คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 1390

ทางพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้นเป็นทางที่ใช้สัญจรอยู่ในโครงการหมู่บ้านและที่ดินจัดสรรของจำเลยทั้งสอง ไม่ว่ารถยนต์จะสามารถใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกได้หรือไม่ก็ตาม บทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1390 ห้ามมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวก การที่จำเลยทั้งสองทำการปลูกสร้างหรือก่อสร้างแผงร้านค้าลงในที่ดินย่อมเป็นการกีดขวางการใช้ประโยชน์ในทางภาระจำยอมดังกล่าวอันจะเป็นเหตุทำให้กระทบกระเทือนถึงสิทธิของโจทก์และผู้ซื้อที่ดินและบ้านจัดสรรซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ในโครงการของจำเลยทั้งสอง การกระทำของจำเลยทั้งสองดังกล่าวจึงถือได้ว่าเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก

โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกจากที่ดินของโจทก์สู่ทางสาธารณะตั้งแต่ปี 2532 ถึงปี 2544 โดยมิได้ขออนุญาตจำเลยทั้งสองและจำเลยทั้งสองไม่คัดค้าน แม้การใช้ทางพิพาทของโจทก์ตั้งแต่ปี 2532 ถึงปี 2537 จะใช้โดยเข้าใจผิดว่าทางพิพาทอยู่ในที่ดินของโจทก์เอง ก็ถือว่าโจทก์มีเจตนาถือเอาทางพิพาทเป็นทางเข้าออกจากที่ดินของโจทก์สู่ทางสาธารณะตั้งแต่ปี 2532 เป็นต้นมาแล้ว หาใช่โจทก์เพิ่งใช้เป็นทางเข้าออกจากที่ดินของโจทก์ในปี 2537 ไม่ เมื่อโจทก์ใช้ทางพิพาทต่อมาจนครบสิบปีก็ถือว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทโดยเจตนาให้ได้ภาระจำยอมแล้ว และเมื่อปรากฏว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผย ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์.

แม้ที่ดินพิพาทจะถูกแบ่งแยกและออกโฉนดที่ดินมาแต่แรก อันเป็นสิทธิของผู้จัดสรรที่ดินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะดำเนินการได้ แต่ในเมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายตามแผนผังที่ดินในแผ่นพับโฆษณาแล้วว่าที่ดินทุกแปลงที่จัดสรรรวมทั้งที่ดินพิพาทมีถนนผ่านหน้าที่ดิน อันเป็นสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยผลของประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โดยหาจำต้องจดทะเบียนไม่ เมื่อจำเลยทั้งสามรับโอนที่ดินพิพาทต่อมาภาระจำยอมในที่ดินพิพาทยังคงอยู่ จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยทั้งสามที่จะต้องรักษาสาธารณูปโภคคือที่ดินพิพาทซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมให้คงสภาพตลอดไปการที่มีการสร้างโรงรถในที่ดินพิพาทไม่ว่าจำเลยทั้งสามจะเป็นผู้ดำเนินการหรือไม่ย่อมทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายดังกล่าว

ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์และที่ดินที่ใช้ปลูกสร้างตึกแถว 26 คูหาต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้านจัดสรรซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกัน โดยเขตที่ดินแปลงแรกด้านทิศใต้ติดทางหลวงและทิศเหนือติดด้านหน้าตึกแถวทั้ง 26 คูหาตลอดแนว เขตที่ดินแปลงที่สองติดด้านหลังตึกแถวทั้ง 26 คูหา ตลอดแนวเช่นเดียวกัน ซึ่งเจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรได้สร้างตึกแถวโดยทำกันสาดด้านหน้าตึกแถวล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถว 1.5 เมตรและล้ำไปในที่ดินพิพาทด้านหลังตึกแถว 1 เมตร ทำให้เห็นได้ว่าหากเจ้าของโครงการมิได้เว้นว่างที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถวไว้เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวก็จะทำให้ไม่มีทางเข้าออกด้านหน้าตึกแถว ส่วนที่ดินพิพาทด้านหลังส่วนที่พ้นกันสาดก็มีเพียง 1 เมตร ซึ่งไม่น่าจะใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ แสดงว่าเจ้าของโครงการได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเอง ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์จึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลงในโครงการซึ่งรวมถึงที่ดินที่ตั้งตึกแถวของจำเลยที่ 1 ด้วย ส่วนการที่เจ้าของโครงการต้องเว้นระยะด้านหน้าตึกแถวให้ห่างจากทางหลวงประมาณ 6 เมตร ตามระเบียบทางหลวงนั้นเป็นการดำเนินการเกี่ยวกับการก่อสร้างหาเกี่ยวข้องหรือมีผลให้ที่ดินพิพาทไม่ตกเป็นภาระจำยอมแต่อย่างใดไม่ เมื่อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นภาระจำยอม โดยผลของกฎหมาย แม้โจทก์จะได้กรรมสิทธิ์โดยการซื้อจากการขายทอดตลาดก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 และไม่มีสิทธิเรียกค่าขาดประโยชน์จากการที่โจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ได้

โจทก์บรรยายฟ้องว่า ที่ดินของจำเลยตกอยู่ในภาระจำยอมทางเดิน ทางรถยนต์ สาธารณูปโภคแก่ที่ดินโจทก์และที่ดินโจทก์เป็นเจ้าของรวมกับผู้อื่น จำเลยได้ก่อสร้างสิ่งก่อสร้างลงบนที่ดินภาระจำยอมเป็นเหตุให้โจทก์ไม่สามารถใช้ทางภาระจำยอมได้เต็มที่ จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่ามิได้ทำให้โจทก์เสื่อมความสะดวกหรือทำให้การใช้ประโยชน์ของโจทก์ในที่ดินของจำเลยลดลงไปแต่อย่างใด จึงเห็นได้ว่าจำเลยเข้าใจคำฟ้องของโจทก์และสามารถให้การต่อสู้คดีได้อย่างถูกต้อง ส่วนข้อที่ว่าโจทก์ไม่สามารถใช้ทางภาระจำยอมได้เต็มที่และขาดความสะดวกในการใช้ที่ดินภาระจำยอมได้เต็มที่อย่างไรนั้นเป็นรายละเอียดที่โจทก์สามารถนำสืบในชั้นพิจารณาได้ ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
จำเลยได้จดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินตลอดทั้งแปลงซึ่งมีความกว้างประมาณ 10 เมตร ยาวตลอดแนวของจำเลย เป็นถนนทางเดินและทางรถยนต์ตลอดจนสาธารณูปโภคแก่ที่ดินของโจทก์และที่ดินที่โจทก์เป็นเจ้าของรวมกับผู้อื่นเพื่อใช้เป็นถนนสำหรับเข้าออกที่ดินของโจทก์และที่ดินที่โจทก์เป็นเจ้าของรวมกับผู้อื่น สิ่งก่อสร้างต่าง ๆ ที่จำเลยสร้างในที่ดินของจำเลยซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้น สร้างขึ้นภายหลังจากมีการจดทะเบียนภาระจำยอมแล้ว และปรากฏว่าสิ่งก่อสร้างต่าง ๆ ของจำเลยดังกล่าวล้วนแต่ล้ำเข้ามาในแนวเขตที่ดินภาระจำยอมที่เป็นถนนทั้งสิ้น จนทำให้เส้นทางถนนดังกล่าวเหลือความกว้างเพียงประมาณ 2.78 เมตรเท่านั้น ซึ่งรถยนต์ย่อมแล่นสวนทางกันไม่ได้ โจทก์ต้องใช้รถตู้คอนเทรนเนอร์และรถกระบะขนส่งสินค้าเข้าออกที่ดินของโจทก์ สิ่งก่อสร้างของจำเลยจึงเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก

จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดิน โจทก์ทั้งหกสิบสองเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการที่จำเลยที่ 1 จัดสรร เมื่อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 เป็นส่วนที่ถูกจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนและทะเลสาบเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินในโครงการ ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่บำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง (ที่ใช้บังคับขณะเกิดข้อพิพาท) และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ทั้งตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่ดินให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือโอนให้แก่องค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตได้ การที่จำเลยที่ 1 โอนที่พิพาทจึงย่อมเป็นการโอนโดยชอบด้วยกฎหมาย แม้ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนที่พิพาทจะได้ทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ 1 กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาที่พิพาทก็ตาม แต่ก็เป็นเพียงการมอบหมายอำนาจหน้าที่บริหารดูแลบำรุงรักษาที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปเท่านั้น หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งหกสิบสองไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้นไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ทั้งหกสิบสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนของจำเลยที่ 1 กับบุคคลภายนอก

แม้ที่ดินพิพาทจะเป็นถนนและทะเลสาบซึ่งจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคอันต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินคือจำเลยที่ 1 มีหน้าที่บำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไปและจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท เพียงแต่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่พิพาทอันเป็นภารทรัพย์จะกระทำการใดๆ ให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ จำเลยที่ 1 ย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายที่พิพาทได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ถึงแม้ว่าจะมีการโอนที่พิพาทไปเป็นของผู้ใดก็ตาม ภาระจำยอมย่อมตกติดไปกับที่พิพาทเสมอ ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่ประการใด การโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ย่อมเป็นการโอนโดยมีอำนาจที่ถูกต้องชอบด้วยกฎหมายอีกทั้งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ยังบัญญัติให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่พิพาทไปเป็นสาธารณประโยชน์ได้ แม้ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ จำเลยที่ 1 จะทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ 1 กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาทรัพย์ที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปก็หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 กับพวกไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ที่ 1 กับพวกจึงหามีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทไม่

โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นสามยทรัพย์ โจทก์ย่อมมีสิทธิใช้ทางภารจำยอมซึ่งกว้าง 4 เมตร เข้าออกสู่ถนนสาธารณะตรงจุดใด บริเวณใดในเวลาใดก็ได้ การที่จำเลยนำเสาไม้มาปักย่อมทำให้ทางแคบลง การเทปูนซีเมนต์เพื่อทำให้ทางลาดชันย่อมทำให้การสัญจรผ่านไปมาไม่สะดวก การทำประตูเหล็กปิดกั้นรถยนต์ที่จะผ่านเข้าออก แม้จำเลยจะอ้างว่าเพื่อตรวจสอบบุคคลที่ไม่มีสิทธิใช้ทางภารจำยอมมาใช้ทางก็เป็นเรื่องระหว่างจำเลยกับบุคคลภายนอก แต่โจทก์เข้าออกได้ไม่สะดวกเพราะโจทก์จะต้องคอยขออนุญาตจำเลยเปิดประตู ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากทางภารจำยอมได้เต็มตามสิทธิ ถือได้ว่าจำเลยกระทำการอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 จำเลยไม่มีสิทธิที่จะทำเช่นนั้น
จำเลยนำอิฐและหินมาทิ้งไว้ในลักษณะนำมากองปล่อยทิ้งไว้ไม่ได้บดอัดให้แน่นเพื่อมิให้โจทก์ใช้ทางภารจำยอมได้โดยสะดวก เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390

เมื่อโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินสามยทรัพย์ โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะใช้ทางภาระจำยอมกว้าง 4 เมตร ยาวตลอดเนื้อที่ในที่ดินของจำเลยอันเป็นภารยทรัพย์เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะตามบันทึกข้อตกลงเรื่องภาระจำยอม โจทก์มีสิทธิโดยชอบธรรมที่จะใช้ประโยชน์เป็นทางเข้าออกในทางภาระจำยอมตรงจุดใด บริเวณใด ในเวลาใดก็ได้ตามความประสงค์หรือเพื่อความสะดวกของโจทก์ทุกเมื่อ จำเลยไม่มีสิทธิที่จะขัดขวางมิให้โจทก์ใช้ทางภาระจำยอมหรือทำให้ทางภาระจำยอมลดน้อยลงหรือทำให้เกิดความไม่สะดวกในการใช้ทางภาระจำยอมนั้น การที่จำเลยนำเสาไม้มาปัก ย่อมทำให้ทางแคบลง การเทปูนซีเมนต์เพื่อทำให้ทางลาดชันย่อมทำให้การสัญจรผ่านไปมาไม่สะดวก การทำประตูเหล็กปิดกั้นรถยนต์ที่จะผ่านเข้าออก แม้จำเลยจะอ้างว่าเพื่อตรวจสอบบุคคลที่ไม่มีสิทธิใช้ทางภาระจำยอมมาใช้ทางดังกล่าวก็เป็นเรื่องระหว่างจำเลยกับบุคคลภายนอก แต่การกระทำของจำเลยเช่นนั้นเห็นได้ชัดว่าโจทก์จะเข้าออกทางภาระจำยอมได้ไม่สะดวกเพราะโจทก์จะต้องคอยขออนุญาตจำเลยเปิดประตูไม่สามารถใช้ประโยชน์จากทางภาระจำยอมได้เต็มตามสิทธิ กรณีถือได้ว่าจำเลยกระทำการอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1390

การที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไปโดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการ เป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ ถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้นทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินจึงต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลง ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 โจทก์ซื้อที่ดินจากผู้ที่รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ภารจำยอมจึงตกติดไปยังโจทก์ด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภารจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้
ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทางเท้าตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลย จำเลยมีสิทธิที่จะใช้ทางเท้าและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรกโดยไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ แต่วัสดุผ้าใบกันฝนที่จำเลยนำมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถว เป็นการกระทำขึ้นภายหลัง จำเลยไม่มีสิทธิกระทำให้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ จำเลยจึงต้องรื้อออกไป แม้จะมีการติดตั้งผ้าใบกันฝนที่ตึกแถวของจำเลย แต่โจทก์ไม่ได้รับความเสียหาย โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้