คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456

ที่ดินพิพาทอยู่ในนิคมสร้างตนเองและอยู่ในความดูแลครอบครองของกรมประชาสงเคราะห์ ซึ่งได้จัดสรรให้ ฮ. ใช้ประโยชน์ ฮ.ได้ปลูกบ้านพิพาทและให้จำเลยครอบครองเปิดเป็นร้านอาหาร ต่อมา ฮ. ทำสัญญาขายฝากบ้านพิพาทพร้อมสิทธิในที่ดินแก่โจทก์ ซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่ง แม้อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะปลูกสร้างบนที่ดินของทางราชการก็ตาม การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับของ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่งเช่นกัน แต่เมื่อสัญญาระหว่าง ฮ. กับโจทก์เป็นการซื้อขายกันเองจึงตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่อาจอ้างกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทได้ และแม้กรมประชาสงเคราะห์จะทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในบ้านและที่ดินพิพาทในลักษณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ก็ตาม ก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิ โจทก์ก็ไม่อาจบังคับบุคคลอื่นนอกจากคู่สัญญาได้ เมื่อจำเลยยังคงครอบครองบ้านและที่ดินพิพาทและโจทก์ยังไม่อาจเข้าครอบครองทรัพย์สินดังกล่าวได้ โจทก์ย่อมยังไม่ได้มาซึ่งสิทธิครอบครองในบ้านและที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 การที่จำเลยยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในบ้านและที่ดินพิพาท จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านและที่ดินพิพาทได้

จำเลยให้การต่อสู้เพียงว่า คำฟ้องโจทก์ซึ่งกล่าวถึงสภาพข้อหาว่าจำเลยผิดสัญญาโอนสิทธิเช่าซื้อ แต่คำขอบังคับให้จำเลยคืนเงินให้แก่โจทก์ จำเลยไม่อาจเข้าใจได้ว่าโจทก์ประสงค์สิ่งใดทำให้ไม่อาจสู้คดีได้ถูกต้อง คำให้การจำเลยดังกล่าวมิได้บรรยายให้เห็นว่า ฟ้องของโจทก์ส่วนใดเคลือบคลุมหรือไม่ชัดแจ้งอย่างไร หรือเนื้อหาในคำฟ้องขัดแย้งกันอย่างไร ซึ่งอ่านแล้วไม่อาจเข้าใจได้ ถือว่าเป็นคำให้การที่ไม่ชัดแจ้ง จึงไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัย
ข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยเป็นการซื้อขายรถยนต์พิพาทโดยจำเลยผู้ขายยอมให้โจทก์ผู้ซื้อผ่อนชำระราคาและมีเงื่อนไขว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ให้เมื่อโจทก์ผ่อนชำระราคาครบถ้วนแล้ว จึงเป็นสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขในการโอนกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 459 เมื่อเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงราคากันตั้งแต่ 500 บาท ขึ้นไป แม้มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด แต่หากได้มีการวางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วคู่กรณีก็ย่อมฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ ตามมาตรา 456 วรรคสองและวรรคสาม เมื่อจำเลยตกลงขายรถยนต์พิพาทให้โจทก์ในราคา 200,000 บาท โจทก์ได้ผ่อนชำระแล้วเป็นเงิน 95,000 จึงถือว่าโจทก์ได้วางประจำและชำระหนี้บางส่วนแก่จำเลยแล้ว โจทก์จึงฟ้องร้องบังคับคดีได้
โจทก์จำเลยตกลงเลิกสัญญาซื้อขายรถยนต์พิพาทโดยสมัครใจทั้งสองฝ่าย ย่อมทำให้โจทก์และจำเลยกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 เมื่อโจทก์ได้มอบรถยนต์พิพาทคืนแก่จำเลยแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องคืนเงินที่ได้รับมาแก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ย โดยสิทธิเรียกร้องของโจทก์มีอายุความ 10 ปี ตามมาตรา 193/30

สัญญาซื้อขายระบุว่า ผู้ร้องขอซื้อที่ดินพิพาทจาก ส. ทำถนนเข้าบ้านกว้าง 5 เมตร ยาวตลอดแนว ในราคา 35,000 บาท ไม่ได้ระบุว่าผู้ร้องกับ ส. จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทประกอบกับผู้ร้องได้ชำระเงินค่าที่ดินให้แก่ ส. รับไปครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญา หลังจากนั้น ส. วัดเนื้อที่ที่ดินพิพาทส่งมอบให้ผู้ร้องทำถนนใช้เป็นทางเข้าออกตลอดมา เป็นพฤติการณ์ที่เห็นได้ว่าทั้งฝ่ายผู้ร้องและ ส. ไม่มีเจตนาจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคแรก แต่การที่ผู้ร้องเข้าครอบครองใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ มิใช่เป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทน ส. ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อครอบครองมาเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382

หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่บ้านดังกล่าวปลูกสร้างอยู่บนที่ดินราชพัสดุซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลัง ฉะนั้น จำเลยจึงเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินและบ้านที่ปลูกสร้างอยู่เท่านั้น เมื่อจำเลยทำสัญญาขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ และส่งมอบการครอบครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์โดยรับค่าตอบแทนจากโจทก์ไป จึงฟังได้ว่าจำเลยสละการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยโอนการครอบครองให้แก่โจทก์ไปแล้วตามมาตรา 1377 และมาตรา 1378 ทั้งจำเลยยังยอมรับสิทธิของโจทก์โดยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไว้ เป็นการแสดงให้เห็นว่าจำเลยยึดถือครอบครองที่ดินและบ้านแทนโจทก์ เมื่อจำเลยผิดสัญญาเช่าและโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินและบ้านอีกต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย

สัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่บ้านพิพาทปลูกสร้างอยู่บนที่ดินราชพัสดุซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลัง จำเลยทั้งสองจึงเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินและบ้านพิพาทเท่านั้น เมื่อจำเลยทั้งสองทำสัญญาขายและส่งมอบการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ โดยได้รับค่าตอบแทนจากโจทก์จึงฟังได้ว่าจำเลยทั้งสองได้สละการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยโอนการครอบครองให้แก่โจทก์แล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 และมาตรา 1378 จำเลยทั้งสองยังยอมรับสิทธิของโจทก์โดยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไว้ เป็นการแสดงให้เห็นว่า จำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินและบ้านแทนโจทก์โดยอาศัยสิทธิสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์ เท่ากับยอมรับว่าโจทก์มีสิทธิในที่ดินและบ้านดีกว่าจำเลยทั้งสอง เมื่อจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาเช่าและโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่ในที่ดินและบ้านอีกต่อไป จำเลยทั้งสองจึงต้องออกไป โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองได้

โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทและเป็นผู้ครอบครองที่ดิน จำเลยไม่ยอมโอนใส่ชื่อโจทก์ในโฉนดที่ดินอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 ถึงแม้ว่าการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อันทำให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะก็ตาม แต่ขณะทำสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อจำเลยส่งมอบการครอบครอง โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท เมื่อจำเลยโต้แย้งสิทธิ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
กำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 วรรคสอง เป็นระยะเวลาให้สิทธิฟ้องเรียกเอาคืนซึ่งการครอบครองที่ดินมือเปล่า ไม่ใช่เรื่องอายุความ คดีนี้โจทก์ฟ้องให้จำเลยจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินส่วนของโจทก์ โดยโจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน คดีจึงไม่มีประเด็นปัญหาการแย่งการครอบครองอันจะต้องใช้สิทธิฟ้องเรียกเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปี นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องคดีได้แม้จะเกิน 1 ปี นับแต่วันที่จำเลยขอออกโฉนดที่ดิน

โจทก์และ ธ. ซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินพิพาทได้นำที่ดินพิพาทมาลงหุ้นในห้างหุ้นส่วนจำกัด ร. แม้จะไม่มีการจดทะเบียนโอนในโฉนดที่ดิน ที่ดินพิพาทก็ย่อมเป็นทรัพย์สินของห้างหุ้นส่วนจำกัด ร. เมื่อห้างหุ้นส่วนจำกัด ร. เป็นหนี้ค่าภาษีอากรค้าง จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 จึงมีคำสั่งให้อายัดและยึดที่ดินพิพาทได้

โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาท โดยมีข้อตกลงว่าจะไปจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้โจทก์เมื่อจำเลยนำที่ดินพิพาทไปออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองโจทก์ชำระเงินให้จำเลยครบถ้วนและจำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้วแม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของโจทก์เพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียน แต่โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ โจทก์ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงย่อมมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ตามมาตรา 193/27 และ 241 แม้โจทก์จะฟ้องคดีเกิน 10 ปี คดีโจทก์ก็ไม่ขาดอายุความ
แม้โจทก์จะมีคำขอท้ายฟ้องขอให้จำเลยไปแบ่งแยกที่ดินด้านทิศใต้ส่วนที่โจทก์ครอบครอง แล้วโอนให้โจทก์เป็นเนื้อที่ประมาณ 25 ไร่ ก็เป็นเพียงประมาณการเท่านั้นเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินให้ช่างรังวัดสอบเขตและทำแผนที่พิพาทตามคำสั่งของศาลชั้นต้นโดยโจทก์และจำเลยเป็นผู้นำชี้ซึ่งช่างรังวัดที่ดินพิพาทส่วนที่โจทก์ครอบครองได้เนื้อที่27 ไร่ 1 งาน 42 ตารางวา ศาลย่อมมีอำนาจพิพากษาว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามเนื้อที่ซึ่งปรากฏในแผนที่พิพาทได้ ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142

จำเลยอยู่ในที่ดินของวัดโดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส. มารดาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมจากวัดมาแต่ต้น แม้สัญญาเช่าระหว่าง ส. กับวัด ระงับไปแล้ว อันถือได้ว่าจำเลยอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตย่อมเป็นการละเมิดต่อเจ้าของที่ดินมิใช่ต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินตามสัญญาเช่ามาก่อน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดิน
ส. ขายฝากบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของวัดแก่ ล. ภริยาโจทก์ แม้ระบุชื่อสัญญาว่าขายฝากเฉพาะสังหาริมทรัพย์ แต่เนื้อหาสัญญาระบุขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน ครั้นเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน ล. อาศัยสัญญาขายฝากไปทำสัญญาเช่าที่ดินจากวัดทันทีโดย ล. รับซื้อฝากบ้านเพื่ออยู่อาศัย มิใช่รื้อถอนไปอย่างสังหาริมทรัพย์จึงถือได้ว่าเป็นการขายฝากบ้านในลักษณะอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยมาตรา 491 ล. ไม่ใช่เจ้าของบ้าน เมื่อ ล. ถึงแก่กรรมโจทก์ซึ่งเป็นทายาท จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากบ้านและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย

เดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทที่จดทะเบียนจำนองแก่ธนาคาร ก. และจำเลยเป็นหนี้เงินกู้ยืมโจทก์จำนวนหนึ่ง ต่อมาธนาคาร ก. ทวงให้จำเลยชำระหนี้จำนอง จำเลยจึงตกลงทำสัญญาขายที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ แล้วโจทก์นำไปจำนองธนาคาร ท. โดยมีข้อตกลงให้จำเลยผ่อนชำระหนี้แทนโจทก์เมื่อชำระครบถ้วนแล้วโจทก์จะโอนที่ดินและบ้านพิพาทคืนจำเลย ดังนั้น สัญญาขายบ้านและที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยทำขึ้นโดยมีเจตนาที่แท้จริง แต่มีเงื่อนไขในการโอนกลับคืนอันถือเป็นข้อตกลงที่บังคับได้ การซื้อขายบ้านและที่ดินดังกล่าวจึงมิใช่การแสดงเจตนาลวง แต่เมื่อจำเลยไม่ได้ผ่อนชำระหนี้แทนโจทก์ และโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทอีกต่อไป โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาทได้