คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

เมื่อสิ่งปลูกสร้างที่ได้ถูกยึดไว้ในคดีล้มละลายไม่มีสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่72/1ตามที่ผู้ร้องอ้างว่าผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยได้ใช้สิทธิตามสัญญาต่างตอบแทนการเช่าที่ดินปลูกสร้างตึกแถวและอาคารระหว่างผู้ร้องกับจำเลยปลูกสร้างขึ้นถูกยึดไว้ด้วยผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิร้องขอให้ถอนการยึดสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่72/1ได้ แม้ผู้ร้องอ้างว่ามีสัญญาต่างตอบแทนการเช่าที่ดินของจำเลยเพื่อปลูกสร้างตึกแถวและอาคารลงในที่ดินของจำเลยแล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยเมื่อครบอายุสัญญาเช่าซึ่งขณะนี้ยังไม่ครบกำหนดอายุสัญญาก็ตามก็เป็นแต่เพียงสิทธิตามสัญญาเช่าอันมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนเท่านั้นการยึดที่ดินหาได้กระทบต่อสิทธิของผู้ร้องไม่ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิร้องขอให้ถอนการยึดที่ดินได้

เมื่อสิ่งปลูกสร้างที่ได้ถูกยึดไว้ในคดีล้มละลาย ไม่มีสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 72/1 ตามที่ผู้ร้องอ้างว่าผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยได้ใช้สิทธิตามสัญญาต่างตอบแทนการเช่าที่ดินปลูกสร้างตึกแถวและอาคารระหว่างผู้ร้องกับจำเลยปลูกสร้างขึ้นถูกยึดไว้ด้วย ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิร้อง ขอให้ถอนการยึดสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 72/1 ได้
แม้ผู้ร้องอ้างว่ามีสัญญาต่างตอบแทนการเช่าที่ดินของจำเลยเพื่อปลูกสร้างตึกแถวและอาคารลงในที่ดินของจำเลย แล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยเมื่อครบอายุสัญญาเช่าซึ่งขณะนี้ยังไม่ครบกำหนดอายุสัญญาก็ตามก็เป็นแต่เพียงสิทธิตามสัญญาเช่าอันมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนเท่านั้น การยึดที่ดินหาได้กระทบต่อสิทธิของผู้ร้องไม่ ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิร้องขอให้ถอนการยึดที่ดินได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนย้ายสิ่งปลูกสร้างพร้อมบริวารออกไปจากที่พิพาทของโจทก์ซึ่งมีค่าเช่าปีละ1,000บาทจำเลยให้การเพียงว่า ช. สามีโจทก์เอาเงินจากจำเลยไปซื้อที่ดินพิพาทมิได้กล่าวอ้างโดยชัดแจ้งว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยหรือจำเลยมีส่วนเป็นเจ้าของและในการอุทธรณ์และฎีกาจำเลยก็อุทธรณ์และฎีกาแต่เพียงว่าจำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทมิได้อุทธรณ์และฎีกาในเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแต่อย่างใดจึงเป็นคดีฟ้องขับไล่บุคคลออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา224ที่จำเลยอุทธรณ์ว่าจำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทและไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์เป็นการโต้แย้งคำพิพากษาศาลชั้นต้นที่ฟังว่าจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทและต้องรับผิดต่อโจทก์เป็นการอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ที่ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยให้จึงไม่เป็นการชอบด้วยกระบวนพิจารณาจำเลยไม่มีสิทธิที่จะฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงนั้นต่อมา

การที่จำเลยที่ 1 ออกเงินปลูกสร้างตึกแถวให้ ว. เจ้าของที่ดินเดิม และ ว. ยอมให้จำเลยที่ 1 เอาตึกแถวดังกล่าวไปให้จำเลยที่ 2 เช่า มีกำหนดเวลารวม 20 ปี เป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่าง ว. กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิอันผูกพันจำเลยที่ 1 กับ ว. คู่สัญญา โดยมีข้อตกลงว่าเมื่อครบ 20 ปี แล้ว ให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ว. ทันที แต่ข้อตกลงนี้มิได้จดทะเบียนสิทธิเป็นสิทธิเหนือพื้นดิน จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่าง ว. กับจำเลยที่ 1 เท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1แม้โจทก์จะทราบสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1 แม้โจทก์จะทราบสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยินยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วย เมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะให้ตึกแถวนั้นคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้ จำเลยที่ 1 จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไป ส่วนจำเลยที่ 2นั้น แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 มีกำหนด 20 ปี ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์ได้แล้ว ก็ต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นบริวารของจำเลยที่ 1 จึงต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์เช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 ด้วย

การที่จำเลยที่ 1 ออกเงินปลูกสร้างตึกแถวให้ ว.เจ้าของที่ดินเดิม และ ว.ยอมให้จำเลยที่ 1 เอาตึกแถวดังกล่าวไปให้จำเลยที่ 2 เช่ามีกำหนดเวลารวม 20 ปี เป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่าง ว.กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิอันผูกพันจำเลยที่ 1 กับ ว.คู่สัญญา โดยมีข้อตกลงว่าเมื่อครบ 20 ปีแล้ว ให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ว.ทันที แต่ข้อตกลงนี้มิได้จดทะเบียนสิทธิเป็นสิทธิเหนือพื้นดิน จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่าง ว.กับจำเลยที่ 1 เท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1 แม้โจทก์จะทราบสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยินยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วย เมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะให้ตึกแถวนั้นคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้ จำเลยที่ 1 จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไป ส่วนจำเลยที่ 2 นั้น แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 มีกำหนด 20 ปีก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์ได้แล้ว ก็ต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นบริวารของจำเลยที่ 1จึงต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์เช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 ด้วย

ในชั้นชี้สองสถาน จำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 6 ปี หรือไม่ 2. โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่ แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นพิพาทดังกล่าวเมื่อปรากฎว่าศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทไว้แล้วว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ ซึ่งประเด็นดังกล่าวได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็น จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิม และเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 13 สิงหาคม 2515จึงสิ้นสุดในวันที่ 13 สิงหาคม 2535 โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 การที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง 4 วัน แสดงว่าโจทก์ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก

ในชั้น ชี้สองสถาน จำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท2ประเด็นคือ1.โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก6ปีหรือไม่2.โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนด ประเด็นพิพาทดังกล่าวเมื่อปรากฎว่าศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทไว้แล้วว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ซึ่งประเด็นดังกล่าวได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็นจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญจำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา20ปีนับแต่วันที่13สิงหาคม2515จึงสิ้นสุดในวันที่13สิงหาคม2535โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา564การที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง4วันแสดงว่าโจทก์ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก

ในชั้นชี้สองสถาน จำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 6 ปี หรือไม่ 2. โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่ แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นพิพาทดังกล่าว เมื่อปรากฏว่าศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทไว้แล้วว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ ซึ่งประเด็นดังกล่าวได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็น จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก
คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิม และเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตาม แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538
สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 13 สิงหาคม2515 จึงสิ้นสุดในวันที่ 13 สิงหาคม 2535 โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อนตามป.พ.พ. มาตรา 564 การที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง 4 วัน แสดงว่าโจทก์ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก

ในชั้นชี้สองสถานจำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท 2ประเด็นคือ1.โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก6ปีหรือไม่และ2.โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่แต่ศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ประเด็นดังกล่าวนี้ได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็นทั้งศาลชั้นต้นก็ได้วินิจฉัยปัญหาทั้งสองประเด็นนี้ไว้แล้วจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจาก ข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญจำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 หนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนดระยะเวลา20ปีนับตั้งแต่วันที่13สิงหาคม2515ดังนั้นสัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลงในวันที่13สิงหาคม2535โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวกันก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา564ปรากฏข้อเท็จจริงว่าภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง4วันโจทก์ก็มา ฟ้องขับไล่จำเลยแสดงว่าโจทก์ได้ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยโดยไม่จำเป็นต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงผู้เช่ายังอยู่ในที่ดินพิพาทโดยผู้ให้เช่าไม่ได้ยินยอมจึงเป็นการอยู่ในที่พิพาทโดยมิได้อาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าการอยู่ในที่ดินพิพาทของผู้เช่าจึงเป็นการละเมิดสิทธิของผู้ให้เช่าผู้เช่าต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้ให้เช่าส่วนค่าเสียหายเมื่อผู้เช่าแถลงต่อศาลชั้นต้นยอมรับว่า ค่าเสียหายของโจทก์คิดเป็นเงินเดือนละ20,000บาทศาลย่อมกำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ20,000บาทได้

โจทก์จำเลยต่างก็นำสืบถึงสัญญาเช่าที่พิพาท ซึ่งจำเลยรับว่าได้ลงชื่อเป็นผู้เช่าแต่มิได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ปรากฏว่าหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ตาม ป.รัษฎากร มาตรา 118 รับฟังเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ เมื่อโจทก์ไม่ได้ลงชื่อเป็นผู้ให้เช่าและที่โจทก์นำสืบอ้างว่า ช.ลงชื่อเป็นผู้ให้เช่าในฐานะตัวแทนโจทก์ แต่ตามหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวไม่ได้ปิดอากรแสตมป์เช่นกัน และเป็นการมอบอำนาจให้นำที่ดินคนละแปลงกับที่พิพาท ดังนี้จะฟังว่า ช.เป็นผู้ให้เช่าที่พิพาทแทนโจทก์ไม่ได้ และถือว่าโจทก์จำเลยมิได้มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือต่อกันเป็นสำคัญ เมื่อที่พิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์ แม้โจทก์จะฟ้องร้องให้บังคับคดีเรื่องเช่าต่อจำเลยไม่ได้ และจำเลยก็ยกเรื่องการเช่าขึ้นต่อสู้โจทก์ไม่ได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538 ก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่พิพาท ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่อาศัยต่อไป และจำเลยไม่มีข้ออ้างตามกฎหมายจำเลยก็ต้องออกไป
ชื่อจำเลยในคำฟ้องโจทก์คำว่า นางเซียมเกียง แซ่ซึ้ง โจทก์นำมาจากสำเนาทะเบียนบ้านของจำเลยที่โจทก์ได้นำมาส่งศาล ส่วนคำว่านางเซี้ยมเตียง แซ่ซึ้ง โจทก์นำมาจากหนังสือสัญญาเช่าที่ดินพิพาท ซึ่งจำเลยได้ลงลายมือชื่อเป็นภาษาจีน เป็นการเรียกทับศัพท์ จำเลยก็ไม่ได้นำสืบให้เห็นเป็นอย่างอื่น จึงฟังได้ว่าเป็นการฟ้องบุคคลเดียวกันและไม่เคลือบคลุม