คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456

ที่ดินพิพาทที่ซื้อขายกันเป็นที่ดินมือเปล่า (ภ.บ.ท.5) เจ้าของที่ดินมีเพียงสิทธิครอบครอง เมื่อตามสัญญาระบุว่าจำเลยทั้งสองส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ชำระราคาแก่จำเลยทั้งสองแล้วในวันทำสัญญา โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินดังกล่าวแล้ว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377, 1378 สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด โจทก์และจำเลยทั้งสองไม่มีหน้าที่ใดๆ ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันตามสัญญาอีก ดังนั้น การที่โจทก์จะเข้าทำการรังวัดแนวเขตที่ดินเพื่อครอบครองทำประโยชน์ จึงไม่ใช่ข้อผูกพันอันเกี่ยวเนื่องจากสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท การที่จำเลยทั้งสองคัดค้านและขัดขวางไม่ยอมให้โจทก์ทำการรังวัด จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญาป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งสองไปทำการวัดแนวเขตที่ดินพิพาท หรือให้คืนเงินค่าซื้อที่ดิน

จ. ได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ทั้งสองและมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งสองครอบครองแล้วในวันเดียวกัน เมื่อการซื้อขายมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่เป็นที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ จ. จึงมีแต่สิทธิครอบครอง เมื่อ จ.ได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งสองเป็นการสละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์ทั้งสองย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตามมาตรา 1377, 1378 แล้ว จึงเป็นการได้มาด้วยการครอบครองฟ้องบังคับให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของ จ. ส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) และจดทะเบียนคัดชื่อจำเลยออกแล้วใส่ชื่อโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ถือสิทธิครอบครองแทนชื่อจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกอันเป็นการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองตามสัญญาซื้อขายหาได้ไม่ และเมื่อโจทก์ทั้งสองไม่อาจใช้สิทธิเรียกร้องดังกล่าวแก่จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของ จ. เจ้ามรดกแล้ว ก็ไม่มีปัญหาว่าคดีของโจทก์ขาดอายุความ 1 ปี ตามมาตรา 1754 วรรคสาม หรือไม่ แต่โจทก์ทั้งสองได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแล้วจึงชอบที่จะขอให้ห้ามจำเลยรบกวนการครอบครองที่ดินพิพาทได้

การซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 แต่หากผู้ซื้อได้ครอบครองที่ดินที่ซื้อขายกันโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าผู้ร้องซื้อที่ดินพิพาทและครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ผู้คัดค้านซึ่งมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาทย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้ร้อง

โจทก์ที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายอันเป็นการประพฤติผิดสัญญาซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยมีสิทธิที่จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่โจทก์ที่ 1 ทวงถามได้ จึงไม่จำต้องวินิจฉัยว่าในช่วงเวลาดังกล่าวจำเลยมีเงินพร้อมที่จะชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 หรือไม่ เพราะไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นฝ่ายผิดสัญญาไปได้
สัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า เมื่อมีการชำระเงินงวดสุดท้ายและโอนกรรมสิทธิ์แก่กันแล้ว ผู้จะซื้อ (จำเลย) จะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามที่ตกลงบนที่ดินที่ซื้อมาทั้งหมดให้เสร็จโดยเร็วหรือภายใน 3 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อก่อสร้างเสร็จผู้จะซื้อต้องโอนอาคารพาณิชย์ให้ผู้จะขาย (โจทก์ที่ 1) จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย หากผู้จะซื้อไม่สามารถปฏิบัติได้จะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยทดแทนให้แก่ผู้จะขายเป็นเงิน 2,000,000 บาท ตามข้อตกลงดังกล่าวมีเงื่อนไขสำคัญที่จะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายจำนวน 4 แปลง ในราคา 10,000,000 บาท ให้เสร็จสิ้นไปก่อน เมื่อการซื้อขายที่ดินแปลงหนึ่งไม่ได้ทำขึ้น โดยเหตุซึ่งเป็นเพราะโจทก์ที่ 1 มิได้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขาย ทั้งไม่อาจถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เงื่อนไขที่ว่าจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 4 แปลงก่อนจึงไม่สำเร็จโดยเหตุซึ่งไม่อาจโทษฝ่ายจำเลยได้จำเลยย่อมไม่มีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวอีกต่อไป โจทก์ที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจ่ายเงินค่าชดเชยสิ่งปลูกสร้างจำนวน 2,000,000 บาท

ศาลชั้นต้นชี้สองสถานกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า โจทก์ร่วมมีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทก่อนขายให้แก่โจทก์หรือไม่ โจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทหรือไม่ และจำเลยกระทำละเมิดต่อโจทก์และต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องหรือไม่ โดยประเด็นทั้งสองข้อนี้เมื่อโจทก์และโจทก์ร่วมเป็นฝ่ายกล่าวอ้างภาระการพิสูจน์ย่อมตกแก่โจทก์และโจทก์ร่วม แต่แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) เป็นหลักฐานที่รับฟังได้แต่เพียงว่า ขณะแจ้งการครอบครองผู้แจ้งอ้างว่าที่ดินเป็นของผู้แจ้งมิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนไว้ในทะเบียนที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1373 อันจะทำให้โจทก์ได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง จำเลยเป็นฝ่ายยึดถือครอบครองที่ดินพิพาท จำเลยย่อมได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานตามมาตรา 1369 ว่าจำเลยยึดถือที่ดินพิพาทเพื่อตน จึงตกเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่ต้องนำสืบหักล้างข้อสันนิษฐานดังกล่าว
โจทก์ร่วมทั้งสองกับจำเลยทำสัญญาขายฝากที่พิพาทโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ประกอบมาตรา 456 ถือเสมือนว่ามิได้มีนิติกรรมการขายฝากเกิดขึ้นเลย โจทก์ร่วมทั้งสองย่อมจะอ้างสิทธิการได้มาโดยการครอบครองโดยนิติกรรมการขายฝากนั้นไม่ได้ เพราะการขายฝากมิใช่ว่าผู้ขายฝากสละเจตนาครอบครองโดยเด็ดขาดให้แก่ผู้ซื้อฝาก แต่ผู้ขายฝากมอบที่ดินโดยมีเงื่อนไขว่าวันหลังจะเอาคืน การที่โจทก์ร่วมทั้งสองครอบครองที่ดินพิพาทหลังจากครบกำหนดไถ่เป็นการครอบครองโดยอาศัยอำนาจของจำเลยเพื่อทำการตัดไม้โกงกางไปเป็นประโยชน์เท่านั้น โจทก์ร่วมทั้งสองจึงไม่ได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาท

การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับ ม. มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ขณะที่ซื้อขายกันที่ดินพิพาทยังเป็นที่ดินมือเปล่า ม. จึงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น เมื่อ ม. ส่งมอบที่ดินพิพาทและโจทก์เข้าครอบครองแล้ว โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองตามมาตรา 1377 และ 1378 อันเป็นการได้สิทธิครอบครองมาด้วยการครอบครองตามกฎหมาย มิใช่เป็นการได้มาตามสัญญาซื้อขาย ม. ย่อมไม่มีหน้าที่ในทางนิติกรรมที่จะต้องไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยซึ่งเป็นทายาทของ ม. ให้ดำเนินการเพิกถอนชื่อ ม. ออกจากโฉนดที่ดินพิพาท

น. ได้แบ่งขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องทั้งห้าเป็นบางส่วนที่ผู้ร้องแต่ละคนครอบครองอยู่พร้อมทั้งส่งมอบการครอบครองที่ดินให้ผู้ร้องแต่ละคนเข้าทำประโยชน์ในที่ดินได้ โดย น. สัญญาว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ร้องแต่ละคนในภายหลังตามเนื้อที่ที่ผู้ร้องแต่ละคนซื้อ แต่ น. ถึงแก่ความตายเสียก่อน โดยยังไม่ได้ดำเนินการแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนให้แก่ผู้ร้องแต่ละคน แสดงว่า น. ผู้ขายที่ดินพิพาท และผู้ร้องทั้งห้า ผู้ซื้อที่ดินดังกล่าว ต่างมีเจตนาจะไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นหนังสือและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหลัง เมื่อมีการแบ่งแยกที่ดินที่ซื้อขายกันเฉพาะส่วนได้กระทำสำเร็จแล้ว การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่าง น. กับผู้ร้องทั้งห้า จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด การที่ผู้ร้องทั้งห้าเข้าครอบครองที่ดินพิพาทในส่วนที่แต่ละคนครอบครองอยู่ จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของ น. ตามสัญญาจะซื้อจะขาย อันเป็นการยึดถือที่ดินพิพาทแทน น. มิใช่การยึดถือในฐานะเจ้าของ เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ร้องได้เปลี่ยนแปลงลักษณะการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยัง น. ว่าไม่เจตนายึดถือที่ดินพิพาทแทน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 แม้ผู้ร้องจะครอบครองที่ดินพิพาทติดต่อกันเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382
ผู้ร้องที่ 4 ที่ 5 ได้ต่อสู้ไว้ในศาลชั้นต้นว่าซื้อที่ดินจาก น. แต่ไม่ได้มีการทำสัญญาซื้อขายกัน และ น. มิได้ออกใบเสร็จรับเงินค่าขายที่ดินให้ไว้ แต่มีเจตนาจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนกันในภายหลังเมื่อแบ่งแยกที่ดินเสร็จแล้ว ถือได้ว่าเป็นข้อที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้น การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 หยิบยกข้อเท็จจริงดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยว่าเป็นเพียงการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท มิใช่การซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และการเข้าครอบครองที่พิพาทดังกล่าวเป็นการครอบครองแทน น. มิใช่การครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ ผู้ร้องจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 จึงมิใช่การวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็นตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ที่ว่า "โครงการ ฯ ตามสัญญาจะจัดให้มีสโมสรโครงการ โรงเรียนอนุบาล และสระว่ายน้ำเพื่อเป็นสถานที่ส่วนกลางในการให้บริการ" เป็นการระบุสิ่งที่จำเลยที่ 1 ต้องปฏิบัตินอกเหนือไปจากการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างตามแบบอาคารที่กำหนด ตามแผ่นพับก็ปรากฏภาพสโมสรโครงการและสระว่ายน้ำ อีกทั้งสถานที่ก่อสร้างโครงการมิได้อยู่ในเขตการค้าหรือย่านธุรกิจสำคัญ และเนื้อที่ของที่ดินตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เพียง 67.50 ตารางวา แต่ราคาตามสัญญาสูงถึง 3,955,000 บาท ย่อมชี้ชัดให้เห็นเจตนาของบุคคลทั่วไปที่จะเข้าเป็นลูกค้าของจำเลยที่ 1 ก็เพื่อจะได้ใช้ประโยชน์จากสถานที่ดังกล่าวตามที่จำเลยที่ 1 จะสร้างให้เป็นสถานที่ส่วนกลางในการให้บริการแก่ลูกค้าของโครงการด้วย จึงเป็นเงื่อนไขและสาระสำคัญแห่งสัญญาโดยชัดแจ้ง
สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทน การที่โจทก์มิได้โต้แย้งการส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งแจ้งให้จำเลยที่ 1 ติดต่อสถาบันการเงินให้แก่โจทก์ ก็เพียงเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ที่พร้อมจะปฏิบัติการชำระหนี้ตามหน้าที่ของตนเท่านั้น จำเลยที่ 1 จะยกขึ้นเป็นข้ออ้างว่าโจทก์มิได้ถือสัญญาเป็นสาระสำคัญหาได้ไม่ ฉะนั้น การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 ทำการสร้างสโมสรโครงการ โรงเรียนอนุบาล และสระว่ายน้ำตามสัญญา ซึ่งล่วงเลยจากสัญญาที่ทำไว้ต่อกันประมาณ 1 ปี 8 เดือน จำเลยที่ 1 ยังมิได้ดำเนินการก่อสร้าง จึงเป็นการปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 แล้ว เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ชำระหนี้ต่างตอบแทนดังกล่าวภายในเวลาอันสมควร จำเลยที่ 1 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา

โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันมาก่อน โดยกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินกันไว้ ต่อมาเมื่อโจทก์ชำระราคาให้จำเลยครบถ้วนแล้วจึงได้ทำสัญญาอีกฉบับหนึ่ง ซึ่งแม้จะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขาย แต่ก็มีข้อตกลงกำหนดไว้ในสัญญาว่า หากถึงกำหนดจำเลยไม่โอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยยอมให้โจทก์ปรับอีกหนึ่งเท่าของเงินที่ขาย แสดงว่าโจทก์และจำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินซื้อขายกันในภายหลังเช่นเดียวกับที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำต่อเนื่องกันมา แม้จำเลยจะส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายให้โจทก์แล้วก็ตาม แต่เมื่อโจทก์และจำเลยมีเจตจนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินที่ซื้อขายกันให้เสร็จเด็ดขาดต่อไปสัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หาใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งจะตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง แต่อย่างใดไม่

แม้หนังสือสัญญาขายที่ดินจะมีข้อความว่า ผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินและผู้ซื้อได้ชำระเงินค่าที่ดินไปถูกต้องแล้วก็ตาม แต่โจทก์ก็อ้างว่าจำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทตามสัญญาเช่า ซึ่งจำเลยต่อสู้ว่าไม่ได้เช่าที่ดินของโจทก์ แต่อยู่ในที่ดินพิพาทเนื่องจากโจทก์ยังไม่ชำระค่าที่ดิน ดังนี้ การที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ยังไม่ชำระค่าที่ดินให้นั้น เป็นการนำสืบถึงเหตุที่จำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทได้ หาใช่เป็นเรื่องที่จำเลยนำสืบสัญญาขายที่ดินเพื่ออ้างสิทธิหรือเพื่อให้ตัวเองได้สิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดจากสัญญาขายที่ดินนั้นไม่ จึงไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข)