คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

แม้ในชั้นแรก ผู้เช่าจะใช้ตึกพิพาทเป็นที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่ต่อมาเมื่อผู้เช่าได้ใช้ตึกพิพาทเป็นที่ประกอบการค้าแล้ว ผู้เช่าย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ และโดยที่เรื่องนี้เป็นปัญหาข้อกฎหมาย ศาลจึงย่อมวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องสืบพยาน

แม้ในชั้นแรก ผู้เช่าจะใช้ตึกพิพาทเป็นที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่ต่อมาเมื่อผู้เช่าได้ใช้ตึกพิพาทเป็นที่ประกอบการค้าแล้วผู้เช่าย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าเคหะและที่ดินฯและโดยที่เรื่องนี้เป็นปัญหาข้อกฎหมาย ศาลจึงย่อมวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องสืบพยาน

ผู้เช่าทำสัญญา จ.1 เช่าทรัพย์พิพาทจากผู้ให้เช่า ค่าเช่าเดือนละ 500 บาท มี กำหนด 1 ปี และได้ทำหนังสือ จ.2 ไว้ต่อกันอีกหนึ่งฉบับ มีความในข้อ 1.ว่า"ฯลฯ ผู้เช่ามีสิทธิที่จะต่อสัญญา(จ.1)ได้อีก 1 ปี โดยต้องบอกกับผู้ให้เช่าก่อนล่วงหน้า 1 เดือน แล้วทำสัญญาขึ้นใหม่อีก 1 ฉบับ และต้องเพิ่มค่าเช่าเป็นเดือนละ 3,500 บาท" ปรากฎว่า ก่อนจะครบสัญญาเช่า 1 เดือน ผู้เช่าได้ให้คนไปติดต่อกับผู้ให้เช่าขอเช่าต่อ และผู้ให้เช่าก็ยอมให้เช่าต่อได้ เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญา จ.1 แล้ว ผู้เช่าก็ยังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าต่อมาดังนี้ หนังสือ จ.2 ย่อมเป็นหลักฐานผูกมัดผู้เช่าให้ต้องชำระค่าเช่าสำหรับการเช่าต่อมาในอัตราเดือนละ 3,500 บาท กรณีนี้ แม้ผู้เช่ากับผู้ให้เช่ายังไม่ได้ทำสัญญากันใหม่อีกฉบับหนึ่งตามความในหนังสือ จ.2 ก็ตาม ก็เป็นที่ชัดแจ้งว่าข้อความส่วนที่ได้ตกลงกันแล้วย่อมเป็นอันสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 367 ไม่มีข้อสงสัยอันจะนับได้ว่า่ยังมิได้มีสัญญาต่อกันตามบทบัญญัติมาตรา 366 วรรค 2 นั้นอย่างใด ผู้เช่าจะเถียงว่าหนังสือ จ.2 ไม่มีผลบังคับ ผู้เช่าจึงมีสิทธิที่จะให้ค่าเช่าเพียงเดือนละ 500 บาทเท่าอัตราค่าเช่าตามสัญญา จ.1 เดิมนั้นหาได้ไม่ ทั้งกรณีไม่เข้ามาตรา 570 อันจะถือได้ว่าผู้ให้เช่ากับผู้เช่าเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

ผู้เช่าทำสัญญา จ.1 เช่าทรัพย์พิพาทจากผู้ให้เช่า ค่าเช่าเดือนละ 500 บาทมีกำหนด 1 ปี และได้ทำหนังสือจ.2 ไว้ต่อกันอีกหนึ่งฉบับ มีความในข้อ 1 ว่า'ฯลฯ ผู้เช่ามีสิทธิที่จะต่อสัญญา (จ.1) ได้อีก 1 ปี โดยต้องบอกกับผู้ให้เช่าก่อนล่วงหน้า 1 เดือนแล้วทำสัญญาขึ้นใหม่อีก 1 ฉบับ และต้องเพิ่มค่าเช่าเป็นเดือนละ 3,500 บาท' ปรากฏว่า ก่อนจะครบสัญญาเช่า1 เดือน ผู้เช่าได้ให้คนไปติดต่อกับผู้ให้เช่าขอเช่าต่อและผู้ให้เช่าก็ย่อมให้เช่าต่อได้ เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญา จ.1 แล้ว ผู้เช่าก็ยังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าต่อมา ดังนี้ หนังสือ จ.2 ย่อมเป็นหลักฐานผูกมัดผู้เช่าให้ต้องชำระค่าเช่าสำหรับการเช่าต่อมาในอัตราเดือนละ 3,500 บาทกรณีนี้ แม้ผู้เช่ากับผู้ให้เช่ายังไม่ได้ทำสัญญากันใหม่อีกฉบับหนึ่งตามความในหนังสือ จ.2 ก็ตาม ก็เป็นที่ชัดแจ้งว่าข้อความส่วนที่ได้ตกลงกันแล้วย่อมเป็นอันสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 367 ไม่มีข้อสงสัยอันจะนับได้ว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามบทบัญญัติมาตรา366 วรรค 2 นั้นอย่างใด ผู้เช่าจะเถียงว่าหนังสือจ.2 ไม่มีผลบังคับ ผู้เช่าจึงมีสิทธิที่จะให้ค่าเช่าเพียงเดือนละ 500 บาทเท่าอัตราค่าเช่าตามสัญญา จ.1เดิมนั้นหาได้ไม่ ทั้งกรณีไม่เข้ามาตรา 570 อันจะถือได้ว่าผู้ให้เช่ากับผู้เช่าเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดกัน คือ ไม่ชำระค่าเช่าสำหรับเดือนพฤศจิกายน ธันวาคม 2503 และมกราคม 2504 เป็นการผิดพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ จึงหมดสิทธิใช้ประโยชน์ในห้องเช่ารายพิพาท จำเลยให้การสู้คดีว่าค่า 3 เดือนนั้นโจทก์ไม่มาเก็บตามที่เคยปฏิบัติ จำเลยนำไปชำระโจทก์ไม่ยอมรับ ดังนี้ เมื่อจำเลยสู้คดีอ้างว่าเป็นความผิดของโจทก์ จำเลยก็ต้องนำสืบ เมื่อไม่สืบพยานก็ต้องฟังว่าจำเลยผิดนัดจริง
เมื่อฟังว่าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดกันแล้ว และการเช่านั้นมิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ทั้งเป็นการเช่าที่บัญญัติไว้ในกฎหมายว่าด้วยการควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ จำเลยจะอ้างสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 มาบังคับโจทก์ว่าจะต้องมีการบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าก่อนชั่วระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนี่งหาได้ไม่
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 4/2507)

โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดกัน คือ ไม่ชำระค่าเช่าสำหรับเดือนพฤศจิกายน ธันวาคม 2503 และมกราคม 2504เป็นการผิดพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ จึงหมดสิทธิใช้ประโยชน์ในห้องเช่ารายพิพาท จำเลยให้การต่อสู้คดีว่า ค่าเช่า 3 เดือนนั้นโจทก์ไม่มาเก็บตามที่เคยปฏิบัติ จำเลยนำไปชำระโจทก์ไม่ยอมรับ ดังนี้ เมื่อจำเลยสู้คดีอ้างว่าเป็นความผิดของโจทก์ จำเลยก็ต้องนำสืบ เมื่อไม่สืบพยานก็ต้องฟังว่าจำเลยผิดนัดจริง
เมื่อฟังว่าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดกันแล้ว และการเช่านั้นมิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ทั้งเป็นการเช่าที่บัญญัติไว้ในกฎหมายว่าด้วยการควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯจำเลยจะอ้างสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 มาบังคับโจทก์ว่าจะต้องมีการบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าก่อนชั่วระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งหาได้ไม่
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 4/2507)

แม้จะระบุในสัญญาเช่าว่า จำเลยเช่าห้องพิพาทของโจทก์เพื่อประกอบการค้าก็ดี จำเลยก็นำสืบว่าจำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยอย่างเดียวตลอดมาได้ เพราะเป็นการนำสืบถึงเจตนาอันแท้จริง และความจริงที่จำเลยปฏิบัติ ซึ่งหากได้ความว่าจำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยแล้ว จำเลยย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ

แม้จะระบุในสัญญาเช่าว่า จำเลยเช่าห้องพิพาทของโจทก์เพื่อประกอบการค้าก็ดี จำเลยก็นำสืบว่าจำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยอย่างเดียว ตลอดมาได้ เพราะเป็นการนำสืบถึงเจตนาอันแท้จริง และความจริงที่จำเลยปฏิบัติซึ่งหากได้ความว่า จำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยแล้ว จำเลยย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ

หากสัญญาเช่าตึกพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนมิใช่สัญญาเช่าธรรมดาที่ต้องจดทะเบียนการเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ขึ้นไปแล้ว สัญญานี้ก็คงผูกพันเฉพาะผู้ที่เป็นคู่สัญญาเดิมกับจำเลย ไม่ติดมากับตึกพิพาทที่โจทก์ซื้อจากเจ้าของเดิม
จำเลยทำสัญญาเช่าตึกกับเจ้าของเดิมมีอายุ 3 ปี 2 ฉบับ มีอายุ2 ปี 2 ฉบับต่อกันไปรวมเป็น 10 ปี โดยไม่จดทะเบียน ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้นโจทก์รับโอนตึกที่จำเลยเช่ามาโจทก์จึงฟ้องจำเลยได้เพราะสัญญาหมดอายุแล้ว ไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตแต่อย่างใด

หากสัญญาเช่าตึกพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนมิใช่สัญญาเช่าธรรมดาที่ต้องจดทะเบียนการเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ขึ้นไปแล้ว สัญญานี้ก็คงผูกพันเฉพาะผู้ที่เป็นคู่สัญญาเดิมกับจำเลย ไม่+มากับตึกพิพาทที่โจทก์ซื้อจากเจ้าของเดิม
จำเลยทำสัญญาเช่าตึกกับเจ้าของเดิมมีอายุ 3 ปี 2 ฉบับ มีอายุ 2 ปี 2 ฉบับ ต่อกันไปรวมเป็น 10 ปี โดยไม่จดทะเบียน ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้น โจทก์รับโอนตึกที่จำเลยเช่ามา โจทก์จึงฟ้องจำเลยได้เพราะสัญญาหมดอายุแล้ว ไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตแต่อย่างใด