คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.วิ.พ. ม. 309 จัตวา

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดเงื่อนไขที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ส่วน พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 29) พ.ศ. 2558 ซึ่งใช้บังคับในช่วงเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือไปยังผู้ร้อง ที่บัญญัติเพิ่มมาตรา 309 จัตวา ซึ่งวรรคสองและวรรคสามของมาตราดังกล่าวเป็นทำนองเดียวกับมาตรา 335 แห่ง ป.วิ.พ. ซึ่งใช้บังคับขณะเจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดนั้นเป็นเพียงการยกเว้นให้ไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 สำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกรณีที่ซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และให้นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา เพื่อมิให้ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องรับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระ อันเป็นการจูงใจและลดอุปสรรคในการขายทอดตลาดห้องชุดให้สามารถจำหน่ายได้ในเวลาที่รวดเร็ว ส่งผลดีต่อผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีและระบบเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม หาใช่บทบัญญัติที่เปลี่ยนแปลงลำดับบุริมสิทธิของค่าใช้จ่ายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ให้เป็นอย่างอื่น หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา เมื่อผู้ร้องมีหนังสือแจ้งยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานที่ดิน จึงต้องด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง (2) และวรรคสอง ที่บัญญัติว่า บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุดและถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง

โจทก์รู้ตั้งแต่ก่อนประมูลซื้อห้องชุดว่า เจ้าของร่วมเดิมมีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 ทั้งตามประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนดให้ผู้ซื้อทรัพย์ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่ค้างชำระด้วย การที่โจทก์เข้าร่วมประมูลซื้อห้องชุดรายนี้เท่ากับโจทก์ตกลงยอมรับข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศขายทอดตลาดดังกล่าวกับเจ้าพนักงานบังคับคดีว่า หากโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดได้และมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่ค้างชำระอยู่โจทก์ยินยอมเป็นผู้รับผิดชำระหนี้รายนี้ เมื่อปรากฏว่าเจ้าของร่วมเดิมมีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มให้แก่จำเลยที่ 1 ที่โจทก์อ้าง ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติม ป.วิ.พ. (ฉบับที่ 29) พ.ศ.2558 มาตรา 3 ที่บัญญัติให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้นั้น มาตรา 2 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว บัญญัติให้พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นไป แต่การขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีเกิดขึ้นก่อนที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ จึงไม่อาจนำ ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา มาใช้บังคับแก่กรณีนี้ได้ เมื่อโจทก์ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่เจ้าของร่วมเดิมค้างชำระให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยทั้งสองไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์