คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456

ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมายจ.2ข้อ3มีข้อความว่าถ้าผู้จะขายผิดสัญญาผู้จะขายยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาและยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อจำนวน30,000บาทเมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยทั้งสองเป็นผู้ผิดสัญญาแม้ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทและกำหนดให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสองโจทก์ทั้งสองย่อมมีสิทธิได้รับเบี้ยปรับตามที่ได้กำหนดไว้ในสัญญา แม้คำฟ้องและคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ทั้งสองมิได้ขอชำระราคาที่ดินให้จำเลยทั้งสองแต่การซื้อขายที่ดินเป็นสัญญาต่างตอบแทนต่างฝ่ายก็มีหน้าที่ชำระหนี้ต่อกันเมื่อศาลอุทธรณ์บังคับให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทั้งสองโจทก์ทั้งสองก็มีหน้าที่ต้องชำระราคาค่าที่ดินพิพาทให้จำเลยทั้งสองที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้โจทก์ชำระค่าที่ดินพิพาทส่วนที่เหลือแก่จำเลยทั้งสองนั้นชอบแล้วไม่เป็นการเกินคำขอ

ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 3 มีข้อความว่าถ้าผู้จะขายผิดสัญญา ผู้จะขายยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาและยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อจำนวน 30,000 บาท เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยทั้งสองเป็นผู้ผิดสัญญา แม้ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทและกำหนดให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองย่อมมีสิทธิได้รับเบี้ยปรับตามที่ได้กำหนดไว้ในสัญญา
แม้คำฟ้องและคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ทั้งสองมิได้ขอชำระราคาที่ดินให้จำเลยทั้งสอง แต่การซื้อขายที่ดินเป็นสัญญาต่างตอบแทน ต่างฝ่ายก็มีหน้าที่ชำระหนี้ต่อกัน เมื่อศาลอุทธรณ์บังคับให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองก็มีหน้าที่ต้องชำระราคาค่าที่ดินพิพาทให้จำเลยทั้งสองที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้โจทก์ชำระค่าที่ดินพิพาทส่วนที่เหลือแก่จำเลยทั้งสองนั้นชอบแล้วไม่เป็นการเกินคำขอ

มารดาโจทก์ขายและมอบการครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งยังอยู่ภายในข้อกำหนดห้ามโอนให้จำเลยโดยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่ถูกต้องตามแบบและเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งตกเป็น โมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา113เดิม การครอบครองของผู้รับโอนจึงต้องถือว่าเป็นการ ครอบครองแทนเจ้าของที่ดินพิพาทแม้พ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้วก็ยังคงถือว่าครอบครองไว้แทนจนกว่าจะมีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา1381หรือจนกว่าเจ้าของที่ดินพิพาทจะ แสดงเจตนาสละการครอบครองให้ตามมาตรา1377,1379การที่โจทก์รื้อบ้านไปในระยะเวลาห้ามโอนเท่ากับสละเจตนาครอบครองเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามโอนตกเป็น โมฆะเช่นกันคดีเช่นนี้ไม่อยู่ในบังคับต้องฟ้องเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนภายใน1ปีตามมาตรา1374

เมื่อคณะอนุกรรมการตรวจสอบทรัพย์สินได้ตรวจสอบจำนวนเนื้อที่ดินและกำหนดค่าทดแทนที่ดินแล้วได้มีการนำเสนอผ่านความเห็นชอบของคณะกรรมการกำหนดค่าทดแทนทรัพย์สินที่ถูกเขตชลประทาน จากนั้นจึงได้เสนอเรื่องและสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต่อกรมชลประทานโจทก์เพื่อพิจารณาอนุมัติ ดังนั้นหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างตัวแทนของโจทก์กับ พ.สามีจำเลยที่ 1 ซึ่งโจทก์ยอมผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นไปด้วยความสมัครใจของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย และมีผลผูกพันให้คู่สัญญาต้องปฏิบัติตามสัญญานั้น แม้ต่อมาได้มีการสอบเขตที่ดินของ พ.อีกครั้งหนึ่ง และเจ้าหน้าที่ของโจทก์แต่ฝ่ายเดียวได้จัดแบ่งราคาที่ดินออกเป็นสองส่วน ทำให้ค่าทดแทนที่ดินที่ พ.มีสิทธิได้รับลดลง และโจทก์ได้สมัครใจจ่ายค่าทดแทนจำนวนนี้ให้ พ.ไปแล้ว ต่อมาภายหลังโจทก์จะมากำหนดราคาซื้อขายที่ดินขึ้นใหม่แต่ฝ่ายเดียว เป็นเหตุให้ราคาที่ดินลดต่ำลงโดยผู้ขายไม่ได้ตกลงด้วยหาได้ไม่
จำเลยที่ 4 เป็นช่างรังวัดที่ดิน มีหน้าที่รังวัดแบ่งแยกที่ดินของ พ.ที่ถูกเขตชลประทานตามที่ฝ่าย พ.กับเจ้าหน้าที่ของกรมชลประทานโจทก์นำชี้และตามแนวหลักเขตคลองชลประทานที่เจ้าหน้าที่ของกองสำรวจภูมิประเทศปักไว้ถูกต้องตามระเบียบแล้ว หาได้รังวัดไปโดยพลการตามอำเภอใจของตนไม่อีกทั้งจำเลยที่ 4 ไม่มีหน้าที่กำหนดค่าทดแทนที่ดิน เพราะในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินมีคณะกรรมการระดับจังหวัดและคณะอนุกรรมการระดับอำเภอมีหน้าที่รับผิดชอบโดยตรงอยู่แล้ว โจทก์จึงมิอาจอ้างได้ว่า พ.กับจำเลยที่ 4 ร่วมกันทำละเมิดต่อโจทก์

เมื่อคณะอนุกรรมการตรวจสอบทรัพย์สินได้ตรวจสอบจำนวนเนื้อที่ดินและกำหนดค่าทดแทนที่ดินแล้วได้มีการนำเสนอผ่านความเห็นชอบของคณะกรรมการกำหนดค่าทดแทนทรัพย์สินที่ถูกเขตชลประทาน จากนั้นจึงได้เสนอเรื่องและสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต่อกรมชลประทานโจทก์เพื่อพิจารณาอนุมัติดังนั้นหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างตัวแทนของโจทก์กับ พ. สามีจำเลยที่ 1 ซึ่งโจทก์ยอมผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นไปด้วยความสมัครใจของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย และมีผลผูกพันให้คู่สัญญาต้องปฏิบัติตามสัญญานั้นแม้ต่อมาได้มีการสอบเขตที่ดินของ พ. อีกครั้งหนึ่งและเจ้าหน้าที่ของโจทก์แต่ฝ่ายเดียวได้จัดแบ่งราคาที่ดินออกเป็นสองส่วน ทำให้ค่าทดแทนที่ดินที่ พ. มีสิทธิได้รับลดลง และโจทก์ได้สมัครใจจ่ายค่าทดแทนจำนวนนี้ให้ พ. ไปแล้ว ต่อมาภายหลังโจทก์จะมากำหนดราคาซื้อขายที่ดินขึ้นใหม่แต่ฝ่ายเดียว เป็นเหตุให้ราคาที่ดินลดต่ำลงโดยผู้ขายไม่ได้ตกลงด้วยหาได้ไม่ จำเลยที่ 4 เป็นช่างรังวัดที่ดิน มีหน้าที่รังวัดแบ่งแยกที่ดินของ พ.ที่ถูกเขตชลประทานตามที่ฝ่ายพ.กับเจ้าหน้าที่ของกรมชลประทานโจทก์นำชี้และตามแนวหลักเขตคลองชลประทานที่เจ้าหน้าที่ของกองสำรวจภูมิประเทศปักไว้ถูกต้องตามระเบียบแล้ว หาได้รังวัดไปโดยพลการตามอำเภอใจของตนไม่ อีกทั้งจำเลยที่ 4 ไม่มีหน้าที่กำหนดค่าทดแทนที่ดิน เพราะในการกำหนดค่าทดแทนที่ดินมีคณะกรรมการระดับจังหวัดและคณะอนุกรรมการระดับอำเภอมีหน้าที่รับผิดชอบโดยตรงอยู่แล้ว โจทก์จึงมิอาจอ้างได้ว่าพ. กับจำเลยที่ 4 ร่วมกันทำละเมิดต่อโจทก์

โจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายสิทธิการครอบครองที่ดินโดยจำเลยผู้จะขายจะไปดำเนินการขอออกโฉนดที่ดินและจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อโดยกำหนดวันที่ไว้แน่นอน ปรากฏว่าที่ดินพิพาทยังไม่มีระวางแผนที่จึงไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ เมื่อกรณียังมิได้เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญา และครบกำหนดเวลาในสัญญาแล้ว ถือได้ว่าสัญญาเป็นอันเลิกกันโดยไม่มีฝ่ายใดเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 โอนส่งมอบสิทธิครอบครองแก่โจทก์ไม่ได้เมื่อสัญญาเป็นอันเลิกกัน คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โดยโจทก์ต้องคืนที่พิพาทให้แก่จำเลย และจำเลยที่ 1 ต้องคืนมัดจำแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันที่สัญญาเลิกกัน

มีผู้นำเรือทำการประมงเข้าไปในเขตน่านน้ำประเทศสหภาพพม่าจึงถูกเจ้าหน้าที่ของประเทศสหภาพพม่าจับกุมและยึดไว้โจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อเรือจากเจ้าหน้าที่ของประเทศสหภาพพม่าแล้วมาทำสัญญาขายต่อให้แก่จำเลยดังนั้นการที่โจทก์ซื้อเรือจากประเทศสหภาพพม่าจึงเป็นเพียงการซื้อสิทธิที่จะได้รับอนุญาตให้นำเรือกลับประเทศไทยได้เท่านั้นการที่โจทก์ขายสิทธิดังกล่าวให้แก่จำเลยจึงเป็นการขายสิทธิจะได้รับเรือคืนจากประเทศสหภาพพม่า มิใช่การซื้อขายเรือตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคแรกข้อตกลงระหว่างโจทก์และจำเลยจึงไม่จำต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีผลบังคับได้และไม่เป็นโมฆะ

ในหนังสือสัญญาจะซื้อขายกำหนดว่าโจทก์วางมัดจำไว้เป็นเงิน 500,000 บาท แต่ในวันทำสัญญานั้นมีการวางมัดจำเพียง 150,000 บาท แต่ในวันทำสัญญานั้นมีการวางมัดจำเพียง 150,000 บาท ไม่ครบตามสัญญาเนื่องจากเช็คที่โจทก์เป็นค่ามัดจำอีก 350,000 บาท ถูกธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงินแม้การวางมัดจำแต่เพียงอย่างเดียวจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้แล้วก็ตาม แต่เมื่อคู่สัญญามีเอกสารที่เป็นหนังสือจึงต้องผูกพันกันตามข้อความที่ทำเป็นหนังสือนั้น เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันว่าต้องวางมัดจำเป็นเงิน 500,000 บาทก็จะต้องผูกพันกันตามนั้น เมื่อโจทก์วางมัดจำเพียง150,000 บาท ไม่ครบตามสัญญาจึงฟังได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ก่อนที่โจทก์และฝ่ายจำเลยจะทำสัญญาจะซื้อขายโจทก์และฝ่ายจำเลยได้เคยทำสัญญาซื้อขายกันมา 2 ฉบับแล้วการที่ได้ทำสัญญาเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินแปลงเดียวกันเป็นฉบับใหม่ขึ้นอีกก็สืบเนื่องมาจากโจทก์ผู้จะซื้อไม่ชำระเงินตามที่กำหนดไว้ในสัญญาฉบับก่อน ฉะนั้นการทำสัญญาจะซื้อขายโดยฝ่ายโจทก์สั่งจ่ายเช็คเป็นการชำระเงินมัดจำตามสัญญาส่วนหนึ่งนั้นย่อมเห็นได้ในเบื้องต้นแล้วว่าคู่สัญญามีเจตนาจะให้การชำระเงินมัดจำตามจำนวนเงินและตามวันที่ลงในเช็คเป็นสาระสำคัญของสัญญา ฉบับใหม่นั้น ทั้งยังมีบันทึกไว้ที่ด้านบนด้วยข้อความว่า ต่อเนื่องจากสัญญาจะซื้อขายฉบับเดิมแสดงให้เห็นวัตถุประสงค์ของคู่สัญญาว่าเจตนาจะให้ถือเอาเรื่องการใช้เงินมัดจำตามเช็คดังกล่าวเป็นสาระสำคัญของสัญญา และแม้ว่าสัญญาจะซื้อขายฉบับเดิมจะไม่ปรากฎข้อความว่าให้ผู้ขายบอกเลิกสัญญาได้ก็ตาม แต่โดย สภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาได้แสดงไว้ดังกล่าวย่อมเห็นถึงวัตถุประสงค์ของคู่สัญญาว่าหากโจทก์ผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ชำระเงินมัดจำหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ฝ่ายจำเลยผู้จะขายย่อมมีสิทธิบอกเลิกและริบมัดจำได้ทันที เมื่อปรากฎว่าเช็คซึ่งโจทก์สั่งจ่ายชำระเงินมัดจำส่วนหนึ่งใช้เงินไม่ได้ ซึ่งถือว่าโจทก์ผิดสัญญา ฝ่ายจำเลยย่อมบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำเสียได้ตามข้อสัญญาดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386 โดยจำเลยไม่ต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามมาตรา 387 แต่อย่างใด และเมื่อการเลิกสัญญาเป็นเพราะความผิดของฝ่ายโจทก์เอง โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากฝ่ายจำเลย

โจทก์ฟ้องบังคับตามสัญญาซื้อขายที่ดิน อันเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามป.พ.พ. มาตรา 556 วรรคหนึ่ง จึงเป็นกรณีที่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง และสัญญาซื้อขายดังกล่าว มีข้อความระบุชัดว่าซื้อขายที่ดินในราคา 1,000,000 บาท แต่โจทก์นำพยานบุคคลเข้าสืบอ้างว่าซื้อขายที่ดินกันในราคา 1,827,000 บาท ย่อมเป็นการนำสืบเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาซื้อขายดังกล่าว ต้องห้ามมิให้รับฟังตาม ป.วิ.พ.มาตรา 94 (ข) และข้อกฎหมายนี้แม้จะมิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ก็ตามแต่ก็เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนซึ่งศาลฎีกาเห็นสมควรยกขึ้นวินิจฉัยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5)

แม้จำเลยจะประกาศโฆษณาในหนังสือพิมพ์รายวันเพื่อขายอาคารชุดที่จำเลยที่ 1 จะดำเนินการก่อสร้างโดยมีภาพประกอบ และได้จัดทำหนังสือแสดงโครงการอาคารชุดดังกล่าวโฆษณาแจกจ่ายแก่บุคคลทั่วไป แต่เมื่อโจทก์ไปติดต่อขอซื้อห้องชุดของอาคารชุดจากจำเลย ทั้งสองฝ่ายได้ทำสัญญาจองและซื้อห้องชุดไว้เป็นหลักฐานสัญญาดังกล่าวระบุว่าแผนที่อาคารชุดแนบท้ายสัญญามีไว้เพื่อวัตถุประสงค์ในการแสดงแบบที่ตั้ง หมายเลข และขนาดของห้องชุดเท่านั้นแผนที่ดังกล่าวไม่ได้ก่อให้เกิดการรับรองในเรื่องดังกล่าวแต่อย่างใดทั้งสิ้น สำหรับข้อสัญญาอื่น ๆ ได้ระบุรายละเอียดของห้องชุดที่โจทก์จะซื้อ ราคาซื้อขาย กำหนดเวลาแล้วเสร็จกำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ สิทธิและหน้าที่ของโจทก์กับจำเลยที่มีต่อกัน แสดงว่าโจทก์และจำเลยประสงค์จะผูกพันเกี่ยวกับการซื้อขายห้องชุดตามสัญญาที่ทำกันไว้ หาได้ประสงค์จะผูกพันตามประกาศโฆษณาทางหนังสือพิมพ์หรือหนังสือแสดงโครงการของจำเลยไม่ การซื้อขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงมิใช่เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนา สัญญาจองและซื้อห้องชุดระบุว่า ค่าภาษี ค่าธรรมเนียมค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ผู้ซื้อคือโจทก์จะเป็นผู้ออกเองทั้งสิ้นแต่การที่โจทก์และจำเลยยื่นคำขอจดทะเบียนห้องชุดโดยโจทก์ให้ปากคำต่อเจ้าพนักงานว่าโจทก์ยินดีชำระค่าธรรมเนียมและอากรในการจดทะเบียน ส่วนภาษีเงินได้ จำเลยต้องเป็นผู้ชำระนั้นเป็นการโต้แย้งกันเกี่ยวกับการตีความในข้อตกลงตามสัญญา ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญาจำเลยจะอ้างข้อโต้แย้งดังกล่าวบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วไม่ได้