คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 222 วรรคแรก

โจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินกับจำเลยโดยได้ระบุราคาที่จองซื้อที่ดินไว้ในราคาเดียวกับที่จำเลยกำหนดไว้ในประกาศทั้งยังได้วางเงินมัดจำกันไว้ตามจำนวนของเงื่อนไขในประกาศของจำเลยเช่นนี้จึงต้องถือว่าในการทำสัญญาจองซื้อที่ดินโจทก์และจำเลยตกลงกันให้การชำระราคาที่ดินเป็นไปตามประกาศดังกล่าว ในสัญญาจองซื้อที่ดินข้อ3ระบุว่าโจทก์ผู้จองจะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยภายใน30วันนับแต่วันที่จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้ผู้จองมาทำสัญญาถ้าผู้จองมิได้มาทำสัญญาให้เป็นที่เรียบร้อยภายในกำหนดเวลาดังกล่าวจำเลยจะถือว่าผู้จองผิดสัญญาและไม่มีความประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไปจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้และผู้จองยินยอมให้จำเลยริบเงินที่มอบไว้เป็นหลักประกันนั้นเป็นเพียงข้อตกลงเพิ่มเติมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่จะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันภายใน30วันนับแต่วันที่จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์มาทำสัญญาหาได้เป็นการตกลงเปลี่ยนแปลงกำหนดระยะเวลาชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือแต่อย่างใดไม่ ที่ดินพิพาทที่โจทก์ทำสัญญาจองซื้อกับจำเลยยังแบ่งแยกโฉนดไม่แล้วเสร็จและโจทก์จะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดภายใน6เดือนนับแต่วันที่จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือว่าที่ดินแปลงที่จองไว้นั้นได้แบ่งแยกโฉนดเสร็จเรียบร้อยแล้วดังนั้นการที่จำเลยมีหนังสือให้โจทก์มาทำสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือซึ่งมิได้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกันและเป็นการเรียกร้องให้โจทก์ชำระหนี้ก่อนถึงเวลากำหนดเช่นนี้แม้โจทก์ไม่ปฏิบัติตามก็จะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แต่ต่อมาเมื่อมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเสร็จแล้วโจทก์ได้เรียกร้องให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์ตามสัญญาพร้อมกับชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยแล้วแต่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจองซื้อที่ดินแก่โจทก์และริบเงินหลักประกันตามสัญญาเช่นนี้ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ชอบที่จะบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ ค่าเสียหายที่โจทก์ผู้จะซื้อเรียกร้องในกรณีที่จำเลยผู้จะขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทขายให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้อันได้แก่เงินมัดจำที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยในการทำสัญญาจองซื้อที่ดินทั้งสองฉบับและผลต่างระหว่างราคาที่ดินพิพาทตามสัญญาจองที่ดินกับราคาที่ดินพิพาทในปัจจุบันที่มีราคาสูงขึ้นนั้นเป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้ส่วนค่าเสียหายคือเงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกในนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือที่เรียกเก็บจากโจทก์แม้จะเป็นเงินที่จำเลยเรียกเก็บไปเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ด้วยก็ตามแต่เงินจำนวนดังกล่าวโจทก์ได้ชำระไปก็โดยมีวัตถุประสงค์ที่จะได้มาซึ่งที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของตนและใช้ประโยชน์ในการประกอบกิจการของโจทก์ตลอดไปเมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนที่ดินพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามที่ตกลงกันแล้วเงินจำนวนดังกล่าวจะถือว่าเป็นประโยชน์แก่โจทก์ตามความประสงค์ของโจทก์หาได้ไม่ดังนี้เงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกที่โจทก์ชำระให้จำเลยจึงถือว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะต้องชดใช้คืนแก่โจทก์ซึ่งโจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้ โจทก์มีหนังสือฉบับลงวันที่23พฤษภาคม2534ทวงถามให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจองซื้อที่ดินอันเป็นการเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้แต่มิได้กำหนดวันให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้ไว้และต่อมาจำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่28สิงหาคม2534บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์จึงถือได้ว่าจำเลยผิดนัดในวันที่28สิงหาคม2534โจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดนับแต่วันที่28สิงหาคม2534เป็นต้นไปในอัตราร้อยละ7.5ต่อปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา224วรรคแรก ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยคลาดเคลื่อนไปจากข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยถือว่าเป็นข้อผิดพลาดหรือข้อหลงผิดเล็กน้อยที่ศาลฎีกาแก้ไขให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา143วรรคแรก

โจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินกับจำเลยโดยได้ระบุราคาที่จองซื้อที่ดินไว้ในราคาเดียวกับที่จำเลยกำหนดไว้ในประกาศ ทั้งยังได้วางเงินมัดจำกันไว้ตามจำนวนของเงื่อนไขในประกาศของจำเลย เช่นนี้จึงต้องถือว่าในการทำสัญญาจองซื้อที่ดิน โจทก์และจำเลยตกลงกันให้การชำระราคาที่ดินเป็นไปตามประกาศดังกล่าว ในสัญญาจองซื้อที่ดินข้อ 3 ระบุว่า โจทก์ผู้จองจะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยภายใน 30 วัน นับแต่วันที่จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้ผู้จองมาทำสัญญา ถ้าผู้จองมิได้มาทำสัญญาให้เป็นที่เรียบร้อยภายในกำหนดเวลาดังกล่าว จำเลยจะถือว่าผู้จองผิดสัญญาและไม่มีความประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้และผู้จองยินยอมให้จำเลยริบเงินที่มอบไว้เป็นหลักประกันนั้น เป็นเพียงข้อตกลงเพิ่มเติมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่จะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันภายใน 30 วัน นับแต่วันที่จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์มาทำสัญญา หาได้เป็นการตกลงเปลี่ยนแปลงกำหนดระยะเวลาชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือแต่อย่างใดไม่ ที่ดินพิพาทที่โจทก์ทำสัญญาจองซื้อกับจำเลยยังแบ่งแยกโฉนดไม่แล้วเสร็จ และโจทก์จะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือว่าที่ดินแปลงที่จองไว้นั้นได้แบ่งแยกโฉนดเสร็จเรียบร้อยแล้ว ดังนั้น การที่จำเลยมีหนังสือให้โจทก์มาทำสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ ซึ่งมิได้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกัน และเป็นการเรียกร้องให้โจทก์ชำระหนี้ก่อนถึงเวลากำหนดเช่นนี้ แม้โจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ก็จะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แต่ต่อมาเมื่อมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเสร็จแล้วโจทก์ได้เรียกร้องให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์ตามสัญญาพร้อมกับชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว แต่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจองซื้อที่ดินแก่โจทก์และริบเงินหลักประกันตามสัญญา เช่นนี้ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ ค่าเสียหายที่โจทก์ผู้จะซื้อเรียกร้องในกรณีที่จำเลยผู้จะขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทขายให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้ อันได้แก่เงินมัดจำที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยในการทำสัญญาจองซื้อที่ดินทั้งสองฉบับและผลต่างระหว่างราคาที่ดินพิพาทตามสัญญาจองที่ดินกับราคาที่ดินพิพาทในปัจจุบันที่มีราคาสูงขึ้นนั้นเป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้ส่วนค่าเสียหายคือเงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกในนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือ ที่เรียกเก็บจากโจทก์ แม้จะเป็นเงินที่จำเลยเรียกเก็บไปเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ด้วยก็ตาม แต่เงินจำนวนดังกล่าวโจทก์ได้ชำระไปก็โดยมีวัตถุประสงค์ที่จะได้มาซึ่งที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของตนและใช้ประโยชน์ในการประกอบกิจการของโจทก์ตลอดไป เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนที่ดินพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามที่ตกลงกันแล้วเงินจำนวนดังกล่าวจะถือว่าเป็นประโยชน์แก่โจทก์ตามความประสงค์ของโจทก์หาได้ไม่ ดังนี้เงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกที่โจทก์ชำระให้จำเลยจึงถือว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะต้องชดใช้คืนแก่โจทก์ ซึ่งโจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้ โจทก์มีหนังสือฉบับลงวันที่ 23 พฤษภาคม 2534 ทวงถามให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจองซื้อที่ดินอันเป็นการเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้แต่มิได้กำหนดวันให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้ไว้ และต่อมาจำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่28 สิงหาคม 2534 บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ จึงถือได้ว่าจำเลยผิดนัดในวันที่ 28 สิงหาคม 2534 โจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดนับแต่วันที่ 28 สิงหาคม 2534 เป็นต้นไปในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 วรรคแรก ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยคลาดเคลื่อนไปจากข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัย ถือว่าเป็นข้อผิดพลาดหรือข้อหลงผิดเล็กน้อย ที่ศาลฎีกาแก้ไขให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 143 วรรคแรก

โจทก์เป็นบริษัทจำกัดที่มีวัตถุประสงค์ประกอบธุรกิจในทางการค้าการที่โจทก์ว่าจ้างจำเลยทั้งสองให้ผลิตขาตั้งลำโพงและม้าไม้เพื่อส่งสินค้าดังกล่าวไปขายที่ประเทศสวิตเซอร์แลนด์ เช่นนี้ ค่าเสียหายของโจทก์ที่ต้องขาดกำไรเพราะไม่ได้นำสินค้าไปขาย จึงเป็นค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษที่จำเลยทั้งสองคาดเห็นได้ล่วงหน้าอยู่แล้ว จำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์

สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกำหนดอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีแล้ว จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยโจทก์ผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง จึงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย และเนื่องจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น เมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าในอัตราที่สูงกว่าเดือนละ 1,000 บาทโจทก์ก็ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ18,000 บาท ย่อมเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดค่าเช่าที่ค้างชำระตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิมเดือนละ1,000 บาท เท่านั้น โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาท ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาท จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าวเท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้าง จำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์โดยที่ศาลไม่จำต้องกำหนดประเด็นข้อพิพาทในเรื่องค่าเสียหายไว้.

สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกำหนดอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีแล้ว จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยโจทก์ผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง จึงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย และเนื่องจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น เมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าในอัตราที่สูงกว่าเดือนละ 1,000 บาท โจทก์ก็ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ18,000 บาท ย่อมเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดค่าเช่าที่ค้างชำระตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิมเดือนละ1,000 บาท เท่านั้น
โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาท ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาท จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าวเท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้าง จำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์โดยที่ศาลไม่จำต้องกำหนดประเด็นข้อพิพาทในเรื่องค่าเสียหายไว้