คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับผู้พิพากษา
พูนศักดิ์ จงกลนี

โจทก์อาศัยสิทธิที่มีอยู่ตามกฎหมายเป็นช่องทางให้โจทก์ได้รับประโยชน์แต่เพียงฝ่ายเดียวโดยไม่คำนึงถึงความเสียหายที่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งจะได้รับย่อมเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 5
ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาโดยไม่ได้สั่งในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมศาลฎีกาเห็นควรสั่งค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นให้ถูกต้อง

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินในโครงการของจำเลยโดยตกลงชำระเงินดาวน์เป็นงวด และชำระเงินส่วนที่เหลือกับจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนด หรือภายใน 15 วันนับแต่วันที่จำเลยแจ้งให้ทราบ ในประกาศโฆษณาของจำเลยระบุว่าจะจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกได้แก่ ถนนคอนกรีต ไฟฟ้า น้ำประปาสนามเด็กเล่น โทรศัพท์สายตรง โทรศัพท์สาธารณะและยามรักษาความปลอดภัย โจทก์ชำระเงินดาวน์แก่จำเลยแล้ว ต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ชำระเงินส่วนที่เหลือและไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์รวม2 ฉบับ โดยฉบับหลังระบุด้วยว่าหากโจทก์ไม่ชำระเงินภายในกำหนดให้ถือว่าหนังสือฉบับดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญา แต่โจทก์มิได้ชำระเงินส่วนที่เหลือภายในกำหนดเวลาที่จำเลยกำหนดทั้งสองครั้ง โดยโจทก์มิได้แจ้งให้จำเลยจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกให้ครบถ้วนก่อนหรือให้จำเลยรับเงินส่วนที่เหลือโดยลดราคาลง แล้วจดทะเบียนโอนบ้านและที่ดินพิพาทแก่โจทก์ แสดงว่าขณะนั้นสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่ประกาศโฆษณา แม้ยังไม่ครบถ้วน แต่โจทก์ก็มิได้ถือเป็นสาระสำคัญจนถึงขนาดที่โจทก์ไม่อาจรับโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือต้องลดราคาลงทั้งปรากฏว่า จำเลยจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ตามที่ประกาศโฆษณามาเป็นลำดับ และภายหลังจำเลยแจ้งให้โจทก์ชำระเงินส่วนที่เหลือนานปีเศษ สิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเลยยังมิได้จัดให้มีตามประกาศโฆษณาคงมีเพียงโทรศัพท์สาธารณะกับสนามเด็กเล่นซึ่งอยู่ระหว่างดำเนินการเท่านั้น นอกจากนี้ในเวลาที่มีการนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทโจทก์ยังไม่มีความพร้อมด้านการเงินเมื่อโจทก์มิได้ชำระราคาส่วนที่เหลือตามที่ตกลงกัน การที่จำเลยไม่จดทะเบียนโอนบ้านและที่ดินพิพาทแก่โจทก์จะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาย่อมมิได้

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินในโครงการของจำเลยโดยตกลงชำระเงินดาวน์เป็นงวด และชำระเงินส่วนที่เหลือกับจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนด หรือภายใน 15 วัน นับแต่วันที่จำเลยแจ้งให้ทราบ ในประกาศโฆษณาของจำเลยระบุว่า จะจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกได้แก่ ถนนคอนกรีต ไฟฟ้าน้ำประปา สนามเด็กเล่น โทรศัพท์สายตรงโทรศัพท์สาธารณะและยามรักษาความปลอดภัยโจทก์ชำระเงินดาวน์แก่จำเลยแล้ว ต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ชำระเงินส่วนที่เหลือและไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์รวม 2 ฉบับ โดยฉบับหลังระบุด้วยว่าหากโจทก์ไม่ชำระเงินภายในกำหนด ให้ถือว่าหนังสือฉบับดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญา แต่โจทก์มิได้ชำระเงินส่วนที่เหลือภายในกำหนดเวลาที่จำเลยกำหนดทั้งสองครั้ง โดยโจทก์มิได้แจ้งให้จำเลยจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกให้ครบถ้วนก่อน หรือให้จำเลยรับเงินส่วนที่เหลือโดยลดราคาลง แล้วจดทะเบียนโอนบ้านและที่ดินพิพาทแก่โจทก์ แสดงว่าขณะนั้นสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่ประกาศโฆษณา แม้ยังไม่ครบถ้วน แต่โจทก์ก็มิได้ถือเป็นสาระสำคัญจนถึงขนาดที่โจทก์ไม่อาจรับโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือต้องลดราคาลงทั้งปรากฏว่า จำเลยจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ตามที่ประกาศโฆษณามาเป็นลำดับ และภายหลังจำเลยแจ้งให้โจทก์ชำระเงินส่วนที่เหลือนานปีเศษ สิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเลยยังมิได้จัดให้มีตามประกาศโฆษณาคงมีเพียงโทรศัพท์สาธารณะกับสนามเด็กเล่นซึ่งอยู่ระหว่างดำเนินการเท่านั้น นอกจากนี้ในเวลาที่มีการนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทโจทก์ยังไม่มีความพร้อมด้านการเงิน เมื่อโจทก์มิได้ชำระราคาส่วนที่เหลือตามที่ตกลงกัน การที่จำเลยไม่จดทะเบียนโอนบ้านและที่ดินพิพาทแก่โจทก์จะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาย่อมมิได้

การที่นายจ้างเลิกจ้างลูกจ้างจะเป็นการกระทำอันไม่เป็นธรรมหรือไม่ หรือจะเป็นการเลิกจ้างที่ไม่เป็นธรรมหรือไม่นั้น แม้บทบัญญัติของพระราชบัญญัติแรงงานสัมพันธ์ พ.ศ. 2518 และพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลแรงงานและวิธีพิจารณาคดีแรงงาน พ.ศ. 2522 จะกำหนดหลักเกณฑ์ในเรื่องดังกล่าวไว้แตกต่างกันและเป็นกฎหมายต่างฉบับกันก็ตาม แต่ก็เป็นเรื่องที่มีวัตถุประสงค์จะให้ความคุ้มครองแก่ลูกจ้างในการได้รับชดใช้ค่าเสียหายจากนายจ้างเช่นเดียวกันสำหรับกรณีที่คณะกรรมการแรงงานสัมพันธ์หรือศาลแรงงานไม่เห็นสมควรให้นายจ้างรับลูกจ้างกลับเข้าทำงานอีก
การที่โจทก์นำสาเหตุจากการที่จำเลยเลิกจ้าง ไปยื่นคำร้องกล่าวหาจำเลยต่อคณะกรรมการแรงงานสัมพันธ์ว่าเป็นการกระทำอันไม่เป็นธรรม ขอให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์และต่อมาโจทก์ได้นำเหตุแห่งการเลิกจ้างดังกล่าวไปฟ้องจำเลยต่อศาลแรงงานขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าเสียหายจากการเลิกจ้างที่ไม่เป็นธรรมเป็นเงิน อีกจำนวนหนึ่ง พร้อมทั้งชำระเงินค่าชดเชยและสินจ้างแทนการบอกกล่าวล่วงหน้า แล้วโจทก์กับจำเลยได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันโดยจำเลยยอมชำระเงิน 147,820 บาท ให้แก่โจทก์ โจทก์ตกลงรับเงินดังกล่าวและไม่ติดใจเรียกร้องค่าเสียหายและเงินอื่นใดจากจำเลยอีกศาลแรงงานมีคำพิพากษาไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความแล้ว ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยย่อมหมายความว่าโจทก์พอใจจำนวนเงินค่าเสียหายที่จำเลยชำระตอบแทนในการที่จำเลยเลิกจ้างโจทก์แล้ว ซึ่งรวมทั้งโจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องค่าเสียหายที่โจทก์ยื่นคำร้องขอให้คณะกรรมการแรงงานสัมพันธ์มีคำสั่งให้จำเลยชำระให้แก่โจทก์ด้วย แม้ภายหลังจากที่โจทก์และจำเลยได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกันแล้ว คณะกรรมการแรงงานสัมพันธ์จะวินิจฉัยว่าการที่จำเลยเลิกจ้างโจทก์เป็นการกระทำอันไม่เป็นธรรมและมีคำสั่งให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ก็ตาม
เมื่อค่าเสียหายจากการกระทำอันไม่เป็นธรรมตามคำสั่งของคณะกรรมการแรงงานสัมพันธ์และค่าเสียหายจากการเลิกจ้างที่ไม่เป็นธรรมตามที่โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันในศาลแรงงาน ต่างมาจากเหตุแห่งการเลิกจ้างของจำเลยเดียวกัน ค่าเสียหายจากการกระทำอันไม่เป็นธรรมตามคำสั่งคณะกรรมการแรงงานสัมพันธ์ดังกล่าวย่อมอยู่ในความหมายของข้อความว่าค่าเสียหายและเงินอื่นใดที่โจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องจากจำเลย ที่ระบุไว้ในสัญญาประนีประนอมยอมความนั่นเอง ค่าเสียหายที่คณะกรรมการแรงงานสัมพันธ์มีคำสั่งให้จำเลยชำระแก่โจทก์ย่อมเป็นอันระงับสิ้นไปก่อนแล้วโดยผลของสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวโจทก์จึงไม่อาจนำมาฟ้องให้จำเลยรับผิดได้อีก

การที่นายจ้างเลิกจ้างลูกจ้างจะเป็นการกระทำอันไม่เป็นธรรมหรือไม่ หรือจะเป็นการเลิกจ้างที่ไม่เป็นธรรมหรือไม่นั้น แม้บทบัญญัติของ พ.ร.บ.แรงงานสัมพันธ์ พ.ศ.2518 และ พ.ร.บ.จัดตั้งศาลแรงงานและวิธีพิจารณาคดีแรงงาน พ.ศ.2522 จะกำหนดหลักเกณฑ์ในเรื่องดังกล่าวไว้แตกต่างกัน และเป็นกฎหมายต่างฉบับกันก็ตาม แต่ก็เป็นเรื่องที่มีวัตถุประสงค์จะให้ความคุ้มครองแก่ลูกจ้างในการได้รับชดใช้ค่าเสียหายจากนายจ้างเช่นเดียวกันสำหรับกรณีที่คณะกรรมการแรงงานสัมพันธ์หรือศาลแรงงานไม่เห็นสมควรให้นายจ้างรับลูกจ้างกลับเข้าทำงานอีก
การที่โจทก์นำสาเหตุจากการที่จำเลยเลิกจ้าง ไปยื่นคำร้องกล่าวหาจำเลยต่อคณะกรรมการแรงงานสัมพันธ์ว่าเป็นการกระทำอันไม่เป็นธรรม ขอให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ และต่อมาโจทก์ได้นำเหตุแห่งการเลิกจ้างดังกล่าวไปฟ้องจำเลยต่อศาลแรงงานขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าเสียหายจากการเลิกจ้างที่ไม่เป็นธรรมเป็นเงิน อีกจำนวนหนึ่ง พร้อมทั้งชำระเงินค่าชดเชยและสินจ้างแทนการบอกกล่าวล่วงหน้า แล้วโจทก์กับจำเลยได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันโดยจำเลยยอมชำระเงิน 147,820 บาท ให้แก่โจทก์ โจทก์ตกลงรับเงินดังกล่าวและไม่ติดใจเรียกร้องค่าเสียหายและเงินอื่นใดจากจำเลยอีก ศาลแรงงานมีคำพิพากษาไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความแล้ว ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยย่อมหมายความว่าโจทก์พอใจจำนวนเงินค่าเสียหายที่จำเลยชำระตอบแทนในการที่จำเลยเลิกจ้างโจทก์แล้ว ซึ่งรวมทั้งโจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องค่าเสียหายที่โจทก์ยื่นคำร้องขอให้คณะกรรมการแรงงานสัมพันธ์มีคำสั่งให้จำเลยชำระให้แก่โจทก์ด้วย แม้ภายหลังจากที่โจทก์และจำเลยได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกันแล้ว คณะกรรมการแรงงานสัมพันธ์จะวินิจฉัยว่าการที่จำเลยเลิกจ้างโจทก์เป็นการกระทำอันไม่เป็นธรรมและมีคำสั่งให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ก็ตาม
เมื่อค่าเสียหายจากการกระทำอันไม่เป็นธรรมตามคำสั่งของคณะกรรมการแรงงานสัมพันธ์และค่าเสียหายจากการเลิกจ้างที่ไม่เป็นธรรมตามที่โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันในศาลแรงงาน ต่างมาจากเหตุแห่งการเลิกจ้างของจำเลยเดียวกัน ค่าเสียหายจากการกระทำอันไม่เป็นธรรมตามคำสั่งคณะกรรมการแรงงานสัมพันธ์ดังกล่าวย่อมอยู่ในความหมายของข้อความว่า ค่าเสียหายและเงินอื่นใดที่โจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องจากจำเลย ที่ระบุไว้ในสัญญาประนีประนอมยอมความนั่นเอง ค่าเสียหายที่คณะกรรมการแรงงานสัมพันธ์มีคำสั่งให้จำเลยชำระแก่โจทก์ย่อมเป็นอันระงับสิ้นไปก่อนแล้วโดยผลของสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวโจทก์จึงไม่อาจนำมาฟ้องให้จำเลยรับผิดได้อีก

ข้อตกลงเกี่ยวกับสภาพการจ้างระหว่างจำเลยและลูกจ้างของจำเลยได้กำหนดระเบียบการขึ้นค่าจ้างไว้โดยระบุว่า การขึ้นค่าจ้างตามเวลาที่กำหนด พนักงานตั้งแต่ระดับหัวหน้าผู้ควบคุมงาน (CHIEF FOREMAN) ลงมาจะได้รับการพิจารณาขึ้นค่าจ้างปีละ 2 ครั้ง คือในวันที่ 21 มิถุนายน และวันที่ 21ธันวาคม ของทุกปี แต่ต้องเป็นผู้ที่ทำงานติดต่อกันมาแล้วครบ 6 เดือนขึ้นไปเป็นข้อตกลงที่จำเลยและสหภาพแรงงาน ได้ร่วมกันพิจารณาและตกลงร่วมกันจึงเป็นข้อตกลงเกี่ยวกับสภาพการจ้างที่ทั้งสองฝ่ายคือ นายจ้างและลูกจ้างจะต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด เมื่อข้อตกลงไม่มีข้อความระบุไว้โดยชัดแจ้งว่าการพิจารณาขึ้นค่าจ้างตามข้อตกลงในข้อนี้ ให้จำเลยซึ่งเป็นนายจ้างใช้ดุลพินิจพิจารณาขึ้นค่าจ้างให้แก่พนักงานลูกจ้างของจำเลยตามสภาพความเป็นจริงได้จำเลยก็ไม่มีอำนาจที่จะกระทำได้ หากในระหว่างที่ข้อตกลงเกี่ยวกับสภาพการจ้างดังกล่าวมีผลใช้บังคับอยู่นั้น จำเลยได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ กิจการขาดทุนและจำเลยต้องการเปลี่ยนแปลงสภาพการจ้างดังกล่าว จำเลยก็ต้องปฏิบัติตามกฎหมายโดยการแจ้งข้อเรียกร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมข้อตกลงเกี่ยวกับสภาพการจ้างเสียก่อน เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้แจ้งข้อเรียกร้องขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อตกลงเกี่ยวกับสภาพการจ้างดังกล่าว จำเลยจึงต้องปฏิบัติตาม
แม้ว่าข้อตกลงจะใช้ถ้อยคำว่า "...จะได้รับการพิจารณาขึ้นค่าจ้างปีละ 2 ครั้ง" ก็ตาม ถ้อยคำดังกล่าวก็มีความหมายว่าจำเลยจะต้องพิจารณาว่าลูกจ้างคนใดมีผลงานประเมินอย่างไร อยู่ในเกณฑ์ที่จะได้รับการขึ้นค่าจ้างหรือไม่ หากอยู่ในเกณฑ์ได้รับการขึ้นค่าจ้าง ค่าจ้างที่ปรับขึ้นเป็นจำนวนเท่าใดเท่านั้นมิใช่เป็นการให้อำนาจแก่จำเลยที่จะใช้ดุลพินิจพิจารณาขึ้นค่าจ้างให้แก่ลูกจ้างหรือไม่ก็ได้

ข้อตกลงเกี่ยวกับสภาพการจ้างไม่มีข้อความระบุไว้โดยชัดแจ้งว่าการพิจารณาขึ้นค่าจ้างตามข้อตกลง ให้จำเลยซึ่งเป็นนายจ้างใช้ดุลพินิจพิจารณาขึ้นค่าจ้างให้แก่พนักงานลูกจ้างของจำเลยตามสภาพความเป็นจริงได้ จำเลยจึงไม่มีอำนาจที่จะกระทำได้ และแม้ข้อตกลงจะใช้ถ้อยคำว่า "จะได้รับการพิจารณาขึ้นค่าจ้างปีละ 2 ครั้ง" ก็ตาม ถ้อยคำดังกล่าวก็มีความหมายว่าจำเลยจะต้องพิจารณาว่าลูกจ้างคนใดมีผลงานประเมินอย่างไร อยู่ในเกณฑ์ที่จะได้รับการขึ้นค่าจ้างหรือไม่ หากอยู่ในเกณฑ์ ได้รับการขึ้นค่าจ้างค่าจ้างที่ปรับขึ้นเป็นจำนวนเท่าใดเท่านั้น มิใช่เป็นการให้อำนาจแก่จำเลยที่จะใช้ดุลพินิจพิจารณาขึ้นค่าจ้างให้แก่ลูกจ้างหรือไม่ก็ได้

ที่ดินของโจทก์ ที่ดินของ ก.และที่ดินของจำเลยไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ ช.มารดาของโจทก์ ก.จำเลย และ ฉ.จึงได้ตกลงทำทางพิพาทเพื่อให้ครอบครัวของ ช.จำเลย และ ก.ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนร่วมกัน โดย ช.เป็นผู้ออกเงินค่าตอบแทนการใช้ที่ดินให้แก่ ฉ. การที่ ช.ได้จ่ายเงินให้แก่ ฉ.เช่นนี้ทำให้น่าเชื่อว่าจำเลยได้ตกลงยินยอมให้ทำทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยด้วย เพราะหากจำเลยไม่ยินยอมให้ทำทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยแล้วก็ไม่มีเหตุผลใดที่ ช.จะยินยอมจ่ายค่าตอบแทนการผ่านที่ดินให้แก่ ฉ.เนื่องจากข้อตกลงในหนังสือสัญญาจะเป็นประโยชน์แก่จำเลยเท่านั้น จำเลยได้ตกลงยินยอมให้ ช.มารดาของโจทก์ทำและใช้ทางพิพาทในส่วนที่ผ่านที่ดินของจำเลย สิทธิที่จะใช้ทางผ่านที่ดินของจำเลยตามข้อตกลงดังกล่าว แม้จะไม่ได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ยังไม่เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์ แต่ก็เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา และไม่ใช่สิทธิตามกฎหมายหรือสิทธิเฉพาะตัวของ ช.โดยแท้ เมื่อ ช.ถึงแก่กรรมสิทธินี้จึงเป็นมรดกตกทอดแก่โจทก์ในฐานะทายาทผู้สืบสิทธิของ ช.ย่อมอาศัยข้อตกลงดังกล่าวฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงได้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้
คดีมีประเด็นข้อพิพาทว่า โจทก์มีสิทธิใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกในฐานะที่เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์หรือไม่ และจำเลยจะต้องจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินของจำเลยเพื่อเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์หรือไม่ หรืออีกนัยหนึ่งก็คือจำเลยมีสิทธิปิดทางพิพาทในเขตที่ดินของจำเลยหรือไม่ฉะนั้น คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาให้จำเลยเปิดทางพิพาทในเขตที่ดินของจำเลยเพื่อเป็นทางเข้าออกของโจทก์ตามข้อตกลงระหว่างมารดาโจทก์กับจำเลยจึงไม่เกินไปกว่าคำฟ้องและคำขอบังคับของโจทก์

ที่ดินของโจทก์ ที่ดินของ ก. และที่ดินของจำเลยไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ ช. มารดาของโจทก์ ก. จำเลย และ ฉ. จึงได้ตกลงทำทางพิพาทเพื่อให้ครอบครัวของ ช. จำเลย และ ก. ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนร่วมกัน โดย ช. เป็นผู้ออกเงินค่าตอบแทนการใช้ที่ดินให้แก่ ฉ. จำเลยได้ตกลงยินยอมให้ทำทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยด้วย และจำเลยได้ตกลงยินยอมให้ ช. มารดาของโจทก์ทำและใช้ทางพิพาทในส่วนที่ผ่านที่ดินของจำเลย สิทธิที่จะใช้ทางผ่านที่ดินของจำเลยตามข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แม้ยังไม่เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์ แต่ก็เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญาและไม่ใช่สิทธิตามกฎหมายหรือสิทธิเฉพาะตัวของช. โดยแท้ เมื่อ ช. ถึงแก่กรรม สิทธินี้จึงเป็นมรดกตกทอดแก่โจทก์ในฐานะทายาทผู้สืบสิทธิของ ช. โจทก์ย่อมอาศัยข้อตกลงดังกล่าวฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงได้
คดีมีประเด็นข้อพิพาทว่า โจทก์มีสิทธิใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกในฐานะที่เป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์หรือไม่และจำเลยจะต้องจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินของจำเลยเพื่อเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์หรือไม่ หรืออีกนัยหนึ่งก็คือจำเลยมีสิทธิปิดทางพิพาทในเขตที่ดินของจำเลยหรือไม่ ฉะนั้น คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาให้จำเลยเปิดทางพิพาทในเขตที่ดินของจำเลยเพื่อเป็นทางเข้าออกของโจทก์ตามข้อตกลงระหว่างมารดาโจทก์กับจำเลยจึงไม่เกินไปกว่าคำฟ้องและคำขอบังคับของโจทก์

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสอง มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่กรณีจึงอาจกำหนดไว้ในสัญญาเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัตินี้ได้
โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยในราคา 2,865,000บาท สัญญาดังกล่าว ได้กำหนดไว้ว่า "ห้องชุดผู้ซื้อจะมีพื้นที่ประมาณ 94.5 ตารางเมตรทั้งนี้โดยขึ้นอยู่กับการปรับขนาดพื้นที่ตามการก่อสร้างที่เป็นจริงและการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าพื้นที่จริงของห้องชุดผู้ซื้อมีมากกว่าหรือน้อยกว่าที่ระบุข้างต้นคู่สัญญายังคงต้องผูกพันตนตามสัญญานี้ แต่ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้า (5%)หรือมากกว่านั้น ราคาที่ต้องชำระตามสัญญานี้จะต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วนโดยการปรับราคาจะกระทำในการชำระเงินงวดสุดท้ายของราคา" แม้ข้อสัญญาดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมาย และใช้บังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 151 แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณี กล่าวคือ เจตนาของคู่สัญญาที่กระทำโดยสุจริตซึ่งพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีประกอบแล้ว คงมิได้หมายความถึงขนาดที่ว่าไม่ว่าเนื้อที่ของอาคารชุดจะแตกต่างมากกว่าร้อยละห้าสักเพียงใดก็ตาม โจทก์ก็ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยไม่อาจปฏิเสธได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อาคารชุดพิพาทมีเนื้อที่ล้ำจำนวนถึง 29.98 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 31.7 ซึ่งโจทก์จะต้องชำระเงินเพิ่มอีกประมาณ 900,000 บาท รวมทั้งจำเลยได้บังคับให้โจทก์รับมอบซอกมุมห้องที่ติดกันซึ่งมีเนื้อที่อีก 30 ตารางเมตร โดยมีฝากั้นห้อง ระหว่างเนื้อที่ 95.5 ตารางเมตรกับ 30 ตารางเมตร เป็นฝากั้นซึ่งเป็นคานรับน้ำหนักของตัวอาคาร โดยจำเลยได้ทำช่องให้เข้าไปได้ทางด้านหลังเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ส่วนที่ล้ำจำนวนเป็นส่วนของเนื้อที่ซอกมุมห้องที่ติดกัน ซึ่งหากพิจารณาถึงความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีแล้ว ก็หาควรบังคับให้โจทก์ต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นจำนวนมากเพื่อรับเอาเนื้อที่ล้ำจำนวนที่ไร้ประโยชน์ดังกล่าวนั้นหรือไม่ เพราะหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้นอย่างแน่นอน อีกประการหนึ่งเมื่อคำนึงถึงมาตรา 11แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ด้วยแล้วในกรณีเช่นว่านี้เมื่อสัญญามีข้อสงสัยว่าโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวนี้หรือไม่ศาลย่อมต้องตีความให้เป็นคุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ในเมื่อล้ำจำนวนถึงขนาด ซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้ทำสัญญานั้นตามมาตรา 466 วรรคสอง อันเป็นผลให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391