คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456

แม้โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อเวลาออกอากาศของสถานีวิทยุกระจายเสียง และจำเลยเป็นลูกค้าของโจทก์โดยจำเลยตกลงซื้อเวลาออกอากาศที่สถานีวิทยุกระจายเสียงดังกล่าวก็ตาม แต่การตกลงเช่นนั้นไม่ใช่สัญญาซื้อขายทรัพย์เพราะไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน คงเป็นเพียงสัญญาที่ตกลงให้บริการการออกอากาศกระจายเสียงในสถานีวิทยุกระจายเสียงตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันเท่านั้น กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 456 วรรคสอง และวรรคสาม แห่ง ป.พ.พ. การที่โจทก์ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดมาแสดง ไม่มีการวางประจำ หรือไม่ได้ชำระหนี้บางส่วนไม่เป็นเหตุทำให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง

จำเลยอยู่ในห้องแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าจาก บ. เจ้าของเดิม ต่อมาบ. ได้ขายห้องพิพาทซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินราชพัสดุให้แก่โจทก์โดยทำสัญญาการซื้อขายเป็น หนังสือ แม้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม แต่บ. ได้โอนสิทธิครอบครองในที่ดินพร้อมห้องแถวพิพาทให้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377,1378ซึ่งไม่ต้องมีแบบ โจทก์จึงได้มาซึ่งสิทธิครอบครอง และการโอน โดยข้อเท็จจริงดังกล่าว ไม่เป็นโมฆะ เมื่อการซื้อขายระหว่างโจทก์กับเจ้าของห้องแถวพิพาทเดิมไม่จำต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงไม่จำต้องปิดอากรแสตมป์ ก็รับฟังได้

โจทก์ฟ้องบังคับจำเลยทั้งสองตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแต่ปรากฏว่าตามสัญญาจะซื้อจะขาย มีโจทก์และจำเลยที่ 1 เป็นคู่สัญญาเท่านั้นแม้โฉนดที่ดินที่จะซื้อขายกันตามสัญญามีชื่อจำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยเมื่อจำเลยที่ 2 มิได้เป็นคู่สัญญา จำเลยที่ 2 หาต้องมีความผูกพันรับผิดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยที่ 1 ได้ทำไว้กับโจทก์ไม่ แม้จำเลยที่ 2 จะเป็นภรรยาจำเลยที่ 1 ก็ตาม โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2
โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์แล้วประพฤติผิดสัญญา ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่โจทก์จำเลยทำไว้จึงเป็นพยานเอกสารที่สำคัญ ซึ่งโจทก์ได้อ้างเอกสารดังกล่าวไว้ด้วย แต่ปรากฏว่าในวันชี้สองสถานโจทก์ขอส่งสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยไม่มีต้นฉบับมาแสดง อ้างว่าต้นฉบับอยู่ที่จำเลย ซึ่งจำเลยปฏิเสธว่าไม่ได้อยู่ที่จำเลยแต่อยู่ที่โจทก์ และโจทก์มิได้ขอหมายเรียกเอกสารดังกล่าวจากจำเลย ศาลชั้นต้นจึงไม่รับสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายของโจทก์ส่วนจำเลยอ้างหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาวางมัดจำโดยส่งเป็นสำเนาเอกสารอ้างว่าต้นฉบับอยู่ที่โจทก์และได้ขอให้ศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกต้นฉบับเอกสารดังกล่าวจากโจทก์ ดังนี้ เมื่อปรากฏว่า ต้นฉบับเอกสารอยู่ที่โจทก์และโจทก์ไม่ยอมนำมาส่งตามคำสั่งศาล ย่อมถือว่าข้อเท็จจริงแห่งข้ออ้างที่จำเลยจะต้องนำสืบโดยเอกสารนั้นโจทก์ได้ยอมรับแล้วตาม ป.วิ.พ.มาตรา 123 วรรคหนึ่ง

โจทก์ฟ้องบังคับจำเลยทั้งสองตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแต่ปรากฎว่าตามสัญญาจะซื้อจะขาย มีโจทก์และจำเลยที่ 1เป็นคู่สัญญาเท่านั้นแม้โฉนดที่ดินที่จะซื้อขายกันตามสัญญามีชื่อจำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยเมื่อจำเลยที่ 2 มิได้เป็นคู่สัญญา จำเลยที่ 2 หาต้องมีความผูกพันรับผิดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยที่ 1 ได้ทำไว้ทำกับโจทก์ไม่ แม้จำเลยที่ 2 จะเป็นภรรยาจำเลยที่ 1ก็ตาม โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์แล้วประพฤติผิดสัญญา ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่โจทก์จำเลยทำไว้จึงเป็นพยานเอกสารที่สำคัญ ซึ่งโจทก์ได้อ้างเอกสารดังกล่าวไว้ด้วย แต่ปรากฎว่าในวันชี้สองสถานโจทก์ขอส่งสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยไม่มีต้นฉบับมาแสดง อ้างว่าต้นฉบับอยู่ที่จำเลย ซึ่งจำเลยปฎิเสธว่าไม่ได้อยู่ที่จำเลยแต่อยู่ที่โจทก์ และโจทก์มิได้ขอหมายเรียกเอกสารดังกล่าวจากจำเลย ศาลชั้นต้นจึงไม่รับสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายของโจทก์ส่วนจำเลยอ้างหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาวางมัดจำโดยส่งเป็นสำเนาเอกสารอ้างว่าต้นฉบับเอกสารดังกล่าวจากโจทก์ ดังนี้ เมื่อปรากฎว่า ต้นฉบับเอกสารอยู่ที่โจทก์และโจทก์ไม่ยอมนำมาส่งตามคำสั่งศาล ย่อมถือว่าข้อเท็จจริงแห่งข้ออ้างที่จำเลยจะต้องนำสืบโดยเอกสารนั้นโจทก์ได้ยอมรับแล้วตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 123 วรรคหนึ่ง

การให้งดสืบพยานเป็นอำนาจของศาลที่จะใช้ดุลยพินิจสั่งตามสมควรแก่กรณีเป็นเรื่อง ๆ ไป ถ้าข้อเท็จจริงเพียงพอแก่การวินิจฉัยคดีแล้วก็ไม่จำต้องนำสืบพยานหลักฐานใดอีก กรณีคดีนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาคำฟ้อง คำให้การเอกสาร และคำเบิกความรับรองเอกสารของโจทก์ เห็นว่าเป็นการเพียงพอแก่การวินิจฉัยคดีแล้ว จึงมีคำสั่งงดสืบพยานโจทก์ต่อไป เป็นกรณีที่ศาลชั้นต้นใช้ดุลยพินิจทั้งนี้ก็เพื่อให้คดีดำเนินไปโดยรวดเร็วและยุติธรรม ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 86วรรคสอง คำสั่งงดสืบพยานของศาลชั้นต้น จึงชอบแล้ว
โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เนื้อที่ประมาณ157 ตารางเมตร เมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารชุดเสร็จปรากฏว่าห้องชุดมีเนื้อที่206 ตารางเมตรเศษ ซึ่งเกินกว่าร้อยละ 5 ของพื้นที่ที่กำหนดไว้ในสัญญา โจทก์จึงบอกปัดไม่ยอมรับมอบและชำระราคาห้องชุดดังกล่าว แต่จะขอรับมอบในพื้นที่ 157ตารางเมตร พร้อมกับชำระราคาส่วนที่เหลือตามพื้นที่เดิม แต่เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า ผู้จะขายตกลงกับผู้จะซื้อห้องชุดเลขที่ 205 ชั้นที่ 2 คิดเป็นพื้นที่อันเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจำนวนประมาณ 157 ตารางเมตร ตามที่ปรากฏในแผนผังของอาคารชุดที่ทำเครื่องหมายเส้นสีแดงที่แนบท้ายสัญญาและหากพื้นที่เพิ่มขึ้นหรือลดลง คู่สัญญาตกลงให้เพิ่มหรือลดราคาลงตามอัตราส่วนของราคาซื้อขายดังกล่าวข้างต้น เห็นได้ว่าคู่กรณีคือโจทก์กับจำเลยที่ 1 มีเจตนาจะซื้อจะขายห้องชุดกัน โดยมิได้ถือเป็นสาระ-สำคัญว่าพื้นที่ของห้องชุดจะต้องมีเนื้อที่เพียงประมาณ 157 ตารางเมตร เท่านั้นหากพื้นที่เพิ่มหรือลดลง คู่สัญญาตกลงกันให้เพิ่มหรือลดราคาลงตามอัตราส่วนของราคาที่ตกลงซื้อขายกัน ข้อสัญญาดังกล่าวจึงใช้บังคับได้ บทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ.มาตรา 466 วรรคสอง มิใช่ข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เมื่อปรากฏชัดว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงสัญญาอันเป็นข้อยกเว้นมิให้ใช้ข้อกฎหมายดังกล่าวข้างต้นบังคับ โจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงต้องผูกพันกันตามข้อสัญญาที่ตกลงกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกปัดไม่รับพื้นที่ห้องชุดที่เพิ่มขึ้นและเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 มอบห้องชุดในพื้นที่ที่ประมาณไว้ตามสัญญา ส่วนจำเลยที่ 1 เมื่อสร้างห้องชุดเสร็จพร้อมส่งมอบแก่โจทก์ แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ยอมชำระราคาห้องชุดดังกล่าวภายในกำหนดเวลาที่จำเลยที่ 1 แจ้งให้ทราบโดยไม่มีเหตุจะอ้างได้ตามกฎหมาย โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา

การให้งดสืบพยานเป็นอำนาจของศาลที่จะใช้ดุลพินิจสั่งตามสมควรแก่กรณีเป็นเรื่อง ๆ ไป ถ้าข้อเท็จจริงเพียงพอแก่การวินิจฉัยคดีแล้วก็ไม่จำต้องนำสืบพยานหลักฐานใดอีกกรณีคดีนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาคำฟ้อง คำให้การเอกสาร และคำเบิกความรับรองเอกสารของโจทก์ เห็นว่าเป็นการเพียงพอแก่การวินิจฉัยคดีแล้ว จึงมีคำสั่งงดสืบพยานโจทก์ต่อไปเป็นกรณีที่ศาลชั้นต้นใช้ดุลยพินิจทั้งนี้ก็เพื่อให้คดี ดำเนินไปโดยรวดเร็วและยุติธรรม ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 86 วรรคสอง คำสั่งงดสืบพยานของศาลชั้นต้น จึงชอบแล้ว โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เนื้อที่ประมาณ 157 ตารางเมตร เมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารชุดเสร็จปรากฏว่าห้องชุดมีเนื้อที่ 206 ตารางเมตรเศษ ซึ่งเกินกว่าร้อยละ 5 ของพื้นที่ที่กำหนดไว้ในสัญญา โจทก์จึงบอกปัดไม่ยอมรับมอบและชำระราคาห้องชุดดังกล่าว แต่จะขอรับมอบในพื้นที่ 157 ตารางเมตร พร้อมกับชำระราคาส่วนที่เหลือตามพื้นที่เดิม แต่เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า ผู้จะขายตกลงกับผู้จะซื้อห้องชุดเลขที่ 205 ชั้นที่ 2 คิดเป็นพื้นที่อันเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจำนวนประมาณ 157 ตารางเมตร ตามที่ปรากฏในแผนผังของอาคารชุดที่ทำเครื่องหมายเส้นสีแดงที่แนบท้ายสัญญาและหากพื้นที่เพิ่มขึ้นหรือลดลง คู่สัญญาตกลงให้เพิ่มหรือลดราคาลงตามอัตราส่วนของราคาซื้อขายดังกล่าวข้างต้นเห็นได้ว่า คู่กรณีคือโจทก์กับจำเลยที่ 1 มีเจตนาจะซื้อจะขายห้องชุดกัน โดยมิได้ถือเป็นสาระสำคัญว่าพื้นที่ของห้องชุดจะต้องมีเนื้อที่เพียงประมาณ 157 ตารางเมตร เท่านั้นหากพื้นที่เพิ่มหรือลดลง คู่สัญญาตกลงกันให้เพิ่มหรือลดราคาลงตามอัตราส่วนของราคาที่ตกลงซื้อขายกัน ข้อสัญญาดังกล่าวจึงใช้บังคับได้ บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 466 วรรคสอง มิใช่ข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เมื่อปรากฏชัดว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงสัญญาอันเป็นข้อยกเว้นมิให้ใช้ข้อกฎหมายดังกล่าวข้างต้นบังคับ โจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงต้องผูกพันกันตามข้อสัญญาที่ตกลงกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกปัดไม่รับพื้นที่ห้องชุดที่เพิ่มขึ้นและเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 มอบห้องชุดในพื้นที่ที่ประมาณไว้ตามสัญญา ส่วนจำเลยที่ 1 เมื่อสร้างห้องชุดเสร็จพร้อมส่งมอบแก่โจทก์ แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ยอมชำระราคาห้องชุดดังกล่าวภายในกำหนดเวลาที่จำเลยที่ 1 แจ้งให้ทราบโดยไม่มีเหตุจะอ้างได้ตามกฎหมาย โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา

ปัญหาว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ จำเลยที่ 1 นั้นมิได้ให้การต่อสู้ในประเด็นข้อนี้ไว้ จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิฎีกา และที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุมแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์รวมถึงคดีในส่วนของจำเลยที่ 1 ด้วยนั้น เป็นการไม่ชอบ
ฟ้องโจทก์ได้บรรยายในตอนแรกว่าจำเลยที่ 2 ทำละเมิดต่อโจทก์เป็นการกล่าวอ้างถึงลักษณะการกระทำของจำเลยที่ 2 ที่ก่อสร้างอ่างเก็บน้ำในที่ดินของโจทก์โดยที่โจทก์ยังไม่ได้ยินยอม แต่เมื่อจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 3ตกลงซื้อที่ดินจากโจทก์แล้วโจทก์ก็ได้ยินยอมให้สร้างอ่างเก็บน้ำในที่ดินของโจทก์เมื่อโจทก์บรรยายฟ้องต่อไปว่าเมื่อจำเลยที่ 2 ตกลงซื้อที่ดินของโจทก์แล้ว จำเลยที่ 2 ก็รับโอนที่ดินไปจากโจทก์เป็นบางส่วน และต่อมาไม่รับโอนส่วนที่ดินที่เหลือทั้งหมดและไม่ชำระราคาค่าซื้อที่ดินที่เหลือทั้งหมดให้โจทก์ ซึ่งคิดเป็นเงิน 458,250บาท นับว่าเป็นการบรรยายฟ้องโดยแจ้งชัดว่าจำเลยทั้งสามผิดสัญญา และโจทก์ได้บรรยายฟ้องต่อไปว่า การที่จำเลยผิดสัญญานี้ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายจากการไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินที่จำเลยทั้งสามยังไม่รับโอนและชำระราคาให้โจทก์เป็นเงิน 72,000 บาท และอีกปีละ 18,000 บาท ด้วย ซึ่งเป็นการบรรยายโดยแจ้งชัดถึงความเสียหายที่โจทก์ได้รับเพราะการที่จำเลยทั้งสามผิดสัญญาแล้วและในตอนท้ายโจทก์ได้บรรยายว่าจำเลยที่ 1 ในฐานะกระทรวงต้องรับผิดต่อการกระทำของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ด้วย ซึ่งเป็นการบรรยายถึงการที่จำเลยที่ 2และที่ 3 ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 อย่างไรแล้ว ดังนี้ ฟ้องของโจทก์ทั้งหมดได้บรรยายโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ อีกทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นตาม ป.วิ.พ.มาตรา 172 วรรคสอง ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม

ปัญหาว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ จำเลยที่ 1 นั้นมิได้ให้การต่อสู้ในประเด็นข้อนี้ไว้ จำเลยที่ 1จึงไม่มีสิทธิฎีกา และที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุมแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์รวมถึงคดีในส่วนของจำเลยที่ 1 ด้วยนั้น เป็นการไม่ชอบ ฟ้องโจทก์ได้บรรยายในตอนแรกว่าจำเลยที่ 2ทำละเมิดต่อโจทก์เป็นการกล่าวอ้างถึงลักษณะการกระทำของจำเลยที่ 2 ที่ก่อสร้างอ่างเก็บน้ำในที่ดินของโจทก์โดยที่โจทก์ยังไม่ได้ยินยอม แต่เมื่อจำเลยที่ 2โดยจำเลยที่ 3 ตกลงซื้อที่ดินจากโจทก์แล้วโจทก์ก็ได้ยินยอมให้สร้างอ่างเก็บน้ำในที่ดินของโจทก์เมื่อโจทก์บรรยายฟ้องต่อไปว่าเมื่อจำเลยที่ 2 ตกลง ซื้อที่ดินของโจทก์แล้วจำเลยที่ 2 ก็รับโอนที่ดินไปจากโจทก์เป็นบางส่วน และต่อมาไม่รับโอน ส่วนที่เกินที่เหลือทั้งหมดและไม่ชำระราคาค่าซื้อที่ดินที่เหลือทั้งหมดให้โจทก์ ซึ่งคิดเป็นเงิน 458,250 บาทนับว่าเป็นการบรรยายฟ้องโดยแจ้งชัดว่าจำเลยทั้งสามผิดสัญญาและโจทก์ได้บรรยายฟ้องต่อไปว่า การที่จำเลยผิดสัญญานี้ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายจากการไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินที่จำเลยทั้งสามยังไม่รับโอนและชำระราคาให้โจทก์เป็นเงิน 72,000 บาท และอีกปีละ 18,000 บาท ด้วยซึ่งเป็นการบรรยายโดยแจ้งชัดถึงความเสียหายที่โจทก์ได้รับเพราะการที่จำเลยทั้งสามผิดสัญญาแล้วและ ในตอนท้ายโจทก์ได้บรรยายว่าจำเลยที่ 1 ในฐานะกระทรวงต้องรับผิดต่อการกระทำของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ด้วย ซึ่งเป็นการบรรยายถึงการที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1อย่างไรแล้ว ดังนี้ ฟ้องของโจทก์ทั้งหมดได้บรรยายโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ อีกทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 วรรคสองฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม

โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันเป็นหนังสือ แม้โจทก์ได้วางมัดจำด้วยก็ถือว่าการวางมัดจำเป็นเพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้นหาใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่ เมื่อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่มีข้อความตอนใดระบุให้จำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทหรือทางเข้าออกแก่โจทก์ ณสำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบถึงข้อความเพิ่มเติมนอกจากที่ระบุไว้ในสัญญา โดยอ้างว่าโจทก์จำเลยตกลงโอนที่ดินกันภายใน 3 เดือน ซึ่งตรงกับวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 แต่ผู้เขียนสัญญาลืมเขียนข้อความระบุวันนัดโอนนั้น เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต้องห้ามตาม ป.วิ.พ.มาตรา 94 (ข) ดังนั้นแม้ในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 จำเลยไม่ไปสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทพร้อมทางเข้าออกให้โจทก์ ก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา
ก่อนที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยสองครั้ง ครั้งแรกเมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2534 เร่งรัดให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและขอคำยืนยันจากจำเลยภายในวันที่ 29 มีนาคม 2534 ก็ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้มีหนังสือชี้แจงให้โจทก์ทราบว่าสามารถโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ได้หรือไม่ครั้งที่สองเมื่อวันที่ 16 กันยายน 2534 โจทก์ขอให้จำเลยโอนที่ดินในวันที่ 19กันยายน 2534 เวลา 13.30 นาฬิกา จำเลยได้รับหนังสือของโจทก์แล้ว แม้ว่าหนังสือของโจทก์ครั้งที่สองแจ้งให้จำเลยโอนที่ดินในระยะกระชั้นชิด แต่หนังสือของโจทก์ครั้งแรกที่เร่งรัดให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจนถึงวันที่โจทก์บอกกล่าวในครั้งที่สองเป็นเวลาห่างกันถึง 6 เดือน จำเลยกลับเพิกเฉยไม่ได้ดำเนินการอย่างใดเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกจากที่ดินพิพาทเชื่อมถนนสาธารณะ ซึ่งได้ความว่าเจ้าของที่ดินได้ขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินแล้วเสร็จ และเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ใช้ทำเป็นทางเข้าออกเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2534 การที่จำเลยกลับมีหนังสือถึงโจทก์ลงวันที่ 26กันยายน 2534 อ้างว่า จำเลยพร้อมที่จะโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินที่เหลือ ณ สำนักงานที่ดินในวันที่ 11 ตุลาคม 2534เวลา 10 นาฬิกา นั้นปรากฏว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รังวัดแบ่งแยกที่ดินเสร็จและออกหนังสือ น.ส.3 เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2534 ถ้าหากโจทก์ไปสำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีในวันที่ 11 ตุลาคม 2534 ตามที่จำเลยนัดหมาย โจทก์ก็ไม่สามารถรับโอนที่ดินตามสัญญาจากจำเลยได้ และการที่จำเลยไม่สามารถจัดซื้อที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกตามสัญญาได้ แต่จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ลงวันที่ 26กันยายน 2534 นัดโอนที่ดินกันจึงเป็นการประวิงการปฏิบัติตามสัญญาโดยไม่ได้คำนึงว่าจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทพร้อมทางเข้าออกให้โจทก์ตามสัญญาได้จำเลยย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญาอยู่นั่นเอง ดังนั้นการที่โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยให้จำเลยโอนที่ดินในวันที่ 19 กันยายน 2534 เป็นการกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระหนี้ภายในเวลาพอสมควรแล้ว จำเลยไม่ชำระหนี้จึงถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญาและต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยแจ้งว่า จำเลยผิดสัญญาขอให้คืนเงินมัดจำ480,000 บาท และชำระเบี้ยปรับ 960,000 บาท ภายในกำหนด 7 วัน หากพ้นกำหนดจะดำเนินคดีต่อไป ซึ่งจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว จึงเป็นกรณีที่ถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว ตาม ป.พ.พ.มาตรา 387

โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันเป็นหนังสือแม้โจทก์ได้วางมัดจำด้วยก็ถือว่าการวางมัดจำเป็นเพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้นหาใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่เมื่อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่มีข้อความตอนใดระบุให้จำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทหรือทางเข้าออกแก่โจทก์ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีในวันที่ 1กุมภาพันธ์ 2534 ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบถึงข้อความเพิ่มเติมนอกจากที่ระบุไว้ในสัญญา โดยอ้างว่าโจทก์จำเลยตกลงโอนที่ดินกันภายใน 3 เดือน ซึ่งตรงกับวันที่ 1กุมภาพันธ์ 2534 แต่ผู้เขียนสัญญาลืมเขียนข้อความระบุวันนัดโอนนั้น เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ดังนั้นแม้ในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 จำเลยไม่ไปสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทพร้อมทางเข้าออกให้โจทก์ก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา ก่อนที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยสองครั้ง ครั้งแรกเมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2534 เร่งรัดให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและ ขอคำยืนยันจากจำเลยภายในวันที่ 29 มีนาคม 2534 ก็ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้มีหนังสือชี้แจงให้โจทก์ทราบว่าสามารถโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ได้หรือไม่ ครั้งที่สองเมื่อวันที่ 16 กันยายน 2534 โจทก์ขอให้จำเลยโอนที่ดินในวันที่ 19 กันยายน 2534 เวลา 13.30 นาฬิกา จำเลยได้รับหนังสือ ของโจทก์แล้ว แม้ว่าหนังสือของโจทก์ครั้งที่สองแจ้งให้จำเลย โอนที่ดินในระยะกระชั้นชิด แต่หนังสือของโจทก์ครั้งแรก ที่เร่งรัดให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจนถึงวันที่โจทก์บอกกล่าวในครั้งที่สองเป็นเวลาห่างกันถึง 6 เดือน จำเลยกลับเพิกเฉยไม่ได้ดำเนินการอย่างใดเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกจากที่ดินพิพาทเชื่อมถนนสาธารณะ ซึ่งได้ความว่าเจ้าของที่ดินได้ขอรับวัดแบ่งแยกที่ดินแล้วเสร็จ และเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ใช้ทำเป็นทางเข้าออกเมื่อวันที่15 ตุลาคม 2534 การที่จำเลยกลับมีหนังสือถึงโจทก์ลงวันที่ 26 กันยายน 2534 อ้างว่า จำเลยพร้อมที่จะโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินที่เหลือณ สำนักงานที่ดินในวันที่ 11 ตุลาคม 2534 เวลา 10 นาฬิกานั้นปรากฏว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รังวัดแบ่งแยกที่ดินเสร็จและออกหนังสือ น.ส.3 เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2534ถ้าหากโจทก์ไปสำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีในวันที่ 11 ตุลาคม 2534 ตามที่จำเลยนัดหมาย โจทก์ก็ไม่สามารถ รับโอนที่ดินตามสัญญาจากจำเลยได้ และการที่จำเลยไม่สามารถจัดซื้อที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกตามสัญญาได้ แต่จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ลงวันที่ 26 กันยายน 2534 นัดโอนที่ดินกันจึงเป็นการประวิงการปฏิบัติตามสัญญาโดยไม่ได้คำนึงว่าจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทพร้อมทางเข้าออกให้โจทก์ตามสัญญาได้ จำเลยย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญาอยู่นั่นเองดังนั้นการที่โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยให้จำเลยโอนที่ดินในวันที่ 19 กันยายน 2534 เป็นการกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระหนี้ภายในเวลาพอสมควรแล้ว จำเลยไม่ชำระหนี้จึงถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญาและต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยแจ้งว่าจำเลยผิดสัญญาขอให้คืนเงินมัดจำ 480,000 บาท และชำระเบี้ยปรับ 960,000 บาท ภายในกำหนด 7 วัน หากพ้นกำหนดจะดำเนินคดีต่อไป ซึ่งจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วจึงเป็นกรณีที่ถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387