญญากับจำเลยที่ 2 นี้ เป็นการกระทำเพื่อประโยชน์แก่โจทก์. หรือ นัยหนึ่งโจทก์เป็นผู้รับประโยชน์ตามสัญญาระหว่างจำเลยทั้งสอง.ด้วยการที่จำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์เช่าตึกเป็นการตอบแทนตามสิทธิของโจทก์ตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 นั้นด้วย. จำเลยที่ 1 จึงต้องจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์.

จำเลยที่ 1 ตกลงให้จำเลยที่ 2 ปลูกตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่ 1 แล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 มีสิทธิเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาขอเช่าตึกได้ และจำเลยที่1 จะทำสัญญาเช่าให้มีกำหนดสิบปี เมื่อโจทก์เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 2 และเสียเงินค่าก่อสร้างตึกให้แก่จำเลยที่ 2 แล้ว สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งโจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนการเช่าได้ตามสัญญา
(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1135/2506)
แม้จำเลยที่ 1 จะไม่เป็นคู่สัญญากับโจทก์แต่ตามสัญญาระหว่างจำเลยทั้งสอง จำเลยที่ 1 ยินยอมให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญากับโจทก์ได้การชำระหนี้ที่จำเลยที่1ต้องปฏิบัติตามสัญญากับจำเลยที่ 2 นี้ เป็นการกระทำเพื่อประโยชน์แก่โจทก์หรือ นัยหนึ่งโจทก์เป็นผู้รับประโยชน์ตามสัญญาระหว่างจำเลยทั้งสองด้วยการที่จำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์เช่าตึกเป็นการตอบแทนตามสิทธิของโจทก์ตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 นั้นด้วย จำเลยที่ 1 จึงต้องจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์

จำเลยที่ 1 ตกลงให้จำเลยที่ 2 ปลูกตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่ 1 แล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 มีสิทธิเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาขอเช่าตึกได้ และจำเลยที่1 จะทำสัญญาเช่าให้มีกำหนดสิบปี เมื่อโจทก์เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 2 และเสียเงินค่าก่อสร้างตึกให้แก่จำเลยที่ 2 แล้ว สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งโจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนการเช่าได้ตามสัญญา
(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1135/2506)
แม้จำเลยที่ 1 จะไม่เป็นคู่สัญญากับโจทก์แต่ตามสัญญาระหว่างจำเลยทั้งสอง จำเลยที่ 1 ยินยอมให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญากับโจทก์ได้ การชำระหนี้ที่จำเลยที่ 1 ต้องปฏิบัติตามสัญญากับจำเลยที่ 2 นี้ เป็นการกระทำเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ หรือ นัยหนึ่งโจทก์เป็นผู้รับประโยชน์ตามสัญญาระหว่างจำเลยทั้งสองด้วยการที่จำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์เช่าตึกเป็นการตอบแทนตามสิทธิของโจทก์ตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 นั้นด้วย จำเลยที่ 1 จึงต้องจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์

จำเลยเช่าห้องโจทก์ 2 ห้อง คือ ห้องเลขที่ 123 - 125 ตามสัญญาเช่ากำหนดว่า ค่าเช่าเดือนละ 500 บาท มิได้แบ่งเป็นค่าเช่าห้องละ 250 บาท เคหะหลังที่เช่าจึงมิใช่เคหะคุ้มครองตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504
เงินแป๊ะเจี๊ยะคือเงินกินเปล่า ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า แม้จำเลยจะให้ผู้ให้เช่าไป ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่ามีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ในสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับผู้ให้เช่ามิได้ระบุถึงเงินรายนี้ที่จะให้เห็นว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษเกี่ยวกับการให้เช่าจนตลอดชีวิต และต่อไปจนถึงบุตรภรรยาจำเลยด้วย อันจะทำให้เข้าใจได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ นอกไปจากให้ค่าแป๊ะเจี๊ยะตามปกติธรรมดาของการเช่า เมื่อสัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าธรรมดาไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ อายุของการเช่าคงลดลงมาให้มีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี พ้นกำหนดแล้วถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์บอกเลิกการเช่าล่วงหน้าตามกฎหมายแล้ว ย่อมฟ้องขอให้ขับไล่ได้
เมื่อสัญญาเช่ามีผลให้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3ปี กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้ไม่มีผลบังคับกันต่อไป เพราะไม่ได้จดทะเบียนไว้ จึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเหลืออยู่และโดยที่ผู้เช่ายังครองทรัพย์สินอยู่ต่อมาโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง จึงถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาและข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าเดิมย่อมระงับและหมดสิ้นไปจึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับระยะเวลาเช่าที่จะบังคับให้ไปจดทะเบียนได้ตามที่จำเลยขอ
เมื่อการซ่อมแซมเป็นการซ่อมเพื่อความสะดวกสะบายในการอยู่และความสวยงาม ไม่ใช่ต้องซ่อมเพราะความจำเป็นและสมควรเพื่อการรักษาทรัพย์ที่เช่า ทั้งบางรายการก็เป็นการซ่อมแซมเล็กน้อย ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเงินค่าซ่อมแซมอาคารพิพาท

จำเลยเช่าห้องโจทก์ 2 ห้อง คือ ห้องเลขที่ 123-125
ตามสัญญาเช่ากำหนดว่า ค่าเช่าเดือนละ 500 บาทมิได้แบ่งเป็นค่าเช่าห้องละ 250 บาท เคหะหลังที่เช่าจึงมิใช่เคหะคุ้มครองตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504
เงินแป๊ะเจี๊ยะคือเงินกินเปล่า ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าแม้จำเลยจะให้ผู้ให้เช่าไป ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่ามีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานอกจากนี้ในสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับผู้ให้เช่ามิได้ระบุถึงเงินรายนี้ที่จะให้เห็นว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษเกี่ยวกับการให้เช่าจนตลอดชีวิต และต่อไปจนถึงบุตรภรรยาจำเลยด้วยอันจะทำให้เข้าใจได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกไปจากให้ค่าแป๊ะเจี๊ยะตามปกติธรรมดาของการเช่า เมื่อสัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าธรรมดาไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ อายุของการเช่าคงลดลงมาให้มีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี พ้นกำหนดแล้วถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์บอกเลิกการเช่าล่วงหน้าตามกฎหมายแล้ว ย่อมฟ้องขอให้ขับไล่ได้
เมื่อสัญญาเช่ามีผลให้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้ไม่มีผลบังคับกันต่อไปเพราะไม่ได้จดทะเบียนไว้จึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเหลืออยู่และโดยที่ผู้เช่ายังครองทรัพย์สินอยู่ต่อมาโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงจึงถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาและข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าเดิมย่อมระงับและหมดสิ้นไปจึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับระยะเวลาเช่าที่จะบังคับให้ไปจดทะเบียนได้ตามที่จำเลยขอ
เมื่อการซ่อมแซมเป็นการซ่อมเพื่อความสะดวกสะบายในการอยู่และความสวยงามไม่ใช่ต้องซ่อมเพราะความจำเป็นและสมควรเพื่อการรักษาทรัพย์ที่เช่า ทั้งบางรายการก็เป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเงินค่าซ่อมแซมอาคารพิพาท

จำเลยเช่าห้องโจทก์ 2 ห้อง คือ ห้องเลขที่ 123-125. ตามสัญญาเช่ากำหนดว่า ค่าเช่าเดือนละ 500 บาท. มิได้แบ่งเป็นค่าเช่าห้องละ 250 บาท. เคหะหลังที่เช่าจึงมิใช่เคหะคุ้มครองตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504.
เงินแป๊ะเจี๊ยะคือเงินกินเปล่า ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า แม้จำเลยจะให้ผู้ให้เช่าไป ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่ามีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา. นอกจากนี้ในสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับผู้ให้เช่ามิได้ระบุถึงเงินรายนี้ที่จะให้เห็นว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษเกี่ยวกับการให้เช่าจนตลอดชีวิต และต่อไปจนถึงบุตรภรรยาจำเลยด้วย. อันจะทำให้เข้าใจได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ นอกไปจากให้ค่าแป๊ะเจี๊ยะตามปกติธรรมดาของการเช่า. เมื่อสัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าธรรมดาไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ อายุของการเช่าคงลดลงมาให้มีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี. พ้นกำหนดแล้วถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา. โจทก์บอกเลิกการเช่าล่วงหน้าตามกฎหมายแล้ว ย่อมฟ้องขอให้ขับไล่ได้.
เมื่อสัญญาเช่ามีผลให้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3ปี กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้ไม่มีผลบังคับกันต่อไป. เพราะไม่ได้จดทะเบียนไว้. จึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเหลืออยู่.และโดยที่ผู้เช่ายังครองทรัพย์สินอยู่ต่อมาโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง. จึงถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา.และข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าเดิมย่อมระงับและหมดสิ้นไปจึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับระยะเวลาเช่าที่จะบังคับให้ไปจดทะเบียนได้ตามที่จำเลยขอ.
เมื่อการซ่อมแซมเป็นการซ่อมเพื่อความสะดวกสะบายในการอยู่และความสวยงาม. ไม่ใช่ต้องซ่อมเพราะความจำเป็นและสมควรเพื่อการรักษาทรัพย์ที่เช่า. ทั้งบางรายการก็เป็นการซ่อมแซมเล็กน้อย. ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเงินค่าซ่อมแซมอาคารพิพาท.

สัญญาเช่าตึกมีกำหนดอายุการเช่า 10 ปี แต่มิได้จดทะเบียนการเช่า แม้จะเป็นการตอบแทนกับผู้ที่เช่าออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกอันถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนในกรณีพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดาก็ตาม ก็เป็นบุคคลสิทธิผูกพันระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันเจ้าของผู้รับโอนตึกนั้นไปภายหลัง
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 7 ปี ซึ่งมิได้จดทะเบียนการเช่าแต่แบ่งทำเป็น 3 ฉบับในคราวเดียวกันฉบับละ 3 ปี และฉบับที่ 3 มีกำหนด 1 ปีก็ถือว่ามีผลใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น.
จำเลยฎีกาว่าใช้ตึกพิพาทเป็นที่อยู่อาศัย เป็นฎีกาในข้อเท็จจริงจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 แม้จะปรากฏว่าศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้ก็ตาม เมื่อเป็นอุทธรณ์ต้องห้ามแล้วก็ไม่ถือว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในชั้นอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัย

สัญญาเช่าตึกมีกำหนดอายุการเช่า 10 ปี แต่มิได้จดทะเบียนการเช่า. แม้จะเป็นการตอบแทนกับผู้ที่เช่าออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกอันถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนในกรณีพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดาก็ตาม. ก็เป็นบุคคลสิทธิผูกพันระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น. ไม่มีผลผูกพันเจ้าของผู้รับโอนตึกนั้นไปภายหลัง.
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 7 ปี ซึ่งมิได้จดทะเบียนการเช่าแต่แบ่งทำเป็น 3 ฉบับในคราวเดียวกันฉบับละ 3 ปี และฉบับที่ 3 มีกำหนด 1 ปีก็ถือว่ามีผลใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น.
จำเลยฎีกาว่าใช้ตึกพิพาทเป็นที่อยู่อาศัย เป็นฎีกาในข้อเท็จจริงจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224. แม้จะปรากฏว่าศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้ก็ตาม. เมื่อเป็นอุทธรณ์ต้องห้ามแล้วก็ไม่ถือว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในชั้นอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249.ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัย.