คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456

ตามสัญญาข้อ15ระบุว่าผู้จะซื้อสัญญาว่าจะซื้อที่ดินส่วนอื่นข้างเคียงทั้งหมดของผู้จะขายในราคาไร่ละ1,200,000บาทภายในกำหนด1ปีนับจากวันโอนมีเงื่อนไขและวิธีการชำระเงินตามสัญญาฉบับนี้หากผู้จะซื้อไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินดังกล่าวข้างต้นผู้จะซื้อหรือผู้รับโอนยินยอมให้ผู้จะขายจดทะเบียนเป็นภารยทรัพย์เป็นทางกว้างอย่างน้อย8เมตรตรงตามขนาดและสภาพของถนนที่เป็นอยู่เดิมโดยต้องจดทะเบียนภารจำยอมณหอทะเบียนกรมที่ดินภายในกำหนด1เดือนนับแต่ผู้จะซื้อปฏิเสธการซื้อที่ดินดังกล่าวหรือ1ปีนับจากวันที่1818เมษายน2532และมีข้อความในวงเล็บว่าสำหรับที่ดินข้างเคียงที่ยังไม่มีการซื้อขายนี้ปรากฏตามผังหมึกสีเขียวท้ายสัญญานี้ดังนี้ตามสัญญาข้อดังกล่าวเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์เพียงฝ่ายเดียวที่มีความประสงค์จะซื้อที่ดินข้างเคียงที่ดินจำนวน8โฉนดที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้แล้วในข้อ1ถึงข้อ14โดยไม่มีข้อความตอนใดระบุว่าจำเลยยอมตกลงจะขายที่ดินให้แก่โจทก์แต่อย่างใดคงมีแต่ข้อความว่าโจทก์ผู้จะซื้อสัญญาว่าจะซื้อที่ดินส่วนอื่นข้างเคียงทั้งหมดของผู้จะขายโดยมีเงื่อนไขว่าจะซื้อภายใน1ปีนับจากวันโอนที่ดินจำนวน8โฉนดที่จะซื้อจะขายกันโดยมีเงื่อนไขและวิธีการชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายหมายจ.1ข้อความในสัญญาข้อ15จึงเป็นเพียงคำมั่นของโจทก์เพียงฝ่ายเดียวที่แสดงความประสงค์ขอซื้อที่ดินจากจำเลยเท่านั้นต่อเมื่อจำเลยได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปและคำบอกกล่าวนั้นได้ไปถึงโจทก์ผู้ให้คำมั่นแล้วจึงจะมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายและบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาได้เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้แสดงความจำนงจะทำการขายที่ดินให้โจทก์สัญญาข้อ15ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมายจ.1จึงยังไม่เกิดผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่โจทก์จะบังคับให้จำเลยขายที่ดินให้โจทก์ได้โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาหรือเรียกค่าเสียหายจากจำเลย

ตามสัญญาข้อ 15 ระบุว่า ผู้จะซื้อสัญญาว่าจะซื้อที่ดินส่วนอื่นข้างเคียงทั้งหมดของผู้จะขายในราคาไร่ละ 1,200,000 บาท ภายในกำหนด 1 ปีนับจากวันโอน มีเงื่อนไขและวิธีการชำระเงินตามสัญญาฉบับนี้ หากผู้จะซื้อไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินดังกล่าวข้างต้น ผู้จะซื้อหรือผู้รับโอนยินยอมให้ผู้จะขายจดทะเบียนเป็นภารยทรัพย์เป็นทางกว้างอย่างน้อย 8 เมตร ตรงตามขนาดและสภาพของถนนที่เป็นอยู่เดิม โดยต้องจดทะเบียนภาระจำยอม ณ หอทะเบียนกรมที่ดินภายในกำหนด1 เดือน นับแต่ผู้จะซื้อปฏิเสธการซื้อที่ดินดังกล่าว หรือ 1 ปี นับจากวันที่ 18 เมษายน2532 และมีข้อความในวงเล็บว่า สำหรับที่ดินข้างเคียงที่ยังไม่มีการซื้อขายนี้ ปรากฏตามผังหมึกสีเขียวท้ายสัญญานี้ ดังนี้ ตามสัญญาข้อดังกล่าวเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์เพียงฝ่ายเดียวที่มีความประสงค์จะซื้อที่ดินข้างเคียงที่ดินจำนวน 8 โฉนดที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้แล้วในข้อ 1 ถึงข้อ 14 โดยไม่มีข้อความตอนใดระบุว่าจำเลยยอมตกลงจะขายที่ดินให้แก่โจทก์แต่อย่างใด คงมีแต่ข้อความว่าโจทก์ผู้จะซื้อสัญญาว่าจะซื้อที่ดินส่วนอื่นข้างเคียงทั้งหมดของผู้จะขายโดยมีเงื่อนไขว่าจะซื้อภายใน1 ปี นับจากวันโอนที่ดินจำนวน 8 โฉนด ที่จะซื้อจะขายกันโดยมีเงื่อนไขและวิธีการชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายหมาย จ.1 ข้อความในสัญญาข้อ 15 จึงเป็นเพียงคำมั่นของโจทก์เพียงฝ่ายเดียวที่แสดงความประสงค์ขอซื้อที่ดินจากจำเลยเท่านั้นต่อเมื่อจำเลยได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไป และคำบอกกล่าวนั้นได้ไปถึงโจทก์ผู้ให้คำมั่นแล้ว จึงจะมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายและบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้แสดงความจำนงจะทำการขายที่ดินให้โจทก์ สัญญาข้อ 15 ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 จึงยังไม่เกิดผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่โจทก์จะบังคับให้จำเลยขายที่ดินให้โจทก์ได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาหรือเรียกค่าเสียหายจากจำเลย

ตามสัญญาข้อ15ระบุว่าผู้จะซื้อ(โจทก์)สัญญาว่าจะซื้อที่ดินส่วนอื่นข้างเคียงของผู้จะขาย(จำเลย)ในราคาไร่ละ1,200,000บาทภายในกำหนดหนึ่งปีนับจากวันโอนโดยตามสัญญาข้ออื่นไม่มีความตอนใดระบุว่าจำเลยยอมตกลงจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ข้อความในสัญญาข้อ15จึงเป็นเพียงคำมั่นของโจทก์ฝ่ายเดียวที่แสดงความประสงค์ขอซื้อที่ดินของจำเลยเท่านั้นต่อเมื่อจำเลยได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปและคำบอกกล่าวนั้นได้ไปถึงโจทก์ผู้ให้คำมั่นแล้วจึงจะมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายและบังคับให้ปฎิบัติตามสัญญาได้เมื่อไม่ปรากฎว่าจำเลยได้แสดงความจำนงจะขายที่ดินแก่โจทก์โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยให้ปฎิบัติตามสัญญาหรือเรียกค่าเสียหาย

เมื่อที่งอกอยู่ติดกับที่ดินมีโฉนดที่งอกย่อมเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงดังกล่าวและเป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. โดยหลักส่วนควบด้วยผลของกฎหมายไม่จำต้องรังวัดขึ้นทะเบียนเป็นหลักฐานว่าเป็นที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินตามโฉนดเดิมเสียก่อนแล้วที่งอกจึงจะเป็นที่ดินมีกรรมสิทธิ์ การที่ ส. ขายที่ดินพิพาทซึ่งอยู่ติดกับที่ดินมีโฉนดให้โจทก์ถือว่าได้แบ่งที่ดินมีโฉนดขายแก่โจทก์หาใช่เป็นการขายที่ดินมือเปล่าแต่อย่างใดไม่การซื้อขายที่ดินมีกรรมสิทธิ์จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์กับ ส. เพียงแต่ทำสัญญาซื้อขายกันเองไม่ได้ทำตามแบบจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคแรกโจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินพิพาท

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1308 กำหนดให้ทึ่งอกริมตลิ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่ตั้งอยู่ริมตลิ่งเมื่อที่งอกอยู่ติดกับที่ดินมีโฉนดย่อมเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงดังกล่าวและเป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. เจ้าของที่ดินโดยหลักส่วนควบด้วยผลของกฎหมาย ไม่จำต้องรังวัดขึ้นทะเบียนว่าเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามโฉนดเดิมเสียก่อนแล้วจึงจะเป็นที่ดินมีกรรมสิทธิ์ การที่ ส. ขายที่งอกให้โจทก์ ถือว่าได้แบ่งที่ดินตามโฉนดนั้นขายแก่โจทก์ไม่ใช่เป็นการขายที่ดินมือเปล่า โจทก์กับ ส.เพียงแต่ทำสัญญาซื้อขายกันเองจะตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรกโจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่งอก โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยออกไปจากที่งอก

โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินและตึกแถวกันในราคา1,500,000บาทแต่ได้ทำสัญญาซื้อขายโดยระบุในสัญญาโอนว่าซื้อขายกันในราคา300,000บาทเมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับชำระราคาที่ดินและตึกแถวไปครบถ้วนตามราคาที่ซื้อขายกันจริงแล้วเช่นนี้จำเลยจะกลับมาฎีกาว่าสัญญาซื้อขายโจทก์แจ้งราคาเพียง300,000บาทเพื่อหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมและค่าภาษีจึงเป็นนิติกรรมที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนตกเป็นโมฆะหาได้ไม่

สัญญาจะซื้อขายดินที่ระบุว่าผู้ขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินหลังจากผู้ขายได้ทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินเรียบร้อยแล้วไม่เกิน18เดือนนั้นไม่ใช่เงื่อนไขบังคับก่อนแต่เป็นข้อตกลงในการไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ซื้อว่าผู้ขายจะต้องแบ่งแยกที่ดินและจดทะเบียนโอนให้แก่ผู้ซื้อภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าวซึ่งไม่พ้นวิสัยไม่ตกเป็นโมฆะ โจทก์รู้อยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทตรงตำแหน่งที่โจทก์ตกลงซื้อจากจำเลยมีผู้อื่นเป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วยเมื่อโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยแต่ผู้เดียวให้แบ่งแยกโฉนดที่ดินตรงตำแหน่งดังกล่าวโอนให้แก่โจทก์ตามข้อตกลงจึงอาจมีผลกระทบถึงสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่นซึ่งไม่ได้เข้ามาในคดีและไม่มีส่วนรู้เห็นตกลงในการแบ่งแยกโฉนดด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1364วรรคสองคำขอของโจทก์ในส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ศาลต้องยกคำขอแต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องใหม่ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายโดยไม่สามารถแบ่งแยกโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ภายในระยะเวลาที่กำหนดจำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามสัญญาและแม้โจทก์จะไม่ได้นำสืบแสดงให้เห็นโดยชัดแจ้งว่าโจทก์เสียหายเท่ากับจำนวนที่ระบุในสัญญาศาลก็มีอำนาจกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามที่เห็นสมควรได้

สัญญาจะซื้อขายดินที่ระบุว่า ผู้ขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินหลังจากผู้ขายได้ทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินเรียบร้อยแล้วไม่เกิน 18 เดือนนั้น ไม่ใช่เงื่อนไขบังคับก่อน แต่เป็นข้อตกลงในการไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ซื้อว่า ผู้ขายจะต้องแบ่งแยกที่ดินและจดทะเบียนโอนให้แก่ผู้ซื้อภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าวซึ่งไม่พ้นวิสัย ไม่ตกเป็นโมฆะ
โจทก์รู้อยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทตรงตำแหน่งที่โจทก์ตกลงซื้อจากจำเลยมีผู้อื่นเป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยแต่ผู้เดียวให้แบ่งแยกโฉนดที่ดินตรงตำแหน่งดังกล่าวโอนให้แก่โจทก์ตามข้อตกลง จึงอาจมีผลกระทบถึงสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่นซึ่งไม่ได้เข้ามาในคดีและไม่มีส่วนรู้เห็นตกลงในการแบ่งแยกโฉนดด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1364 วรรคสอง คำขอของโจทก์ในส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ ศาลต้องยกคำขอ แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องใหม่
จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายโดยไม่สามารถแบ่งแยกโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ภายในระยะเวลาที่กำหนด จำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามสัญญา และแม้โจทก์จะไม่ได้นำสืบแสดงให้เห็นโดยชัดแจ้งว่าโจทก์เสียหายเท่ากับจำนวนที่ระบุในสัญญา ศาลก็มีอำนาจกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามที่เห็นสมควรได้

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94ห้ามเฉพาะการนำพยานบุคคลเข้าสืบแทนพยานเอกสารหรือประกอบข้ออ้างว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมหรือแก้ไขข้อความในเอกสารในเมื่อมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงการที่โจทก์นำสืบถึงข้อตกลงเกี่ยวกับราคาที่ดินตลอดจนเงื่อนไขวิธีการชำระราคาที่ดินด้วยเช็คตามสัญญาจะซื้อขายอันเป็นเอกสารอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากสัญญาซื้อขายที่ดินจึงหาต้องห้ามไม่ หนังสือสัญญาซึ่งระบุว่าเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินโดยโจทก์เจ้าของที่ดินตกลงจะขายให้แก่จำเลยที่4และจำเลยที่4ตกลงจะซื้อและมี ข้อสัญญาด้วยว่าเงินค่าธรรมเนียมในการซื้อขายก็ดีเงินค่าภาษีเงินได้ของสรรพากรหรือเงินค่าใช้จ่ายอื่นใดก็ดีที่เกี่ยวแก่การซื้อขายที่ดินตามสัญญานี้ผู้จะซื้อเป็นผู้ออกแทนผู้จะขายทั้งสิ้นแสดงว่าคู่กรณีจะไปทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต่อไปจึงเป็น สัญญาจะซื้อขายเท่านั้น

แม้โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อเวลาออกอากาศของสถานีวิทยุกระจายเสียง และจำเลยเป็นลูกค้าของโจทก์โดยจำเลยตกลงซื้อเวลาออกอากาศที่สถานีวิทยุกระจายเสียงดังกล่าวก็ตาม แต่การตกลงเช่นนั้นไม่ใช่สัญญาซื้อขายทรัพย์เพราะไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน คงเป็นเพียงสัญญาที่ตกลงให้บริการการออกอากาศกระจายเสียงในสถานีวิทยุกระจายเสียงตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันเท่านั้น กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 456 วรรคสอง และวรรคสาม แห่ง ป.พ.พ. การที่โจทก์ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดมาแสดง ไม่มีการวางประจำ หรือไม่ได้ชำระหนี้บางส่วนไม่เป็นเหตุทำให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง