คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

พระราชบัญญัติ ควบคุมค่าเช่าฯเป็นบทบัญญัติให้ประโยชน์แก่ผู้เช่าโดยไม่ต้องคำนึงถึงว่าสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือหรือไม่ จึงเป็นบทยกเว้นของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 เฉพาะในกรณีที่เข้า พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯเท่านั้น

พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ มิได้เปลี่ยนแปลงหลักกฎหมายในเรื่องเช่าตามมาตรา 538 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไปจนถึงว่าการเช่าแม้มิได้มีหนังสือเป็นหลักฐานก็ฟ้องร้องบังคับตามสัญญาได้ เพราะใน พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ นั้นเองมิได้มีข้อความใดอันจะชี้ให้เห็นได้ว่า เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขกฎหมายเดิม นอกจากจะจำกัดสิทธิผู้ให้เช่าไว้บางประการในภาวะที่เรียกว่าคับขันนี้เท่านั้น

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาให้โจทก์ได้เช่าห้องของจำเลยโดยอ้างว่าได้ตกลงกับจำเลยแล้วตามสำเนาหนังสือท้ายฟ้องแต่หนังสือนี้มีข้อความเพียงว่า โจทก์จะรับเช่าห้องพิพาท ไม่มีข้อความว่าจำเลยตกลงจะให้เช่าหรือข้อความอื่นใดที่ผูกมัดจำเลยเลย ดังนี้ จึงไม่มีทางบังคับจำเลยตามฟ้องโจทก์ได้

ในกรณีที่ผู้ให้เช่าเดิมฟ้องขับไล่ผู้เช่าช่วง ซึ่งได้เช่าช่วงไปโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเดิมนั้นผู้เช่าช่วงโดยมิชอบนี้จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าเดิมว่า ผู้ให้เช่าเดิมไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือมาแสดงว่ามีการเช่าช่วงจึงจะนำสืบพยานบุคคลไม่ได้ ดังนี้ หามีสิทธิยกขึ้นต่อสู้ได้ไม่

ในกรณีที่ผู้ให้เช่าเดิมฟ้องขับไล่ผู้เช่าช่วง ซึ่งได้เช่าช่วงไปโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเดิมนั้น ผู้เช่าช่วงโดยมิชอบนี้จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าเดิมว่า ผู้ให้เช่าเดิมไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือมาแสดงว่ามีการเช่าช่วง จึงจะนำสืบพะยานบุคคลไม่ได้ ดังนี้ หามีสิทธิยกขึ้นต่อสู้ได้ไม่.

โจทก์ฟ้องขอให้ศาลแสดงว่าโรงเรือนและรั้วสังกะสีซึ่งผู้เช่าปลูกขึ้นเป็นของโจทก์ ซึ่งตามสัญญาเช่าที่ดินมีความว่า 'บรรดารั้ว และโรงเรือนต่างๆที่ผู้เช่าได้ปลูกสร้างลงในที่ดินของผู้ให้เช่าเมื่อจะครบกำหนดสัญญา 15 ปีแล้วผู้ให้เช่าไม่มีความประสงค์จะให้ผู้เช่ากระทำการต่อไปแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนกำหนด 15 ปี เป็นเวลา 6 เดือนเมื่อครบ 15 ปีแล้วผู้เช่าต้องรื้อถอนขนเอาไปให้หมดสิ้น ภายในเวลา 3เดือน ถ้าพ้น 3 เดือนไปแล้ว จะต้องตกเป็นของผู้ให้เช่า ผู้เช่าจะรื้อถอนขนเอาไปไม่ได้เป็นอันขาด' สัญญาข้อนี้หมายความว่าถ้าผู้ให้เช่าประสงค์จะไม่ให้อยู่เมื่อครบ 15 ปี ผู้ให้เช่าต้องบอกล่วงหน้า 6 เดือนและผู้เช่าต้องรื้อสิ่งปลูกสร้างไปภายใน 3 เดือน(แต่วันครบกำหนดตามสัญญาเช่า) มิฉะนั้นสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่า เมื่อผู้ให้เช่ามิได้ปฏิบัติตามข้อสัญญาดังกล่าวแล้ว และเมื่อก่อนถึงกำหนด 3 เดือน ยังซ้ำให้บุคคลภายนอกเช่าแต่ที่ดินในราคาค่าเช่าเท่ากับสัญญาฉบับก่อนต่อมาอีก โดยไม่ได้ระบุถึงสิ่งปลูกสร้างเลยดังนั้น โดยข้อความตามสัญญาก็ดี โดยพฤติการณ์ที่ปฏิบัติก็ดี โจทก์จะถือว่าสิ่งปลูกสร้างรายนี้ตกเป็นของโจทก์ไม่ได้

โจทก์ฟ้องขอให้ศาลแสดงว่าโรงเรือนและรั้วสังกะสีซึ่งผู้เช่าปลูกขึ้นเป็นของโจทก์ ซึ่งตามสัญญาเช่าที่ดิน มีความว่า "บรรดารั้ว และโรงเรือนต่าง ๆ ที่ผู้เช่าได้ปลูกสร้างลงในที่ดินของผู้ให้เช่า เมื่อจะครบกำหนดสัญญา 15 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าไม่มีความประสงค์จะให้ผู้เช่ากระทำการต่อไปแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนกำหนด 15 ปี เป็นเวลา 6 เดือน เมื่อครบ 15 ปีแล้ว ผู้เช่าต้องรื้อถอนขนเอาไปให้หมดสิ้น ภายในเวลา 3 เดือน ถ้าพ้น 3 เดือนไปแล้ว จะต้องตกเป็นของผู้ให้เช่า ผู้เช่าจะรื้อถอนขนเอาไปไม่ได้เป็นอันขาด" สัญญาข้อนี้หมายความว่า ถ้าผู้ให้เช่าประสงค์จะไม่ให้อยู่ เมื่อครบ 15 ปี ผู้ให้เช่าต้องบอกล่วงหน้า 6 เดือน และผู้เช่าต้องรื้อสิ่งปลูกสร้างไปภายใน 3 เดือน (แต่วันครบกำหนดตามสัญญาเช่า) มิฉะนั้นสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่า เมื่อผู้ให้เช่ามิได้ปฏิบัติตามข้อสัญญาดังกล่าวแล้ว และเมื่อก่อนถึงกำหนด 3 เดือน ยังซ้ำให้บุคคลภายนอกเช่าแต่ที่ดินในราคาค่าเช่าเท่ากับสัญญาฉะบับก่อนต่อมาอีก โดยไม่ได้ระบุถึงสิ่งปลูกสร้างเลย ดังนั้น โดยข้อความตามสัญญาก็ดี โดยพฤตติการณ์ที่ปฏิบัติก็ดี โจทก์จะถือว่าสิ่งปลูกสร้างรายนี้ตกเป็นของโจทก์ไม่ได้.

ศาลพิพากษาว่า โจทก์เป็นผู้มีสิทธิในการเช่าตึกของกระทรวงการคลังจำเลยเป็นเพียงผู้อาศัยให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทในชั้นแรกผู้ร้องเป็นบริวารของจำเลย ศาลได้มีคำสั่งให้ผู้ร้องออกจากตึกเช่าของโจทก์ซึ่งเช่าจากกระทรวงการคลังในฐานะเป็นบริวารของจำเลยแล้วต่อมาถ้าปรากฏว่าผู้ร้องได้เป็นผู้เช่าตึกรายนี้จากกระทรวงการคลังแล้ว ดังนี้ ถือว่าผู้ร้องมีอำนาจพิเศษในการที่จะอยู่ในที่ดินนั้นได้ โดยไม่อาศัยอำนาจของจำเลยแล้ว ก็เป็นอันนำเอาคำพิพากษานั้นมาบังคับผู้ร้องไม่ได้ต่อไป
การบังคับขับไล่บุคคลนอกคดีนั้น จะบังคับได้ก็เฉพาะที่เป็นบริวารของจำเลยและไม่สามารถแสดงอำนาจพิเศษได้ตามมาตรา 142(1) ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง แต่ถ้าผู้นั้นแสดงอำนาจพิเศษได้ว่าอยู่ในที่ดินโดยไม่ได้อาศัยอำนาจของจำเลยไม่ว่าในขณะใดแล้ว ก็จะนำเอาคำพิพากษานั้นมาบังคับผู้นั้นไม่ได้อีกต่อไป

ทำสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 5 ปี ต่อเจ้าพนักงานกรมการอำเภอหลังจากวันทำสัญญาฉบับแรกได้ 1 ปี คู่สัญญาได้ตกลงกันทำสัญญาเช่าอีกฉบับหนึ่ง มีข้อความว่าเมื่อครบกำหนด 5 ปีแล้วผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี สัญญาฉบับหลังทำกันเองและเขียนไว้หลังสัญญาฉบับแรกดังนี้ ถือว่าสัญญาเช่าที่ทำกันใหม่เพื่อขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมออกไป รวมกันเป็น 8 ปีนั้น เป็นการหลีกเลี่ยงการไปทำสัญญาเช่า ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อตกลงกันใหม่ จึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย ใช้ไม่ได้

ตกลงเช่าสวนกัน โดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ แม้ผู้เช่าจะได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าไปแล้ว และถูกผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าเสียก่อนครบกำหนดก็ตาม ผู้เช่าจะฟ้องเรียกค่าเสียหายจากผู้ให้เช่าไม่ได้ ต้องห้ามตามมาตรา 538 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์