คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456

โจทก์ยินยอมให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินพิพาทจนกว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทให้จำเลยตามสัญญาจะซื้อขายเมื่อโจทก์ผิดสัญญาเพราะไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาจดทะเบียนได้สิทธิอาศัยของจำเลยจึงยังคงมีอยู่ตามสัญญาโจทก์ไม่มีสิทธิเลิกสัญญาและบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาทการที่จำเลยอยู่ต่อมาจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

ตามข้อ2ของสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องชำระราคาที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยส่วนจำเลยมีหน้าที่ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยปลอดจากภาระผูกพันหากมีผู้บุกรุกที่ดินพิพาทจำเลยก็ต้องฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาทสำหรับสัญญาข้อ3ที่โจทก์ตกลงจะออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการฟ้องร้องให้จำเลยนั้นข้อสัญญาดังกล่าวมิได้เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินพิพาทมิได้เป็นสาระสำคัญของสัญญาแต่เป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยต่างหากจากข้อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกล่าวคือหากโจทก์ไม่ออกค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องให้แก่จำเลยจำเลยก็ยังมีหน้าที่ต้องฟ้องร้องผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาทเพื่อนำที่ดินพิพาทส่งมอบให้โจทก์เช่นเดิมหากจำเลยเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีไปเป็นจำนวนเท่าใดแล้วโจทก์ไม่ชำระจำเลยก็มีสิทธิเรียกร้องเงินจำนวนนี้จากโจทก์ได้ดังนั้นแม้จำเลยยื่นฎีกาในคดีที่จำเลยฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดโดยโจทก์มิได้ออกค่าใช้จ่ายในชั้นฎีกาให้ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ก่อนโจทก์ฟ้องคดีนี้จำเลยได้ฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดออกจากที่ดินพิพาทผู้ร้องสอดให้การต่อสู้คดีว่าผู้ร้องสอดทั้งสองได้ครอบครองที่ดินพิพาทจนได้สิทธิครอบครองแล้วจำเลยหมดสิทธิเรียกคืนคดีดังกล่าวศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุดจากผลของคำพิพากษาอันถึงที่สุดของศาลอุทธรณ์ดังกล่าวจำเลยจึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทอีกต่อไปและไม่อาจโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้แม้จำเลยจะยังมีชื่อในที่ดินน.ส.3ที่พิพาทและผู้ร้องสอดได้ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้วก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแก่จำเลยแต่อย่างใดและเมื่อจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายและกรณีเช่นนี้ก็มิได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของโจทก์แต่เป็นความผิดของจำเลยเองจำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยโดยรู้อยู่แล้วว่าขณะนั้นผู้ร้องสอดได้แย่งสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยอยู่แสดงว่าโจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยเสี่ยงภัยเองเพราะรู้อยู่ว่าหากจำเลยแพ้คดีจำเลยก็ไม่อาจโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้เมื่อค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องมาสูงเกินไปและโจทก์มิได้นำสืบให้ปรากฎว่าโจทก์เสียหายเป็นจำนวนเท่าใดศาลย่อมกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ตามจำนวนที่เหมาะสมได้

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94บัญญัติห้ามเฉพาะการนำพยานบุคคลเข้าสืบแทนพยานเอกสารหรือประกอบข้ออ้างว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมหรือแก้ไขข้อความในเอกสารในเมื่อมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเท่านั้นแต่การที่ผู้คัดค้านร่วมนำสืบว่าผู้คัดค้านร่วมได้ชำระค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ซื้อขายให้แก่จำเลยที่2เป็นจำนวนเงิน17,200,000บาทโดยนำพ.กับป.ซึ่งรู้เห็นในการซื้อขายมาเบิกความยืนยันประกอบเอกสารมิใช่นำสืบเพื่อให้บังคับตามสัญญาซื้อขายแต่เป็นการนำสืบถึงความเป็นจริงว่าผู้คัดค้านร่วมซื้อทรัพย์พิพาทจากจำเลยที่2มาในราคาเท่าใดเพื่อให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้คัดค้านและศาลจะได้วินิจฉัยต่อไปว่าผู้คัดค้านร่วมได้กระทำโดยสุจริตหรือไม่ย่อมนำสืบได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94และการที่ผู้คัดค้านร่วมกับจำเลยที่2ไม่ได้ระบุราคาที่ซื้อขายอันแท้จริงจำนวนลงในสัญญาซื้อขายที่ดินที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้นก็หาตกเป็นโมฆะไม่และรับฟังได้เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456มีบทบังคับเพียงให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้นซึ่งกรณีของจำเลยที่2กับผู้คัดค้านร่วมก็ได้มีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ระบุราคาที่ซื้อขายครบถ้วนแล้ว

ป.วิ.พ.มาตรา 94 บัญญัติห้ามเฉพาะการนำพยานบุคคลเข้าสืบแทนพยานเอกสาร หรือประกอบข้ออ้างว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมหรือแก้ไขข้อความในเอกสาร ในเมื่อมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเท่านั้น แต่การที่ผู้คัดค้านร่วมนำสืบว่าผู้คัดค้านร่วมได้ชำระค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ซื้อขายให้แก่จำเลยที่ 2 เป็นจำนวนเงิน 17,200,000 บาท โดยนำ พ.กับ ป.ซึ่งรู้เห็นในการซื้อขายมาเบิกความยืนยันประกอบเอกสาร มิใช่นำสืบเพื่อให้บังคับตามสัญญาซื้อขายแต่เป็นการนำสืบถึงความเป็นจริงว่าผู้คัดค้านร่วมซื้อทรัพย์พิพาทจากจำเลยที่ 2 มาในราคาเท่าใด เพื่อให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้คัดค้านและศาลจะได้วินิจฉัยต่อไปว่าผู้คัดค้านร่วมได้กระทำโดยสุจริตหรือไม่ ย่อมนำสืบได้ ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ.มาตรา 94 และการที่ผู้คัดค้านร่วมกับจำเลยที่ 2 ไม่ได้ระบุราคาที่ซื้อขายอันแท้จริงจำนวนลงในสัญญาซื้อขายที่ดินที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้นก็หาตกเป็นโมฆะไม่และรับฟังได้เพราะตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 มีบทบังคับเพียงให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น ซึ่งกรณีของจำเลยที่ 2 กับผู้คัดค้านร่วมก็ได้มีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ระบุราคาที่ซื้อขายครบถ้วนแล้ว

จำเลยได้ตกลงขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์และได้มอบโฉนดที่ดินพิพาทให้โจทก์ยึดถือไว้โดยจำเลยได้รับเงินมัดจำของโจทก์ไปแล้วจำนวน15,000บาทและจำเลยจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์พร้อมทั้งรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือเมื่อจำเลยรังวัดแบ่งแยกที่ดินเสร็จแล้วข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทดังนั้นถึงแม้ตามสัญญาซื้อขายจะมิได้ระบุรายละเอียดว่าสัญญาทำขึ้นระหว่างใครกับใครที่ดินโฉนดเลขที่เท่าใดเนื้อที่และราคาเท่าใดชำระราคาหรือวางมัดจำกันแล้วหรือไม่เพียงใดส่วนที่เหลือจะชำระกันอย่างไรไม่มีรายละเอียดที่จะบังคับกันได้ตามเอกสารดังกล่าวก็ตามแต่เมื่อจำเลยตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ได้วางมัดจำให้แก่จำเลยแล้วจำเลยไม่ยินยอมขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456กรณีไม่มีเหตุที่โจทก์จะต้องคืนโฉนดที่ดินพิพาทแก่จำเลย

จำเลยได้ตกลงขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ และได้มอบโฉนดที่ดินพิพาทให้โจทก์ยึดถือไว้ โดยจำเลยได้รับเงินมัดจำของโจทก์ไปแล้วจำนวน 15,000 บาทและจำเลยจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ พร้อมทั้งรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือเมื่อจำเลยรังวัดแบ่งแยกที่ดินเสร็จแล้ว ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ดังนั้น ถึงแม้ตามสัญญาซื้อขายจะมิได้ระบุรายละเอียดว่า สัญญาทำขึ้นระหว่างใครกับใคร ที่ดินโฉนดเลขที่เท่าใด เนื้อที่และราคาเท่าใด ชำระราคาหรือวางมัดจำกันแล้วหรือไม่เพียงใด ส่วนที่เหลือจะชำระกันอย่างไร ไม่มีรายละเอียดที่จะบังคับกันได้ตามเอกสารดังกล่าวก็ตาม แต่เมื่อจำเลยตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ได้วางมัดจำให้แก่จำเลยแล้วจำเลยไม่ยินยอมขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 กรณีไม่มีเหตุที่โจทก์จะต้องคืนโฉนดที่ดินพิพาทแก่จำเลย

แม้จำเลยที่ 2 ตัวแทนขายรถยนต์ของจำเลยที่ 1 จะไม่มีอำนาจรับเงินค่าซื้อรถยนต์แทนจำเลยที่ 1 และการที่จำเลยที่ 2รับเงินค่าซื้อรถยนต์จากโจทก์จะเป็นการที่ตัวแทนทำการนั้นไปเกินอำนาจตัวแทนก็ตาม แต่เมื่อการกระทำของจำเลยที่ 2และทางปฎิบัติของจำเลยที่ 1 ผู้เป็นตัวการทำให้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกมีมูลเหตุอันสมควรจะเชื่อว่าการที่จำเลยที่ 2รับเงินค่าซื้อรถยนต์ภายในขอบอำนาจของจำเลยที่ 2 ผู้เป็นตัวแทน จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดต่อโจทก์บุคคลภายนอกผู้สุจริต ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 822 ประกอบมาตรา 820 ดังนั้น จึงต้องถือว่าโจทก์ได้ชำระราคารถยนต์ค้นพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความเกินขั้นสูงตามตาราง 6 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนในผลแห่งคดีแต่มิได้พิพากษาแก้ในส่วนนี้นั้น แม้ปัญหานี้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา แต่เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาเห็นสมควรกำหนดเสียใหม่ให้ถูกต้อง

แม้จำเลยที่ 2 ตัวแทนขายรถยนต์ของจำเลยที่ 1 จะไม่มีอำนาจรับเงินค่าซื้อรถยนต์แทนจำเลยที่ 1 และการที่จำเลยที่ 2 รับเงินค่าซื้อรถยนต์จากโจทก์จะเป็นการที่ตัวแทนทำการนั้นไปเกินอำนาจตัวแทนก็ตาม แต่เมื่อการกระทำของจำเลยที่ 2 และทางปฏิบัติของจำเลยที่ 1 ผู้เป็นตัวการทำให้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกมีมูลเหตุอันสมควรจะเชื่อว่าการที่จำเลยที่ 2 รับเงินค่าซื้อรถยนต์ภายในขอบอำนาจของจำเลยที่ 2 ผู้เป็นตัวแทน จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดต่อโจทก์บุคคลภายนอกผู้สุจริต ตาม ป.พ.พ.มาตรา 822 ประกอบมาตรา 820 ดังนั้น จึงต้องถือว่าโจทก์ได้ชำระราคารถยนต์คันพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว
ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความเกินขั้นสูงตามตาราง 6 ท้าย ป.วิ.พ. และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนในผลแห่งคดีแต่มิได้พิพากษาแก้ในส่วนนี้นั้น แม้ปัญหานี้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา แต่เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาเห็นสมควรกำหนดเสียใหม่ให้ถูกต้อง

แม้จำเลยที่2ตัวแทนขายรถยนต์ของจำเลยที่1จะไม่มีอำนาจรับเงินค่าซื้อรถยนต์แทนจำเลยที่1และการที่จำเลยที่2รับเงินค่าซื้อรถยนต์จากโจทก์จะเป็นการที่ตัวแทนทำการนั้นไปเกินอำนาจตัวแทนก็ตามแต่เมื่อการกระทำของจำเลยที่2และทางปฎิบัติของจำเลยที่1ผู้เป็นตัวการทำให้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกมีมูลเหตุอันสมควรจะเชื่อว่าการที่จำเลยที่2รับเงินค่าซื้อรถยนต์ภายในขอบอำนาจของจำเลยที่2ผู้เป็นตัวแทนจำเลยที่1จึงต้องรับผิดต่อโจทก์บุคคลภายนอกผู้สุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา822ประกอบมาตรา820ดังนั้นจึงต้องถือว่าโจทก์ได้ชำระราคารถยนต์ค้นพิพาทให้แก่จำเลยที่1แล้ว ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่1ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความเกินขั้นสูงตามตาราง6ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งและศาลอุทธรณ์พิพากษายืนในผลแห่งคดีแต่มิได้พิพากษาแก้ในส่วนนี้นั้นแม้ปัญหานี้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาแต่เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลฎีกาเห็นสมควรกำหนดเสียใหม่ให้ถูกต้อง

โรงเรือนพิพาทเดิมเป็นของ ท. โดย ท. เช่าที่ดินของ บ. เพื่อปลูกโรงเรือนพิพาทดังกล่าว ต่อมาปี 2530 บ.ยกที่ดินดังกล่าวทั้งแปลงให้ ล. ต่อมา ล. ได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นหลายแปลง ทำให้โรงเรือนพิพาทอยู่บนที่ดินสองแปลงคือโฉนดเลขที่ 6204 และ 62023 ครั้นปี 2533 จำเลยซื้อโรงเรือนพิพาทมาจาก ท. หลังจากนั้นปี 2537 ล. ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 62023 แก่โจทก์กรณีจึงเป็นเรื่องจำเลยซื้อเฉพาะโรงเรือนพิพาทจาก ท. แม้การซื้อขายจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยก็ได้กรรมสิทธิ์เฉพาะโรงเรือนพิพาทเท่านั้น หามีสิทธิในที่ดินซึ่งปลูกโรงเรือนไม่ และเป็นเรื่องที่จำเลยมีโรงเรือนส่วนหนึ่งในที่ดินของโจทก์โดยไม่มีสิทธิและแม้จำเลยจะเช่าที่ดินของ ล. ซึ่งเป็นเจ้าของเดิมก็ตาม ก็ไม่ใช่เป็นเรื่องการปลูกโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของบุคคลอื่น ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 จำเลยจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมตามบทกฎหมายดังกล่าวได้ และโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้