คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 1390

ที่ดินโฉนดเลขที่ 30363 ของจำเลยตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 30365 และคดีนี้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 30363เป็นทางภารจำยอมหรือไม่เท่านั้น การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ที่ดินทางด้านทิศเหนือของที่ดินโฉนดเลขที่ 30363 ส่วนที่อยู่เหนือทางเข้าบ้านโจทก์ขึ้นไปไม่สามารถใช้เป็นทางสัญจรต่อไปได้ ทางภารจำยอมส่วนนี้จึงหมดประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ที่จะใช้ออกสู่ทางสาธารณะ ภารจำยอมส่วนนี้จึงหมดไปจึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น
ทางพิพาทโฉนดเลขที่ 30363 ของจำเลยตลอดสายเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ ดังนี้ การที่จำเลยปลูกสร้างอาคารคร่อมที่ดินโฉนดเลขที่ 30363 ทางด้านทิศเหนือของจำเลย ย่อมเป็นการทำให้โจทก์ไม่ได้รับความสะดวก ถือว่าเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก จำเลยจึงต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกจากทางภารจำยอมดังกล่าว

ปัญหาตามฎีกาของโจทก์ว่า อุทธรณ์ของจำเลยต้องห้ามอุทธรณ์ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 224 หรือไม่ แม้เป็นข้อกฎหมายที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ แต่เป็นเรื่องอำนาจฟ้องซึ่งเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาจึงรับวินิจฉัยให้
จำเลยอุทธรณ์คำพิพากษาศาลชั้นต้นที่ให้จำเลยรื้อเหล็กปิดกั้นซอย 1 และซอย 4 ในหมู่บ้านเมืองทองนิเวศน์ 2 โครงการ 3 ห้ามขัดขวางรบกวนการใช้ซอยดังกล่าวของโจทก์ ซึ่งเป็นคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ.มาตรา 224 วรรคสอง
การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยรับฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ใช้รถยนต์บรรทุกขนาดใหญ่จำนวนมากบรรทุกสินค้าเข้าออกผ่านทางพิพาท เป็นที่เห็นได้ว่าทางพิพาทจะชำรุดเสียหาย ไม่สะดวกและน่าเป็นอันตรายต่อผู้อื่นที่ใช้ทาง เสียงเครื่องยนต์รถยนต์บรรทุก กรรมกรบนรถยนต์บรรทุก ควันเสียจากรถยนต์บรรทุก รบกวนสร้างความเดือดร้อนแก่ผู้อยู่ในหมู่บ้าน เป็นข้อเท็จจริงที่ปรากฏอยู่ในชั้นไต่สวนคำร้องที่จำเลยขอให้เพิกถอนคำสั่งศาลชั้นต้นที่อนุญาตให้คุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษาในเหตุฉุกเฉินตามคำขอของโจทก์ ซึ่งถือได้ว่าเป็นข้อเท็จจริงในสำนวน หาใช่เป็นการคาดคะเนหรือเป็นข้อเท็จจริงนอกสำนวนไม่
ทางพิพาทเป็นถนนส่วนบุคคลเป็นของจำเลยที่ 1 และเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ที่ 2 โจทก์ที่ 3 กับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 15 และการที่โจทก์ที่ 2 กับโจทก์ที่ 3 ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่ออยู่อาศัยจากจำเลยที่ 1 โดยให้สัญญาว่าต้องใช้ประโยชน์แห่งที่ดินและอาคารในทางที่ไม่เป็นการละเมิดต่อกฎหมายและไม่เป็นการรบกวนปกติสุขของผู้อยู่ข้างเคียงหรือสังคม แต่โจทก์ที่ 2 กับโจทก์ที่ 3 กลับให้โจทก์ที่ 1 ใช้ทางพิพาทในลักษณะผิดข้อสัญญาดังกล่าว และโจทก์ทั้งสามในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ได้ร่วมกันใช้ทางพิพาทซึ่งเป็นภารยทรัพย์ในลักษณะเกินขอบเขตปกติแห่งการใช้รถยนต์สัญจรไปมาเข้าออกบนทางพิพาท ซึ่งถือได้ว่าทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์อันทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ย่อมเป็นการกระทำโดยไม่มีสิทธิหรือไม่ชอบด้วย ป.พ.พ.มาตรา 1388 ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์ และจำเลยที่ 2 ถึงที่ 15 ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ได้ร่วมตั้งเสาทำคานปิดกั้นทางพิพาทมิให้รถยนต์บรรทุกขนาดใหญ่ผ่านเข้าออก ส่วนรถยนต์นั่ง รถยนต์บรรทุกเล็กผ่านไปมาได้ มิได้ห้ามหรือปิดกั้นไม่ให้โจทก์ทั้งสามใช้ทางพิพาทเสียทีเดียว ย่อมเป็นการกระทำของผู้มีอำนาจในทางพิพาทในลักษณะปกติธรรมดาของการปกป้องเยียวยาต่อการกระทำอันไม่ชอบด้วยกฎหมายของโจทก์ทั้งสาม และเป็นการกระทำของเจ้าของสามยทรัพย์ซึ่งมีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาภาระจำยอม ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1391 จึงถือว่าเป็นการกระทำโดยชอบ หาจำต้องถูกบังคับให้ต้องใช้สิทธิต่อพนักงานสอบสวนหรือศาลไม่ และการกระทำของจำเลยทั้งสิบห้าดังกล่าวก็ไม่เป็นการประกอบกรรมใด ๆอันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตามป.พ.พ.มาตรา 1390 ดังนั้น จำเลยทั้งสิบห้าจึงมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสาม

การที่โจทก์วางผังสร้างตึกแถวโดยให้ที่ดินพิพาทเป็นถนนเชื่อมต่อกับทางสาธารณะเป็นทางเข้าออกตึกแถวรายนี้ ย่อมเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้ถนนเป็นสาธารณูปโภคแก่ตึกแถว โจทก์จึงมีภาระผูกพันโดยถือว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินและตึกแถวรายนี้แล้ว ที่ดินพิพาทจึงเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลย โจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์จะประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 และจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์เช่นเดียวกันตามมาตรา 1388 จำเลยไม่มีสิทธิต่อเติมกันสาดและวางแผงหนังสือรุกล้ำเข้าไปในที่ดิน เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ โจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทไปตั้งแผงลอยหรือนำออกให้เช่าได้อีก เพราะเป็นการกระทำอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายไม่ได้

แม้ขณะเมื่อซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวโจทก์ผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทบอกว่าจะให้ที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณะ ก็เป็นแต่เพียงคำมั่นว่าจะให้เท่านั้นกรณีถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้อุทิศโดยตรงหรือโดยปริยายให้ที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณะที่ดินพิพาทยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามที่ปรากฏตามโฉนดที่ดินพิพาทอยู่ แต่การที่โจทก์วางผังสร้างตึกแถวโดยให้ที่ดินพิพาทเป็นถนนเชื่อมต่อกับทางสาธารณะเป็นทางเข้าออกตึกแถวรายนี้ ย่อมเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้ถนนเป็นสาธารณูปโภคแก่ตึกแถว โจทก์จึงมีภาระผูกพันโดยถือว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินและตึกแถวรายนี้แล้ว เพราะเป็นไปไม่ได้ที่จะมีผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวโดยไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ที่ดินพิพาทจึงเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลย ซึ่งโจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์จะประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1390 แห่ง ป.พ.พ. และจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์เช่นเดียวกันตามบทบัญญัติมาตรา 1388 การที่จำเลยต่อเติมกันสาดและวางแผงหนังสือรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมเฉพาะใช้เป็นทางเข้าออกเท่านั้น จำเลยย่อมไม่มีสิทธิกระทำได้ เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ชอบที่ศาลจะให้จำเลยรื้อถอนกันสาดและขนย้ายแผงหนังสือออกไปจากที่ดินพิพาท
แต่การที่จำเลยต่อเติมกันสาดและวางแผงหนังสือบริเวณหน้าตึกแถวของจำเลย ย่อมเห็นได้ชัดแจ้งว่าโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายเพราะโจทก์คงมีแต่กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นทางภาระจำยอม โจทก์จึงต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน และต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยด้วย กล่าวคือโจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลยใช้เป็นทางเข้าออกไปตั้งแผงลอยหรือนำออกให้เช่าได้อีก เพราะเป็นการกระทำอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ดังนี้ โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายไม่ได้

แม้ขณะเมื่อซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวโจทก์ผู้ขายซึ่ง เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทบอกว่าจะให้ที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณะก็เป็นแต่เพียงคำมั่นว่าจะให้เท่านั้น กรณีถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้อุทิศโดยตรงหรือโดยปริยายให้ที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณะที่ดินพิพาทยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามที่ปรากฏตามโฉนดที่ดินพิพาทอยู่ แต่การที่โจทก์วางผังสร้างตึกแถวโดยให้ที่ดินพิพาทเป็นถนนเชื่อมต่อกับ ทางสาธารณะเป็นทางเข้าออกตึกแถวรายนี้ ย่อมเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้ถนนเป็นสาธารณูปโภคแก่ตึกแถว โจทก์จึงมีภาระผูกพันโดยถือว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินและตึกแถวรายนี้แล้ว เพราะเป็นไปไม่ได้ที่จะมีผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวโดยไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ที่ดินพิพาทจึงเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลย ซึ่งโจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์จะประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1390 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์เช่นเดียวกันตามบทบัญญัติมาตรา 1388 การที่จำเลยต่อเติมกันสาดและวางแผนหนังสือรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมเฉพาะใช้เป็นทางเข้าออกเท่านั้น จำเลยย่อมไม่มีสิทธิกระทำได้ เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์อบที่ศาลจะให้จำเลยรื้อถอนกันสาดและขนย้ายแผงหนังสือออกไปจากที่ดินพิพาท แต่การที่จำเลยต่อเติมกันสาดและวางแผงหนังสือบริเวณหน้าตึกแถวของจำเลย ย่อมเห็นได้ชัดแจ้งว่าโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายเพราะโจทก์คงมีแต่กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นทางภารจำยอม โจทก์จึงต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน และต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยด้วย กล่าวคือโจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลยใช้เป็นทางเข้าออกไปตั้งแผงลอยหรือนำออกให้เช่าได้อีกเพราะเป็นการกระทำอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ดังนี้ โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายไม่ได้

ช.เจ้าของที่ดินเดิมที่ทำการจัดสรรที่ดินมีเจตนาให้ที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคแก่หมู่บ้าน อ. และประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ได้บัญญัติขึ้นโดยมีเจตนาคุ้มครองแก่ผู้ที่ซื้อที่ดินจากการจัดสรร ในการจัดสรรที่ดินของ ช.เจ้าของเดิมก็ได้ปฏิบัติเกี่ยวกับที่ดินตรงตามความหมายของคำจำกัดความประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ดังกล่าว ข้อ 1 ทุกประการ แม้ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ได้บัญญัติต่อมาว่า "สาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตเช่นถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้"จะระบุใช้บังคับแก่ผู้จัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตก็จริง แต่หากพิจารณาประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวข้อ 32 ซึ่งบัญญัติว่า "ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาและได้จำหน่ายที่ดินจัดสรรไปแล้วบางส่วน หรือได้จัดให้มีสาธารณูปโภคหรือ...ไปแล้วบางส่วน...ไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ เว้นแต่การอันเป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินให้อยู่ภายใต้บังคับข้อ 30 ด้วย" มาประกอบเข้าด้วยกันแล้วจะเห็นได้ว่าข้อความประโยคสุดท้ายของบทบัญญัติข้อนี้ได้ยกเว้นในเรื่องกิจการสาธารณูปโภคกับผู้จัดสรรที่ดินก่อนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับซึ่งผู้จัดสรรที่ดินไม่ต้องขออนุญาต แต่ในเรื่องสาธารณูปโภคก็ยังคงให้อยู่ภายใต้บังคับประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ข้อ 30 ได้ตามที่ข้อ 32 บัญญัติไว้ ดังนี้ ที่ดินพิพาทซึ่งจำเลยร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และเป็นที่ดินที่อยู่ในหมู่บ้าน อ.ที่โจทก์ซื้อและจำเลยร่วมได้ซื้อจากจำเลยในระหว่างที่โจทก์จำเลยพิพาทกัน โดย ช.เจ้าของที่ดินเดิมที่ทำการจัดสรรที่ดินมีเจตนาให้ที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคแก่หมู่บ้าน อ.ย่อมตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรหมู่บ้าน อ.ตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวข้างต้น จำเลยร่วมจึงมีหน้าที่ต้องไปจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินพิพาทตามที่กฎหมายได้บังคับไว้

ภารจำยอมของโจทก์ถูกรอนสิทธิ์โดยผู้เช่าซึ่งเป็นบริวารของจำเลยโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ เจ้าของที่ดินผู้ทรงกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีอำนาจจัดการที่ดินของตนได้หากการจัดการนั้นทำให้เกิดการผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้กับผู้เช่าผู้เช่าก็ชอบที่จะฟ้องร้องเรียกให้ปฏิบัติตามสัญญาหากปฏิบัติไม่ได้ก็ต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้เช่า โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมก็เจ้าของที่ดินตามสิทธิที่เจ้าของที่ดินมีอยู่แม้ย. จะทรงสิทธิการเช่าอยู่ก่อนก็ไม่ทำให้สิทธิที่โจทก์ได้มาเสียไปหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายไม่ โจทก์ฟ้องคดีก่อนครบกำหนด10ปีนับแต่วันที่โจทก์จดทะเบียนการได้มาซึ่งภารจำยอมและเหตุที่โจทก์ไม่สามารถใช้สิทธิได้เต็มตามภารจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้ก็เป็นเพราะผู้เช่าและผู้เช่าช่วงซึ่งเป็นบริวารของจำเลยได้กระทำการรอนสิทธิโจทก์มิใช่เป็นเพราะโจทก์ไม่ประสงค์จะใช้สิทธิเต็มตามภารจำยอมภารจำยอมของโจทก์จึงหาได้สิ้นไปไม่

ภารจำยอมของโจทก์ถูกรอนสิทธิ์โดยผู้เช่าซึ่งเป็นบริวารของจำเลย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ เจ้าของที่ดินผู้ทรงกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีอำนาจจัดการที่ดินของตนได้หากการจัดการนั้นทำให้เกิดการผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้กับผู้เช่า ผู้เช่าก็ชอบที่จะฟ้องร้องเรียกให้ปฏิบัติตามสัญญาหากปฏิบัติไม่ได้ก็ต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้เช่า โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมก็เจ้าของที่ดินตามสิทธิที่เจ้าของที่ดินมีอยู่ แม้ ย. จะทรงสิทธิการเช่าอยู่ก่อน ก็ไม่ทำให้สิทธิที่โจทก์ได้มาเสียไปหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายไม่ โจทก์ฟ้องคดีก่อนครบกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่โจทก์จดทะเบียนการได้มาซึ่งภารจำยอม และเหตุที่โจทก์ไม่สามารถใช้สิทธิได้เต็มตามภารจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้ก็เป็นเพราะผู้เช่าและผู้เช่าช่วงซึ่งเป็นบริวารของจำเลยได้กระทำการรอนสิทธิโจทก์ มิใช่เป็นเพราะโจทก์ไม่ประสงค์จะใช้สิทธิเต็มตามภารจำยอม ภารจำยอมของโจทก์จึงหาได้สิ้นไปไม่

ภาระจำยอมของโจทก์ถูกรอนสิทธิโดยผู้เช่าซึ่งเป็นบริวารของจำเลย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้
เจ้าของที่ดินผู้ทรงกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีอำนาจจัดการที่ดินของตนได้หากการจัดการนั้นทำให้เกิดการผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้กับผู้เช่า ผู้เช่าก็ชอบที่จะฟ้องร้องเรียกให้ปฏิบัติตามสัญญา หากปฏัติไม่ได้ก็ต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้เช่า
โจทก์จดทะเบียนภาระจำยอมกัเจ้าของที่ดินตามสิทธิที่เจ้าของที่ดินมีอยู่ แม้ ย.จะทรงสิทธิการเช่าอยู่ก่อน ก็ไม่ทำให้สิทธิที่โจทก์ได้มาเสียไปหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายไม่
โจทก์ฟ้องคดีก่อนครบกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่โจทก์จดทะเบียนการได้มาซึ่งภาระจำยอม และเหตุที่โจทก์ไม่สามารถใช้สิทธิได้เต็มตามภาระจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้ก็เป็นเพราะผู้เช่าและผู้เช่าช่วงซึ่งเป็นบริวารของจำเลยได้กระทำการรอนสิทธิโจทก์ มิใช่เป็นเพราะโจทก์ไม่ประสงค์จะใช้สิทธิเต็มตามภาระจำยอม ภาระจำยอมของโจทก์จึงหาได้สิ้นไปไม่

โจทก์ทั้งสามใช้ทางภาระจำยอมได้เพียงบางส่วนเฉพาะส่วนที่เข้าออกที่ดิน อันเป็นที่ตั้งโรงงานของโจทก์ทั้งสามเป็นประตูกว้างประมาณ 9 เมตรสู่ที่ดินถนนภาระจำยอมของจำเลย ส่วนประตูเข้าออกในที่ดินของโจทก์ที่ 2 และที่ 3ฝั่งตรงข้ามโรงงานที่ติดกับที่ดินของจำเลยซึ่งเคยเว้นช่องเข้าออกไว้ประมาณ 9 เมตรเช่นกัน จำเลยได้ก่อกำแพงสูง 2 เมตรปิดกั้น โดยเว้นช่องทางเข้าออกไว้เพียง1 เมตร เท่านั้น เมื่อโจทก์มิได้ยืนยันว่าไม่สามารถเข้าไปใช้ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้เพียงแต่ไม่สะดวกเท่านั้น ซึ่งจำเลยก็ได้เปิดทางเป็นถนนให้โจทก์ทั้งสามเข้าออกโรงงานของโจทก์ทั้งสามแล้ว และที่ดินฝั่งตรงข้ามโรงงานก็เป็นที่ว่าง แม้จำเลยจะก่อรั้วขึ้นมาดังกล่าว แต่ก็มิได้กีดขวางทางเข้าออกสู่ถนนพิพาทเพราะยังเหลือที่ว่างเปล่าอีกมากซึ่งโจทก์ทั้งสามสามารถเข้าออกสู่ถนนพิพาทได้ โจทก์ทั้งสามจึงไม่ได้รับความเสียหาย
คดีนี้จำเลยได้ละเลยเสียไม่ชำระหนี้ของตนในอันที่จะจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสามตามสัญญาประนีประนอมยอมความที่ได้ทำไว้ โจทก์ทั้งสามย่อมมีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอมตามสัญญาประนีประนอม-ยอมความนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 แต่เมื่อปรากฏว่าภายหลังโจทก์ทั้งสามฟ้องจำเลยแล้ว จำเลยได้จดทะเบียนโอนที่ดินซึ่งเป็นถนนพิพาทคดีนี้ให้แก่ ก.แล้ว จำเลยจึงมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป และไม่อยู่ในฐานะจะไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสามตามคำขอท้ายฟ้องได้ต่อไป เพราะสภาพแห่งการบังคับคดีไม่เปิดช่องที่จะบังคับให้จำเลยทำเช่นนั้นได้ การกระทำของจำเลยดังกล่าวแม้หากจะฟังว่าทำให้โจทก์ทั้งสามได้รับความเสียหาย แต่โจทก์ทั้งสามมิได้ขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าเสียหายสำหรับกรณีนี้มาด้วย จึงไม่อาจวินิจฉัยให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายในส่วนนี้ และชอบที่จะให้โจทก์ทั้งสามจะไปว่ากล่าวเป็นคดีใหม่