คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 36 (1)

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 36 (1) (4) กำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลเป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคลอาคารชุดและต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลย ตามข้อบังคับของจำเลย ข้อ 12 ซึ่งกำหนดว่า หากตำแหน่งผู้จัดการว่างลงก่อนครบวาระให้ประธานคณะกรรมการหรือผู้ที่ได้รับแต่งตั้งจากคณะกรรมการ ทำหน้าที่บริหารอาคารชุดเหมือนผู้จัดการเป็นการชั่วคราวจนกว่าจะมีการแต่งตั้งผู้จัดการใหม่ ซึ่งขณะทำบันทึกข้อตกลงให้ใช้สถานที่ ที่ประชุมเจ้าของร่วมยังไม่ได้แต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยคนใหม่ แต่มี ธ. ซึ่งเป็นประธานคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยทำหน้าที่บริหารอาคารชุดเหมือนเป็นผู้จัดการเป็นการชั่วคราว การที่ ธ. ลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงให้ใช้สถานที่จึงถือว่ามีอำนาจกระทำการแทนจำเลยและมีผลผูกพันจำเลย ในการประชุมใหญ่สมัยวิสามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2551 วันที่ 16 มีนาคม 2551 ก็ปรากฏว่า ที่ประชุมมีมติแต่งตั้ง ธ. เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยต่อจาก ส. พยานจำเลยปาก อ. ซึ่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยตั้งแต่ปี 2556 ถึงปัจจุบัน ก็ยอมรับว่า เคยชำระค่าตอบแทนให้แก่โจทก์ และจำเลยไม่เคยมีการบอกเลิกบันทึกข้อตกลงให้ใช้สถานที่ดังกล่าว ยิ่งเป็นการบ่งชี้ให้เห็นว่า จำเลยยอมรับตามบันทึกข้อตกลงให้ใช้สถานที่ที่ ธ. ลงลายมือชื่อในนามของจำเลย จำเลยจึงต้องชำระค่าตอบแทนให้แก่โจทก์ตามฟ้อง

เมื่อ ส. เป็นผู้แทนของจำเลยโดยเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลย มีหน้าที่ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยเพื่อจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง โดย ส. มีอำนาจกระทำการต่าง ๆ ทั้งปวงเพื่อประโยชน์ในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อตามบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.4 เป็นเรื่องที่โจทก์ได้ออกเงินสำรองแทนเจ้าของร่วมในนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง ค่ามิเตอร์น้ำและค่าปรับให้แก่ ส. ซึ่งเป็นผู้แทนของจำเลยเพื่อประโยชน์ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยอันเป็นวัตถุประสงค์ของจำเลย บันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.4 จึงอยู่ในขอบเขตอำนาจที่ ส. ผู้เป็นผู้จัดการของจำเลยที่จะกระทำได้ บันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.4 จึงไม่เป็นโมฆะและมีผลผูกพันจำเลย

การที่คณะกรรมการมอบอำนาจให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการจัดให้มีการประชุมในบางเรื่องย่อมกระทำได้ ดังนั้น การมอบอำนาจให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้มีอำนาจออกหนังสือเชิญประชุมใหญ่ย่อมกระทำได้และไม่ถือว่าขัดต่อกฎหมาย ทั้งไม่ทำให้การเรียกประชุมใหญ่เสียไปแต่อย่างใด การจัดให้มีการประชุมใหญ่ แม้พ้นกำหนดเวลาหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีย่อมเป็นผลดีแก่ผู้เป็นเจ้าของร่วม หากมีการประชุมตามวาระและลงมติโดยถูกต้องแล้ว การประชุมใหญ่ดังกล่าวย่อมชอบด้วยกฎหมาย เมื่อข้อเท็จจริงไม่อาจรับฟังได้ว่างบดุลและรายงานประจำปี 2555 ไม่ถูกต้อง และที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2555 มีมติรับรองแล้ว จึงไม่มีเหตุที่จะเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ ส่วนการประชุมวาระที่ 6 และวาระที่ 7 ที่ประชุมใหญ่มีมติให้ปรับขึ้นค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (5) จึงไม่มีเหตุให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2555 ในวาระดังกล่าว