คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 456

เดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท ต่อมาได้ขายให้แก่ ค. และ ค.ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาทระหว่างพิจารณาคดีค. และจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความว่า จำเลยจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทคืนและจะชำระเงินให้ภายใน 6 เดือน ซึ่งศาลได้พิพากษาไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว แต่หลังจากที่จำเลยชำระราคาบ้านและที่ดินให้แก่ ค.ครบถ้วนแล้วค. ได้ขายบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ โดยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ปรากฏว่าหลังจากจำเลยชำระราคาบ้านและที่ดินให้ ค. แล้วก็ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด ทำให้บ้านพิพาทดังกล่าวยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย จำเลยจึงเป็นเพียงบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เท่านั้น ซึ่งจำเลยอาจยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้ หากการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างโจทก์และ ค. ไม่เสียค่าตอบแทนหรือกระทำการโดยไม่สุจริต แต่เมื่อคำให้การของจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ว่าโจทก์รับโอนบ้านพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนหรือโดยไม่สุจริตอย่างไรคดีจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบเพื่อยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ได้แม้ก่อนหน้านี้จำเลยจะเคยแถลงต่อศาลทำนองว่า โจทก์รับโอนบ้านพิพาทมาโดยไม่สุจริต แต่การตั้งประเด็นในคดีต้องตั้งด้วยคำคู่ความ จะตั้งด้วยคำแถลงของคู่ความเพียงฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดหาได้ไม่ ดังนั้น เมื่อโจทก์ได้รับโอนบ้านพิพาทมาจาก ค. ตามสัญญาซื้อขายที่สมบูรณ์และมีผลบังคับโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว โจทก์จึงเป็นเจ้าของบ้านพิพาทมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)ผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ส่งมอบการครอบครองและโจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทแล้ว การซื้อขายย่อมสมบูรณ์โดยการส่งมอบการครอบครองหาตกเป็นโมฆะไม่ โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 ขณะออกโฉนดที่ดินจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทแล้ว จึงเป็นการออกโฉนดที่ดินให้จำเลยที่ 1 โดยคลาดเคลื่อน พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจสั่งเพิกถอนโฉนดที่ดินพิพาทได้แก่ผู้ว่าราชการจังหวัดตามประมวลกฎหมายที่ดินฯมาตรา 62 เมื่อโจทก์มิได้ฟ้องผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นจำเลย จึงพิพากษาให้ผู้ว่าราชการจังหวัดเพิกถอนโฉนดที่ดินไม่ได้

++ เรื่อง ซื้อขาย ค้ำประกัน ภาษีอากร ++
++
++ ทดสอบการทำงานในระบบ CW เพื่อค้นหาข้อมูลทาง online ++
++ ย่อข้อกฎหมายอย่างไม่เป็นทางการ
++ ขอชุดตรวจได้ที่งานย่อข้อกฎหมายระบบ CW โถงกลางชั้น 3 ++
++
++ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า
++ เมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน 2532 จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำสัญญาจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ 88 ตำบลตะเคียนเตี้ย อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ให้แก่โจทก์เป็นเนื้อที่ 13 ไร่ 2 งาน ราคาไร่ละ 400,000 บาท เป็นเงิน 5,400,000บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำ จำนวน 1,620,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระภายในวันที่ 16 กรกฎาคม 2533 อันเป็นวันจดทะเบียนโอนที่ดินตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและวางเงินมัดจำเอกสารหมาย จ.11 (ล.25)
ต่อมาวันที่ 29 มกราคม 2533 โจทก์ทราบว่า ที่ดินที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 นั้น อยู่ห่างจากถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) ประมาณ 100 เมตร
หลังจากนั้นโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นคดีอาญาต่อศาลแขวงชลบุรีในข้อหาฉ้อโกงว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2หลอกลวงโจทก์ว่าที่ดินที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวมีแนวเขตติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) แต่จำเลยที่ 1 ถึงแก่ความตายในระหว่างพิจารณา
ต่อมาศาลฎีกามีคำพิพากษาถึงที่สุดว่า จำเลยที่ 2 มีความผิดฐานฉ้อโกงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6674/2537
++
++ ศาลฎีกาเห็นสมควรหยิบยกปัญหาตามฎีกาข้อแรกของโจทก์ขึ้นวินิจฉัยก่อน
++ ปัญหาตามฎีกาข้อแรกของโจทก์มีว่า การที่โจทก์อ้างหนังสือสัญญาค้ำประกันของจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ตามเอกสารหมาย จ.13 ถึง จ.15 เป็นพยานหลักฐานโดยไม่ได้ขีดฆ่าอากรแสตมป์ สามารถรับฟังเป็นพยานหลักฐานและให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 รับผิดตามหนังสือสัญญาค้ำประกันนั้นได้หรือไม่
++ ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5รับผิดตามหนังสือสัญญาค้ำประกันดังกล่าว จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ให้การในประเด็นนี้ว่าโจทก์ไม่มีสิทธินำหนังสือสัญญาค้ำประกันมาฟ้องจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 เพราะโจทก์มิได้ปฏิบัติตามประมวลรัษฎากร จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ไม่เคยทำสัญญาค้ำประกันจำเลยที่ 3ถึงที่ 5 ต่อโจทก์ โจทก์กรอกข้อความลงในเอกสารที่จำเลยที่ 3 ลงชื่อไว้โดยไม่ได้รับความยินยอม หนังสือสัญญาค้ำประกันที่โจทก์นำมาฟ้องเป็นเอกสารปลอม ดังนี้ เท่ากับจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ให้การปฏิเสธว่า ไม่เคยทำสัญญาค้ำประกันกับโจทก์และหนังสือสัญญาค้ำประกันที่โจทก์ฟ้องเป็นเอกสารปลอม
++ โจทก์จึงมีหน้าที่นำสืบให้ฟังได้ว่า จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5ได้ทำสัญญาค้ำประกันดังกล่าวกับโจทก์
++
++ ซึ่งตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายหมวด 6 แห่งประมวลรัษฎากร ข้อ 17 กำหนดให้สัญญาค้ำประกันต้องเสียค่าอากรแสตมป์ และมาตรา 118 แห่งประมวลรัษฎากร บัญญัติว่า "ตราสารใดไม่ปิดแสตมป์บริบูรณ์ จะใช้ต้นฉบับ คู่ฉบับหรือคู่ฉีก หรือสำเนาตราสารนั้นเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะได้เสียอากรโดยปิดแสตมป์ครบจำนวนตามอัตราในบัญชีท้ายหมวดนี้และขีดฆ่าแล้ว..."
++ ดังนั้น การจะใช้หนังสือสัญญาค้ำประกันเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งได้จะต้องปิดอากรแสตมป์และขีดฆ่าอากรแสตมป์ดังกล่าวด้วย
++ เมื่อหนังสือสัญญาค้ำประกันเอกสารหมาย จ.13 ถึง จ.15 ที่โจทก์นำสืบเป็นพยานหลักฐานมิได้ขีดฆ่าอากรแสตมป์ การปิดอากรแสตมป์ของโจทก์จึงไม่บริบูรณ์ ไม่อาจใช้หนังสือสัญญาค้ำประกันดังกล่าวเป็นพยานหลักฐานฟังว่าจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 เป็นผู้ค้ำประกันตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118 ดังกล่าว เป็นผลให้คดีของโจทก์ไม่มีหลักฐานแห่งการค้ำประกันเป็นหนังสือที่จะฟ้องร้องให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 รับผิดในฐานะเป็นผู้ค้ำประกันจำเลยที่ 1และที่ 2 ต่อโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 680 ได้
++ ดังนี้คดีของโจทก์จึงไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือที่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ได้ลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญมาแสดง โจทก์จะฟ้องร้องให้บังคับคดีแก่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ให้รับผิดในฐานะเป็นผู้ค้ำประกันไม่ได้
++ แม้ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกาโจทก์จะยื่นคำแถลงขออนุญาตขีดฆ่าอากรแสตมป์ในหนังสือสัญญาค้ำประกันเอกสารหมาย จ.13 ถึง จ.15 โดยอ้างว่าไม่ได้เจตนาจะหลีกเลี่ยงการชำระค่าภาษีอากรตามกฎหมายก็ตาม แต่เมื่อปรากฏว่าศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยปัญหาเกี่ยวกับการรับฟังพยานเอกสารดังกล่าว โดยปฏิเสธที่จะรับฟังหนังสือสัญญาค้ำประกันทั้งสามฉบับดังกล่าวแล้ว กรณีจึงล่วงเลยที่จะดำเนินการขอขีดฆ่าอากรแสตมป์ดังกล่าวแล้ว ศาลฎีกาจึงไม่อาจอนุญาตตามคำขอของโจทก์
++
++ เมื่อฎีกาข้อแรกของโจทก์อันเป็นฎีกาให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ด้วยฟังไม่ขึ้น และคดีนี้ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ฎีกาของจำเลยทั้งห้าในส่วนของจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จึงเป็นฎีกาที่ไม่เป็นสาระแก่คดี เนื่องจากไม่ว่า ฎีกาดังกล่าวจะฟังขึ้นหรือไม่ ก็ไม่ทำให้ผลแห่งคดีต้องเปลี่ยนแปลงไป ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยให้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
++
++ ฎีกาของจำเลยทั้งห้าที่ต้องวินิจฉัยคงมีเฉพาะฎีกาของจำเลยที่ 1 และที่ 2 เท่านั้น
++ ซึ่งจะปัญหาที่จะหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเป็นข้อแรกตามฎีกาของจำเลยที่ 1และที่ 2 มีว่า ข้อเท็จจริงในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6674/2537 ซึ่งวินิจฉัยว่า จำเลยที่ 2 กับพวกทุจริตหลอกลวงนายธวัช ถาวรธวัช กรรมการบริษัทโจทก์ด้วยการแสดงข้อความอันเป็นเท็จว่า ที่ดินที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์มีแนวเขตติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) มีผลผูกพันจำเลยที่ 2 ในคดีนี้หรือไม่
++ ศาลฎีกาเห็นว่า การจะนำข้อเท็จจริงตามที่ปรากฏในคำพิพากษาส่วนอาญามารับฟังในการพิพากษาคดีส่วนแพ่ง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 46 นั้นนอกจากคำพิพากษาคดีส่วนอาญาต้องถึงที่สุด ผู้ที่จะถูกนำเอาข้อเท็จจริงในคดีอาญามาผูกพันต้องเป็นคู่ความในคดีอาญา ข้อเท็จจริงนั้นต้องเป็นประเด็นโดยตรงในคดีอาญาและคำพิพากษาคดีส่วนอาญาต้องวินิจฉัยประเด็นนั้นไว้โดยชัดแจ้งแล้ว สิทธิเรียกร้องในทางแพ่งต้องได้อาศัยมูลความผิดในทางอาญาด้วย
++ หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือ การฟ้องขอให้บังคับตามสิทธิเรียกร้องในทางแพ่งนั้นต้องเกี่ยวเนื่องมาจากการกระทำความผิดทางอาญาด้วย
++ คดีนี้ ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยที่ 2 ข้อหาตามคำฟ้องของโจทก์คือจำเลยที่ 2 ผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในข้อที่จำเลยที่ 2 รับรองว่า ที่ดินที่จะขายให้โจทก์ติดถนน แต่จำเลยที่ 2 ผิดคำรับรองดังกล่าว ข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาคือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนั้น เมื่อจำเลยที่ 2 ผิดสัญญา โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาขอให้บังคับจำเลยที่ 2 คืนเงินมัดจำและชำระค่าเสียหายเป็นค่าปรับตามสัญญา โจทก์หาได้อ้างในคำฟ้องว่า จำเลยที่ 2 หลอกลวงโจทก์โดยทุจริตด้วยข้อความอันเป็นเท็จว่าที่ดินที่จะขายให้โจทก์อยู่ติดถนน แต่ความจริงที่ดินดังกล่าวไม่ติดถนน อันเป็นการจงใจทำต่อโจทก์โดยผิดต่อกฎหมายเป็นเหตุให้โจทก์เสียหาย ซึ่งเป็นการตั้งข้อหาว่าจำเลยที่ 2 กระทำละเมิดต่อโจทก์แต่อย่างใดไม่
++ สิทธิเรียกร้องของโจทก์ในคดีนี้อาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ไม่ใช่สิทธิเรียกร้องที่ได้อาศัยมูลความผิดในทางอาญาฐานฉ้อโกงที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 2 สิทธิเรียกร้องของโจทก์ในคดีนี้จึงหาใช่สิทธิเรียกร้องที่เกี่ยวเนื่องมาจากการกระทำความผิดฐานฉ้อโกงอันจะถือได้ว่าเป็นคดีแพ่งเกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาไม่ ข้อเท็จจริงในคดีอาญาตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6674/2537 ย่อมไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ให้ศาลในคดีนี้ซึ่งเป็นคดีแพ่งจำต้องถือตาม
++ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโดยถือข้อเท็จจริงตามที่ปรากฏในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6674/2537 ดังกล่าวมาผูกพันจำเลยที่ 2 โดยไม่นำข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบในคดีนี้มาวินิจฉัยจึงไม่ชอบ
++
++ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงมีว่า ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ให้คำรับรองแก่โจทก์ว่า ที่ดินดังกล่าวอยู่ติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) หรือไม่
++ เห็นว่า ในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.11 ข้อ 2 ระบุว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2ขอรับรองว่า ที่ดินที่ขายอยู่ติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) ที่กรมทางหลวงได้กำหนดขึ้นและได้ประมูลการก่อสร้างเรียบร้อยแล้วตามผังแนบท้ายสัญญาและในแผนผัง
++ ประกอบสัญญาเอกสารหมาย จ.12 มีความปรากฏชัดเจนว่า ที่ดินที่จำเลยที่ 1 และที่ 2จะขายให้โจทก์อยู่ติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) โดยจำเลยที่ 1 ได้ลงลายมือชื่อและจำเลยที่ 2 พิมพ์ลายนิ้วมือในเอกสารหมาย จ.11 และ จ.12
++ กรณีจึงมีเหตุผลให้เชื่อว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทราบดีว่า ข้อความที่ระบุในสัญญาว่าที่ดินติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) เป็นสาระสำคัญของสัญญา หากการไม่เป็นไปตามที่ระบุไว้อาจถูกโจทก์ฟ้องให้รับผิดตามสัญญาได้ หากจำเลยที่ 1 และที่ 2 เห็นว่าสัญญาข้อนี้ไม่ถูกต้อง ก็สมควรให้นายศักดิ์ชัย รุ่งโรจน์รัตนชัย เจ้าหน้าที่ของโจทก์ผู้ไปทำสัญญาแทนโจทก์ขีดฆ่าข้อความดังกล่าวออกเสียก่อนที่จะให้จำเลยที่ 1 ลงลายมือชื่อและจำเลยที่ 2พิมพ์ลายนิ้วมือในเอกสารหมาย จ.11 และ จ.12 ได้ แต่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ก็หาได้ทำเช่นนั้นไม่
++ นอกจากนี้ยังปรากฏว่า จำเลยที่ 1 ได้ลงลายมือชื่อและจำเลยที่ 2 ได้พิมพ์ลายนิ้วมือในเอกสารหมาย จ.12 ลายพิมพ์นิ้วมือในเอกสารหมาย จ.12 เลือนไปเห็นไม่ชัด แต่ในสำเนาท้ายคำฟ้องเห็นได้ชัดเจนกว่าทั้งมีพยาน 2 คน คือนางนิภา เจริญไชย และจำเลยที่ 5 ลงลายมือชื่อรับรองลายพิมพ์นิ้วมืออีกด้วย
++ จึงเชื่อว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำสัญญากับโจทก์โดยรับรองว่า ที่ดินที่จะขายให้โจทก์อยู่ติดกับถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่)
++
++ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อต่อไปของจำเลยที่ 1 และที่ 2 มีว่า การที่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและวางเงินมัดจำเอกสารหมาย จ.11 ไม่ปิดอากรแสตมป์ต้องห้ามไม่ให้รับฟังเป็นพยานหลักฐานหรือไม่
++ เห็นว่า ตามบัญชีอากรแสตมป์ท้ายหมวด 6 แห่งประมวลรัษฎากร มิได้กำหนดว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจะต้องปิดอากรแสตมป์ แม้ในบัญชีดังกล่าวข้อ 28 (ข) กำหนดว่า ใบรับสำหรับการโอนหรือก่อตั้งสิทธิใด ๆเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในเมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้นมีการจดทะเบียนตามกฎหมายต้องปิดอากรแสตมป์ แต่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 มิได้บัญญัติให้เป็นนิติกรรมที่ต้องมีการจดทะเบียนตามกฎหมาย และโจทก์อ้างสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 จะขายให้โจทก์เป็นพยานหลักฐานเพื่อแสดงข้อเท็จจริงต่อศาลว่าได้มีการทำสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตามข้อความในสัญญา ไม่ได้อ้างเพื่อแสดงข้อเท็จจริงว่าเป็นใบรับ จึงไม่ต้องปิดอากรแสตมป์และไม่ต้องห้ามไม่ให้รับฟังเป็นพยานหลักฐาน ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118
++
++ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อต่อไปของจำเลยที่ 1 และที่ 2 มีว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องเรียกค่าปรับหรือค่าเสียหายตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมายจ.11 จากจำเลยที่ 1 และที่ 2 หรือไม่
++ เห็นว่า หลังจากโจทก์ทราบว่า ที่ดินที่จะซื้อไม่ได้อยู่ติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) ตามคำรับรองของจำเลยที่ 1 และที่ 2โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.25 ในเอกสารหมายจ.25 มีใจความว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาให้จำเลยทั้งห้าคืนเงินมัดจำจำนวน1,620,000 บาท และชำระค่าปรับเป็นเงิน 5,400,000 บาท แก่โจทก์ ดังนี้ความหมายตามเอกสารหมาย จ.25 คือโจทก์บอกกล่าวเลิกการซื้อที่ดินดังกล่าวกับให้จำเลยทั้งห้าคืนเงินมัดจำและชำระค่าปรับแก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 12
++ การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงมิใช่การบอกล้างโมฆียะกรรมเพราะถูกกลฉ้อฉลของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 121 (เดิม) แต่เป็นการบอกกล่าวเรียกร้องตามสิทธิของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องเรียกค่าปรับหรือค่าเสียหายตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้
++
++ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยเป็นข้อสุดท้ายตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยที่ 1และที่ 2 จะต้องร่วมกันรับผิดชำระเงินค่าปรับหรือค่าเสียหายตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.11 แก่โจทก์เพียงใด
++ ที่โจทก์อ้างว่า ที่ดินบริเวณซึ่งถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) ตัดผ่านมีราคาสูงขึ้นกว่าเดิม และนางสาวอภิญญาเลาหวิริยะกมล กรรมการบริษัทโจทก์เบิกความว่า หากที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายมีเขตติดถนนจะมีราคาไม่ต่ำกว่า 13,500,000 บาท โจทก์จะมีกำไรเป็นเงินไม่ต่ำกว่า8,100,000 บาท นั้น
++ เห็นว่า ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 1และที่ 2 ได้รับรองแก่โจทก์ว่า มีถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) ตัดผ่าน ดังนั้นราคาที่ดินที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงซื้อขายกันจึงเป็นราคาที่ดินที่มีถนนดังกล่าวตัดผ่านอยู่แล้ว ไม่ใช่ราคาที่ดินซึ่งไม่มีถนนตัดผ่าน ราคาที่ดินดังกล่าวเป็นราคาที่ทั้งโจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 เห็นพ้องต้องกันว่า หากมีถนนตัดผ่านที่ดิน ที่ดินนั้นจะมีราคาตามที่ตกลงซื้อขายกัน ราคาที่ดินตามที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงกันจึงเป็นราคาที่สมเหตุสมผลยิ่งกว่าราคาที่นางสาวอภิญญาเบิกความซึ่งเป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ เพียงฝ่ายเดียว และแม้การที่มีถนนตัดผ่านจะทำให้ราคาที่ดินดังกล่าวสูงขึ้น แต่ก็ไม่น่าจะสูงกว่าราคาที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงกันมากนัก
++ และที่โจทก์อ้างว่า นายณรงค์หรือสุระ บุญกระจ่าง พยานจำเลยซึ่งเป็นผู้ใหญ่บ้านและมีที่ดินอยู่ติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) เบิกความว่า ที่ดินของพยานหากจะขายก็จะขายในราคาไร่ละ 2,500,000 บาท ถึง 3,000,000 บาท นั้น
++ เห็นว่า โจทก์เองก็ต้องการซื้อที่ดินซึ่งอยู่ติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) แต่โจทก์ก็ไม่ได้ซื้อที่ดินของนายณรงค์ ทั้งนี้เห็นได้ว่า ราคาที่ดินของนายณรงค์นั้นเป็นราคาที่นายณรงค์ตั้งขึ้นตามอำเภอใจ ไม่ใช่ราคาที่ดินที่ซื้อขายกันโดยทั่วไปหรือราคาที่ดินที่ทางราชการประเมินไว้ไม่อาจถือเป็นราคามาตรฐานได้
++ และที่โจทก์อ้างว่า โจทก์ต้องขอสินเชื่อจากธนาคารมาชำระเงินค่ามัดจำให้แก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยธนาคารคิดดอกเบี้ยทบต้นเป็นเงินสูงกว่าค่าปรับตามฟ้องนั้น
++ เห็นว่า ข้ออ้างของโจทก์เป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ ไม่มีน้ำหนักพอให้เชื่อได้
++ ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดเบี้ยปรับให้โจทก์เป็นเงิน 1,620,000 บาทจากราคาที่ดินที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงซื้อขายกันเป็นเงิน5,400,000 บาท เป็นจำนวนที่สมควรแล้ว ++

จำเลยทั้งสามไม่ไปโอนที่ดินพิพาทที่สำนักงานที่ดินตามนัดในตอนเช้า แต่เมื่อโจทก์ให้คนไปตาม จำเลยทั้งสามก็ไปสำนักงานที่ดินพร้อม ๆ กัน จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสามไม่ไปโอนที่ดินตามนัด เหตุที่โอนที่ดินไม่ได้เนื่องจากหาต้นฉบับน.ส.3ที่สำนักงานที่ดินไม่พบ และแจ้งเหตุขัดข้องให้คู่กรณีทราบแล้ว แม้จำเลยจะมาตอนบ่ายเจ้าพนักงานที่ดินก็ไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่พิพาทได้อยู่ดี จำเลยทั้งสามจึงมิได้ผิดสัญญาต่อโจทก์ โจทก์ฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาขอให้คืนเงินมัดจำ ราคาที่ดินที่โจทก์จ่ายไปแล้วบางส่วนและค่าเสียหาย เมื่อปรากฏว่ามีการเลิกสัญญากันแล้ว และโจทก์มีสิทธิเรียกร้องเงินส่วนหนึ่งในจำนวนที่เรียกร้องทั้งหมดจากจำเลยทั้งสาม ศาลฎีกาย่อมพิพากษาให้คืนเงินในส่วนที่มีสิทธิดังกล่าวได้ เพื่อให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะเดิมไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นและไม่เป็นพิพากษาเกินคำขอ และจำเลยทั้งสามต้องชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่รับเงินแต่ละจำนวนแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสอง

โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1รวมทั้งขอให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนขายที่พิพาทคืนให้แก่โจทก์ด้วยศาลล่างทั้งสองพิพากษาตรงกันว่า นิติกรรมการซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 สมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมาย ไม่อาจเพิกถอนได้ คงบังคับให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนขายที่พิพาทคืนให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น ดังนี้ คำขอของโจทก์ที่ 1 ในข้อแรกจึงตกไปในตัว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ตามคำขอข้อ 2 ได้
โจทก์ฟ้องและนำสืบว่า เงื่อนไขที่จำเลยที่ 1 ตกลงให้โจทก์ซื้อที่พิพาทคืน แม้จะมิได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือกันไว้ แต่โจทก์ได้ชำระหนี้บางส่วน ให้แก่จำเลยที่ 1 ไว้แล้ว ประเด็นข้อที่ว่า จำเลยที่ 1 ได้รับชำระหนี้บางส่วนแล้วหรือไม่โจทก์ย่อมมีอำนาจนำสืบพยานบุคคลได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 หาใช่เป็นการนำสืบพยานบุคคลแทนพยานเอกสารไม่
ระยะเวลานับตั้งแต่โจทก์ฟ้องจนถึงเวลาส่งหมาย การไถ่ถอนจำนอง และการที่จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ติดต่อใกล้ชิดกันเป็นพิรุธอย่างยิ่ง ทั้งตามพฤติการณ์ที่จำเลยที่ 2 รับตกลงซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 รวมทั้งผู้ที่บอกขายที่ดินได้ช่วยออกเงินค่าซื้อที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 ในระยะเวลาที่เร่งรีบกะทันหันด้วย ทำให้มีเหตุผลน่าเชื่อว่าจำเลยที่ 2 รู้เรื่องที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 มีคดีพิพาทเกี่ยวกับที่ดินพิพาท การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 จึงเป็นการกระทำไปโดยไม่สุจริต เมื่อพฤติการณ์เป็นการฉ้อฉล ทำให้โจทก์เสียเปรียบโจทก์มีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวได้

เอกสารฉบับพิพาท ระบุสาระสำคัญแห่งสัญญาคือฝ่ายจำเลยตกลงแบ่งขายที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์ โดยมีเงื่อนเวลาแบ่งชำระราคาที่ดินออกเป็น 2 งวดงวดแรกชำระให้แก่จำเลยไปแล้วในวันทำสัญญา ส่วนงวดที่ 2 กำหนดชำระในเวลาภายหลังจากวันทำสัญญา โดยสภาพแห่งเนื้อความของสัญญา โจทก์จำเลยยังมีหนี้ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันอีก คือโจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือและจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนในสัญญา หาใช่ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายและชำระราคาที่ดินที่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในวันทำสัญญาอันจะถือเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เอกสารฉบับพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
สำหรับการตกลงขายที่ดินเพิ่มเติมให้แก่โจทก์ เมื่อจำเลยผู้จะขายยังต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอน ซึ่งถึงแม้มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่มีการชำระราคาแล้ว กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้

เอกสารฉบับพิพาท ระบุสาระสำคัญแห่งสัญญาคือฝ่ายจำเลยตกลงแบ่งขายที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์ โดยมีเงื่อนเวลาแบ่งชำระราคาที่ดินออกเป็น 2 งวดงวดแรกชำระให้แก่จำเลยไปแล้วในวันทำสัญญา ส่วนงวดที่ 2 กำหนดชำระในเวลาภายหลังจากวันทำสัญญา โดยสภาพแห่งเนื้อความของสัญญา โจทก์จำเลยยังมีหนี้ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันอีก คือโจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือและจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนในสัญญา หาใช่ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายและชำระราคาที่ดินที่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในวันทำสัญญาอันจะถือเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เอกสารฉบับพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
สำหรับการตกลงขายที่ดินเพิ่มเติมให้แก่โจทก์ เมื่อจำเลยผู้จะขายยังต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอน ซึ่งถึงแม้มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่มีการชำระราคาแล้ว กรณีจึงต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสองเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้

เมื่อเอกสารหมาย จ.1 ไม่ใช่สัญญาซื้อขาย สัญญาจะขายหรือคำมั่นในการขาย แต่เป็นเพียงข้อเสนอขายที่ดินเพียงฝ่ายเดียว ยังไม่มีการตกลงกันในเรื่องราคาอันเป็นสาระสำคัญของการซื้อขาย โดยคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติจะต้องเสนอราคาที่ดินมาก่อน หากจำเลยไม่พอใจราคาที่เสนอมาจำเลยมีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่ขายที่ดินดังกล่าวได้ จึงไม่มีกฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือหรือต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือจึงจะฟ้องร้องได้ ฉะนั้นการที่จำเลยตั้งโจทก์เป็นตัวแทนเสนอขายที่ดินของจำเลย จึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือตาม ป.พ.พ. มาตรา 798

ไม่ปรากฏว่าโจทก์มีอาการป่วยทางสมองอย่างชัดแจ้งถึงขนาดเป็นคนวิปลาส ขาดความรำลึก ขาดความรู้สึก และขาดความรับผิดชอบ เนื่องจากโจทก์ยังคงช่วยเหลือตนเองได้ในระดับกิจวัตรประจำวัน มีการตัดสินใจพอใช้ มีสติสัมปชัญญะรู้ได้ในระดับทั่วไป และสามารถพูดจาโต้ตอบได้ อีกทั้งยังปรากฏว่าโจทก์ทำนิติกรรมขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทหลังจากโจทก์ไปทำงานตามปกติประมาณ 1 เดือน ซึ่งโจทก์ระบุว่าเหตุที่ไปทำงานเพื่อที่จะได้วันเวลาราชการโดยไม่ต้องลาป่วยหรือขาดราชการ ซึ่งแสดงให้เห็นอย่างชัดแจ้งว่า โจทก์มีความรำลึก มีความรู้สึก และมีความรับผิดชอบเช่นบุคคลที่มีสติสัมปชัญญะทั่วๆ ไป อาการป่วยของโจทก์จึงไม่ใช่เป็นบุคคลวิกลจริตตามที่บัญญัติไว้ใน ม. 30 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยทั้งสองจึงไม่ตกเป็นโมฆียะตาม ม. 30 ดังกล่าว ดังนั้นนิติกรรมการขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทสมบูรณ์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกล้างนิติกรรมดังกล่าวเพื่อเพิกถอนนิติกรรมและไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทได้
หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวระบุว่า ผู้ขายยอมขายที่ดินแปลงดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นเงินราคา 400,000 บาท ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เสร็จแล้ว เมื่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า ในวันทำหนังสือสัญญาขายที่ดินดังกล่าวโจทก์ไม่เคยได้รับค่าที่ดินและบ้านพิพาทจำนวน 400,000 บาท จากจำเลยทั้งสอง เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2 ต้องห้ามมิให้ศาลยอมรับฟังตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 ดังนั้นจึงต้องฟังตามหนังสือสัญญาขายที่ดินว่า โจทก์ได้รับชำระราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ขายจากจำเลยทั้งสองเป็นเงิน 400,000 บาท ตามที่ปรากฏในหนังสือสัญญาขายที่ดิน

การซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้กระทำในช่วงเวลาที่โจทก์ ถูกศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดแล้วอำนาจในการจัดการทรัพย์สินย่อมตกอยู่แก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ โจทก์ไม่มีอำนาจกระทำ การใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินของตนตามพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 22 และ 24 ดังนั้นการ ซื้อขายที่ดินพิพาทดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113(เดิม) ไม่มีผลบังคับ การซื้อขายที่ดินพิพาทก่อนโจทก์มีสถานะเป็นบุคคลล้มละลาย เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 จึงเสียไป ไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ไม่อาจฟังว่า มีการซื้อขายที่ดินพิพาท ในคดีแพ่ง การยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้เป็น การปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ จำเลยจะต้องแสดงโดยชัดแจ้งในคำให้การว่าคดีของโจทก์ขาดอายุความเพราะเหตุใดจำเลยให้การแต่เพียงว่าโจทก์จะต้องเรียกร้องภายในกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่โจทก์ได้รู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืน หรือภายในกำหนด 10 ปี นับแต่เวลาสิทธินั้นได้มีขึ้น ฟ้องโจทก์ขาดอายุความ โดยมิได้ แสดงให้ชัดแจ้งว่าคดีขาดอายุความเรื่องอะไรและเพราะเหตุใด คำให้การของจำเลยจึงไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลย ในปัญหาเรื่องอายุความจึงชอบแล้ว การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 จะต้องแสดงอาการยึดถือครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นเพื่อตนจริง ๆ โดยสงบและโดยเปิดเผยติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ลำพังการมีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินในโฉนดและการเสียภาษีบำรุงท้องที่ย่อมมิใช่เป็นการครอบครองที่ดิน ที่ดินที่พิพาทคือที่ดินโฉนดเลขที่ 102174 แต่ศาลชั้นต้นพิพากษาไปตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์เป็นโฉนดเลขที่ 102175ก็เนื่องจากการพิมพ์ผิดพลาดจากเลข 4 เป็นเลข 5 มาแต่แรกจึงเป็นข้อผิดพลาดหรือผิดหลงเล็กน้อย ดังนี้ศาลอุทธรณ์ย่อมมี อำนาจแก้ไขได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 143 วรรคแรก หาใช่โจทก์นำสืบแตกต่างกับ ฟ้องหรือจำเลยหลงต่อสู้แต่อย่างใดไม่