คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456

หลังจากครบกำหนดการขายฝากแล้ว ส. ผู้ซื้อฝากกับ บ.ผู้ขายฝากทำหนังสือสัญญากันมีข้อความว่า "บ. ได้ให้เงิน ส.ค่าไถ่ถอนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 33,000 บาท ส. ขายคืนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ บ." ในวันที่ ส. รับเงินจาก บ.นั้น ส. และ บ. ได้พากันไปสำนักงานที่ดินจังหวัดเพื่อโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ. แต่ยังโอนกันไม่ได้เพราะ บ.ไม่มีเงินค่าธรรมเนียมการโอน ได้ตกลงกันว่าก่อนปีใหม่2-3 วันจะไปโอนกันใหม่ แต่ ส. ถึงแก่ความตายไปเสียก่อนแสดงว่า ส. จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ.ภายหลัง จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทมิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและข้อตกลงดังกล่าวมิใช่เป็นการขยายเวลาการขายฝาก เนื่องจากได้ครบกำหนดการขายฝากและ บ.หมดสิทธิไถ่คืนการขายฝากไปก่อนแล้ว

ที่ดินพิพาทตาม น.ส.3 เลขที่ 114 เป็นของ ป. สามีโจทก์และโจทก์ร่วมกันโดย ป. ซื้อมาจาก น. และเมื่อซื้อมาแล้วป. มอบให้ ส. สามี จำเลยครอบครองแทน แม้ต่อมา น. จะยื่นคำขอออก น.ส.3 ก็เป็นการกระทำภายหลังจากที่ น. ได้ขายที่ดินพิพาทให้ ป. และโจทก์ไปแล้ว จึงหาทำให้ น. กลับเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทอีกไม่ เมื่อ น. ไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาทต่อมาแม้ น. จะได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้ ส. ก็หาทำให้ส.มีสิทธิดีไปกว่าน.ผู้โอนไม่กรณีที่ส. กระทำการดังกล่าว ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการแย่งการครอบครองโดยเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือไปยัง ป. และโจทก์ ที่ดินพิพาทยังคงเป็นของ ป. และโจทก์ โดย ส. เป็นผู้ครอบครองแทน ส่วนที่ดินพิพาทตาม น.ส.3 ก. เลขที่ 229 ที่จำเลยไปขอออก น.ส.3 ก. ในนามจำเลยนั้นก็มิได้หมายความว่า ส. หรือจำเลยได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือไปยัง ป. หรือโจทก์การที่จำเลยครอบครองที่ดินตามน.ส.3 เลขที่ 114 ก็ดี ตาม น.ส.3 ก. เลขที่ 229 ก็ดี เป็นการสืบสิทธิของ ส. จึงเป็นการครอบครองแทนโจทก์ แม้จะครอบครองนานเท่าใดก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนการขายที่ดินพิพาท น.ส.3 เลขที่ 114 ระหว่าง น. กับ ส. ซึ่งแม้จะเป็นนิติกรรมที่ใช้ยันโจทก์ไม่ได้ก็ตาม แต่ก็เป็นการพิพากษาเกินคำขอและเป็นการกระทบสิทธิของ น. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดีซึ่งเป็นเรื่องที่โจทก์ต้องไปดำเนินการเองศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขเสียให้ถูกต้องโดยไม่พิพากษาเพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนดังกล่าว

การนำสืบพยานหลักฐานถึงการเข้าเป็นคู่สัญญาของโจทก์ในการซื้อเรือประมงระหว่าง ด. กับจำเลยทั้งสองว่าโจทก์เป็นผู้ซื้อด้วยหรือไม่ ไม่ใช่เป็นการนำสืบในข้อพิพาทระหว่างคู่สัญญาซื้อขายที่กฎหมายบังคับให้ต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือแม้เอกสารสัญญาซื้อขายจะระบุว่าจำเลยที่ 2 เป็นผู้ซื้อเรือศาลก็รับฟังพยานบุคคลว่าโจทก์เป็นผู้ซื้อเรือได้

จำเลยขายที่พิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้โจทก์โดยไม่ได้ทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่โจทก์ได้ครอบครองที่พิพาทหลังจากซื้อจากจำเลย โจทก์จึงได้สิทธิครอบครองจากการโอนตามมาตรา 1377,1378 หาจำต้องทำตามแบบของนิติกรรมไม่แต่จำเลยไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมในอันที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนแบ่งแยกที่พิพาทให้โจทก์ได้

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่จำเลยที่ 1 พิมพ์ลายนิ้วมือไว้โดยไม่มีพยานรับรองลายพิมพ์นิ้วมือใช้บังคับจำเลยที่ 1 ไม่ได้ แต่โจทก์ผู้ซื้อได้วางมัดจำเป็นเงินไว้ซึ่งถือว่าเป็นการวางประจำตามกฎหมาย โจทก์จึงฟ้องบังคับคดีแก่จำเลยที่ 1 ให้โอนขายที่ดินให้โจทก์ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยทั้งสิบห้าวันร่วมกันโอนที่ดินให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยไม่บังคับให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินที่ค้างให้จำเลย ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369 แม้จำเลยจะไม่อุทธรณ์ฎีกาในข้อนี้ ศาลฎีกาก็พิพากษาแก้ไขให้ถูกต้องได้ เพราะเป็นเรื่องการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน

จำเลยทั้งสองและ ส.ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน ต่อมาโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเพื่อนำไปจัดสรรขาย โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขว่า ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขาย และแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบ ผู้จะซื้อจะชำระเงินตามงวดที่ 1 จำนวน 1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากวันรับแจ้ง ปรากฏว่าจำเลยไปทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นโฉนดย่อยแล้ว แต่ยังมีชื่อ ส.เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยอยู่ ดังนี้ แม้จำเลยจะนำสืบอ้างว่า ส.ยินดีจะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วก็ตาม โจทก์ก็ไม่อาจฟ้องบังคับ ส.ให้โอนที่ดินให้ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันข้อกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นส่วนของจำเลยก่อน ย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากโจทก์จะซื้อที่ดินไปเพื่อจัดสรรขาย หากที่ดินที่จะซื้อขายกันยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโดยโจทก์ไม่มีสิทธิบังคับ ก็ย่อมไม่อาจเสี่ยงซื้อที่ดินไปจัดสรรได้ กรณีเป็นเรื่องจำเลยไม่ปฏิบัติการอันเป็นข้อสำคัญก่อน จึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ได้ การที่โจทก์ยังไม่ชำระหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแต่การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติการแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยตามข้อตกลง จำเลยจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถให้บังคับได้
โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามแผนที่ท้ายสัญญา เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทมี ส.ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง และไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ที่จะให้ ส.ปฏิบัติตามข้อขอตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง คำขอของโจทก์จึงไม่อยู่ในสภาพที่จะบังคับได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของ ส.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี คำขอของโจทก์ส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้
สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดให้ผู้ใดออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 คือพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แม้คดีจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะขอให้จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการโอนเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้

จำเลยทั้งสองและ ส.ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน ต่อมาโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเพื่อนำไปจัดสรรขายโดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขว่า ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายและแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบ ผู้จะซื้อจะชำระเงินตามงวดที่ 1 จำนวน1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากวันรับแจ้ง ปรากฏว่าจำเลย ไปทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นโฉนดย่อยแล้ว แต่ยังมีชื่อส. เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยอยู่ ดังนี้ แม้จำเลยจะนำสืบอ้างว่าส. ยินดีจะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วก็ตามโจทก์ก็ไม่อาจฟ้องบังคับ ส. ให้โอนที่ดินให้ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันข้อกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นส่วนของจำเลยก่อน ย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากโจทก์จะซื้อที่ดินไปเพื่อจัดสรรขาย หากที่ดิน ที่ จะซื้อขายกันยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโดยโจทก์ไม่มีสิทธิบังคับ ก็ย่อมไม่อาจ เสี่ยงซื้อที่ดินไปจัดสรรได้ กรณีเป็นเรื่องจำเลยไม่ปฏิบัติการ อันเป็นข้อสำคัญก่อนจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ได้ การที่โจทก์ ยังไม่ชำระหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิ บอกเลิกสัญญาแต่การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติการแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็น กรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยตามข้อตกลง จำเลยจึงตกเป็นฝ่าย ผิดสัญญา โจทก์ มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่ สภาพแห่งหนี้สามารถให้บังคับได้ โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามแผนที่ท้ายสัญญา เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทมี ส. ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง และไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ที่ จะ ให้ ส.ปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง คำขอของโจทก์จึงไม่อยู่ในสภาพที่จะบังคับได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของ ส.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี คำขอของโจทก์ส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดให้ผู้ใดออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 คือพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แม้คดีจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะขอให้ จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการโอนเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้.

สัญญาซื้อขายลดเช็คเป็นสัญญาซึ่งกฎหมายมิได้กำหนดแบบไว้ฉะนั้น สัญญาซื้อขายลดตั๋วเงินที่ทำขึ้นจริง เพียงแต่ลงชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดตามสัญญาเพียงฝ่ายเดียวก็สมบูรณ์ การที่คณะกรรมการของบริษัทมอบอำนาจให้ ด. ลงนามในเอกสารเกี่ยวกับการขายลดตั๋วเงินของบริษัทร่วมกับกรรมการบริหารคนใดคนหนึ่งได้นั้น กรณีเป็นการตั้งตัวแทนเพื่อขายลดตั๋วเงินกับเจ้าหนี้ มีผลผูกพันบริษัท ข้อบังคับของบริษัทหรือกฎหมายหาได้ห้ามมิให้บริษัทตั้งตัวแทนเพื่อกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งของบริษัท.

ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้ศาลสั่งปล่อยที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยึดไว้ในคดีล้มละลาย โดยอ้างว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์มาตามสัญญาซื้อขาย และผู้ร้องได้ครอบครองเป็นเจ้าของโดยความสงบและเปิดเผยเป็นเวลาเกิน 10 ปี ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความแล้วนั้นเมื่อการซื้อขายมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456วรรคแรก และเมื่อปรากฏว่าผู้ร้องเพิ่งมีสภาพเป็นนิติบุคคลนับถึงวันที่ผู้ร้องยื่นคำร้องต่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยังไม่ถึง10 ปี ทั้งไม่มีเวลาครอบครองทรัพย์ของผู้โอนที่จะนับรวมกับผู้ร้องได้ ผู้ร้องไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมายดังนั้นผู้ร้องจึงขอให้ศาลสั่งปล่อยทรัพย์ที่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยึดไว้ไม่ได้.

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยผู้อาศัยให้รื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินพิพาทของโจทก์ จำเลยให้การต่อสู้ไว้ว่าโจทก์ตกลงขายที่พิพาทให้จำเลยที่ 1 ในราคา 20,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้ชำระเงินงวดแรกให้โจทก์ 14,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงจะชำระให้เมื่อโจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยที่ 1 ดังนั้นที่ศาลชั้นต้นพิเคราะห์คำฟ้องคำให้การแล้วกำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ว่าโจทก์ตกลงขายที่พิพาทให้แก่จำเลยโดยชำระราคาบางส่วนแล้วจริงหรือไม่ จึงเป็นการกำหนดประเด็นอย่างกว้าง ๆ ตามคำให้การของจำเลย ซึ่งย่อมรวมถึงการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่ 1 ที่ชำระราคาบางส่วนและที่เหลือเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ อันเป็นลักษณะของสัญญาจะซื้อจะขายนั่นเองการที่จำเลยทั้งสองนำสืบตามคำให้การและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยทั้งสองอยู่ในที่พิพาทโดยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย จึงหาเป็นการนำสืบและวินิจฉัยนอกประเด็นไม่.