คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 44 (2)

จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด ประกอบกิจการจัดสรรที่ดินเพื่อจำหน่าย มีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทน เมื่อปี 2517 จำเลยที่ 1 จัดสรรที่ดินโดยสร้างถนนบนที่ดินพิพาทให้ผู้ซื้อบ้านและที่ดินในโครงการจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกัน และสร้างกำแพงคอนกรีตบนที่ดินพิพาทเป็นแนวเขตถนนกับที่ดินของโจทก์ วันที่ 30 สิงหาคม 2550 จำเลยที่ 1 ทำหนังสือยินยอมให้กรุงเทพมหานครก่อสร้างถนนพร้อมท่อระบายน้ำและสาธารณูปโภคในที่ดินเพื่อให้ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน โดยจำเลยที่ 1 ไม่คิดค่าใช้จ่ายหรือผลประโยชน์ตอบแทน และมีข้อตกลงให้จำเลยที่ 1 ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และสงวนกรรมสิทธิ์ต่อไป แต่พฤติการณ์ที่จำเลยที่ 1 ยินยอมให้กรุงเทพมหานครและประชาชนทั่วไปใช้สอยทรัพย์สินหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดไปเพื่อประโยชน์สาธารณะ และเมื่อคำนึงถึงความประสงค์ของกรุงเทพมหานครที่ประสงค์จะก่อสร้างถนนพร้อมท่อระบายน้ำและสิ่งสาธารณูปโภคอย่างอื่นบนที่ดินพิพาทเพื่อให้ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกันตามหนังสือสัญญายินยอมให้ใช้สอยทรัพย์ ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 อุทิศที่ดินพิพาทให้กรุงเทพมหานคร เพื่อให้กรุงเทพมหานครใช้เงินงบประมาณแผ่นดินเข้าไปพัฒนาถนนเดิมให้กลายเป็นถนนคอนกรีตพร้อมวางระบบระบายน้ำและสาธารณูปโภคที่จำเป็น เพื่อเป็นทางสาธารณประโยชน์โดยมุ่งหมายให้ตนพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณประโยชน์ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว ดังนั้น ถนนและที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินซึ่งใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะอันเป็นทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 (2) ทันที แม้ไม่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่กรุงเทพมหานครก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย กรุงเทพมหานครจึงเป็นผู้ดูแลและมีหน้าที่บำรุงถนนและที่ดินพิพาทตามกฎหมาย
แต่สำหรับกำแพงคอนกรีตนั้นมิได้เป็นประโยชน์แก่โจทก์และประชาชนอื่นที่อยู่นอกที่ดินที่จัดสรรหรือนอกโครงการของจำเลยที่ 1 อีกทั้งกรุงเทพมหานครมีความประสงค์เพียงเฉพาะแต่จะทำการก่อสร้างถนนพร้อมท่อระบายน้ำและสิ่งสาธารณูปโภคอื่นบนที่ดินพิพาทเพื่อให้ประชาชนทั่วไปใช้เป็นทางสัญจรร่วมกันเท่านั้น แสดงให้เห็นเจตนาของจำเลยที่ 1 ได้ว่า มิได้มีเจตนาอุทิศหรือโอนกำแพงคอนกรีตให้แก่กรุงเทพมหานครด้วย กำแพงคอนกรีตยังคงเป็นสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินที่จัดสรรในโครงการของจำเลยที่ 1 และเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ที่จะต้องบำรุงรักษากำแพงคอนกรีตให้คงสภาพเช่นที่ได้จัดทำขึ้นต่อไป และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับกำแพงคอนกรีตโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 จำเลยทั้งสองไม่ได้กระทำละเมิดต่อโจทก์จึงไม่มีหน้าที่ต้องรื้อกำแพงคอนกรีตและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์

การขออนุญาตจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามที่ได้แสดงไว้ในคำขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 23 (4) โดยมีกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 23 (5) และมีหน้าที่ดูแลสาธารณูปโภค ตามมาตรา 43 และมาตรา 44 (เดิม) ให้ผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูโภคตามมาตรา 23 (5) แล้ว ดังนี้ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม พ.ร.บ. นี้หรือตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการบำรุง ดูแล รักษา...(2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ จากบทบัญญัติดังกล่าวได้กำหนดหน้าที่และการสิ้นสุดการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดินเป็น 2 ระยะ ระยะแรกผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาตามกำหนดเวลาที่ระบุในแผนผังโครงการที่ดินจัดสรรที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 23 (5) และระยะที่สอง เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลารับผิดชอบดังกล่าว ผู้จัดสรรที่ดินยังมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไปจนกว่าจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือมีการดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งตาม มาตรา 44 (1) (2) (3) (เดิม) ผู้จัดสรรที่ดินจึงต้องดำเนินการก่อสร้างสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จตามกำหนดเวลาตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตเพื่อโอนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรับไปดำเนินจัดการดูแลเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคได้โดยสมบูรณ์ภายในเวลาอันควร ข้อตกลงที่มีผลผลักความรับผิดค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคไปให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก่อนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งตาม มาตรา 44 (1) (2) (3) (เดิม) ย่อมเป็นการฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150
สำหรับค่าบริการสาธารณะเป็นคนละกรณีกับค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ความรับผิดค่าบริการสาธารณะจึงไม่ตกอยู่ในบังคับมาตรา 43 และ 44 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ทั้งไม่มีบทบัญญัติใดใน พ.ร.บ. ดังกล่าวกำหนดความรับผิดในค่าบริการสาธารณะที่เกิดขึ้นก่อนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือมีการดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งเหมือนการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภค เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับประโยชน์จากบริการสาธารณะโดยตรง ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรย่อมมีหน้าที่ต้องรับผิดในค่าบริการสาธารณะ ข้อตกลงที่ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดในค่าบริการสาธารณะจึงบังคับกันได้ ไม่เป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยทำสัญญาบริการจึงใช้บังคับกันได้แต่ต้องไม่เกินอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกำหนดตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 53 เมื่อโจทก์ไม่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครในอัตราที่เรียกเก็บ จำเลยยังคงต้องรับผิดในหนี้ค่าบริการสาธารณะนั้น และเมื่อคดีขึ้นสู่การพิจารณาของศาล ศาลย่อมมีอำนาจใช้ดุลพินิจกำหนดค่าบริการสาธารณะให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์ในอัตราที่เหมาะสมได้เช่นเดียวกับการกำหนดค่าเสียหายคดีแพ่งทั่วไป