คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

บันทึกการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากส.ผู้เช่าเดิมมาเป็นจำเลยผู้เช่าใหม่ในหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวหน้าแรกระบุไว้ว่าโจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าจำเลยในฐานะผู้เช่าใหม่และส. ในฐานะผู้เช่าเดิมได้ลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวแล้วถือได้ว่าโจทก์และส. ได้บอกกล่าวการโอนและให้ความยินยอมการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา306วรรคหนึ่งการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวจึงสมบูรณ์ แม้หนังสือสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์กับส. จะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มาก่อนแต่ก็ไม่มีกฎหมายบังคับให้การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหนังสือสัญญาเช่ารับทราบด้วยแม้โจทก์จำเลยหรือส. ไม่ได้แจ้งการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมบันทึกเปลี่ยนแปลงผู้เช่าก็สมบูรณ์จำเลยย่อมต้องผูกพันต่อโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่าเมื่อจำเลยผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลย

แม้สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับ ส. จะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่ก็ไม่มีกฎหมายบังคับให้การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนการเช่าดังกล่าวรับทราบด้วย โจทก์จำเลยและ ส. ลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวพิพาทจาก ส. มาเป็นจำเลยถือว่าโจทก์และ ส.ได้บอกกล่าวการโอนและให้ความยินยอมการโอนสิทธิการเช่าเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา306วรรคหนึ่งแล้ว แม้หนังสือเลิกการเช่าของโจทก์ที่ส่งไปยังจำเลยเป็นระยะเวลาน้อยกว่ากำหนดเวลาที่ต้องชำระค่าเช่าระยะหนึ่งซึ่งไม่ชอบด้วยมาตรา566แต่โจทก์ฟ้องคดีเมื่อเกินกว่าชั่วกำหนดเวลาดังกล่าวถือว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้วจึงมีสิทธิฟ้องขับไล่ได้

จำเลยทั้งสามรับว่าได้เช่าตึกพิพาทจากโจทก์จึงไม่มีอำนาจต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจให้เช่าและการเช่าแม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือแต่โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้วจึงฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามและค่าเสียหายได้เพราะมิใช่กรณีฟ้องให้ชำระหนี้ตามสัญญาเช่า จำเลยที่1และที่2เสียเงินค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมตึกพิพาทก็เพื่อประโยชน์ในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าส่วนเงินแป๊ะเจี๊ยะถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าหาก่อให้เกิดเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ ศาลชั้นต้นเห็นว่าโจทก์ให้เช่าได้ค่าเช่าเดือนละไม่สูงกว่า7,000บาทและกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ7,000บาททั้งโจทก์มิได้อุทธรณ์โต้เถียงประเด็นนี้จึงถือได้ว่าทรัพย์พิพาทอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ7,000บาทต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา248

สัญญาเช่ามีข้อความว่า ถ้าผู้เช่าจะดัดแปลงตึกแถวที่เช่าต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจึงจะทำได้การที่จำเลยนำสืบว่าผู้รับมอบอำนาจจากผู้ให้เช่าในการจดทะเบียนการเช่าอนุญาตให้จำเลยทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกันได้ เป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่ายังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากข้อความในสัญญา ซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ผู้เช่าดัดแปลงตึกแถวที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรตามสัญญา ผู้ให้เช่ารู้เห็นและยังคงเก็บค่าเช่าตลอดมาเป็นเวลา 5 ปี ถือได้ว่าผู้ให้เช่าสละข้อห้ามตามสัญญาดังกล่าวแล้ว จึงจะยกเอาเหตุที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ดัดแปลงเป็นลายลักษณ์อักษรมาบอกเลิกสัญญาไม่ได้ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยแก้ไขการกระทำที่ผิดสัญญาเช่าภายใน 1 เดือน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว มิฉะนั้นจะบอกเลิกสัญญา โจทก์ก็ต้องรอให้ครบกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวก่อนเมื่อจำเลยไม่จัดการแก้ไขจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาโดยอ้างว่าจำเลยไม่จัดการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าวในวันสุดท้ายที่จำเลยยังมีสิทธิดำเนินการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าว จึงเป็นการไม่ชอบ

สัญญาเช่ามีข้อความว่า ถ้าผู้เช่าจะดัดแปลงตึกแถวที่เช่า ต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจึงจะทำได้ การที่จำเลยนำสืบว่าผู้รับมอบอำนาจจากผู้ให้เช่าในการจดทะเบียนการเช่าอนุญาตให้จำเลยทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกันได้ เป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่ายังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากข้อความในสัญญา ซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
ผู้เช่าดัดแปลงตึกแถวที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรตามสัญญา ผู้ให้เช่ารู้เห็นและยังคงเก็บค่าเช่าตลอดมาเป็นเวลา5 ปี ถือได้ว่าผู้ให้เช่าสละข้อห้ามตามสัญญาดังกล่าวแล้ว จึงจะยกเอาเหตุที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ดัดแปลงเป็นลายลักษณ์อักษรมาบอกเลิกสัญญาไม่ได้
โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยแก้ไขการกระทำที่ผิดสัญญาเช่าภายใน 1 เดือน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว มิฉะนั้นจะบอกเลิกสัญญา โจทก์ก็ต้องรอให้ครบกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวก่อน เมื่อจำเลยไม่จัดการแก้ไขจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาโดยอ้างว่าจำเลยไม่จัดการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าวในวันสุดท้ายที่จำเลยยังมีสิทธิดำเนินการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าว จึงเป็นการไม่ชอบ

เดิมตึกแถวตามฟ้องเป็นของ ด.ด. ให้จำเลยเช่า ต่อมาด.โอนตึกแถวให้อ.แล้วอ.โอนขายให้โจทก์แม้ด.จะให้คำมั่นแก่จำเลยว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ด. จะให้จำเลยเช่าตึกแถวต่ออีก 3 ปี คำมั่นดังกล่าวก็ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก

เดิมตึกแถวตามฟ้องเป็นของ ด. ด. ให้จำเลยเช่า ต่อมาด. โอนตึกแถวให้ อ. แล้ว อ. โอนขายให้โจทก์ แม้ ด. จะให้คำมั่นแก่จำเลยว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ด. จะให้จำเลยเช่าตึกแถวต่ออีก 3 ปีคำมั่นดังกล่าวก็ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก

ผู้ร้องเช่าที่ดินจากจำเลยเพื่อประกอบกิจการสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิงและกิจการร้านอาหาร ในอัตราค่าเช่าต่ำ แต่ผู้ร้องต้องลงทุนถมดินก่อสร้างอาคารซึ่งมีมูลค่าจำนวนมากและมีข้อตกลงกันว่าให้สิ่งปลูกสร้างที่ผู้ร้องสร้างขึ้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดและผู้ร้องไม่ประสงค์จะเช่าต่อไปจึงเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่างให้ประโยชน์ตอบแทนซึ่งกันและกันจากการเช่าเป็นกรณีพิเศษนอกเหนือและแตกต่างไปจากการเช่าทรัพย์ตามปกติ สัญญาเช่าระหว่างผู้ร้องกับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่จดทะเบียนก็ใช้บังคับแก่กันได้ เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด สิ่งก่อสร้างดังกล่าวจึงยังไม่ตกเป็นของจำเลย

การที่จำเลยออกเงินปลูกสร้างตึกแถวให้ ช. เจ้าของที่ดินเดิมและ ช. ให้จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวมีกำหนดเวลารวม 12 ปี เช่นนี้สัญญาเช่าตึกแถวเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่าง ช. กับจำเลยยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้สัญญาเช่าดังกล่าวที่ทำกัน 4 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะเป็นเพียงบุคคลสิทธิซึ่งผูกพันจำเลยกับ ช. คู่สัญญา เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับโอนที่ดินและตึกแถวจาก ช. ได้รับทราบและตกลงยินยอมปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวนั้น ซึ่งมีผลเป็นการตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทน ช. ผู้ให้เช่าเดิมต่อไป อันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก ซึ่งทำให้จำเลยในฐานะบุคคลภายนอกและเป็นผู้เช่าตึกแถวจาก ช. มีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากโจทก์ซึ่งเป็นลูกหนี้โดยตรงได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 374 โจทก์ย่อมต้องผูกพันที่จะให้จำเลยเช่าต่อไปตามกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ เพราะในกรณีเช่นนี้ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน โจทก์จะอ้างว่าได้ที่ดินและตึกแถวโดยสุจริตหาได้ไม่ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

การที่จำเลยออกเงินปลูกสร้างตึกแถวให้ ช. เจ้าของที่ดินเดิมและ ช. ให้จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวมีกำหนดเวลารวม 12 ปีเช่นนี้สัญญาเช่าตึกแถวเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่าง ช. กับจำเลยยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้สัญญาเช่าดังกล่าวที่ทำกัน 4 ฉบับ ๆ ละ3 ปี โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะเป็นเพียงบุคคลสิทธิซึ่งผูกพันจำเลยกับ ช. คู่สัญญา เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับโอนที่ดินและตึกแถวจาก ช. ได้รับทราบและตกลงยินยอมปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวนั้น ซึ่งมีผลเป็นการตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทน ช. ผู้ให้เช่าเดิมต่อไป อันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก ซึ่งทำให้จำเลยในฐานะบุคคลภายนอกและเป็นผู้เช่าตึกแถวจาก ช. มีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากโจทก์ซึ่งเป็นลูกหนี้โดยตรงได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 โจทก์ย่อมต้องผูกพันที่จะให้จำเลยเช่าต่อไปตามกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ เพราะในกรณีเช่นนี้ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน โจทก์จะอ้างว่าได้ที่ดินและตึกแถวโดยสุจริตหาได้ไม่ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้