คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456

โจทก์ทำหนังสือสัญญาซื้อที่ดินมือเปล่าจากจำเลยแล้วเข้าทำฮวงซุ้ยที่ดินส่วนที่เหลือโจทก์ยอมให้จำเลยทำนาได้ (ตามหนังสือสัญญาจำเลยยอมโอนสิทธิในที่ดินแก่โจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยทำประโยชน์ในที่นาพิพาท) จำเลยจะอ้างว่าการซื้อขายเป็นโมฆะหรือโจทก์ไม่ได้ครอบครองที่นาพิพาทไม่ได้ เพราะการโอนสิทธิครอบครองก็ดีการสละสิทธิครอบครองก็ดี หาได้มีกฎหมายกำหนดแบบไว้ไม่ เมื่อจำเลยแสดงเจตนาสละสิทธิครอบครองแก่โจทก์และรับที่จะครอบครองแทนโจทก์ต่อไป ต่อแต่นั้นมาการครอบครองที่นาพิพาทของจำเลยย่อมถือได้ว่าเป็นการครอบครองแทนโจทก์ โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครอง

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 กำหนดว่าจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ การที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายฝากกันเองจึงตกเป็นโมฆะ โจทก์มีสิทธิเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนได้ พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันครบกำหนดที่โจทก์แจ้งให้จำเลยนำเงินมาคืนเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
สัญญาที่มีข้อความระบุว่าที่ดินที่ซื้อขายกันนี้จำเลยได้จำนองธนาคาร ฯ ไว้และจำเลยจะไถ่ถอนจำนองธนาคารมาโอนให้โจทก์นั้น เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเพราะได้กำหนดวันนัดโอนให้ในภายหลัง เมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่ยอมโอนให้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องให้จำเลยจดทะเบียนโอนตามสัญญาได้ หากจำเลยไม่สามารถโอนให้ได้ ให้จำเลยคืนเงินพร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่จำเลยผิดนัดเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา456 กำหนดว่าจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ การที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายฝากกันเองจึงตกเป็นโมฆะ โจทก์มีสิทธิเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนได้ พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันครบกำหนดที่โจทก์แจ้งให้จำเลยนำเงินมาคืนเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
สัญญาที่มีข้อความระบุว่าที่ดินที่ซื้อขายกันนี้จำเลยได้จำนองธนาคาร ฯ ไว้และจำเลยจะไถ่ถอนจำนองธนาคารมาโอนให้โจทก์นั้น เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเพราะได้กำหนดวันนัดโอนให้ในภายหลัง เมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่ยอมโอนให้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องให้จำเลยจดทะเบียนโอนตามสัญญาได้ หากจำเลยไม่สามารถโอนให้ได้ ให้จำเลยคืนเงินพร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่จำเลยผิดนัดเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ

โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันเป็นหนังสือ แม้จะมีการวางมัดจำด้วยก็ถือได้ว่าการวางมัดจำเป็นแต่เพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้น หาใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่ การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อตกลงเพิ่มเติมว่าจำเลยจะต้องรื้อบ้านหรือไถ่ถอนจำนองก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นข้อความที่เพิ่มเติมจากสัญญาต้องห้ามมิให้รับฟังและถือไม่ได้ว่ามีข้อตกลงดังกล่าว (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1545/2492)
เมื่อระยะเวลาตามสัญญาได้ล่วงพ้นไปแล้ว จำเลยได้กำหนดระยะเวลาพอสมควรให้โจทก์ปฏิบัติการชำระหนี้ โดยจำเลยได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ในการโอนที่ดินให้โจทก์ในวันที่กำหนดตามหนังสือบอกกล่าว จึงเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องมารับโอนและชำระราคาในวันนัด การที่โจทก์ไม่มารับโอนและไม่ชำระราคาโดยไม่มีเหตุที่จะอ้างได้ตามกฎหมายจึงถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบมัดจำได้ แม้โจทก์จะกำหนดเวลาโอนขึ้นใหม่ในภายหลังก็ไม่มีผล

โจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีทั้งได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว โจทก์จึงเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยสมบูรณ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 และมาตรา 1330 แม้ต่อมา ก.ได้ยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดและคดียังอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา ก็เป็นเรื่องการเพิกถอนการขายทอดตลาด ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 อีกส่วนหนึ่ง หาใช่เรื่องการขายทอดตลาดตกเป็นโมฆะไม่ เมื่อศาลยังมิได้มีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้เพิกถอนการขายทอดตลาด โจทก์ย่อมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยสมบูรณ์ จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยผู้อยู่อาศัยในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยไม่มีสิทธิให้ออกไปได้

ย.เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทซึ่งเดิมเป็นที่ดินมือเปล่าการที่ว. ซึ่งมิได้ทำประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าวอ้างว่าได้ซื้อจาก ย. ตามสัญญาซื้อขายซึ่งไม่เป็นความจริงและขอออกโฉนดโดย ย. มิได้รู้เห็นยินยอมด้วย ว. ย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่เจ้าพนักงานออกให้ เพราะเป็นการออกโฉนดตามหนังสือสัญญาขายที่ดินที่ไม่ชอบ และออกทับที่ดินซึ่ง ย.มีสิทธิครอบครองอยู่ก่อนการที่ว. โอนที่ดินที่ตนไม่มีกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จึงไม่ก่อให้เกิดกรรมสิทธิ์ขึ้นมาเป็นของโจทก์ผู้รับโอน โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทตามกฎหมาย

ย.เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทซึ่งเดิมเป็นที่ดินมือเปล่า การที่ ว. ซึ่งมิได้ทำประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าว อ้างว่าได้ซื้อจาก ย. ตามสัญญาซื้อขายซึ่งไม่เป็นความจริงและขอออกโฉนดโดย ย. มิได้รู้เห็นยินยอมด้วย ว. ย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่เจ้าพนักงานออกให้ เพราะเป็นการออกโฉนดตามหนังสือสัญญาขายที่ดินที่ไม่ชอบ และออกทับที่ดินซึ่ง ย.มีสิทธิครอบครองอยู่ก่อน การที่ ว. โอนที่ดินที่ตนไม่มีกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จึงไม่ก่อให้เกิดกรรมสิทธิ์ขึ้นมาเป็นของโจทก์ผู้รับโอน โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทตามกฎหมาย

แม้ฟ้องโจทก์จะระบุว่าจำเลยมีภูมิลำเนาอยู่ที่ตึกแถวเลขที่ 60 แขวงสัมพันธวงศ์ เขตสัมพันธวงศ์ แต่บรรยายฟ้องว่าตึกแถวเลขที่ 60 ที่พิพาทอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 3389 แขวงจักรวรรดิ์ เขตสัมพันธ์วงศ์ ซึ่งต่างแขวงกันก็ตาม แต่ตามฟ้องของโจทก์ก็ได้บรรยายว่าตึกแถวเลขที่ 60 ที่พิพาทกันนี้เดิมจำเลยเช่าจาก ฉ. แล้วต่อมาได้ซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3389 พร้อมกับตึกแถวพิพาทจาก ฉ. ดังนี้ เห็นได้ว่าตึกแถวเลขที่ 60 ที่จำเลยเช่าจาก ฉ. มีอยู่ห้องเดียวคือที่ปลูกอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 3389 ที่โจทก์ฟ้องขับไล่นั่นเอง ทั้งจำเลยยังได้อ้างหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 3389 และตึกแถวเลขที่ 60 ระหว่างโจทก์กับ ฉ. ประกอบคำให้การของจำเลยอีกด้วย จำเลยจึงเข้าใจฟ้องได้ดีว่าตึกแถวพิพาทอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 3389 ที่โจทก์ซื้อจาก ฉ. ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม และที่ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 60 แขวงสัมพันธ์วงศ์ เขตสัมพันธวงศ์ จึงไม่เป็นการเกินคำขอ
โจทก์ซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมทั้งตึกแถวพิพาทจาก ฉ. ชำระราคาบางส่วนด้วยเช็คเงินสด ฉ. จึงทำสัญญาขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ส่วนราคาที่เหลือโจทก์ออกเช็คสั่งจ่ายล่วงหน้าให้ ฉ. ไว้ ดังนี้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ซื้อขายกันได้โอนไปยังโจทก์ตั้งแต่วันจดทะเบียนแล้ว การซื้อขายรายนี้หาได้มีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 459 ไม่ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
ข้อที่จำเลยยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การ แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเป็นประเด็นไว้ และจำเลยมิได้โต้แย้งการกำหนดประเด็นของศาลชั้นต้น ถือว่าจำเลยยินยอมดำเนินกระบวนพิจารณาเท่าที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นไว้เท่านั้น การที่จำเลยยกข้อต่อสู้นี้ขึ้นฎีกาจึงเป็นฎีกานอกประเด็น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

แม้ฟ้องโจทก์จะระบุว่าจำเลยมีภูมิลำเนาอยู่ที่ตึกแถวเลขที่ 60 แขวงสัมพันธวงศ์เขตสัมพันธวงศ์ แต่บรรยายฟ้องว่าตึกแถวเลขที่ 60 ที่พิพาทอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 3389 แขวงจักรวรรดิ์ เขตสัมพันธ์วงศ์ ซึ่งต่างแขวงกันก็ ตาม แต่ตามฟ้องของโจทก์ก็ได้บรรยายว่าตึกแถวเลขที่ 60 ที่พิพาทกันนี้เดิมจำเลยเช่าจาก ฉ. แล้วต่อมาได้ ซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3389 พร้อมกับตึกแถวพิพาท จาก ฉ. ดังนี้ เห็นได้ว่าตึกแถวเลขที่ 60 ที่จำเลย เช่าจาก ฉ. มีอยู่ห้องเดียวคือที่ปลูกอยู่บนที่ดิน โฉนดเลขที่ 3389 ที่โจทก์ฟ้องขับไล่นั่นเอง ทั้ง จำเลยยังได้อ้างหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 3389 และตึกแถวเลขที่ 60 ระหว่างโจทก์กับ ฉ. ประกอบ คำให้การของจำเลยอีกด้วย จำเลยจึงเข้าใจฟ้องได้ดีว่า ตึกแถวพิพาทอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 3389 ที่โจทก์ซื้อ จาก ฉ. ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม และที่ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 60 แขวงสัมพันธ์วงศ์ เขตสัมพันธวงศ์ จึงไม่เป็นการเกินคำขอ
โจทก์ซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมทั้งตึกแถวพิพาทจาก ฉ.ชำระราคาบางส่วนด้วยเช็คเงินสดฉ. จึงทำสัญญาขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ส่วนราคาที่เหลือโจทก์ออกเช็คสั่งจ่ายล่วงหน้าให้ ฉ. ไว้ ดังนี้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ ซื้อขายกันได้โอนไปยังโจทก์ตั้งแต่วันจดทะเบียนแล้ว การ ซื้อขายรายนี้หาได้มีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 459 ไม่ โจทก์จึงมี อำนาจฟ้อง
ข้อที่จำเลยยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การ แต่ ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเป็นประเด็นไว้ และจำเลยมิได้ โต้แย้งการกำหนดประเด็นของศาลชั้นต้น ถือว่าจำเลยยินยอม ดำเนินกระบวนพิจารณาเท่าที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นไว้เท่านั้น การที่จำเลยยกข้อต่อสู้นี้ขึ้นฎีกาจึงเป็นฎีกานอกประเด็น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

จำเลยทำสัญญาจะขายที่พิพาทเฉพาะส่วนของจำเลยให้แก่โจทก์โดยจำเลยรับจะไปดำเนินการรังวัดแบ่งที่ดินระหว่างเจ้าของรวม เมื่อแบ่งแยกและคำนวณเนื้อที่ดินในโฉนดส่วนของจำเลยได้เท่าไร โจทก์จะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือให้ และจำเลยจะโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ต่อไป ดังนี้ ข้อตกลงที่ว่าให้จำเลยไปดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินก่อนแล้วจึงจะโอนขายให้แก่โจทก์ มิใช่ข้อตกลงอันบังคับไว้ให้นิติกรรมเป็นผล จึงมิใช่เงื่อนไขตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 ทั้งข้อตกลงดังกล่าวมิได้กำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจำเลยจะดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินมาให้แล้วเสร็จเมื่อใด จึงมิใช่เงื่อนเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 153 ข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงวิธีการหรือขั้นตอนที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน เท่านั้น เมื่อโจทก์สละสิทธิที่จะให้จำเลยจัดการรังวัดแบ่งแยกก่อนโอนกรรมสิทธิ์และยอมรับแบ่งที่พิพาทส่วนกลางตามสัญญา จำเลยจึงต้องโอนขายที่พิพาทให้โจทก์