คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 แต่โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินและตึกแถวดังกล่าวกับ อ. ในระหว่างอายุสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 โจทก์จึงฟ้องจำเลยทั้งสามให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินและตึกแถวพิพาท แต่มิได้บรรยายข้อเท็จจริงว่าจำเลยที่ 1 ได้รู้เห็นยินยอมเชิดให้ อ. เป็นผู้ทำสัญญาเช่าแทน เมื่อปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ก็ไม่เคยมอบอำนาจให้ อ. ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ภาระการพิสูจน์จึงตกแก่โจทก์ แต่โจทก์ไม่ได้ให้การตั้งประเด็นเรื่องตัวแทนเชิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 821 ไว้ โจทก์จึงไม่มีสิทธินำสืบว่าจำเลยที่ 1 รู้เห็นยินยอมเชิดให้ อ. ทำสัญญาเช่าแทนตนได้ ฉะนั้น จำเลยที่ 1 ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทจึงชอบที่จะโอนขายทรัพย์สินดังกล่าวได้ ในเมื่อโจทก์ไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์แต่อย่างใด

คดีก่อนโจทก์ฟ้องบริษัทจำเลยว่าผิดสัญญาซื้อขายและเรียกเงินคืนศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่ต้องส่งคำบอกกล่าวเป็นหนังสือถึงจำเลยไม่น้อยกว่า 3 เดือนตามสัญญา แล้วพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์มิได้บอกกล่าวเป็นหนังสือถึงข้อที่จำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารให้จำเลยทราบก่อนเลิกสัญญา การบอกเลิกสัญญาจึงไม่ชอบ พิพากษากลับให้ยกฟ้อง โดยมิได้วินิจฉัยว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ ประเด็นดังกล่าวจึงยังไม่มีการวินิจฉัยให้เป็นที่สุด ภายหลังเมื่อศาลอุทธรณ์มีคำพิพากษาในคดีก่อนแล้ว โจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาภายใน 3 เดือน แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ว่าผิดสัญญาซื้อขาย โดยอ้างว่าโจทก์ได้บอกกล่าวถึงข้อที่จำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารให้จำเลยทราบก่อนเลิกสัญญาแล้ว กรณีถือได้ว่าเป็นการฟ้องจำเลยว่าผิดสัญญาโดยอ้างเหตุขึ้นใหม่ ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148

การซื้อขายอาคารอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่คู่สัญญามีความประสงค์จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 นั้น ถ้าตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีให้เสร็จเรียบร้อย การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เว้นแต่จะปรากฏว่าอาคารได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง เมื่อจำเลยมีสิทธิที่จะปลูกสร้างในที่ดินได้ อาคารที่จำเลยปลูกสร้างจึงมิได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 ดังนั้น นิติกรรมการซื้อขายระหว่างผู้ร้องและจำเลยคงมีฐานะเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายซึ่งสามารถใช้บังคับกันต่อไปได้เท่านั้น กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทจึงยังไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน ดังเช่นกรณีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่คู่สัญญามิได้มีความประสงค์ที่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และแม้จำเลยจะมอบอาคาให้ผู้ร้องครอบครองก็ถือว่าเป็นการครอบครองแทนจำเลยกรรมสิทธิ์ในอาคารยังคงเป็นของจำเลยอยู่ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เพราะยังชำระราคากันไม่ครบผู้ร้องจึงยังไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 287 ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธินำยึดอาคารขายทอดตลาดชำระหนี้ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขัดทรัพย์

ฎีกาของจำเลยในประเด็นที่ว่าจำเลยได้สั่งซื้อและได้รับสินค้าไปจากโจทก์แล้วหรือไม่ จำเลยอ้างว่า เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายกล่าวอ้างจำเลยปฏิเสธ ภาระการพิสูจน์ตกแก่โจทก์ แต่โจทก์นำกรรมการโจทก์มาเบิกความประกอบเอกสาร ไม่ได้นำพนักงานขายและพนักงานส่งสินค้าของโจทก์ซึ่งรู้เห็นโดยตรงเข้าเบิกความ จึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟังเป็นการฟังข้อเท็จจริงนอกสำนวนและเป็นการรับฟังพยานบอกเล่าเป็นการโต้แย้งดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลอุทธรณ์ว่าไม่มีน้ำหนักและเหตุผลเพียงพอแก่การจะรับฟังเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง
ตามบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 คำว่า "ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว" ตามวรรคสองนั้นกฎหมายมุ่งบัญญัติให้ใช้บังคับแก่คู่สัญญาทั้งฝ่ายผู้ขายและผู้ซื้อดังนั้น หากฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดได้ชำระหนี้ส่วนของตนไปแล้วก็ย่อมจะเรียกร้องเอาสิทธิที่ตนจะได้รับจากอีกฝ่ายหนึ่งได้ เพราะสัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน ผู้ขายย่อมมีหนี้ที่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ ส่วนผู้ซื้อก็มีหนี้ที่ต้องใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขายเมื่อโจทก์ผู้ขายได้ส่งมอบสินค้าของตนให้แก่จำเลยซึ่งเป็นฝ่ายผู้ซื้อแล้วจึงถือได้ว่าโจทก์ได้ชำระหนี้ส่วนของตนแล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องให้จำเลยชำระราคาสินค้าแก่โจทก์ได้

แม้หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจะระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย อันจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาเนื้อหาข้อตกลงในสัญญาซึ่งคู่สัญญาตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ชื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขาย แสดงว่าก่อนส่งมอบทรัพย์สินยังไม่มีการซื้อขาย ทั้งที่ดินที่ซื้อขายกันก็เป็นที่ดินที่มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน ฉะนั้น การส่งมอบทรัพย์สิน นอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือที่ดินแล้ว ยังต้องมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลย และจำเลยจะชำระราคาส่วนที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดินให้ตามข้อตกลงในสัญญา แสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญาไม่ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

สัญญาซื้อขายระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายแต่เนื้อหาข้อตกลงในสัญญา ซึ่งตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขายแสดงว่าก่อนส่งมอบทรัพย์สินยังไม่มีการซื้อขาย ที่ดินที่ซื้อขายก็มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน การส่งมอบทรัพย์สินนอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือที่ดินแล้วยังต้องมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยและจำเลยจะชำระเงินส่วนที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดิน คู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์โอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญาไม่ จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

แม้หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจะระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย อันจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาเนื้อหาข้อตกลงในสัญญาซึ่งคู่สัญญาตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขาย แสดงว่าก่อนส่งมอบทรัพย์สินยังไม่มีการซื้อขาย ทั้งที่ดินที่ซื้อขายกันก็เป็นที่ดินที่มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน ฉะนั้น การส่งมอบทรัพย์สิน นอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือที่ดินแล้วยังต้องมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลย และจำเลยจะชำระราคาส่วนที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดินให้ตามข้อตกลงในสัญญา แสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญาไม่ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

การที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันโดยจำเลยชำระเงินบางส่วนแล้วเข้าทำนาในที่ดิน ครั้นถึงกำหนดโอนที่ดินจำเลยยังชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ไม่ครบตามจำนวนที่ระบุในสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัด โจทก์จึงมีสิทธิขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทและเรียกค่าเสียหายได้

โจทก์ บ. และทายาทอื่นของ ส. ได้ขายส่วนของตนในที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย เป็นการแสดงเจตนาขายสิทธิในทรัพย์มรดกส่วนของทายาทแต่คนให้แก่จำเลยซึ่งเป็นทายาทคนหนึ่งของ ส. และมีการโอนทางทะเบียนเป็นชื่อของจำเลยแล้ว ย่อมมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย เนื่องจากทายาทแต่ละคนมีอำนาจขายทรัพย์มรดกส่วนของตนได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 1745 ทั้งถือได้ว่า โจทก์ที่ 1 จำเลย บ. และทายาทอื่นตกลงแบ่งทรัพย์สินโดยการขายทรัพย์มรดกแล้วเอาเงินที่ขายได้มาแบ่งปันกันระหว่างทายาทตามมาตรา 1750 วรรคหนึ่ง จึงไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง

การที่โจทก์ที่ 1 และทายาทอื่นของเจ้ามรดกขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นมรดกของเจ้ามรดกส่วนของตนที่ได้รับนั้น เป็นการแสดงเจตนาขายสิทธิในทรัพย์มรดกส่วนของทายาทแต่ละคนให้แก่จำเลยซึ่งเป็นทายาทคนหนึ่งของเจ้ามรดก และมีการโอนทางทะเบียนเป็นชื่อของจำเลยแล้ว ย่อมมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย เนื่องจากทายาทแต่ละคนมีอำนาจขายทรัพย์มรดกส่วนของตนได้ตามป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคหนึ่งประกอบมาตรา 1745 ทั้งเป็นกรณีที่ถือได้ว่า โจทก์ที่ 1 จำเลย และทายาทอื่นตกลงแบ่งทรัพย์มรดกแล้วเอาเงินที่ขายได้มาแบ่งปันกันระหว่างทายาทตามป.พ.พ. มาตรา 1760 วรรคหนึ่ง โดยไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่อย่างใด