คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 538

ความผิดตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็ค พ.ศ. 2534 มาตรา 4 องค์ประกอบที่สำคัญประการหนึ่ง คือ เช็คนั้นต้องออกเพื่อชำระหนี้ที่มีอยู่จริงและบังคับได้ตามกฎหมาย ในกรณีของการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ป.พ.พ. มาตรา 538 กำหนดว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่ สัญญาเช่าทำขึ้นเมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2561 ตกลงให้การเช่ามีผลย้อนหลังเป็นการเช่าตั้งแต่วันที่ 9 มิถุนายน 2561 เป็นต้นไปซึ่งเป็นข้อตกลงเช่าอสังริมทรัพย์มีกำหนดเวลา 5 เดือน โดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ การเช่าในระยะเวลาย้อนหลังดังกล่าวจึงไม่อาจฟ้องร้องบังคับคดีได้ การที่จำเลยที่ 1 ออกเช็ครวม 5 ฉบับ เพื่อชำระค่าเช่าเดือนมิถุนายน 2561 ถึงตุลาคม 2561 แม้ต่อมาได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง แต่สัญญาเช่าดังกล่าวกระทำภายหลังจากจำเลยที่ 1 ออกเช็คทั้ง 5 ฉบับแล้ว และถึงแม้ว่าจะได้กระทำในวันเดียวกันก็ตาม ก็ถือว่าเป็นการออกเช็คที่มีหนี้อยู่จริง แต่หนี้นั้นไม่อาจบังคับได้ตามกฎหมาย อันเป็นการขาดองค์ประกอบความผิดตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็ค พ.ศ. 2534 มาตรา 4 นอกจากนี้ตามสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 7.2 ระบุว่า เมื่อผู้ให้เช่าได้รับค่าเช่าและค่าตอบแทนการจดสิทธิเก็บกินที่ผู้เช่าค้างชำระ... ครบถ้วนแล้ว ผู้ให้เช่าตกลงจะคืนเช็คพิพาททั้ง 10 ฉบับ ให้แก่ผู้เช่า แสดงว่าจำเลยที่ 1 ออกเช็คพิพาทเพื่อประกันการชำระหนี้หาใช่เพื่อชำระหนี้ จำเลยที่ 1 ย่อมไม่เป็นความผิดตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็ค พ.ศ. 2534 มาตรา 4

สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 หากถือคุณสมบัติของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตายให้สัญญาระงับ สัญญาเช่าต้องกำหนดระยะเวลาเช่าไว้มีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเท่านั้น มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ แม้การเช่าทรัพย์สินตามปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ แต่คุณสมบัติผู้เช่านั้น ผู้ให้เช่าพิจารณาเพื่อมาตกลงทำสัญญาเช่ากัน เมื่อผู้ให้เช่ากับผู้เช่าตกลงทำสัญญาเช่ากันสัญญาก็ต้องเป็นสัญญา จึงไม่ต้องกลับไปพิจารณาถึงคุณสมบัติของผู้เช่าอีกจนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามที่ตกลงไว้หรือตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ แม้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่จำเลยทั้งสองเป็นทายาทของ ผ. ผู้เช่าที่ดินพิพาท จึงมิใช่บุคคลภายนอกตามบทบัญญัติดังกล่าว ย่อมรับโอนสิทธิการเช่าได้ เมื่อ ผ. ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลาเช่าสามสิบปี โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน กำหนดว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ อันเป็นการตกลงยกเว้นมาตราดังกล่าวไม่ให้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สินให้โอนได้ให้เช่าช่วงได้ โดยผู้เช่าต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 1,000,000 บาท กำหนดอัตราค่าเช่าสูงขึ้นทุกสิบปีตลอดระยะเวลาเช่า เป็นการถือกำหนดเวลาสามสิบปีตามที่จดทะเบียนไว้เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าโดยกำหนดระยะเวลาเช่ามีเพียงตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือตกลงไว้ในสัญญาเช่าอันจดทะเบียนว่า ผู้เช่าถึงแก่ความตายให้สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลง เมื่อ ผ. ผู้เช่าถึงแก่ความตายจึงไม่ต้องมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่ เนื่องจากตกลงทำสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาสามสิบปี ทั้งสัญญาเช่ายังกำหนดให้ผู้เช่าสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ โจทก์ทั้งสองไม่ได้ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า โจทก์ทั้งสองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ ผ. โดยตรง สิทธิการเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง เมื่อสิทธิการเช่ายังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 9/2559)

โจทก์ฟ้องอ้างว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องชุดพิพาทและจำเลยเช่าพื้นที่ห้องชุดดังกล่าวบางส่วนจากโจทก์ ต่อมาจำเลยผิดสัญญาเช่า ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลย เป็นการฟ้องอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าและในฐานะเจ้าของห้องชุดพิพาท ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 จึงไม่ตกอยู่ในบังคับของมาตรา 538 แม้โจทก์จะไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลย โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยชำระค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้อง เป็นการวินิจฉัยชี้ขาดคดีไปตามข้อเท็จจริงที่โจทก์ฟ้อง และมีอำนาจกำหนดค่าเสียหายจากการที่จำเลยยังคงอาศัยในห้องชุดพิพาทได้ ไม่เป็นการพิพากษานอกฟ้องนอกประเด็น

ป. พี่ชายผู้ร้องซื้อสิทธิการเช่าที่ดินที่จำเลยเช่ามาจาก ซ. แล้วได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับร้อยตำรวจเอก ย. เมื่อวันที่ 1 กันยายน 2528 มีระยะเวลาเช่า 15 ปี โดยทำสัญญาเช่ากัน 5 ฉบับ ฉบับละ 3 ปี มีกำหนดเวลาเช่าติดต่อต่อเนื่องกันไป พฤติการณ์ของคู่สัญญาที่ปฏิบัติเช่นนี้ จึงเป็นการหลีกเลี่ยงไม่ปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ที่กำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเช่าเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2530 ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของร้อยตำรวจเอก ย. ผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าเพราะสัญญาเช่าที่ดินนั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 และเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าสามปี ป. ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่ โจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง ต้องถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 แม้ต่อมาวันที่ 1 กันยายน 2546 ผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับร้อยตำรวจเอก ย. จำนวน 5 ฉบับ แต่ละฉบับมีกำหนด เวลาเช่า 3 ปี รวม 15 ปี ต่อจาก ป. พี่ผู้ร้องในเวลาภายหลังที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเช่ามาแล้ว โดยโจทก์นำสืบปฏิเสธว่ามิได้รู้เห็นยินยอม และคดีที่ร้อยตำรวจเอก ย. ฟ้องเรียกที่ดินคืนจากโจทก์ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 745/2551 ของศาลชั้นต้น คดีถึงที่สุดตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ฟังว่า ที่ดินเป็นของโจทก์ ร้อยตำรวจเอก ย. ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกคืน หนังสือสัญญาเช่าที่ดิน จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ ทั้งถือว่าผู้ร้องอยู่ในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิของร้อยตำรวจเอก ย. ซึ่งไม่มีสิทธิในที่ดินที่จะให้เช่าที่จะนำไปให้ผู้ร้องเช่าได้ เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์และยังคงใช้เป็นที่ตั้งบริษัท บ. อันเป็นกิจการระหว่างพี่น้องของผู้ร้องต่อเนื่องเรื่อยมาโดยผู้ร้องและบุตรผู้ร้องกับจำเลยเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัท เช่นนี้ จึงฟังได้ว่า ผู้ร้องอยู่ในที่ดินซึ่งจำเลยเช่าจากโจทก์ในฐานะอาศัยสิทธิของจำเลย ผู้ร้องหามีอำนาจพิเศษอย่างใดที่จะอยู่บนที่ดินไม่ ผู้ร้องจึงเป็นบริวารของจำเลย บ้านเลขที่ 77/22 ของผู้ร้อง ย่อมต้องถูกรื้อถอนออกไปจากที่ดินตามคำพิพากษาตามยอม

พ.ร.บ.จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พ.ศ.2522 ที่ใช้บังคับขณะฟ้อง มาตรา 4 และมาตรา 19 แสดงว่าอธิการบดีซึ่งเป็นผู้แทนของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยโจทก์ ซึ่งเป็นนิติบุคคลย่อมมีอำนาจดำเนินกิจการทั่วไปแทนโจทก์ การฟ้องคดีเป็นสิทธิของบุคคลในกระบวนการยุติธรรม และความประสงค์ของนิติบุคคลแสดงออกโดยผู้แทนของนิติบุคคลนั้น อธิการบดีผู้แทนของโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีในนามโจทก์ได้ โดยไม่จำต้องได้รับมอบอำนาจจากสภามหาวิทยาลัย
จำเลยยอมรับว่าได้เช่าอาคารพาณิชย์พิพาทจากโจทก์ จึงไม่มีอำนาจต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจให้เช่าอีก และหากเป็นจริงตามที่โจทก์กล่าวอ้างว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยครบกำหนดเวลาแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป แต่จำเลยยังคงอยู่ในอาคารพาณิชย์ของโจทก์ ก็ถือได้ว่าจำเลยอยู่โดยไม่มีสิทธิอันเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ ถือว่ามีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิของโจทก์ตามกฎหมายแพ่งตามความใน ป.วิ.พ. มาตรา 55 แล้ว โจทก์มีอำนาจฟ้อง
จำเลยเคยยื่นฟ้องโจทก์ซึ่งศาลชั้นต้นในคดีก่อนได้ตรวจคำฟ้องแล้วเห็นว่า กรณียังไม่มีการโต้แย้งสิทธิ จำเลยไม่มีอำนาจฟ้องโจทก์ พิพากษายกฟ้อง ถือว่าศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทที่จำเลยยกขึ้นอ้าง อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาในการฟ้องคดีและเป็นการวินิจฉัยในประเด็นแห่งคดี ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 131 (2) อันมีผลเป็นการพิพากษาคดีแล้ว มิใช่เป็นเรื่องที่ศาลชั้นต้นยังไม่รับคำฟ้อง เมื่อคดีก่อนอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ จำเลยกลับมาฟ้องแย้งคดีนี้มีรายละเอียดและเหตุผลอย่างเดียวกัน ฟ้องแย้งของจำเลยจึงเป็นฟ้องซ้อน ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 173 วรรคสอง (1)
ป.พ.พ. มาตรา 538 บังคับให้สัญญาเช่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือจึงจะฟ้องร้องบังคับกันได้ เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีกำหนดเวลาการเช่าแน่นอน จำเลยนำพยานบุคคลมาสืบว่าเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา เป็นการนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อความในเอกสาร จึงต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข)
ร. เป็นนิติกรของโจทก์มีหน้าที่ตรวจสอบ ควบคุม ดูแลสัญญาเช่าพิพาท ถือเป็นผู้เกี่ยวข้องกับพยานเอกสารในคดีที่ตนได้ตรวจสอบแล้ว สามารถรับรองความถูกต้องแท้จริงได้ คำเบิกความของ ร. จึงไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 95 (2)
จำเลยได้ทราบถึงความมีอยู่ของสำนวนคดีที่ประสงค์อ้างเป็นพยานตั้งแต่ก่อนวันสืบพยาน แต่มาระบุอ้างเพิ่มเติมเมื่อพ้นกำหนด 15 วัน นับแต่วันสืบพยาน จึงต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 88 วรรคสอง
คำสั่งของศาลชั้นต้นที่ไม่รับบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมของจำเลย เป็นคำสั่งระหว่างพิจารณา จำเลยต้องโต้แย้งคำสั่งนั้นไว้จึงจะมีสิทธิอุทธรณ์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 226
คำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ที่ว่า เอกสารที่จำเลยขอให้ศาลเรียกจากบุคคลภายนอกไม่น่าจะเกี่ยวเนื่องกับประเด็นข้อพิพาทในคดี เป็นเรื่องการใช้ดุลพินิจพิจารณาว่า พยานหลักฐานที่ขอให้เรียกมานั้นเกี่ยวกับข้อเท็จจริงที่จำเลยในคดีจะต้องนำสืบหรือไม่ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 87 (1)
เจตนารมณ์ของการส่งสำเนาเอกสาร ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 90 มุ่งประสงค์เพียงให้ฝ่ายที่ถูกอ้างเอกสารมายันได้มีโอกาสตรวจสอบเอกสารก่อนเพื่อจะได้ซักค้านพยานได้ถูกต้องไม่เสียเปรียบแก่กัน เมื่อโจทก์แนบสำเนาหนังสือมอบอำนาจช่วงมาท้ายคำฟ้อง ย่อมนับได้ว่าตรงตามเจตนารมณ์ของกฎหมายแล้ว สำหรับเอกสารอื่นที่มิได้เป็นประเด็นโต้เถียงกันในคดี โจทก์จึงไม่จำต้องส่งสำเนาเอกสารแก่จำเลย
สัญญาเช่า ข้อ 22 ระบุว่า เมื่อสัญญาเช่าระงับลง ผู้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินแก่ผู้ให้เช่าโดยพลัน หากไม่ดำเนินการผู้เช่ายินยอมให้ค่าเสียหายแก่ผู้ให้เช่าเป็นเงินวันละ 5,000 บาท ต่อคูหา นับแต่วันที่สัญญาเช่าระงับจนถึงวันที่ผู้เช่าส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนเสร็จเรียบร้อย หรือวันที่ผู้ให้เช่าได้เข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าแล้วแต่กรณี ถือว่าสัญญาเช่าได้กำหนดค่าเสียหายกันไว้ล่วงหน้า อันมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 380 วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าหนี้จะเรียกเอาเบี้ยปรับอันจะพึงริบในฐานเป็นจำนวนน้อยที่สุดแห่งค่าเสียหายก็ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ตามข้อเท็จจริงที่ได้ความจากการให้เช่าอาคารพาณิชย์บริเวณพิพาทเป็นคูหาละ 154,200 บาท ต่อเดือน ใกล้เคียงกับเบี้ยปรับตามสัญญา จึงชอบด้วยเหตุผล

การเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ต้องตกอยู่ภายใต้บังคับของ ป.พ.พ. มาตรา 538 ซึ่งจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ แต่ผู้ร้องเช่าช่วงบ้านพิพาทจากจำเลยโดยไม่มีสัญญาเช่าต่อโจทก์หรือจำเลย ผู้ร้องจึงไม่อาจยกการเช่าช่วงขึ้นใช้ยันโจทก์ได้ ไม่ว่าโจทก์จะรู้เห็นยินยอมด้วยหรือไม่ การเช่าช่วงดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ต้องถือว่าผู้ร้องเป็นบริวารของจำเลย การต่อเติมห้องครัวและห้องน้ำที่อ้างเป็นไปเพื่อความสะดวกในการใช้ทรัพย์สินของผู้ร้อง ไม่ใช่การปลูกสร้างใหม่ จึงไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาอันไม่จำเป็นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ จึงถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้มีอำนาจพิเศษตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 จัตวา (3) จึงไม่มีเหตุที่จะต้องไต่สวนคำร้องของผู้ร้อง

สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 มีข้อความระบุชัดเจนว่ามีกำหนดอายุของสัญญาเช่าเป็นเวลา 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2544 ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาเช่าทุกฉบับมีข้อตกลงในข้อ 7.9 ว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยสาเหตุประการใดก็ตาม ผู้เช่าจะต้องออกจากสถานที่เช่าทันที ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่า ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้โดยปราศจากความรับผิดใด ๆ ข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน ย่อมใช้บังคับได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลงในวันที่ 30 กันยายน 2544 ตามที่ระบุไว้ในสัญญา เมื่อไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่ามีการต่อสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่ การที่จำเลยที่ 1 กับพวกกลับเข้าครอบครองพื้นที่เช่าโดยใช้ไม้กระดานปิดกั้นและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ในที่อื่นและพร้อมกับปิดประกาศ ณ บริเวณพื้นที่เช่าชั้นที่ 1 และชั้นที่ 3 ว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน จึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบตามข้อตกลงแห่งสัญญาเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 กับพวกจึงไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก และฐานทำให้เสียทรัพย์ สำหรับข้อหาลักทรัพย์ ได้ความจากพยานโจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 ว่ามีการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ที่ลานจอดรถชั้นที่ 3 และโกดังชั้นที่ 6 บางส่วนนำไปไว้ที่ทิ้งขยะชั้นล่าง แต่ไม่มีพยานหลักฐานใดยืนยันว่าจำเลยทั้งหกเอาไปซึ่งทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ทั้งการที่จำเลยที่ 1 กับพวกรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าก็เพื่อนำไปเก็บรักษาไว้เพื่อให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน และยังอ้างด้วยว่าทรัพย์สินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ตามข้อตกลงในสัญญาถือว่าจำเลยทั้งหกขาดเจตนาทุจริต จึงไม่มีความผิดฐานลักทรัพย์
อนึ่ง ตามฟ้องโจทก์ขอคืนของกลางตามบัญชีทรัพย์ที่ตรวจพบแก่โจทก์ร่วมที่ 1 ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ได้มีคำสั่งเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าทรัพย์ของกลางตามบัญชีทรัพย์เป็นของโจทก์ร่วมที่ 1 จึงให้คืนแก่เจ้าของตาม ป.วิ.อ. มาตรา 49 และ 186 (9) ส่วนการคืนหรือใช้ราคาทรัพย์อื่น ๆ เมื่อจำเลยทั้งหกไม่ได้กระทำผิด จึงไม่มีหน้าที่ต้องคืนหรือใช้ราคาทรัพย์

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับจำเลย แม้ในสัญญาเช่ามีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะต่ออายุการเช่าออกไปอีกสองคราว มีกำหนดคราวละ 3 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลาตามคำมั่นแล้วมีกำหนด 6 ปี จึงเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี เมื่อโจทก์ผู้เช่าได้แสดงเจตนาเข้ารับคำมั่นสัญญาเช่าจึงมีผลต่อไปเพียง 3 ปี ตามคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้ผู้เช่าต่ออายุการเช่าในครั้งแรกเท่านั้น โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่าและไปจดทะเบียนการเช่าในครั้งที่สองซึ่งเกินกว่า 3 ปีไม่ได้ เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงและต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

สัญญาจ้างระบุจ่ายค่าจ้าง และสวัสดิการ ค่าเช่าบ้าน ค่าเดินทาง เมื่อผ่านการทดลองงาน จำเลยจะบรรจุให้เป็นพนักงานประจำ โดยมีสวัสดิการเบี้ยขยันให้ตามหลักเกณฑ์ บ้านพักที่จำเลยจัดให้พนักงานมี 80 ห้อง พนักงานที่ไม่มีบ้านพักจะได้ค่าเช่า ในกรณีของโจทก์ไม่ต้องการบ้านพักก็จะช่วยเหลือเป็นค่าเช่า การตกลงจ่ายเงินดังกล่าวกันตามสัญญาจ้างของโจทก์กับจำเลยมีเจตนามาตั้งแต่แรกที่จะให้เป็นสวัสดิการเพื่อช่วยเหลือพนักงานนอกเหนือจากค่าจ้างที่กำหนดไว้เป็นเงินเดือน แม้ค่าเช่าบ้านและค่าพาหนะจำเลยจะจ่ายให้โจทก์เป็นประจำทุกเดือน โดยไม่มีเงื่อนไขว่าต้องนำเอกสารหรือหลักฐานมาเบิกจ่าย ก็เป็นเพียงวิธีการจ่ายเงินในลักษณะเหมาจ่ายเพื่อความสะดวกในทางปฏิบัติ และมิได้แสดงว่าคู่สัญญาจะเปลี่ยนเจตนาให้สวัสดิการนั้นกลายเป็นค่าจ้าง
จำเลยใช้สิทธิเลิกสัญญาจ้างเนื่องจากโจทก์ไม่สามารถปฏิบัติงานตามหน้าที่ความรับผิดชอบได้ หรืออาจกล่าวว่าโจทก์ขาดสมรรถภาพที่จะทำงานและรับผิดชอบในตำแหน่งที่ได้รับการว่าจ้าง มิใช่เป็นเรื่องการลงโทษเพราะโจทก์กระทำผิดทางวินัยตามข้อบังคับเกี่ยวกับการทำงาน จำเลยมิได้กลั่นแกล้งโจทก์ กรณีจึงมีเหตุผลเพียงพอและสมควรที่จำเลยจะเลิกสัญญาจ้างโจทก์ได้ ไม่ถือว่าเป็นการเลิกจ้างที่ไม่เป็นธรรมต่อโจทก์ตามมาตรา 49 แห่ง พ.ร.บ.จัดตั้งศาลแรงงานและวิธีพิจารณาคดีแรงงาน พ.ศ.2522
โจทก์ไม่ได้ไปทำงานเนื่องจากลาป่วยและลากิจ แต่โจทก์กลับทำบันทึกรายงานการตรวจงาน โรงอาหาร ร้านค้า พร้อมกับแสดงข้อสังเกต แสดงว่าโจทก์รายงานเท็จ เมื่อได้ความว่ามีการกระทำเช่นนั้นในงานหลักซึ่งเป็นหน้าที่โดยตรงของโจทก์ ย่อมถือได้ว่า โจทก์มีการกระทำอันไม่สมแก่การปฏิบัติหน้าที่ของตนให้ลุล่วงไปโดยถูกต้องและสุจริต ทำให้จำเลยนายจ้างมีสิทธิที่จะให้โจทก์ลูกจ้างออกจากงานได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าหรือให้สินไหมทดแทนก็ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 583

ประกาศการรถไฟแห่งประเทศไทยมีข้อความระบุถึงการจัดพื้นที่ชดเชยให้แก่กลุ่มร้านค้าบริเวณตลาดนัดซันเดย์ที่ตกลงยินยอมเข้าร่วมโครงการพัฒนาพื้นที่กับจำเลย จะได้รับสิทธิการเช่าโครงการใหม่มีกำหนดระยะเวลา 10 ปี ข้อความดังกล่าวเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว ประกาศดังกล่าวจึงถือเป็นคำมั่นแก่ผู้ค้ารวมทั้งโจทก์ว่าหากผู้ค้าตกลงเข้าร่วมโครงการจะได้รับสิทธิเช่าอาคารมีกำหนด 10 ปี โดยเงื่อนไขว่าผู้จะได้รับสิทธิการเช่าจะต้องร่วมออกค่าก่อสร้างโครงการใหม่ ต้องชำระค่าเช่าตามอัตราที่จำเลยกำหนด และชำระค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ล่วงหน้าจำนวน 10,000 บาท ตลอดจนให้ความร่วมมือในการรื้อถอนอาคารร้านค้าเดิมที่กีดขวางการก่อสร้างโครงการใหม่
โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทต่อกัน แสดงว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดไว้ในประกาศของจำเลยซึ่งเป็นคำมั่นจะให้เช่า และเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ที่จะสนองรับคำมั่นตามประกาศของจำเลยภายในเวลาที่กำหนดแล้ว จำเลยจึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตนและตกเป็นลูกหนี้ที่โจทก์มีสิทธิจะฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์ต่อไปจนครบระยะเวลาตามประกาศดังกล่าวได้