คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.วิ.พ. ม. 172

หนังสือมอบอำนาจระบุว่า โจทก์ที่ 2 ถึงโจทก์ที่ 4 มอบอำนาจให้โจทก์ที่ 1 ดำเนินคดีแทน โดยโจทก์ที่ 2 และโจทก์ที่ 4 ลงชื่อในช่องผู้มอบอำนาจไม่มีระบุไว้ด้วยว่าในฐานะพยาน ส่วนโจทก์ที่ 3 พิมพ์ลายนิ้วมือไว้ที่บริเวณช่องว่างด้านซ้ายมือของลายมือชื่อโจทก์ที่ 2 ดังนี้ เมื่อหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวมีเพียงจ.ลงลายมือชื่อในฐานะพยานเพียงคนเดียวเท่านั้น หาอาจถือได้ว่าลายมือชื่อโจทก์ที่ 2 และที่ 4 ที่ลงไว้ในช่องผู้มอบอำนาจนั้นได้รับรองลายพิมพ์นิ้วมือของโจทก์ที่ 3ด้วย ลายพิมพ์นิ้วมือของโจทก์ที่ 3 จึงมีพยานรับรองไม่ถึง 2 คน เท่ากับว่าโจทก์ที่ 3 ไม่ได้ลงลายมือชื่อในฐานะผู้มอบอำนาจโดยสมบูรณ์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 9วรรคสาม โจทก์ที่ 1 จึงไม่มีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ที่ 3
โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 ได้กู้เงินจากจำเลยและ ส.โดยให้ยึดถือ น.ส.3 ก.ของที่ดินพิพาทไว้เป็นประกันและยินยอมให้เข้าทำนา หากภายใน3 ปี โจทก์ที่ 1 ไม่สามารถนำเงินมาชำระหนี้ โจทก์ที่ 1 ยินยอมโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยและ ส. การที่ในทางพิจารณาโจทก์ทั้งสี่นำสืบว่า โจทก์ที่ 1 นำที่ดินของโจทก์ที่ 1 และของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ไปขายให้แก่จำเลยและ ส.โดยมีเงื่อนไขว่าจะไถ่ถอนภายใน 3 ปี หากไม่ไถ่ถอนภายใน 3 ปี ให้หมดสิทธิไถ่ถอนนั้น เป็นการนำสืบนอกฟ้องแตกต่างไปจากคำฟ้องอย่างชัดแจ้ง จึงหาใช่การนำสืบความเป็นมาแห่งหนี้ไม่

หนังสือมอบอำนาจระบุว่า โจทก์ที่ 2 ถึงโจทก์ที่ 4มอบอำนาจให้โจทก์ที่ 1 ดำเนินคดีแทน โดยโจทก์ที่ 2 และโจทก์ที่ 4ลงชื่อในช่องผู้มอบอำนาจไม่มีระบุไว้ด้วยว่าในฐานะพยานส่วนโจทก์ที่ 3 พิมพ์ลายนิ้วมือไว้ที่บริเวณช่องว่างด้านซ้ายมือของลายมือชื่อโจทก์ที่ 2 ดังนี้ เมื่อหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวมีเพียง จ. ลงลายมือชื่อในฐานะพยานเพียงคนเดียวเท่านั้นหาอาจถือได้ว่าลายมือชื่อโจทก์ที่ 2 และที่ 4 ที่ลงไว้ในช่องผู้มอบอำนาจนั้นได้รับรองลายพิมพ์นิ้วมือของโจทก์ที่ 3 ด้วยลายพิมพ์นิ้วมือของโจทก์ที่ 3 จึงมีพยานรับรองไม่ถึง 2 คนเท่ากับว่าโจทก์ที่ 3 ไม่ได้ลงลายมือชื่อในฐานะผู้มอบอำนาจโดยสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 9 วรรคสามโจทก์ที่ 1 จึงไม่มีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ที่ 3 โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 ได้กู้เงินจากจำเลยและส. โดยให้ยึดถือ น.ส.3 ก. ของที่ดินพิพาทไว้เป็นประกันและยินยอมให้เข้าทำนา หากภายใน 3 ปี โจทก์ที่ 1 ไม่สามารถนำเงินมาชำระหนี้ โจทก์ที่ 1 ยินยอมโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยและ ส. การที่ในทางพิจารณาโจทก์ทั้งสี่นำสืบว่าโจทก์ที่ 1 นำที่ดินของโจทก์ที่ 1 และของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4ไปขายให้แก่จำเลยและ ส. โดยมีเงื่อนไขว่าจะไถ่ถอนภายใน3 ปี หากไม่ไถ่ถอนภายใน 3 ปี ให้หมดสิทธิไถ่ถอนนั้นเป็นการนำสืบนอกฟ้องแตกต่างไปจากคำฟ้องอย่างชัดแจ้งจึงหาใช่การนำสืบความเป็นมาแห่งหนี้ไม่

หนังสือมอบอำนาจระบุว่าโจทก์ที่2ถึงโจทก์ที่4มอบอำนาจให้โจทก์ที่1ดำเนินคดีแทนโดยโจทก์ที่2และโจทก์ที่4ลงชื่อในช่องผู้มอบอำนาจไม่มีระบุไว้ด้วยว่าในฐานะพยานส่วนโจทก์ที่3พิมพ์ลายนิ้วมือไว้ที่บริเวณช่องว่างด้านซ้ายมือของลายมือชื่อโจทก์ที่2ดังนี้เมื่อหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวมีเพียง จ. ลงลายมือชื่อในฐานะพยานเพียงคนเดียวเท่านั้นหาอาจถือได้ว่าลายมือชื่อโจทก์ที่2และที่4ที่ลงไว้ในช่องผู้มอบอำนาจนั้นได้รับรองลายพิมพ์นิ้วมือของโจทก์ที่3ด้วยลายพิมพ์นิ้วมือของโจทก์ที่3จึงมีพยานรับรองไม่ถึง2คนเท่ากับว่าโจทก์ที่3ไม่ได้ลงลายมือชื่อในฐานะผู้มอบอำนาจโดยสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา9วรรคสามโจทก์ที่1จึงไม่มีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ที่3 โจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์ที่1ได้กู้เงินจากจำเลยและส. โดยให้ยึดถือน.ส.3ก.ของที่ดินพิพาทไว้เป็นประกันและยินยอมให้เข้าทำนาหากภายใน3ปีโจทก์ที่1ไม่สามารถนำเงินมาชำระหนี้โจทก์ที่1ยินยอมโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยและส. การที่ในทางพิจารณาโจทก์ทั้งสี่นำสืบว่าโจทก์ที่1นำที่ดินของโจทก์ที่1และของโจทก์ที่2ถึงที่4ไปขายให้แก่จำเลยและส. โดยมีเงื่อนไขว่าจะไถ่ถอนภายใน3ปีหากไม่ไถ่ถอนภายใน3ปีให้หมดสิทธิไถ่ถอนนั้นเป็นการนำสืบนอกฟ้องแตกต่างไปจากคำฟ้องอย่างชัดแจ้งจึงหาใช่การนำสืบความเป็นมาแห่งหนี้ไม่

ฟ้องโจทก์บรรยายว่าจำเลยทั้งห้าร่วมกันและแทนกันตกลงจะขายที่ดินรวม 8 โฉนด รวมเนื้อที่ 241 ไร่ 3 งาน 75 ตารางวา โดยจำเลยทั้งห้ารับรองว่าที่ดินทั้ง 8 โฉนดเป็นผืนเดียวกัน สำหรับโฉนดเลขที่2784 เฉพาะส่วนที่จำเลยทั้งห้าจะขายให้โจทก์อันเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะนั้น จำเลยทั้งห้ารับรองว่าได้แบ่งแยกการครอบครองเป็นสัดส่วนกับผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมแล้ว เมื่อถึงวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ได้เตรียมแคชเชียร์เช็คเพื่อชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยทั้งห้า แต่จำเลยทั้งห้าไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาได้โจทก์และจำเลยทั้งห้าจึงตกลงเลื่อนกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไป ครั้นเมื่อถึงวันนัดโจทก์ได้เตรียมแคชเชียร์เช็คเพื่อชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยทั้งห้าแต่จำเลยทั้งห้าก็ยังไม่สามารถดำเนินการให้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 8 โฉนด พร้อมกันทุกแปลงได้ เพราะที่ดินบางโฉนดยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นบางโฉนดศาลมีคำสั่งอายัดไว้ และที่ดินอันเป็นทางเข้าออกจำเลยทั้งห้าไม่ดำเนินการให้มีการจดทะเบียนโอนให้โจทก์ถือกรรมสิทธิ์เป็นสัดส่วนได้ จำเลยทั้งห้าขอเลื่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ไปอีก เมื่อถึงวันนัดจำเลยทั้งห้าก็ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทุกแปลงให้ตรงตามข้อกำหนดและแผนผังที่ดินตามเอกสารท้ายฟ้องได้ จำเลยทั้งห้าจึงผิดสัญญา หากจำเลยทั้งห้าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ โจทก์จะสามารถดำเนินการตามโครงการพัฒนาที่ดินให้เป็นที่อยู่อาศัยและสวนพักผ่อนได้ทันทีการล่าช้าเป็นเหตุให้ค่าวัสดุ ค่าจ้างแรงงาน ค่าสาธารณูปโภคเพิ่มขึ้นพร้อมทั้งมีคำขอบังคับ เป็นคำฟ้องที่แสดงโดยชัดแจ้งซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้น ตาม ป.วิ.พ.ความแพ่งมาตรา 172 วรรคสอง ครบถ้วนแล้ว ส่วนจำเลยทั้งห้ากระทำการอันใดที่ถือว่าร่วมกันและแทนกัน เหตุใดจำเลยทั้งห้าจึงไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายเหตุใดจึงมีการเลื่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โฉนดที่ดินที่โจทก์อ้างว่าศาลแพ่งอายัดไว้นั้นมีการอายัดตั้งแต่เมื่อใด เจ้าของรวมในโฉนดที่ดินเลขที่2784 ต่างถือกรรมสิทธิ์จำนวนเนื้อที่เท่าใด เหตุใดค่าวัสดุ ค่าแรงงานค่าสาธารณูปโภค จึงเพิ่มขึ้นเป็นเพียงรายละเอียดซึ่งสามารถนำสืบได้ในชั้นพิจารณา ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระบุไว้ชัดแจ้งว่าโจทก์มีฐานะเป็นผู้จะซื้อซึ่งมีความผูกพันตามสัญญาในฐานะผู้จะซื้อทุกประการ และในสัญญาก็ปรากฏใจความว่าคู่สัญญาตกลงกันว่า ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินผู้จะขายยอมให้โจทก์ผู้จะซื้อลงชื่อบุคคลใดหรือนิติบุคคลใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ได้ แสดงให้เห็นว่าโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อมีสิทธิให้ผู้ใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ทั้งในบันทึกการเลื่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 2 ครั้งโจทก์ก็ลงลายมือชื่อในฐานะผู้จะซื้อโดยลำพัง เห็นได้ว่าคู่สัญญาที่ต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินคือโจทก์ฝ่ายหนึ่งและจำเลยทั้งห้าอีกฝ่ายหนึ่ง แม้โจทก์จะมีสิทธิให้ลงชื่อผู้ใดเป็นผู้รับโอนก็หาทำให้ความผูกพันของโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปลี่ยนแปลงไปไม่ โจทก์ยังคงเป็นคู่สัญญาโดยตรงกับจำเลยทั้งห้าโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งห้า
ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 5 เป็นข้อตกลงในชั้นจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินว่าค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายค่าภาษีอากรต่าง ๆ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินฝ่ายใดจะเป็นผู้ชำระ แม้จะตกเป็นโมฆะเพราะโจทก์และจำเลยทั้งห้าตกลงกันว่าจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในราคาประเมินของทางราชการซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงอันเป็นการหลีกเลี่ยงค่าภาษีและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนก็ตาม แต่ในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนก็มี ป.พ.พ.มาตรา 457 บัญญัติให้ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้กันอย่างไรไว้แล้ว จึงพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่าคู่กรณีได้เจตนาให้ข้อสัญญาข้ออื่นที่สมบูรณ์แยกออกจากข้อ 5 ซึ่งเป็นส่วนที่ไม่สมบูรณ์ ตามมาตรา 135เดิม (173 ใหม่) สัญญาจะซื้อขายที่ดินเว้นแต่ข้อ 5 จึงสมบูรณ์ ไม่ตกเป็นโมฆะ
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีใจความสำคัญว่า สัญญาฉบับนี้ทำขึ้นระหว่างจำเลยทั้งห้าซึ่งต่อไปในสัญญาเรียกว่า "ผู้จะขาย" ฝ่ายหนึ่ง กับโจทก์ซึ่งต่อไปในสัญญาเรียกว่า "ผู้จะซื้อ" อีกฝ่ายหนึ่ง ผู้จะขายตกลงจะขายและผู้จะซื้อตกลงจะซื้อที่ดินทั้ง 8 โฉนด เป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 63,847,307 บาทโดยผู้จะซื้อได้ชำระเงินค่าที่ดินเป็นจำนวนเงิน 7,000,000 บาท ให้แก่ผู้จะขายในวันทำสัญญานี้เรียบร้อยแล้ว ส่วนจำนวนเงินที่คงเหลืออีก 56,847,307 บาทผู้จะซื้อจะชำระให้แก่ผู้จะขายในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะขายทุกแปลงพร้อมกัน เห็นได้ว่าฝ่ายผู้จะขายมีจำเลยทั้งห้ามีสิทธิและหน้าที่ร่วมกัน ทั้งราคาที่ดินก็กำหนดรวมกันทั้ง 8 แปลง มิได้แบ่งแยกว่าแปลงใดราคาเท่าใด การชำระเงินค่าที่ดินในวันทำสัญญาโจทก์ก็ได้ชำระเงินจำนวนเดียวกันให้แก่จำเลยทั้งห้าพร้อมกันทุกคน ราคาที่เหลือก็ตกลงกันให้โจทก์ชำระแก่จำเลยทั้งห้ารวมกันเป็นจำนวนเดียวกัน มิได้แบ่งแยกชำระให้แก่จำเลยแต่ละคน แม้โจทก์จะแยกแคชเชียร์เช็คออกเป็นบางฉบับก็ไม่ปรากฏว่าแยกเป็นส่วนของจำเลยตามเนื้อที่ดินของแต่ละคน และข้อความในสัญญาก็กำหนดให้จำเลยทั้งห้าผูกพันกับโจทก์เป็นอย่างเดียวกัน ดังนั้นจำเลยทั้งห้าจึงอยู่ในฐานะร่วมกันรับผิดตามสัญญาดังกล่าว
ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินข้อ 3 มีใจความสำคัญว่า ผู้จะขายรับรองว่าที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 2784 ผู้จะขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนทางด้านทิศตะวันออกเฉียงเหนือ และผู้จะขายได้แบ่งแยกการครอบครองเป็นสัดส่วนกับผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นเป็นที่แน่นอนชัดเจนแล้ว และตามข้อ 2 มีใจความสำคัญว่าผู้จะขายขอยืนยันและรับรองว่าที่ดินทั้ง 8 แปลง ติดต่อเป็นผืนเดียวกันโดยทางด้านทิศใต้ (โฉนดเลขที่ 2784) จดตลอดแนวคลองริมถนนตามแผนผังแนบท้ายสัญญา ซึ่งปรากฏว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 เป็นรูปแผนผังทางเข้าออกของที่ดินอีก 7 แปลง สู่แนวคลองและริมถนน และจำเลยทั้งห้ารับรองกับโจทก์ว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 จำเลยได้แบ่งแยกการครอบครองเป็นส่วนสัดในส่วนที่เป็นทางเข้าออกตามแผนผังแนบท้ายสัญญา และทางเข้าออกนี้เป็นสาระสำคัญกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 8 แปลงได้ทันทีที่ฝ่ายจำเลยได้แบ่งแยกการครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 ให้เป็นส่วนสัด โดยฝ่ายจำเลยจะต้องได้กรรมสิทธิ์ตรงทางเข้าออกตามแผนผังท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้เรียบร้อยเสียก่อน การที่ฝ่ายจำเลยยังไม่แบ่งแยกการครอบครองให้เป็นส่วนสัดซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่นนี้ จำเลยทั้งห้าย่อมผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจำเลยทั้งห้าไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาโดยที่โจทก์ได้นำเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือมาชำระให้ครบถ้วนแล้ว สำหรับขั้นตอนของการชำระค่าธรรมเนียม ค่าภาษีตลอดจนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นขั้นตอนภายหลังที่จำเลยทั้งห้าสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ตรงตามสัญญาเสียก่อน ซึ่งยังไม่แน่นอนเมื่อถึงขั้นตอนนั้นโจทก์จะมีเหตุขัดข้องในค่าธรรมเนียมดังกล่าวหรือไม่ โจทก์จึงยังไม่เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยทั้งห้าเป็นฝ่ายผิดสัญญาด้วยการละเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ตรงตามสัญญา จำเลยทั้งห้าก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและไม่มีสิทธิริบมัดจำแต่จะต้องส่งคืนโจทก์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 378 (3)
ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับพิพาท ข้อ 8 กำหนดว่าหากผู้จะขายผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ให้ผู้จะซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนได้ทั้งหมดและเรียกค่าเสียหายได้อีกจำนวนเงิน 14,000,000บาท (สิบสี่ล้านบาทถ้วน) หรือฟ้องบังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญานี้ พร้อมทั้งเรียกค่าเสียหายอีกโสดหนึ่งด้วย ฯลฯ ข้อกำหนดดังกล่าวถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับถ้าสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ.มาตรา 379 ประกอบมาตรา 383
จำเลยทั้งห้ายังไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายได้เพราะเหตุขัดข้องเกิดจากเจ้าของรวม โจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 3และที่ 5 จึงได้ทำบันทึกเลื่อนวันโอนกรรมสิทธิ์อีกครั้งหนึ่ง แต่เมื่อถึงวันที่เลื่อนไปก็ยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันได้ เพราะจำเลยทั้งห้าไม่ปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา เป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายตามปกติจากจำเลยทั้งห้าได้ทันที หรือหากโจทก์ยังติดใจที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อไปก็น่าจะนัดวันจดทะเบียนโอนกันใหม่ แต่โจทก์ก็หาได้กระทำการใด ๆ ต่อไปไม่ คงปล่อยให้เหตุการณ์ผ่านไปโดยจำเลยทั้งห้าไม่อาจคาดหมายได้ว่าโจทก์จะดำเนินการอย่างไรต่อไป เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 ซึ่งเป็นทางออกถูกเจ้าของรวมคนอื่นซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโต้แย้งสิทธิ ย่อมไม่สามารถที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์เป็นส่วนสัดให้เป็นทางเข้าออกดังที่จำเลยทั้งห้าสัญญาไว้ การที่โจทก์ปล่อยให้เหตุการณ์ผ่านไปโดยไม่ดำเนินการอะไรต่อไปเช่นนี้ โดยโจทก์ประสงค์จะใช้เวลาที่ผ่านไปเป็นข้ออ้างเรียกร้องค่าเสียหายให้สูงไว้และเมื่อโจทก์นำสืบข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไร เป็นเงินเท่าใด แต่การกำหนดค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับกรณีจำเลยทั้งห้าไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้นั้นเมื่อจำเลยทั้งห้าผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายอันเป็นเบี้ยปรับ แต่การที่สัญญากำหนดเบี้ยปรับไว้ 14,000,000 บาท โดยที่ข้อเท็จจริงที่โจทก์นำสืบฟังไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไร เป็นเงินเท่าใด เช่นนี้ ประกอบกับระยะเวลานับแต่วันทำสัญญากับวันยื่นฟ้องห่างกันเพียง 7 เดือน เบี้ยปรับที่กำหนดไว้จึงสูงเกินส่วน และควรคำนวณตามราคาที่ดินพิพาทที่น่าจะเพิ่มขึ้นขณะยื่นฟ้อง
ความรับผิดของโจทก์เป็นการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทนตาม ป.พ.พ.มาตรา 369 กล่าวคือโจทก์จะรับผิดชำระหนี้ในจำนวนเงินค่าที่ดินต่อเมื่อจำเลยทั้งห้าจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ตรงตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเสียก่อน แต่เมื่อจำเลยทั้งห้าเป็นฝ่ายผิดสัญญาละเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ตรงตามสัญญาอันเป็นสาระสำคัญ โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าดอกเบี้ยในจำนวนเงินดังกล่าว

แม้ในระหว่างที่โจทก์ยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามคำขอเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 และจำเลยมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ก่อสร้างปรากฏว่ากฎกระทรวง ฉบับที่ 24 (พ.ศ.2529) ออกตามความใน พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ.2518 ไม่มีผลใช้บังคับแล้ว ดังนี้กรณีตามคำขอของโจทก์จึงไม่ต้องห้ามตามกฎกระทรวงฉบับดังกล่าวและจำเลยซึ่งเป็นเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 จึงไม่อาจยกข้อห้ามตามกฎกระทรวงฉบับดังกล่าวเพื่อมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ทำให้คำสั่งของจำเลยเป็นคำสั่งที่ไม่ชอบและไม่มีเหตุผลสมควรในขณะนั้นก็ตาม แต่ในระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกาได้มีกฎกระทรวง ฉบับที่ 221 (พ.ศ.2538)ฯ ใช้บังคับ เป็นผลให้กรณีคำขอของโจทก์ต้องห้ามหรือขัดต่อกฎกระทรวงฉบับนี้ ศาลฎีกาจึงชอบที่จะยกกฎกระทรวงฉบับนี้ขึ้นปรับใช้แก่คดีนี้ได้
หากจะถือว่าขณะที่จำเลยมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ไม่มีกฎหมายสนับสนุนให้จำเลยสั่งเช่นนั้นได้และจะต้องเพิกถอนคำสั่งของจำเลยก็ตาม โจทก์ก็ต้องไปรื้อร้องขอให้จำเลยมีคำสั่งอนุญาตใหม่ แต่ขณะจะมีคำสั่งใหม่ ก็ปรากฏว่ากรณีของโจทก์ต้องห้ามตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 221(พ.ศ.2538)ฯ อีก เช่นนี้เห็นได้ว่าการมีคำสั่งตามคำขอของโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 ซึ่งต้องห้ามหรือขัดต่อกฎกระทรวง ฉบับที่ 221(พ.ศ.2538)ฯ ซึ่งเป็นการใช้กฎหมายที่ฝืนต่อสภาพการณ์ทางสังคมและหลักการทางปกครอง คำขอของโจทก์จึงต้องห้ามหรือขัดต่อกฎกระทรวง จำเลยชอบที่จะมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ดังกล่าว

แม้ในระหว่างที่โจทก์ยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามคำขอเอกสารหมายจ.5 และ จ.6 และจำเลยมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ก่อสร้างปรากฏว่ากฎกระทรวง ฉบับที่ 24(พ.ศ. 2529) ออกตามความในพระราชบัญญัติการผังเมืองพ.ศ. 2518 ไม่มีผลใช้บังคับแล้ว ดังนี้กรณีตามคำขอของโจทก์จึงไม่ต้องต้องตามกฎกระทรวงฉบับดังกล่าวและจำเลยซึ่งเป็นเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารพ.ศ. 2522 จึงไม่อาจยกข้อห้ามตามกฎกระทรวงฉบับดังกล่าวเพื่อมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ทำให้คำสั่งของจำเลยเป็นคำสั่งที่ไม่ชอบและไม่มีเหตุผลสมควรในขณะนั้นก็ตาม แต่ในระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกาได้มีกฎกระทรวง ฉบับที่ 221(พ.ศ. 2538) ฯ ใช้บังคับเป็นผลให้กรณีคำขอของโจทก์ต้องห้ามหรือขัดต่อกฎกระทรวงฉบับนี้ ศาลฎีกาจึงชอบที่จะยกกฎกระทรวงฉบับนี้ขึ้นปรับใช้แก่คดีนี้ได้ หากจะถือว่าขณะที่จำเลยมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ไม่มีกฎหมายสนับสนุนให้จำเลยสั่งเช่นนั้นได้และจะต้องเพิกถอนคำสั่งของจำเลยก็ตาม โจทก์ก็ต้องไปรื้อร้องขอให้จำเลยมีคำสั่งอนุญาตใหม่ แต่ขณะจะมีคำสั่งใหม่ก็ปรากฏว่ากรณีของโจทก์ต้องห้ามตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 221(พ.ศ. 2538)ฯ อีก เช่นนี้เห็นได้ว่าการมีคำสั่งตามคำขอของโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.5 และ จ.6 ซึ่งต้องห้ามหรือขัดต่อกฎกระทรวง ฉบับที่ 221(พ.ศ. 2538) ฯ ซึ่งเป็นการใช้กฎหมายที่ฝืนต่อสภาพการณ์ทางสังคมและหลักการทางปกครองคำขอของโจทก์จึงต้องห้ามหรือขัดต่อกฎกระทรวง จำเลยชอบที่จะมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ดังกล่าว

คำร้องขอของผู้ร้องบรรยายว่า ผู้ร้องได้เข้าไปปลูกบ้านในที่ดินโฉนดตามฟ้อง คิดเป็นเนื้อที่ประมาณ 2 งาน โดยผู้ร้องครอบครองที่ดินส่วนดังกล่าวด้วยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อนานเกินกว่า 10 ปี แล้ว และผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว เฉพาะส่วนของผู้ร้องเนื้อที่ประมาณ 2 งาน97 ตารางวา โดยการครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมาย ก่อนวันนัดสืบพยานผู้ร้องผู้ร้องได้ยื่นคำร้องขอแก้ไขคำร้องขอเฉพาะข้อความเดิมที่ว่า "คิดเป็นเนื้อที่ประมาณ2 งาน" เป็นเนื้อที่ประมาณ 2 งาน 97 ตารางวา ศาลชั้นต้นได้อนุญาตตามขอดังนั้น คำร้องขอของผู้ร้องในส่วนเกี่ยวกับจำนวนเนื้อที่ดินที่ครอบครองได้สิทธินั้นจึงไม่เคลือบคลุม และชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 172 วรรคสอง แล้ว
คดีนี้ผู้ร้องมีหน้าที่นำสืบก่อน แต่ผู้ร้องและผู้คัดค้านแถลงรับข้อเท็จจริงกันแล้วไม่ติดใจสืบพยานทั้งสองฝ่าย กรณีเช่นนี้ถือว่าผู้ร้องได้นำสืบข้อเท็จจริงตามข้ออ้างของตนในคำร้องขอแล้ว ศาลย่อมพิจารณาพิพากษาไปตามเนื้อหาในสำนวนคดี และเมื่อฟังได้ว่าผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทได้สิทธิการครอบครองตาม ป.พ.พ.มาตรา 1382 แล้ว ศาลชั้นต้นย่อมมีคำสั่งให้ผู้ร้องได้สิทธิในที่ดินนั้นได้

คำร้องขอของผู้ร้องบรรยายว่าผู้ร้องได้เข้าไปปลูกบ้านในที่ดินโฉนดตามฟ้องคิดเป็นเนื้อที่ประมาณ2งานโดยผู้ร้องครอบครองที่ดินส่วนดังกล่าวด้วยสงบเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อนานเกินกว่า10ปีแล้วและผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวเฉพาะส่วนของผู้ร้องเนื้อที่ประมาณ2งาน97ตารางวาโดยการครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมายก่อนวันนัดสืบพยานผู้ร้องผู้ร้องได้ยื่นคำร้องขอแก้ไขคำร้องขอเฉพาะข้อความเดิมที่ว่า"คิดเป็นเนื้อที่ประมาณ2งาน"เป็นเนื้อที่ประมาณ2งาน97ตารางวาศาลชั้นต้นได้อนุญาตตามขอดังนั้นคำร้องขอของผู้ร้องในส่วนเกี่ยวกับจำนวนเนื้อที่ดินที่ครอบครองได้สิทธินั้นจึงไม่เคลือบคลุมและชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา172วรรคสองแล้ว คดีนี้ผู้ร้องมีหน้าที่นำสืบก่อนแต่ผู้ร้องและผู้คัดค้านแถลงรับข้อเท็จจริงกันแล้วไม่ติดใจสืบพยานทั้งสองฝ่ายกรณีเช่นนี้ถือว่าผู้ร้องได้นำสืบข้อเท็จจริงตามข้ออ้างของตนในคำร้องขอแล้วศาลย่อมพิจารณาพิพากษาไปตามเนื้อหาในสำนวนคดีและเมื่อฟังได้ว่าผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทได้สิทธิการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1382แล้วศาลชั้นต้นย่อมมีคำสั่งให้ผู้ร้องได้สิทธิในที่ดินนั้นได้

คำร้องขอของผู้ร้องบรรยายว่า ผู้ร้องได้เข้าไปปลูกบ้านในที่ดินโฉนดตามฟ้อง คิดเป็นเนื้อที่ประมาณ 2 งาน โดยผู้ร้องครอบครองที่ดินส่วนดังกล่าวด้วยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อนานเกินกว่า 10 ปี แล้ว และผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว เฉพาะส่วนของผู้ร้องเนื้อที่ประมาณ 2 งาน 97 ตารางวา โดยการครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมายก่อนวันนัดสืบพยานผู้ร้อง ผู้ร้องได้ยื่นคำร้องขอแก้ไขคำร้องขอเฉพาะข้อความเดิมที่ว่า "คิดเป็นเนื้อที่ประมาณ2 งาน" เป็นเนื้อที่ประมาณ 2 งาน 97 ตารางวา ศาลชั้นต้นได้อนุญาตตามขอ ดังนั้น คำร้องขอของผู้ร้องในส่วนเกี่ยวกับจำนวนเนื้อที่ดินที่ครอบครองได้สิทธินั้นจึงไม่เคลือบคลุมและชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 172 วรรคสอง แล้ว คดีนี้ผู้ร้องมีหน้าที่นำสืบก่อน แต่ผู้ร้องและผู้คัดค้านแถลงรับข้อเท็จจริงกันแล้วไม่ติดใจสืบพยานทั้งสองฝ่ายกรณีเช่นนี้ถือว่าผู้ร้องได้นำสืบข้อเท็จจริงตามข้ออ้างของตนในคำร้องขอแล้ว ศาลย่อมพิจารณาพิพากษาไปตามเนื้อหาในสำนวนคดี และเมื่อฟังได้ว่าผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทได้สิทธิการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 แล้ว ศาลชั้นต้นย่อมมีคำสั่งให้ผู้ร้องได้สิทธิในที่ดินนั้นได้

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกจากที่ดินพิพาทคดีนี้ตามจำนวนเนื้อที่ดินเฉพาะส่วนของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งจำเลยเคยฟ้องโจทก์ให้ไปจดทะเบียนโอนให้แก่จำเลย ซึ่งจำเลยทราบดีมาก่อนแล้วแม้โจทก์มิได้บรรยายฟ้องให้ชัดแจ้งว่าที่ดินพิพาทตามที่โจทก์อ้างว่าจำเลยอยู่อาศัยที่โจทก์ฟ้องนั้นอยู่ส่วนไหนของที่ดินและมีจำนวนเนื้อที่เท่าไหร่ก็ตาม ฟ้องโจทก์ก็ไม่เคลือบคลุม
เหตุที่จำเลยอ้างถึงการแย่งการครอบครองที่ดินพิพาทจากโจทก์สืบเนื่องมาจากกรณีจำเลยเคยฟ้องโจทก์เกี่ยวกับที่ดินพิพาทต่อศาลชั้นต้นให้โจทก์โอนแก่จำเลย ซึ่งจำเลยได้อยู่อาศัยมาก่อนโดยศาลอุทธรณ์ได้พิพากษายกฟ้องจำเลยและคดีถึงที่สุด แม้จำเลยยังคงครอบครองที่ดินพิพาทต่อมาจนถึงโจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ก็ตาม แต่ผลของคดีที่จำเลยฟ้องโจทก์เกี่ยวกับที่ดินพิพาทมาก่อนนั้น ยังคงผูกพันจำเลยตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ถึงที่สุด ซึ่งฟังว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลยอยู่ ฉะนั้นในการครอบครองของจำเลยนับแต่วันที่ศาลอุทธรณ์ได้มีคำพิพากษามา จึงฟังได้ว่าจำเลยได้ครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์นั่นเองเหตุที่ว่านี้จำเลยจะเปลี่ยนแปลงอ้างเหตุได้ก็โดยจำเลยจะต้องเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือการครอบครองแทนโจทก์ได้ก็โดยจำเลยจะต้องแสดงเจตนาแห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังโจทก์ผู้มีสิทธิครอบครองว่าจำเลยไม่มีเจตนาจะยึดถือแทนโจทก์ผู้มีสิทธิครอบครองต่อไป ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1381 แต่ตามคำให้การของจำเลยไม่ปรากฏว่าจำเลยได้มีการแสดงเจตนาดังกล่าวข้างต้นให้โจทก์ทราบ จำเลยจึงไม่อาจอ้างเหตุแห่งอายุความตามที่จำเลยให้การมายันโจทก์ได้