คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 213

โจทก์ซื้ออาคารชุดเชียงใหม่ทาวเวอร์จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี เมื่อจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ย่อมต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากจำเลยมาแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสอง ซึ่งหากไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากจำเลยมาแสดงโจทก์ย่อมไม่อาจที่จะดำเนินการเพื่อการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาเป็นของโจทก์ได้ เช่นนี้การที่จำเลยจะต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ จึงถือเป็นการใด ๆ ซึ่งจำเลยต้องกระทำเพื่อให้มีผลที่จะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวนหรือระงับซึ่งสิทธิในการจดทะเบียนสิทธิในห้องชุด อันเป็นการทำนิติกรรมฝ่ายเดียวตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 แล้ว เมื่อจำเลยไม่ยอมออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้และโจทก์ได้ฟ้องขอให้ศาลสั่งบังคับให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ หากจำเลยเพิกเฉยไม่ดำเนินการ จึงชอบที่ศาลจะมีคำสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยตามคำขอของโจทก์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดของจำเลยที่ 1 และสัญญาจะซื้อจะขายเฟอร์นิเจอร์กับจำเลยที่ 1 ซึ่งในการพิจารณาว่าจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายโครงการก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาตามสัญญาหรือไม่ ย่อมต้องพิจารณาสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดประกอบสัญญาจะซื้อจะขายเฟอร์นิเจอร์ร่วมด้วย ต่อมาเมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญาโอนขายสัญญาดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนจำเลยที่ 3 โดยในสัญญาโอนขายมีข้อตกลงให้จำเลยที่ 3 ต้องร่วมรับผิดต่อลูกค้าเดิมของจำเลยที่ 1 รวมทั้งโจทก์ และจำเลยที่ 2 ตกลงกับจำเลยที่ 1 ให้มีการเปลี่ยนตัวผู้รับโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจากจำเลยที่ 2 เป็นจำเลยที่ 3 เป็นผลให้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายโครงการดังกล่าวทั้งหมดกันใหม่ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 กรณีถือว่าการที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ ต่อมาจำเลยที่ 1 โอนขายสิทธิตามสัญญาดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 และมีการเปลี่ยนตัวผู้รับโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจากจำเลยที่ 2 เป็นจำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 1 ก็ตกลงยินยอมด้วย เมื่อข้อตกลงในสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 มีข้อสัญญาให้จำเลยที่ 2 ต้องรับผิดต่อลูกค้าทุกราย และสัญญาระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 ก็มีข้อตกลงที่จำเลยที่ 3 ต้องรับโอนสิทธิเรียกร้องของคู่สัญญาที่เป็นลูกค้าของจำเลยที่ 1 ผู้จะขายทุกรายมาด้วยและเมื่อพิจารณาประกอบกันทั้งสองสัญญาแล้วถือว่า สัญญาที่จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ทำสัญญาดังกล่าวกับจำเลยที่ 1 โดยมีข้อตกลงว่า จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 จะชำระหนี้ให้แก่ลูกค้าทุกรายรวมทั้งโจทก์ จึงเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 374 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์มีหนังสือว่าจะถือประโยชน์จากสัญญาดังกล่าวแก่จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 แล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 รวมทั้งจำเลยที่ 1 คู่สัญญาเดิมร่วมกันรับผิดชดใช้ค่าเสียหายต่าง ๆ แก่โจทก์ได้ตามมาตรา 374 วรรคสอง
ส่วนที่โจทก์มีคำขอให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ร่วมกันทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์นั้น เมื่อฟังว่าจำเลยที่ 3 ผู้เดียวเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั้งโครงการมาจากจำเลยที่ 1 แล้ว และเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดพิพาทเพียงผู้เดียว สภาพแห่งหนี้จึงเปิดช่องให้เฉพาะจำเลยที่ 3 เท่านั้น ที่มีหน้าที่ต้องทำนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้โจทก์

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้จากการใช้บัตรเครดิตแล้วผิดนัดไม่ชำระหนี้ จำเลยมิได้ให้การปฏิเสธว่ามิได้ผิดนัด คงให้การแต่เพียงว่าสัญญาบัตรเครดิตระหว่างโจทก์กับจำเลยยังคงมีผลบังคับ เนื่องจากโจทก์มิได้มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้และบอกเลิกสัญญา โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง แต่การเลิกสัญญากับการผิดนัดเป็นคนละเรื่องคนละกรณีกัน กล่าวคือ หนี้ที่เกิดจากมูลสัญญา เมื่อลูกหนี้ผิดนัดไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ย่อมมีสิทธิที่จะบังคับชำระหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 หรืออาจใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาตาม มาตรา 386 ถึง มาตรา 388 ก็ได้ แล้วแต่เจ้าหนี้จะเลือก หาได้หมายความว่าหากโจทก์ไม่ได้บอกเลิกสัญญาแล้วจำเลยมีสิทธิไม่ต้องชำระหนี้ที่ค้างชำระแก่โจทก์ไม่ ดังนั้น เมื่อหนี้ที่โจทก์ฟ้องเรียกให้จำเลยชำระหนี้มีกำหนดเวลาแน่นอนตามวันแห่งปฏิทิน การที่จำเลยมิได้ชำระตามกำหนดเวลาดังกล่าว จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนหรือบอกกล่าวอีกตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคสอง อันเป็นการโต้แย้งสิทธิโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องเรียกให้จำเลยชำระหนี้ดังกล่าวโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อนฟ้อง

โจทก์ว่าจ้างจำเลยทำแม่พิมพ์พื้นเตารีดในราคา 100,000 บาท จำเลยทำเสร็จพร้อมกับได้รับค่าจ้างแล้ว หลังจากนั้นโจทก์จ้างจำเลยใช้แม่พิมพ์ดังกล่าวผลิตพื้นเตารีดโดยโจทก์เป็นผู้จัดหาสัมภาระ คือแท่งทองแดงนำความร้อน 16,762 ชิ้น และจำเลยต้องผลิตพื้นเตารีดตามจำนวนแท่งทองแดงนำความร้อนดังกล่าวในราคาค่าจ้างชิ้นละ 32 บาท จำเลยผลิตเสร็จแล้วและแจ้งให้โจทก์ชำระค่าจ้าง 536,384 บาท แต่โจทก์ไม่ชำระ กลับมีหนังสือแจ้งให้จำเลยส่งมอบแม่พิมพ์พร้อมทั้งแท่งทองแดงนำความร้อน 16,762 ชิ้น คืนโจทก์ จำเลยจึงใช้สิทธิยึดหน่วงแม่พิมพ์และแท่งทองแดงนำความร้อนอันเป็นส่วนหนึ่งของพื้นเตารีด ต่อมาจำเลยได้แยกอะลูมิเนียมออกจากแท่งทองแดงนำความร้อนที่ผลิตเป็นพื้นเตารีดจนไม่มีสภาพเป็นพื้นเตารีดอีกต่อไป ถือได้โดยปริยายว่าโจทก์และจำเลยต่างสมัครใจเลิกสัญญาต่อกัน เมื่อโจทก์จำเลยคู่สัญญาไม่ได้มีข้อตกลงกันไว้และไม่มีทางจะบังคับเป็นอย่างอื่น ก็ต้องอนุโลมบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 คือ โจทก์จำเลยจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม สำหรับแม่พิมพ์หากส่งคืนไม่ได้ให้จำเลยใช้ราคา 100,000 บาท
สัญญาที่โจทก์ว่าจ้างให้จำเลยผลิตพื้นเตารีดเป็นสัญญาจ้างทำของตาม ป.พ.พ. มาตรา 587 ขณะเดียวกันก็เป็นสัญญาต่างตอบแทนตามมาตรา 369 เมื่อสัญญาจ้างระหว่างโจทก์กับจำเลยเลิกกันแล้ว โจทก์กับจำเลยต้องให้อีกฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. 391 วรรคหนึ่ง นอกจากนี้ มาตรา 391 วรรคสี่ ยังบัญญัติว่า การใช้สิทธิเลิกสัญญานั้นหากระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายไม่ ซึ่งมีความหมายว่า การเลิกสัญญานั้นไม่ลบล้างความรับผิดที่ลูกหนี้ได้ก่อขึ้นก่อนแล้ว กล่าวคือ ถ้าลูกหนี้มีความรับผิดที่ไม่ชำระหนี้ซึ่งเป็นเหตุให้เจ้าหนี้ได้รับความเสียหาย เจ้าหนี้ก็มีสิทธิเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213, 215, 216 เมื่อข้อเท็จจริงฟังยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า จำเลยได้ทำการผลิตพื้นเตารีดตามที่โจทก์สั่งเสร็จแล้วแต่โจทก์ผิดสัญญาไม่ชำระค่าจ้างซึ่งจำเลยทวงถามให้ชำระแล้ว โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดนัดก่อนมีการเลิกสัญญาแล้ว จำเลยย่อมมีสิทธิเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายนั้นได้แม้ภายหลังโจทก์จำเลยจะเลิกสัญญาต่อกัน และแม้กรณีนี้จำเลยไม่ได้ส่งมอบพื้นเตารีดที่ผลิตเสร็จให้โจทก์ โดยจำเลยได้แยกอะลูมิเนียมออกจากแท่งทองแดงนำความร้อนที่ผลิตเป็นพื้นเตารีดออกจากกันจนไม่มีสภาพเป็นพื้นเตารีดอีกต่อไป จึงยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้รับการงานอันจำเลยได้กระทำให้ที่จำเลยจะมีสิทธิได้รับค่าแห่งการงานนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคสาม ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยก็ตาม แต่จำเลยก็ได้แสดงให้เห็นถึงความเสียหายส่วนนี้มาในคำให้การแล้ว ศาลจึงชอบที่จะกำหนดค่าเสียหายดังกล่าวให้จำเลย แล้วนำมาหักกับราคาแท่งทองแดงนำความร้อนที่จำเลยต้องชดใช้แก่โจทก์ก่อนได้ ตามหลักในเรื่องสัญญาต่างตอบแทนตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 392 ประกอบมาตรา 369

โจทก์เป็นคนสัญชาติเบลเยี่ยมเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย ได้รู้จักกับ ธ. พี่สาวของจำเลยและได้อยู่กินฉันสามีภริยาโดยมิได้จดทะเบียนสมรส โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทจาก น. เงินที่ซื้อที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ ธ. ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทและจำเลยทำสัญญาแบ่งขายที่ดินพิพาทโดยจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาท เป็นการทำแทนโจทก์ ต่อมาที่ดินพิพาทออกโฉนดที่ดินมีชื่อจำเลยถือกรรมสิทธิ์ ถือว่าเป็นการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแทนโจทก์ โจทก์เป็นตัวการฟ้องเรียกทรัพย์สินคืน จำเลยซึ่งเป็นตัวแทนต้องส่งคืนให้แก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 810
การจะให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยนั้นใช้เฉพาะกรณีการทำนิติกรรมสัญญา และจำเลยเป็นผู้มีหน้าที่ต้องทำนิติกรรมสัญญานั้น แต่คดีนี้จำเลยไม่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติด้วยการนำที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขายทอดตลาดแต่อย่างใด แต่เป็นกรณีที่ต้องบังคับตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติให้คนต่างด้าวจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด ทั้งการบังคับให้จำหน่ายดังกล่าวก็หมายความเฉพาะที่ดินเท่านั้น ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้างด้วย เพราะคนต่างด้าวไม่ต้องห้ามมิให้ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง แต่อย่างไรก็ดี ตามคำฟ้องของโจทก์แปลความได้ว่าโจทก์ฟ้องเรียกเอาทรัพย์คืน ศาลฎีกามีอำนาจพิพากษาว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง กับให้จำหน่ายที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามกฎหมายได้ ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอ

หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 กฎหมายมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ทั้งโดยสภาพห้องชุดเป็นอาคารที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก บทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามบทกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม และต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย
ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 คิดค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระนั้นมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนซึ่งจำเลยที่ 1 กำหนดไว้ล่วงหน้าเมื่อเจ้าของร่วมไม่ชำระให้ถูกต้องสมควร เป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ทั้งเป็นเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของคู่ความ เห็นสมควรกำหนดให้อัตราร้อยละ 12 ต่อปี
หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดได้ชำระหนี้ดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพหนี้ไม่เปิดช่องศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตาม ป.พ.พ. 213 วรรคสอง

ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดต้องชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 เป็นหนี้ที่เกิดขึ้นตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการทำสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงินซึ่งตาม ป.วิ.พ. ได้บัญญัติหลักเกณฑ์การบังคับชำระหนี้โดยการใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้พิพากษาบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้และตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่ได้บัญญัติให้จำเลยทั้งสองบังคับชำระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการตรงกันข้ามพระราชบัญญัติฉบับนี้ยังบัญญัติไว้ในมาตรา 41 โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิในหนี้ค่าใช้จ่ายตามาตรา 18 ไว้ เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายนี้ แสดงว่าการบังคับชำระหนี้ก็ต้องดำเนินการโดยใช้สิทธิทางศาล นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนในอาคารชุดและมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 13 วรรคหนึ่งด้วย จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลาง จำเลยที่ 1 จึงไม่ชอบจะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการ
ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที 1 ข้อ 13 และข้อ 15 ที่มีข้อความในทำนองให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิห้ามหรืองดสิทธิการใช้ทรัพย์ส่วนกลางหรือกำหนดมาตรการหรือดำเนินการตามมาตรการได้นั้น เป็นกรณีที่จำเลยที่ 1 จะใช้วิธีการเพื่อป้องกันการกระทำโดยไม่ชอบเท่านั้น ไม่รวมถึงการห้ามหรือขัดขวางการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อบังคับให้เจ้าของร่วมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แม้การจ่ายน้ำประปาไปยังให้องชุดของโจทก์ต้องใช้อุปกรณ์บางส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วย จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิห้ามไม่ให้โจทก์ใช้ประโยชน์ เมื่อโจทก์ไม่ได้ผิดข้อตกลงในการซื้อน้ำประปา จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิงดจ่ายน้ำประปาแก่โจทก์
โจทก์ไม่จ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 นำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ โจทก์จะต้องว่ากล่าวดำเนินคดีเอาแก่จำเลยที่ 1 เพื่อไม่ให้กระทำเช่นนั้นหรือให้ชำระค่าเสียหาย ไม่เป็นเหตุโดยชอบที่โจทก์จะอ้างขึ้นเพื่อไม่ปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งเป็นพฤติการณ์ที่ไม่นำพา ไม่รับผิดชอบต่อค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคนที่ได้ใช้ทรัพย์ส่วนกลางเป็นประโยชน์ร่วมกันทุกราย จึงเป็นการกระทำที่ส่อไปในทางเอาเปรียบผู้อื่นโดยไม่ชอบและส่อไปในทางไม่สุจริตด้วย ดังนี้ แม้จำเลยที่ 1 จะกระทำการโดยไม่ชอบอันเป็นการละเมิดและผิดสัญญาซื้อน้ำประปาต่อโจทก์ แต่โจทก์มีส่วนผิดกระทำการฝ่าฝืนต่อกฎหมายและส่อไปในทางไม่สุจริต ศาลฎีกาจึงไม่กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์

โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทแลการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น ไม่มีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วม แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก มิใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ การที่จำเลยที่ 1 ทำประตูนิรภัยปิดกั้นและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์

จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของโครงการอาคารชุด ซึ่งจะต้องดำเนินการก่อสร้างอาคารและระบบสาธารณูปโภคของโครงการรวมทั้งจัดให้มีวัสดุอุปกรณ์ต่างๆ ตามที่ประกาศโฆษณาขายอาคารชุด การที่จำเลยที่ 1 จ้างเหมาบุคคลอื่นติดตั้งระบบป้องกันอัคคีภัยของอาคารชุด จำเลยที่ 1 ต้องดูแลให้ระบบป้องกันอัคคีภัยใช้งานได้สมบูรณ์ตามวัตถุประสงค์ในการมีระบบป้องกันอัคคีภัย หากระบบป้องกันอัคคีภัยไม่สามารถใช้งานได้หรือใช้งานได้ไม่สมบูรณ์จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดชอบในการดำเนินการแก้ไขระบบป้องกันอัคคีภัยจนสามารถใช้งานได้ ตามที่โฆษณาไว้ เมื่อต่อมาโจทก์จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 และปรากฏแก่โจทก์ว่า ระบบป้องกันอัคคีภัยที่จำเลยที่ 1 จ้างเหมาบุคคลอื่นมาติดตั้งไม่สามารถใช้งานได้สมบูรณ์ตามวัตถุประสงค์ จำเลยที่ 1 ยังคงมีหน้าที่ต้องรับผิดแก้ไขปรับปรุงให้การติดตั้งระบบป้องกันอัคคีภัยใช้งานได้สมบูรณ์
ระบบป้องกันอัคคีภัยที่จำเลยที่ 1 จ้างเหมาจำเลยที่ 2 ติดตั้งแก่อาคารชุด ไม่สามารถใช้งานได้สมบูรณ์ตามวัตถุประสงค์ จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดดำเนินการแก้ไขระบบป้องกันอัคคีภัยให้สามารถใช้งานได้ การที่จำเลยที่ 2 มอบหมายให้พนักงานของตนตรวจสอบแก้ไขระบบดังกล่าวจึงเป็นการกระทำแทนจำเลยที่ 1 ด้วย เมื่อพนักงานของจำเลยที่ 2 เชื่อมต่อสายไฟฟ้าเข้าระบบผิด ทำให้กระแสไฟฟ้าลัดวงจร เกิดความเสียหายแก่ระบบป้องกันอัคคีภัย จำเลยที่ 2 จึงต้องรับผิดในผลแห่งละเมิดซึ่งลูกจ้างได้กระทำไปในทางการที่จ้างนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 425 และจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นตัวการต้องรับผิดในผลแห่งละเมิดที่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นตัวแทนก่อให้เกิดขึ้นดังกล่วด้วยตามมาตรา 427 ประกอบมาตรา 425
จำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการแก้ไขระบบสัญญาณเตือนอัคคีภัยที่ได้รับความเสียหายให้เสร็จสิ้นภายในเวลาอันสมควร โจทก์ย่อมมีสิทธิจัดหาบุคคลภายนอกมาดำเนินการในฐานะเจ้าของทรัพย์สินใช้สิทธิเข้าจัดการในทรัพย์สินของตน โดยจัดหาบุคคลภายนอกมาดำเนินการและเรียกค่าใช้จ่ายจากจำเลยทั้งสองได้ หากต้องรอจนจำเลยทั้งสองแก้ไขระบบสัญญาณเตือนอัคคีภัยซึ่งไม่อาจคาดหมายกำหนดเวลาเสร็จสิ้นได้ ถือเป็นค่าสินไหมทดแทนอันเกิดจากการไม่ชำระหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213, 215

จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของโครงการอาคารชุด ซึ่งจะต้องดำเนินการก่อสร้างอาคารและระบบสาธารณูปโภคของโครงการรวมทั้งจัดให้มีวัสดุอุปกรณ์ต่างๆ ตามประกาศโฆษณาขายอาคารชุดดังกล่าว การที่จำเลยที่ 1 จ้างเหมาบุคคลอื่นติดตั้งระบบป้องกันอัคคีภัยของอาคารชุด จำเลยที่ 1 ต้องดูแลให้ระบบป้องกันอัคคีภัยดังกล่าวใช้งานได้สมบูรณ์ตามวัตถุประสงค์ หากระบบป้องกันอัคคีภัยไม่สามารถใช้งานได้หรือใช้งานได้ไม่สมบูรณ์ จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดชอบในการดำเนินการแก้ไขให้สามารถใช้งานได้ตามที่โฆษณาไว้ จำเลยที่ 2 เป็นผู้รับจ้างเหมาจากจำเลยที่ 1 ให้ติดตั้งระบบป้องกันอัคคีภัยให้แก่อาคารชุด จึงเป็นการกระทำการแทนจำเลยที่ 1 เมื่อพนักงานของจำเลยที่ 2 เชื่อมสายไฟเข้าระบบผิดทำให้กระแสไฟฟ้าลัดวงจรเกิดความเสียหายแก่ระบบป้องกันอัคคีภัยดังกล่าว จำเลยที่ 2 จึงต้องรับผิดในผลแห่งละเมิด ซึ่งลูกจ้างได้กระทำไปในทางการที่จ้าง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 425 และจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นตัวการต้องร่วมรับผิดในผลแห่งละเมิดที่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นตัวแทนก่อให้เกิดขึ้นดังกล่าวด้วย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 427 ประกอบมาตรา 425
การที่จำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการแก้ไขระบบป้องกันอัคคีภัยที่ได้รับความเสียหายให้เสร็จสิ้นภายในเวลาอันควร โจทก์ย่อมมีสิทธิจัดหาบุคคลภายนอกมาดำเนินการในฐานะเจ้าของทรัพย์สินใช้สิทธิเข้าจัดการในทรัพย์สินของตนและเรียกค่าใช้จ่ายจากจำเลยทั้งสองได้ โดยถือเป็นค่าสินไหมทดแทนอันเกิดจากการไม่ชำระหนี้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213, 215.