คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456

หนังสือสัญญาระบุว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย ข้อความในสัญญามีความว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงกันทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินกัน ผู้ขายตกลงขายที่ดินบ้านพร้อมด้วยเรือนและครัวให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ขายได้รับเงินจากผู้ซื้อครบถ้วนในวันทำสัญญาและจะส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายให้แก่ผู้ซื้อในภายหลัง ดังนี้ สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 และ115 ผู้ซื้อไม่มีสิทธิฟ้องบังคับผู้ขายให้ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายได้ ส่วนหน้าที่ของผู้ขายซึ่งจะต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 461 นั้น เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก

โจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกันต่อโดยระบุว่าจำเลยซึ่งเป็นผู้แทนโดยชอบธรรมขายแทน ส.ผู้เยาว์ ได้กำหนดไว้ว่า ผู้ขายจะดำเนินการยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอขาย ความหมายของสัญญาจะขายที่ดินรายนี้ของเด็กก็ต่อเมื่อศาลอนุญาตให้ขาย เมื่อจำเลยยื่นคำร้องขอขายที่ดินของเด็กแล้ว ศาลสั่งไม่อนุญาต ก็ย่อมเป็นอันไม่ซื้อขายกันตามข้อสัญญา การที่ศาลไม่อนุญาตให้ขาย มิใช่เป็นการที่จำเลยขัดขวางมิให้เงื่อนไขสำเร็จแต่อย่างไร

โจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายต่อกันโดยระบุว่าจำเลยซึ่งเป็นผู้แทนโดยชอบธรรมขายแทน ส. ผู้เยาว์ได้กำหนดไว้ว่า ผู้ขายจะดำเนินการยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอขายความหมายของสัญญาจะขายที่ดินรายนี้ของเด็กก็ต่อเมื่อศาลอนุญาตให้ขาย เมื่อจำเลยยื่นคำร้องขอขายที่ดินของเด็กแล้ว ศาลสั่งไม่อนุญาต ก็ย่อมเป็นอันไม่ซื้อขายกันตามข้อสัญญา การที่ศาลไม่อนุญาตให้ขาย มิใช่เป็นการที่จำเลยขัดขวางมิให้เงื่อนไขสำเร็จแต่อย่างไร

เจ้าพนักงานบังคับคดีมอบที่ดินที่ไปยึดไว้ให้จำเลยคนหนึ่งเป็นผู้รักษาจำเลยคนนั้นจึงอยู่ในฐานะเป็นผู้ดูแลแทนเจ้าพนักงานบังคับคดีไว้ชั่วคราว เมื่อศาลขายทอดตลาดที่ดินและโจทก์ซื้อไปแล้วศาลก็ต้องให้ผู้รักษาทรัพย์มอบทรัพย์ที่รักษาไว้แก่ผู้ซื้อส่วนกรณีที่เจ้าพนักงานที่ดินยังขัดข้องในการที่จะทำนิติกรรมการโอนที่ดินดังกล่าวให้ผู้ซื้อนั้น เป็นอีกเรื่องหนึ่งซึ่งจะต้องว่ากล่าวกันต่อไปไม่เกี่ยวกับการที่ศาลจะให้ผู้รักษาทรัพย์มอบทรัพย์ที่ตนรักษาให้โจทก์ผู้ซื้อแต่อย่างไร

เจ้าพนักงานบังคับคดีมอบที่ดินที่ไปยึดไว้ให้จำเลยคนหนึ่งเป็นผู้รักษา จำเลยคนนั้นจึงอยู่ในฐานะเป็นผู้ดูแลแทนเจ้าพนักงานบังคับคดีไว้ชั่วคราว เมื่อศาลขายทอดตลาดที่ดินและโจทก์ซื้อไปแล้ว ศาลก็ต้องให้ผู้รักษาทรัพย์มอบทรัพย์ที่รักษาไว้แก่ผู้ซื้อ ส่วนกรณีที่เจ้าพนักงานที่ดินยังขัดข้องในการที่จะทำนิติกรรมการโอนที่ดินดังกล่าวให้ผู้ซื้อนั้น เป็นอีกเรื่องหนึ่งซึ่งจะต้องว่ากล่าวกันต่อไป ไม่เกี่ยวกับการที่ศาลจะให้ผู้รักษาทรัพย์มอบทรัพย์ที่ตนรักษาให้โจทก์ผู้ซื้อแต่อย่างไร

การที่ศาลพิพากษาให้จำเลยโอนขายนาพิพาทซึ่งมีเพียง ส.ค.1 ให้แก่ผู้ร้อง ตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้น เป็นการบังคับโดยเฉพาะเจาะจงและสภาพแห่งหนี้เปิดช่องที่จะบังคับได้ จำเลยจะเลือกชำระหนี้เป็นอย่างอื่นมิได้ คำพิพากษานี้ย่อมมีผลให้ผู้ร้องได้รับสิทธิแห่งความเป็นเจ้าของนาพิพาทโดยทันที แม้การชำระราคาที่ค้าง รวมทั้งการไถ่ถอนจำนองและการจดทะเบียนโอนขายนาพิพาทจะยังมิได้กระทำกัน โจทก์เพิ่งทำการยึดนาพิพาทภายหลังศาลฎีกามีคำพิพากษาในคดีนั้น โจทก์จะอ้างว่า ผู้ร้องและจำเลยเพียงแต่มีสัญญาจะซื้อจะขายต่อกันซึ่งผู้ร้องยังไม่มีสิทธิอะไรในนาพิพาทหาได้ไม่

การที่ศาลพิพากษาให้จำเลยโอนขายนาพิพาทซึ่งมีเพียง ส.ค.1 ให้แก่ผู้ร้องตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้น เป็นการบังคับโดยเฉพาะเจาะจง และสภาพแห่งหนี้เปิดช่องที่จะบังคับได้ จำเลยจะเลือกชำระหนี้เป็น อย่างอื่นมิได้คำพิพากษานี้ย่อมมีผลให้ผู้ร้องได้รับสิทธิแห่งความเป็น เจ้าของนาพิพาทโดยทันที แม้การชำระราคาที่ค้างรวมทั้งการไถ่ถอนจำนองและการจดทะเบียนโอนขายนาพิพาทจะยังมิได้กระทำกัน โจทก์เพิ่ง ทำการยึดนาพิพาทภายหลังศาลฎีกามีคำพิพากษาในคดีนั้น โจทก์ จะอ้างว่า ผู้ร้องและจำเลยเพียงแต่มีสัญญาจะซื้อขายต่อกันซึ่งผู้ร้องยังไม่มีสิทธิอะไรในนาพิพาทหาได้ไม่

ที่พิพาทเป็นที่สวนตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จ บทที่ 42มาก่อนใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 แม้ผู้ร้องจะได้ซื้อที่พิพาทไว้จากจำเลย แต่ก็มิได้จดทะเบียนการซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่พิพาทจึงยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยอยู่ โจทก์ย่อมมีสิทธินำยึดที่พิพาทนี้จากจำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ จะนำบทบัญญัติเรื่องการครอบครองที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 มาใช้บังคับไม่ได้

ที่พิพาทเป็นที่สวนตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จบทที่ 42 มาก่อนใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 แม้ผู้ร้องจะได้ซื้อที่พิพาทไว้จากจำเลย แต่ก็มิได้จดทะเบียนการซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่พิพาทจึงยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยอยู่ โจทก์ย่อมมีสิทธินำยึดที่พิพาทนี้จากจำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ จะนำบทบัญญัติเรื่องการครอบครองที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1375 มาใช้บังคับไม่ได้

เมื่อการประมูลโอนขายสิทธิการเช่าที่โจทก์ประมูลได้เป็นไปโดยถูกต้องชอบด้วยกฎหมาย และโจทก์ทราบถึงเงื่อนไขการเช่า โจทก์ก็ไม่มีสิทธิบอกล้างได้ เมื่อจำเลยพร้อมที่จะทำสัญญาโอนสิทธิตามสัญญาให้โจทก์ได้ แต่โจทก์หาได้ไปติดต่อทำสัญญาและวางเงินค่าประมูลที่ยังค้างอีกตามที่ตกลงไว้ไม่ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา
เมื่อราคาค่าประมูลที่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของ จ. เรียกร้องเป็นค่าตอบแทนที่โจทก์จะได้รับโอนสิทธิการเช่าห้องทั้ง 11 ห้อง แต่เมื่อไม่มีทางจะโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ได้ เพราะได้พ้นกำหนดสัญญาเดิมของ จ. ผู้เช่าจากจำเลยที่ 3 เสียแล้วจำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิจะได้รับค่าตอบแทน เพราะราคาค่าประมูลนั้นเป็นค่าตอบแทนสิทธิที่โจทก์จะได้รับโอนสิทธิการเช่า เพราะข้อตกลงในรายงานการประชุมเจ้าหนี้ระบุไว้เพียงว่าถ้าไม่ชำระอีก 75% ให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีสิทธิริบเงิน 25% ที่ชำระไว้แล้วเท่านั้น ไม่มีเงื่อนไขให้อำนาจที่จะเรียกร้องเอาชำระราคาจนเต็มได้
จำนวนเงิน 25% ที่โจทก์วางแก่จำเลยในวันประมูลขายนั้น ในรายงานของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไม่ได้ระบุว่าเป็นเงินมัดจำ เพียงแต่กล่าวว่า "การชำระเงิน ผู้ซื้อจะชำระในวันนี้ 25% ส่วนอีก 75% จะชำระภายในวันที่ 3 เดือนนี้ หากผิดนัด เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีสิทธิริบเงิน 25%" ข้อความดังกล่าวนี้แสดงว่าเป็นการชำระหนี้ส่วนหนึ่งของราคาค่าซื้อ ไม่ใช่มัดจำ จำเลยริบไม่ได้ จะว่าเป็นเบี้ยปรับที่ชำระแล้วก็ไม่ได้ เพราะในขณะที่โจทก์ชำระเงินนั้น ยังไม่มีการผิดนัด จึงเป็นการชำระเบี้ยปรับในขณะที่ยังไม่ผิดสัญญาไม่ได้อยู่เอง
เมื่อปรากฏว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา หากจำเลยได้รับความเสียหาย ก็ชอบที่จะใช้สิทธิเรียกร้องเอาค่าสินไหมทดแทนได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ใช้สิทธิเรียกร้องมาแต่ต้น จำเลยจึงไม่มีสิทธิจะริบเงินที่โจทก์วางไว้เป็นการชำระหนี้ส่วนหนึ่งของราคาที่ชำระให้จำเลย