คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

โจทก์จำเลยต่างก็นำสืบถึงสัญญาเช่าที่พิพาท ซึ่งจำเลยรับว่าได้ลงชื่อเป็นผู้เช่าแต่มิได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ปรากฏว่าหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ตาม ป.รัษฎากร มาตรา 118 รับฟังเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ เมื่อโจทก์ไม่ได้ลงชื่อเป็นผู้ให้เช่าและที่โจทก์นำสืบอ้างว่า ช.ลงชื่อเป็นผู้ให้เช่าในฐานะตัวแทนโจทก์ แต่ตามหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวไม่ได้ปิดอากรแสตมป์เช่นกัน และเป็นการมอบอำนาจให้นำที่ดินคนละแปลงกับที่พิพาท ดังนี้จะฟังว่า ช.เป็นผู้ให้เช่าที่พิพาทแทนโจทก์ไม่ได้ และถือว่าโจทก์จำเลยมิได้มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือต่อกันเป็นสำคัญ เมื่อที่พิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์ แม้โจทก์จะฟ้องร้องให้บังคับคดีเรื่องเช่าต่อจำเลยไม่ได้ และจำเลยก็ยกเรื่องการเช่าขึ้นต่อสู้โจทก์ไม่ได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538 ก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่พิพาท ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่อาศัยต่อไป และจำเลยไม่มีข้ออ้างตามกฎหมายจำเลยก็ต้องออกไป
ชื่อจำเลยในคำฟ้องโจทก์คำว่า นางเซียมเกียง แซ่ซึ้ง โจทก์นำมาจากสำเนาทะเบียนบ้านของจำเลยที่โจทก์ได้นำมาส่งศาล ส่วนคำว่านางเซี้ยมเตียง แซ่ซึ้ง โจทก์นำมาจากหนังสือสัญญาเช่าที่ดินพิพาท ซึ่งจำเลยได้ลงลายมือชื่อเป็นภาษาจีน เป็นการเรียกทับศัพท์ จำเลยก็ไม่ได้นำสืบให้เห็นเป็นอย่างอื่น จึงฟังได้ว่าเป็นการฟ้องบุคคลเดียวกันและไม่เคลือบคลุม

สัญญาประนีประนอมยอมความ ข้อ 4.1 ระบุว่า ผู้ให้สัญญา(จำเลยที่ 1) ต้องสร้างอาคาร 3 หลัง แล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับสัญญา(โจทก์) และผู้รับสัญญา (โจทก์) ตกลงให้ผู้ให้สัญญา (จำเลยที่ 1) ใช้ประโยชน์เพื่อกิจการในอาคารและที่ดินบริเวณข้างเคียงมีกำหนดระยะเวลา 3 ปี แสดงว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงจะตอบแทนกันเพียง 3 ปี และจำเลยที่ 1 มีสิทธิที่จะขอต่ออายุสัญญาเป็นรายปีตามสัญญา ข้อ 4.3 ดังนั้น แม้จะฟังว่าสัญญาประนีประนอม-ยอมความดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาก็มีกำหนดระยะเวลาเพียง 3 ปี ส่วนสัญญาเช่ารายพิพาทมีผลบังคับตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาแยกต่างหากจากสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว
สัญญาเช่ารายพิพาท ข้อ 9 ระบุว่า ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาถ้าผู้ให้สัญญา (จำเลยที่ 1) ประสงค์จะใช้ประโยชน์ในอาคารและที่ดินต่อไปให้ผู้ให้สัญญายื่นความจำนงเป็นลายลักษณ์อักษรต่อผู้รับสัญญา (โจทก์) ภายใน 60 วันก่อนครบกำหนดสัญญานี้เพื่อขออนุญาตใช้ประโยชน์ในอาคารและที่ดินต่อไป ข้อสัญญาดังกล่าวนี้ระบุให้จำเลยที่ 1 ยื่นความจำนงเพื่อขออนุญาตจากโจทก์ จึงเป็นเพียงข้อตกลงที่ให้โจทก์ จำเลยที่ 1 ที่จะทำการต่อสัญญาได้เท่านั้น แต่การที่จะอนุญาตตามคำขอหรือไม่นั้น เป็นเรื่องที่โจทก์จะพิจารณาอนุญาต ซึ่งเมื่อพิจารณาตามข้อสัญญาที่ระบุว่า ...ฯ ผู้ให้สัญญา (จำเลยที่ 1) จะต้องยื่นหนังสือแสดงความจำนงต่อผู้รับสัญญา (โจทก์) เพื่อขออนุญาตใช้อาคารและที่ดินออกไปอีกเป็นรายปีไปในการนี้ผู้ให้สัญญาและผู้รับสัญญาจะต้องทำสัญญากันใหม่อีกครั้งหนึ่งตามแบบฟอร์มและข้อกำหนดของผู้รับสัญญา แล้วแสดงว่าการที่จะต่อสัญญาออกไปเป็นรายปีนั้น โจทก์กับจำเลยที่ 1 จะต้องทำสัญญากันใหม่ตามแบบฟอร์มและตามข้อกำหนดของโจทก์ข้อกำหนดนี้จึงเป็นเงื่อนไขที่จะต้องตกลงกันใหม่แล้วจึงจะทำสัญญา ดังนั้น ข้อสัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่คำมั่นหรือเงื่อนไขของโจทก์

สัญญาประนีประนอมยอมความข้อ4.1ระบุว่าผู้ให้สัญญา(จำเลยที่1)ต้องสร้างอาคาร3หลังแล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับสัญญา(โจทก์)และผู้รับสัญญา(โจทก์)ตกลงให้ผู้ให้สัญญา(จำเลยที่1)ใช้ประโยชน์เพื่อกิจการในอาคารและที่ดินบริเวณข้างเคียงมีกำหนดระยะเวลา3ปีแสดงว่าโจทก์และจำเลยที่1ตกลงจะตอบแทนกันเพียง3ปีและจำเลยที่1มีสิทธิที่จะขอต่ออายุสัญญาเป็นรายปีตามสัญญาข้อ4.3ดังนั้นแม้จะฟังว่าสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาก็มีกำหนดระยะเวลาเพียง3ปีส่วนสัญญาเช่ารายพิพาทมีผลบังคับตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาแยกต่างหากจากสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว สัญญาเช่ารายพิพาทข้อ9ระบุว่าก่อนครบกำหนดอายุสัญญาถ้าผู้ให้สัญญา(จำเลยที่1)ประสงค์จะใช้ประโยชน์ในอาคารและที่ดินต่อไปให้ผู้ให้สัญญายื่นความจำนงเป็นลายลักษณ์อักษรต่อผู้รับสัญญา(โจทก์)ภายใน60วันก่อนครบกำหนดสัญญานี้เพื่อขออนุญาตใช้ประโยชน์ในอาคารและที่ดินต่อไปข้อสัญญาดังกล่าวนี้ระบุให้จำเลยที่1ยื่นความจำนงเพื่อขออนุญาตจากโจทก์จึงเป็นเพียงข้อตกลงที่ให้โจทก์จำเลยที่1ที่จะทำการต่อสัญญาได้เท่านั้นแต่การที่จะอนุญาตตามคำขอหรือไม่นั้นเป็นเรื่องที่โจทก์จะพิจารณาอนุญาตซึ่งเมื่อพิจารณาตามข้อสัญญาที่ระบุว่าฯผู้ให้สัญญา(จำเลยที่1)จะต้องยื่นหนังสือแสดงความจำนงต่อผู้รับสัญญา(โจทก์)เพื่อขออนุญาตใช้อาคารและที่ดินออกไปอีกเป็นรายปีไปในการนี้ผู้ให้สัญญาและผู้รับสัญญาจะต้องทำสัญญากันใหม่อีกครั้งหนึ่งตามแบบฟอร์มและข้อกำหนดของผู้รับสัญญาแล้วแสดงว่าการที่จะต่อสัญญาออกไปเป็นรายปีนั้นโจทก์กับจำเลยที่1จะต้องทำสัญญากันใหม่ตามแบบฟอร์มและตามข้อกำหนดของโจทก์ข้อกำหนดนี้จึงเป็นเงื่อนไขที่จะต้องตกลงกันใหม่แล้วจึงจะทำสัญญาดังนั้นข้อสัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่คำมั่นหรือเงื่อนไขของโจทก์

โจทก์ส่งมอบข้าวเปลือกให้ อ. อ.ตกลงว่าจะเก็บรักษาข้าวเปลือกไว้ในความอารักขาแล้วจะคืนให้โจทก์ หากเสียหายจะชดใช้ราคาให้เมื่อข้าวเปลือกที่ฝากขาดหายไป และผู้ฝากได้ฟ้องเรียกราคาข้าวเปลือกคืนจากผู้รับฝากเป็นกรณีที่ไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความสิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเข้าอยู่อาศัยและเลี้ยงปลาในที่ดินของโจทก์โดยไม่มีสิทธิ ขอให้ขับไล่ จำเลยให้การรับว่าการเช่าที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับเจ้าของเดิมที่จำเลยอ้างไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือ และอ้างว่าเป็นการเช่าเพื่อทำนาซึ่งได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 ศาลชั้นต้นได้ตั้งประเด็นข้อพิพาทไว้ว่า จำเลยเช่าที่พิพาทและได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือไม่ ดังนี้เมื่อจำเลยใช้ที่พิพาทเลี้ยงปลาไม่ใช่ทำนา จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 มาตรา 5,63 และเมื่อจำเลยไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยก็ยกเรื่องการเช่าขึ้นต่อสู้คดีไม่ได้ รวมทั้งศาลก็ไม่มีอำนาจยกเรื่องการเช่าขึ้นวินิจฉัยเช่นกันการที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยข้อเท็จจริงและฟังว่าจำเลยเช่าที่พิพาทเพื่อเลี้ยงปลาและสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วจึงเป็นการวินิจฉัยที่ฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว เมื่อความปรากฏต่อศาลอุทธรณ์และแม้ข้อเท็จจริงดังกล่าวต้องห้ามอุทธรณ์ซึ่งศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจฟังข้อเท็จจริงใหม่ได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 243(3)(ก) แต่ศาลอุทธรณ์ก็ยังถือข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นรับฟังฝ่าฝืนต่อกฎหมายมาและศาลอุทธรณ์ยังวินิจฉัยข้อที่จำเลยไม่ได้อุทธรณ์อันเป็นการฝ่าฝืนต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 240 และฝ่าฝืนต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538ที่ว่า โจทก์ต้องผูกพันในฐานะผู้ให้เช่าที่พิพาทโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาเช่าอีกด้วย ดังนี้ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังว่าจำเลยอยู่อาศัยเลี้ยงปลาในที่พิพาทโดยไม่มีสิทธิ เมื่อโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่พิพาทไม่ยินยอมให้จำเลยอยู่ต่อไป จำเลยก็ต้องออกไปโดยไม่มีข้ออ้าง

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเข้าอยู่อาศัยและเลี้ยงปลาในที่ดินของโจทก์โดยไม่มีสิทธิ ขอให้ขับไล่ จำเลยให้การรับว่า การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับเจ้าของเดิมที่จำเลยอ้างไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือ และอ้างว่าเป็นการเช่าเพื่อทำนาซึ่งได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524 ศาลชั้นต้นได้ตั้งประเด็นข้อพิพาทไว้ว่า จำเลยเช่าที่พิพาทและได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือไม่ ดังนี้ เมื่อจำเลยใช้ที่พิพาทเลี้ยงปลาไม่ใช่ทำนา จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 5, 63 และเมื่อจำเลยไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยก็ยกเรื่องการเช่าขึ้นต่อสู้คดีไม่ได้ รวมทั้งศาลก็ไม่มีอำนาจยกเรื่องการเช่าขึ้นวินิจฉัยเช่นกัน การที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยข้อเท็จจริงและฟังว่าจำเลยเช่าที่พิพาทเพื่อเลี้ยงปลาและสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วจึงเป็นการวินิจฉัยที่ฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว เมื่อความปรากฏต่อศาลอุทธรณ์และแม้ข้อเท็จจริงดังกล่าวต้องห้ามอุทธรณ์ ซึ่งศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจฟังข้อเท็จจริงใหม่ได้ ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 243(3) (ก) แต่ศาลอุทธรณ์ก็ยังถือข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นรับฟังฝ่าฝืนต่อกฎหมายมาและศาลอุทธรณ์ยังวินิจฉัยข้อที่จำเลยไม่ได้อุทธรณ์ อันเป็นการฝ่าฝืนต่อ ป.วิ.พ.มาตรา 240 และฝ่าฝืนต่อ ป.พ.พ.มาตรา 538 ที่ว่า โจทก์ต้องผูกพันในฐานะผู้ให้เช่าที่พิพาทโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาเช่าอีกด้วย ดังนี้ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังว่าจำเลยอยู่อาศัยเลี้ยงปลาในที่พิพาทโดยไม่มีสิทธิ เมื่อโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่พิพาทไม่ยินยอมให้จำเลยอยู่ต่อไป จำเลยก็ต้องออกไปโดยไม่มีข้ออ้าง

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม2แปลงจากจำเลยมีกำหนด30ปีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม10ฉบับมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ3ปีติดต่อกันโดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ภายหลังที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้วดังนี้การเช่าที่ดินตามฟ้องมีระยะเวลาเช่าเกินกว่า3ปีเมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา30ปีไม่ได้

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม 2 แปลง จากจำเลยมีกำหนด 30 ปีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม 10 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ3 ปีติดต่อกัน โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ ภายหลังที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้ว ดังนี้ การเช่าที่ดินตามฟ้องมีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 30 ปีไม่ได้

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม2แปลงจากจำเลยมีกำหนด30ปีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม10ฉบับมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ3ปีติดต่อกันโดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ภายหลังที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้วดังนี้การเช่าที่ดินตามฟ้องมีระยะเวลาเช่าเกินกว่า3ปีเมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา30ปีไม่ได้

ฟ้องโจทก์เป็นเรื่องที่โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทใช้สิทธิติดตามเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของโจทก์จากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1336แม้โจทก์จะบรรยายฟ้องว่าจำเลยเคยเช่าบ้านพิพาทของโจทก์เป็นเวลา3ปีโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันไว้แต่โจทก์ก็บรรยายฟ้องต่อมาว่าสัญญาเช่าบ้านพิพาทที่จำเลยมีต่อโจทก์ได้ครบกำหนดแล้วและโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทอีกต่อไปการบรรยายฟ้องของโจทก์ในลักษณะนี้เป็นการบรรยายท้าวความย้อนให้จำเลยเข้าใจว่าเหตุที่จำเลยมีสิทธิเข้าไปอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทของโจทก์ในเบื้องแรกก็เนื่องมาจากโจทก์เคยให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทเป็นเวลา3ปีมาก่อนเท่านั้นเมื่อสัญญาเช่าบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยครบกำหนดแล้วจำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอาศัยอยู่ในบ้านหลังดังกล่าวต่อไปคำฟ้องโจทก์มิใช่คำฟ้องขอให้บังคับคดีตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จึงมิได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา538แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้อง