คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456

1. การที่จะวินิจฉัยว่าทรัพย์ใดเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือไม่นั้นย่อมอยู่ที่ลักษณะสภาพของตัวทรัพย์นั้นเองว่าเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน.ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 100 หรือไม่ ส่วนทรัพย์นั้นจะเป็นส่วนควบของที่ดินหรือไม่เป็นคนละเรื่องกัน ดังเช่นปลูกตึกลงในที่ดินที่เช่าผู้อื่นเป็นการชั่วคราวตึกนั้นย่อมไม่เป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 109 แต่ลักษณะสภาพของตึกเป็นทรัพย์ติดอยู่กับที่ดินเป็นการถาวรตึกนั้นจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายตึกเช่นว่านี้จึงต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
2. แม้ข้อความในสัญญาจะมีเงื่อนไขว่า ผู้ขายมีสิทธิซื้อโรงเรือนคืนได้ภายในกำหนด 5 เดือนก็ดี แต่ในสัญญานั้นเองก็มีข้อความว่ายอมให้ผู้ซื้อยึดถือครอบครองเป็นเจ้าของตั้งแต่วันทำสัญญาโดยที่ผู้ขายซึ่งยังคงอาศัยอยู่ในโรงเรือนต้องเสียค่าตอบแทนซึ่งในสัญญาเรียกว่าดอกเบี้ยให้แก่ผู้ซื้อเป็นรายเดือน และผู้ขายก็ได้รับเงินค่าโรงเรือนไปครบถ้วนแล้ว ดังนี้ สัญญาพิพาทจึงมิใช่สัญญาจะซื้อจะขาย หากแต่เป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาดในลักษณะของสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถ้ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะ
3. จำเลยที่ 3 ต้องการเงิน 30,000 บาทเพื่อนำไปชำระหนี้ผู้อื่นจึงขอให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ซึ่งเป็นน้อง ทำสัญญาขายโรงเรือนให้โจทก์ในสัญญาพิพาทมีเงื่อนไขว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 จะซื้อคืนได้ภายใน 5 เดือนเท่าราคาขายพร้อมด้วยดอกเบี้ย และโจทก์ผู้ซื้อยอมให้จำเลยที่ 1 ที่ 2ยังคงอาศัยอยู่ในโรงเรือนได้ นอกจากนี้จำเลยที่ 3 ยังได้ทำสัญญาค้ำประกันกับโจทก์อีกฉบับหนึ่งว่า เมื่อครบกำหนด 5 เดือนถ้าจำเลยที่ 1 ไม่ยอมออกจากโรงเรือน และไม่สามารถใช้เงิน30,000 บาทกับดอกเบี้ยคืนให้โจทก์แล้ว จำเลยที่ 3 ยอมใช้เงิน30,000 บาทกับดอกเบี้ยแทน ดังนี้ สัญญาพิพาทเข้าแบบเป็นนิติกรรมกู้ยืมเงินอีกอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136โจทก์ย่อมฟ้องเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยได้ แม้ในคำบรรยายฟ้องโจทก์จะไม่ได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้งว่า หากสัญญาพิพาทเป็นโมฆะแล้ว โจทก์จำเลยตั้งใจให้สมบูรณ์ในแบบสัญญากู้เงินก็ดี เมื่อตามฟ้องของโจทก์คำให้การจำเลยประกอบกับข้อนำสืบของทั้งสองฝ่ายรับฟังข้อเท็จจริงเป็นอย่างใดแล้ว ก็เป็นเรื่องของศาลที่จะยกบทกฎหมายขึ้นปรับคดีเองได้ ทั้งโจทก์มีคำขอให้จำเลยใช้เงินคืนให้โจทก์ด้วยจึงไม่ใช่นอกฟ้องนอกประเด็นแต่อย่างใด
(ข้อ 3 วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 38/2515)

ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินเป็นหนังสือ และระบุในสัญญาว่าได้มีการวางเงินมัดจำให้ผู้จะขายไว้ด้วย การวางเงินมัดจำนั้นเป็นแต่เพียงข้อสัญญากันข้อหนึ่ง หาใช่ตกลงทำสัญญากัน ด้วยการวางมัดจำไม่ กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ซึ่งกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง
เมื่อหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินระบุว่า ผู้จะขายได้รับเงินมัดจำไว้จากผู้จะซื้อเป็นการถูกต้องแล้ว ผู้จะขายจะนำสืบพยานบุคคลว่าไม่ได้รับเงินมัดจำโดยผู้จะซื้อขอผัดชำระนั้นไม่อาจรับฟังได้ เพราะเป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร หาใช่เป็นการสืบหักล้างเอกสารว่าไม่สมบูรณ์แต่อย่างใดไม่
สัญญาจะซื้อขายระบุว่า ถ้าผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้ผู้จะซื้อตามกำหนด ยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องบังคับ และยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อเป็นเงินจำนวนหนึ่งอีกส่วนหนึ่งด้วย ค่าเสียหายเช่นนี้ถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับซึ่งกำหนดไว้ในสัญญา และเป็นเบี้ยปรับซึ่งผู้จะขายผู้เป็นลูกหนี้สัญญาจะให้เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381ซึ่งนอกจากจะเรียกให้โอนที่ดินเป็นการชำระหนี้แล้วผู้จะซื้อซึ่งเป็นเจ้าหนี้ยังมีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญาจากผู้จะขายได้อีกด้วย มิใช่เบี้ยปรับตามมาตรา380 ซึ่งเจ้าหนี้มีสิทธิเรียกให้ชำระหนี้หรือเรียกเอาเบี้ยปรับแทนการชำระหนี้ได้เพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง
ผู้จะซื้อฟ้องเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญา โดยมิได้ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากผู้จะขาย เพื่อการไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร แม้ผู้จะซื้อมิได้นำสืบถึงความเสียหายศาลก็มีอำนาจกำหนดเบี้ยปรับตามจำนวนที่พอสมควรให้ได้
(วรรคหนึ่งถึงสาม วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 29/2515)

มารดาทำสัญญาโอนขายที่ดินมีโฉนดของจำเลยให้แก่ผู้มีชื่อแทนจำเลย ตามใบมอบอำนาจซึ่งมารดาให้น้องจำเลยเขียนชื่อและพิมพ์ลายนิ้วมือแทนจำเลย โดยจำเลยรู้เห็นยินยอมในการกระทำนี้ จำเลยจะกล่าวอ้างในภายหลังว่าตนมิได้มอบอำนาจให้มารดาขายที่ดินแทน หาได้ไม่ เพราะเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต

โจทก์จำเลยซื้อขายลูกม้าแข่งพิพาทกัน ขณะซื้อขายลูกม้าพิพาทอายุได้ปีเศษยังเป็นม้าอ่อนวิ่งแข่งยังไม่ได้และยังไม่ได้ทำตั๋วพิมพ์รูปพรรณการซื้อขายดังกล่าวไม่จำต้องจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 เพราะสัตว์พาหนะที่ต้องจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตราดังกล่าวหมายถึงสัตว์พาหนะตามพระราชบัญญัติสัตว์พาหนะพ.ศ. 2482 ซึ่งได้ทำตั๋วพิมพ์รูปพรรณแล้วเท่านั้น(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 2/2515)

การที่ผู้ร้องปลูกบ้านลงในที่สาธารณะซึ่งผู้ร้องมีแต่เพียงสิทธิครอบครองนั้นผู้ร้องก็คงมีแต่เพียงสิทธิครอบครองบ้านเท่านั้น (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 6/2515)
ดังนี้ เมื่อผู้ร้องขายบ้านให้ผู้อื่นไปแม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ย่อมฟังได้ว่าผู้ร้องได้สละและโอนการครอบครองที่ดินและบ้านให้ผู้อื่นไปแล้ว ถือว่าการครอบครองของผู้ร้องสิ้นสุดลงแล้ว ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิร้องขอให้ปล่อยทรัพย์ (บ้าน) ที่ถูกยึด (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 6/2515)

ทำสัญญาขายฝากที่ดินมือเปล่าโดยมิได้จดทะเบียนและผู้ขายมอบนาให้ผู้ซื้อทำกินโดยมีข้อตกลงว่า ถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด 3 เดือน ให้ที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อโดยผู้ขายไม่เกี่ยวข้องต่อไป ดังนี้ ถึงแม้สัญญาขายฝากจะเป็นโมฆะ แต่ก็ยังถือได้ว่าผู้ขายได้สละสิทธิครอบครองไว้ล่วงหน้าตั้งแต่วันพ้นกำหนด 3 เดือนแล้ว ผู้ซื้อย่อมได้สิทธิครอบครองตั้งแต่วันพ้นกำหนด 3 เดือนแล้ว และกรณีเช่นนี้ไม่ใช่เรื่องที่ผู้ให้กู้ยอมรับเอาทรัพย์สินอย่างอื่นแทนจำนวนเงินที่กู้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 656

จ. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำสัญญากับบริษัท ว.มีข้อความสำคัญว่าผู้ว่าจ้าง (จ) ตกลงให้ผู้รับจ้าง (ว) ขายหรือเลหลังที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างได้ในราคาไม่ต่ำกว่า 2,000,000 บาท หรือหากต่ำกว่าราคานี้ก็ต่อเมื่อผู้รับจ้าง (ว) ได้รับความยินยอมจากผู้ว่าจ้าง (จ) ให้ขายได้ ดังนี้ ย่อมมีความหมายว่า ถ้ามีผู้ซื้อเสนอขอซื้อในราคาที่กำหนดไว้นี้แล้ว ว. มีอำนาจเป็นตัวแทนของ จ. ทำสัญญาจะซื้อขายกับผู้ขอซื้อได้เลยและสัญญานั้นมีผลผูกพันจ. และเมื่อ ว. ทำสัญญาจะซื้อขายกับผู้ขอซื้อไว้ในนามของ ว. แต่เวลาจะโอนกรรมสิทธิ์ จ. ซึ่งเป็นเจ้าของต้องจัดการโอนให้ ไม่ใช่ว่า ว. จะทำการโอนขายไปเป็นผลสำเร็จได้เองดังนี้ แม้ ว. จะเป็นผู้มีอาชีพประกอบธุรกิจเป็นนายหน้าขายทอดตลาดก็ไม่ทำให้สัญญาระหว่าง จ. กับ ว. เป็นเรื่องตัวแทนค้าต่าง
ว. เป็นตัวแทนของ จ. ทำสัญญาจะขายที่ดินพร้อมด้วยตึกแถวให้โจทก์ แล้ว จ. กลับโอนที่ดินและตึกแถวนั้นให้ผู้อื่นไป ถ้าไม่สามารถโอนที่ดินและตึกนั้นให้โจทก์ได้ จ. จะต้องคืนเงินที่ ว. รับไว้จากโจทก์และต้องเสีย ดอกเบี้ยสำหรับเงินที่คืนนั้น นอกจากนี้ยังต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกด้วย
ตัวแทนของเจ้าของทำสัญญาจะขายที่ดินและตึกแถวให้โจทก์แล้วเจ้าของกลับโอนที่ดินและตึกนั้นให้ผู้อื่นไป การที่เคยมีผู้มาขอซื้อที่ดินและตึกนั้นจากโจทก์ในราคาเป็นเงินจำนวนหนึ่งเพียงเท่านี้ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้รับความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษเท่ากับราคาที่มีผู้มาขอซื้อนั้น แต่ถือได้ว่าที่ดินและตึกนั้นมีราคาเพิ่มขึ้นแน่นอนซึ่งเป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นจากการไม่ชำระหนี้ของฝ่ายเจ้าของที่ดินและตึก ศาลย่อมมีอำนาจกำหนดค่าเสียหายให้ตามจำนวนที่เห็นสมควร

จ. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำสัญญากับบริษัท ว. มีข้อความสำคัญว่า ผู้ว่าจ้าง (จ) ตกลงให้ผู้รับจ้าง (ว) ขายหรือเลหลังที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างได้ในราคาไม่ต่ำกว่า 2,000,000 บาท หรือหากต่ำกว่าราคานี้ก็ต่อเมื่อผู้รับจ้าง (ว) ได้รับความยินยอมจากผู้ว่าจ้าง (จ) ให้ขายได้ ดังนี้ ย่อมมีความหมายว่า ถ้ามีผู้ซื้อเสนอขอซื้อในราคาที่กำหนดไว้นี้แล้ว ว. มีอำนาจเป็นตัวแทนของ จ. ทำสัญญาจะซื้อขายกับผู้ขอซื้อได้เลยและสัญญานั้นมีผลผูกพัน จ. และเมื่อ ว. ทำสัญญาจะซื้อขายกับผู้ขอซื้อไว้ในนามของ ว. แต่เวลาจะโอนกรรมสิทธิ์ จ. ซึ่งเป็นเจ้าของต้องจัดการโอนให้ ไม่ใช่ว่า ว. จะทำการโอนขายไปเป็นผลสำเร็จได้เองดังนี้ แม้ ว. จะเป็นผู้มีอาชีพประกอบธุรกิจเป็นนายหน้าขายทอดตลาดก็ไม่ทำให้สัญญาระหว่าง จ. กับ ว. เป็นเรื่อง ตัวแทนค้าต่าง
ว. เป็นตัวแทนของ จ. ทำสัญญาจะขายที่ดินพร้อมด้วยตึกแถวให้โจทก์ แล้ว จ. กลับโอนที่ดินและตึกแถวนั้นให้ผู้อื่นไป ถ้าไม่สามารถโอนที่ดินและตึกนั้นให้โจทก์ได้ จ. จะต้องคืนเงินที่ ว. รับไว้จากโจทก์และต้องเสียดอกเบี้ยสำหรับเงินที่คืนนั้น นอกจากนี้ยังต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกด้วย
ตัวแทนของเจ้าของทำสัญญาจะขายที่ดินและตึกแถวให้โจทก์แล้วเจ้าของกลับโอนที่ดินและตึกนั้นให้ผู้อื่นไป การที่เคยมีผู้มาขอซื้อที่ดินและตึกนั้นจากโจทก์ในราคาเป็นเงินจำนวนหนึ่งเพียงเท่านี้ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้รับความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษเท่ากับราคาที่มีผู้มาขอซื้อนั้น แต่ถือได้ว่าที่ดินและตึกนั้นมีราคาเพิ่มขึ้นแน่นอนซึ่งเป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นจากการไม่ชำระหนี้ของฝ่ายเจ้าของที่ดินและตึก ศาลย่อมมีอำนาจกำหนดค่าเสียหายให้ตามจำนวนที่เห็นสมควร

สัญญาซื้อขาย มีข้อความเกี่ยวกับการชำระเงินว่า ผู้ซื้อได้ชำระเงินในวันทำสัญญา 40,000 บาท ไม่ชัดแจ้งว่าเป็นเงินมัดจำหรือเงินที่ชำระราคาของล่วงหน้า ศาลย่อมฟังคำพยานบุคคลประกอบการแปลสัญญาได้

สัญญาซื้อขายมีข้อความเกี่ยวกับการชำระเงินว่า ผู้ซื้อได้ชำระเงินในวันทำสัญญา 40,000 บาท ไม่ชัดแจ้งว่าเป็นเงินมัดจำหรือเงินที่ชำระราคาของล่วงหน้า ศาลย่อมฟังคำพยานบุคคลประกอบการแปลสัญญาได้