คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

โจทก์ฟ้องอ้างว่า จำเลยยังไม่ได้ชำระค่าเช่าตามหนังสือเช่า จำเลยต่อสู้ว่าเงินที่ชำระไปแล้ว เป็นเงินที่ชำระตามหนังสือสัญญาเช่า ไปแล้ว เป็นเงินที่ชำระตามหนังสือสัญญาเช่า เมื่อในหนังสือสัญญาเช่าไม่มีข้อความว่าได้รับเงินกันตามหนังสือสัญญาก่อนแล้ว โจทก์ย่อมนำสืบแสดงได้ว่า เงินที่จำเลยอ้างว่า ชำระตามหนังสือสัญญาเช่านั้น ความจริงมิใช่เงินที่ชำระตามหนังสือสัญญาเช่า แต่เป็นเงินที่ชำระกันตามข้อตกลงนอกหนังสือสัญญาเช่า การนำสืบดังกล่าวนี้เป็นการนำสืบถึงว่า เงินที่จำเลยเคยชำระให้โจทก์เป็นเงินชำระตามหนังสือสัญญาเช่านี้หรือไม่ มิใช่เป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงหรือเพิ่มเติมหนังสือสัญญาเช่า และมิใช่เป็นการสืบว่าเงินรายที่โจทก์เรียกร้องจากจำเลยเป็นเงินรายที่โจทก์เรียกร้องจากจำเลยเป็นเงินที่จำเลยสัญญาจะชำระนอกเหนือไปจากหนังสือสัญญาเช่า การนำสืบของโจทก์ดังนี้ ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94
กรณีเรื่องเช่าทรัพย์ ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าอาจชำระเงินต่อกันนอกไปจากหนังสือสัญญาเช่าก็ได้ หรือจะชำระเงินต่อกันโดยไม่ทำหนังสือเช่าก็ได้ ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดี ไม่เป็นโมฆะ

โจทก์ฟ้องอ้างว่า จำเลยยังไม่ได้ชำระค่าเช่าตามหนังสือสัญญาเช่าจำเลยต่อสู้ว่าเงินที่ชำระไปแล้วเป็นเงินที่ชำระตามหนังสือสัญญาเช่าเมื่อในหนังสือสัญญาเช่าไม่มีข้อความว่าได้รับเงินกันตามหนังสือสัญญาก่อนแล้วโจทก์ย่อมนำสืบแสดงได้ว่าเงินที่จำเลยอ้างว่าชำระตามหนังสือสัญญาเช่านั้นความจริงมิใช่เงินที่ชำระตามหนังสือสัญญาเช่า แต่เป็นเงินที่ชำระกันตามข้อตกลงนอกหนังสือสัญญาเช่า การนำสืบดังกล่าวนี้เป็นการนำสืบถึงว่า เงินที่จำเลยเคยชำระให้โจทก์เป็นเงินชำระตามหนังสือสัญญาเช่านี้หรือไม่ มิใช่เป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงหรือเพิ่มเติมหนังสือสัญญาเช่า และมิใช่เป็นการนำสืบว่าเงินรายที่โจทก์เรียกร้องจากจำเลยเป็นเงินที่จำเลยสัญญาจะชำระนอกเหนือไปจากหนังสือสัญญาเช่าการนำสืบของโจทก์ดังนี้ ไม่ต้องห้ามตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
กรณีเรื่องเช่าทรัพย์ ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าอาจชำระเงินต่อกันนอกไปจากหนังสือสัญญาเช่าก็ได้หรือจะชำระเงินต่อกันโดยไม่ทำหนังสือสัญญาเช่าก็ได้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดี ไม่เป็นโมฆะ

หนังสือสัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยทำกันมีกำหนดระยะเวลา 5 ปี แต่มิได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หาตกเป็นโมฆะไม่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี
แต่เมื่อครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในห้องเช่าต่อมา ตามมาตรา 570 ให้ถือว่า คู่สัญญาเป็นอันทำสัญญาใหม่ ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา คู่สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ แต่ข้อสัญญาอื่น ๆ คงเป็นไปตามหนังสือสัญญาเช่าเดิม ฉะนั้น เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันไว้ว่า ถ้าครบกำหนด 5 ปีเมื่อใด จำเลยยินยอมขึ้นค่าเช่าให้ ข้อสัญญานี้ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตาม

หนังสือสัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยทำกันมีกำหนดระยะเวลา 5 ปีแต่มิได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หาตกเป็นโมฆะไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี
แต่เมื่อครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในห้องเช่าต่อมาตามมาตรา 570 ให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาคู่สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ แต่ข้อสัญญาอื่นๆ คงเป็นไปตามหนังสือสัญญาเช่าเดิม ฉะนั้น เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันไว้ว่าถ้าครบกำหนด 5 ปีเมื่อใดจำเลยยินยอมขึ้นค่าเช่าให้ข้อสัญญานี้ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตาม

การที่โจทก์ฟ้องคดีขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้โจทก์ตามที่ได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ก็ย่อมฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ การที่โจทก์อ้างว่า ได้ชำระเงินแป๊ะเจี๊ยะหรือเงินกินเปล่า ให้จำเลยไปแล้วนั้น หากโจทก์จะได้ชำระจริงก็ดี ได้ตกลงกันร่างสัญญาเช่าขึ้นแล้วก็ดี ก็หาทำให้โจทก์มีสิทธิในเรื่องนี้ดีขึ้นไม่

การที่โจทก์ฟ้องคดีขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้โจทก์ตามที่ได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ก็ย่อมฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ การที่โจทก์อ้างว่า ได้ชำระเงินแป๊ะเจี๊ยะหรือเงินกินเปล่าให้จำเลยไปแล้วนั้นหากโจทก์จะได้ชำระจริงก็ดี ได้ตกลงกันร่างสัญญาเช่าขึ้นแล้วก็ดีก็หาทำให้โจทก์มีสิทธิในเรื่องนี้ดีขึ้นไม่

ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของเดิม และได้ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินนั้น โดยมีข้อตกลงในสัญญาว่า เมื่อสร้างอาคารเสร็จแล้ว จะต้องให้ผู้เช่าได้มีสิทธิใช้ประโยชน์ต่อไปเป็นกำหนด 15 ปี นับแต่ปลูกสร้างเสร็จแต่สัญญานี้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ล่วงเลยแล้ว ที่ดินแปลงนี้ได้โอนขายไปยังบุคคลอื่นต่อไป ผู้ที่รับซื้อที่ดินไว้ ย่อมฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นได้ เพราะข้อตกลงจะมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าหรือเป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นก็ตาม ย่อมไม่ผูกพันผู้ซื้อ เพราะหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาเช่า ซึ่งผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย การเช่ามีผลตามกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้น เพราะไม่ได้จดทะเบียน กำหนดเวลาเช่า 3 ปี ก็ล่วงเลยมาเสียแล้วและหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่น ก็หามีผลผูกพันไปถึงผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตไม่

ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของเดิม และได้ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินนั้น โดยมีข้อตกลงในสัญญาว่าเมื่อสร้างอาคารเสร็จแล้ว จะต้องให้ผู้เช่าได้มีสิทธิใช้ประโยชน์ต่อไปเป็นกำหนด 15 ปี นับแต่ปลูกสร้างเสร็จแต่สัญญานี้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และกำหนดเวลาเช่า 3 ปีล่วงเลยแล้ว ที่ดินแปลงนี้ได้โอนขายไปยังบุคคลอื่นต่อไป ผู้ที่รับซื้อที่ดินไว้ ย่อมฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นได้ เพราะข้อตกลงจะมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าหรือเป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นก็ตาม ย่อมไม่ผูกพันผู้ซื้อเพราะหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาเช่า ซึ่งผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย การเช่ามีผลตามกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้นเพราะไม่ได้จดทะเบียน กำหนดเวลาเช่า 3 ปี ก็ล่วงเลยมาเสียแล้ว และหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นก็หามีผลผูกพันไปถึงผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตไม่

โจทก์ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่า จำเลยให้การว่า ที่ทำสัญญาเช่าเพราะสำคัญผิดและต้องกลฉ้อฉลโดยโจทก์อ้างว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน แต่ความจริงเป็นที่รกร้างว่างเปล่าหรือที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน เช่นนี้ถือว่าคำให้การของจำเลยไม่ชัดเจนพอที่จะทำให้เข้าใจว่าเป็นเรื่องกลฉ้อฉล
ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กัน 5 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่เมื่อพ้นกำหนด 5 ปีได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวเสียก่อนตามมาตรา 566

โจทก์ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่า จำเลยให้การว่าที่ทำสัญญาเช่าเพราะสำคัญผิดและต้องกลฉ้อฉล โดยโจทก์อ้างว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน แต่ความจริงเป็นที่รกร้างว่างเปล่าหรือที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน เช่นนี้ถือว่าคำให้การของจำเลยไม่ชัดเจนพอที่จะทำให้เข้าใจว่าเป็นเรื่องกลฉ้อฉล
ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กัน 5 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่เมื่อพ้นกำหนด 5 ปีได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวเสียก่อนตามมาตรา 566