คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับผู้พิพากษา
วิรุฬห์ แสงเทียน

คู่ความทั้งสองฝ่ายแถลงร่วมกันต่อศาลชั้นต้นว่า ทั้งสองฝ่ายต่างไม่ติดใจสืบพยาน โดยขอให้ศาลวินิจฉัยตามคำฟ้องและคำให้การในประเด็นข้อแรกว่าจำเลยที่ 2 จะต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 หรือไม่ ข้อสอง จำเลยทั้งสองผิดสัญญาและจะต้องชำระหนี้แก่โจทก์หรือไม่ และข้อสาม โจทก์จะต้องคืนเงินประกันแก่จำเลยที่ 1 หรือไม่และคู่ความยังแถลงรับกันว่า จำเลยทั้งสองร่วมกันประกอบอาชีพเลี้ยงไก่ จำเลยที่ 1 ทำสัญญาซื้อขายลูกไก่และรับซื้อคืนไก่กระทงกับโจทก์ โดยมีจำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาในฐานะสามีผู้ให้ความยินยอม ต่อมาจำเลยที่ 1 ไม่สามารถนำไก่มาขายคืนให้แก่โจทก์เนื่องจากเกิดโรคระบาดไข้หวัดนกและทางราชการได้สั่งทำลายฆ่าไก่ที่จำเลยที่ 1 เลี้ยงไว้ทั้งหมด 40,137 ตัว โดยทางราชการจ่ายค่าชดเชยให้ตัวละ 45 บาท รวมเป็นเงิน 1,806,165 บาท เหตุดังกล่าวเป็นเหตุสุดวิสัยทำให้การชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยที่จะทำได้ จำเลยที่ 1 จึงหลุดพ้นจากการชำระหนี้โจทก์ตามฟ้องหรือไม่ โดยที่คู่ความทั้งสองฝ่ายไม่ได้กล่าวถึงประเด็นเรื่องอำนาจฟ้องตามที่ให้การต่อสู้ไว้ จึงถือได้ว่าจำเลยทั้งสองได้สละประเด็นเรื่องอำนาจฟ้องไปแล้วจำเลยทั้งสองจะมายกประเด็นเรื่องอำนาจฟ้องขึ้นต่อสู้อีกในชั้นฎีกาไม่ได้ อีกทั้งเหตุที่จำเลยทั้งสองอ้างในชั้นฎีกาขึ้นใหม่ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง โดยไม่ได้ว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัย
สัญญาซื้อขายลูกไก่และรับซื้อคืนไก่กระทงมีสาระสำคัญว่า โจทก์ตกลงขายลูกไก่และขายอาหารไก่ให้แก่จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 มีสิทธิที่จะเลือกชำระค่าลูกไก่และค่าอาหารไก่ให้โจทก์โดยจ่ายเป็นเช็ค โจทก์ให้สินเชื่อจำเลยที่ 1 สามารถสั่งจ่ายเช็คล่วงหน้า 60 วัน แต่หากจำเลยที่ 1 จ่ายเป็นเงินสดหรือดร๊าฟหรือแคชเชียร์เช็คโจทก์ก็จะลดราคาลูกไก่ให้ตัวละ 25 สตางค์ ของราคาลูกไก่แต่ละชนิด หรือมิฉะนั้นจำเลยที่ 1 จะนำลูกไก่และอาหารไก่ที่ซื้อไปจากโจทก์ไปเลี้ยงจนโตได้ขนาดตามที่โจทก์กำหนดแล้วนำมาขายคืนให้แก่โจทก์ตามราคาที่โจทก์กำหนด แล้วหักชำระค่าลูกไก่และอาหารไก่ภายหลังก็ได้ ล้วนเป็นวิธีการที่จำเลยที่ 1 สามารถเลือกชำระค่าลูกไก่อาหารไก่ที่ทำสัญญาซื้อไปจากโจทก์ได้ เห็นได้ว่าสัญญาดังกล่าวมีสัญญาสองส่วนรวมอยู่ด้วยกัน คือสัญญาซื้อขายลูกไก่และอาหารไก่ส่วนหนึ่ง และอีกส่วนหนึ่งเป็นสัญญาที่โจทก์สัญญาว่าจะรับซื้อไก่ที่จำเลยที่ 1 ซื้อไปเลี้ยงจนโตได้ขนาดตามที่โจทก์กำหนดแล้วนำมาขายคืนโจทก์ในราคาที่โจทก์กำหนด โดยโจทก์ยอมให้จำเลยที่ 1 หักชำระค่าลูกไก่และอาหารไก่จากราคาไก่ที่โจทก์รับซื้อคืนได้ สัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่เป็นสัญญาต่างตอนแทนที่แยกจากกันไม่ได้ การชำระหนี้ตามสัญญาจึงสามารถแยกออกจากกันได้
ดังนั้น การที่ไก่ของจำเลยที่ 1 ที่ซื้อจากโจทก์ไปเลี้ยงถูกทางราชการสั่งให้ฆ่าทำลายไปทั้งหมด เนื่องจากเกิดโรคระบาดไข้หวัดนกทำให้ไม่สามารถนำไก่ไปขายคืนให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้ เป็นเหตุสุดวิสัยที่ทำให้จำเลยที่ 1 ไม่สามารถนำไก่ที่เลี้ยงโตแล้วไปขายคืนโจทก์นั้น จึงเป็นการชำระหนี้ที่พ้นวิสัยเฉพาะในส่วนสัญญาที่โจทก์สัญญาว่าจะรับซื้อไก่คืนโดยยอมให้จำเลยที่ 1 หักชำระหนี้ค่าลูกไก่และค่าอาหารไก่ที่จำเลยที่ 1 ซื้อไปจากโจทก์เท่านั้น หากทำให้การชำระหนี้ตามสัญญาซื้อขายลูกไก่และอาหารไก่ที่จำเลยที่ 1 ได้รับเงินค่าชดเชยจากโจทก์ตกเป็นพ้นวิสัยไปด้วยไม่สำหรับจำเลยที่ 2 นั้น เป็นสามีของจำเลยที่ 1 รู้เห็นและให้ความยินยอมให้จำเลยที่ 1 ทำสัญญาซื้อลูกไก่และอาหารไก่จากโจทก์ไปใช้เพื่อการประกอบอาชีพเลี้ยงไก่ ถือเป็นหนี้ร่วมที่เกิดขึ้นเนื่องจากการงานที่สามีภริยาทำด้วยกัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1490 (3) แม้จำเลยที่ 2 จะไม่ได้ลงนามในสัญญาในฐานะคู่สัญญากับโจทก์ก็ตาม จำเลยที่ 2 ก็ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 รับผิดชำระหนี้ตามสัญญาซื้อขายแก่โจทก์และโจทก์มีสิทธิหักเงินค้ำประกันสัญญา เพื่อชำระหนี้ได้ด้วย

มาตรวัดไฟฟ้าของจำเลยที่ 1 อ่านค่าการใช้ไฟฟ้าของจำเลยที่ 1 คลาดเคลื่อนน้อยกว่าความเป็นจริงเพราะจุดต่อสายของหม้อแปลงไฟฟ้าแรงสูงหลวม เป็นเหตุให้มาตรวัดไฟฟ้าของจำเลยที่ 1 หมุนช้ากว่าปกติดทำให้การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคโจทก์เรียกเก็บค่ากระแสไฟฟ้าที่จำเลยที่ 1 ใช้ไปน้อยกว่าความเป็นจริง เมื่อโจทก์ตรวจสอบพบจุดบกพร่องจึงทำการแก้ไขแล้วเรียกให้จำเลยที่ 1 ชำระค่ากระแสไฟฟ้าส่วนที่ขาดไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะจึงต้องใช้อายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30
เหตุที่นอตหลวมเกิดจากการที่พนักงานของโจทก์ขันนอตไม่แน่น เป็นเหตุให้มาตรวัดไฟฟ้าของจำเลยที่ 1 เดินคลาดเคลื่อนช้ากว่าปกติ ทำให้อ่านค่าการใช้กระแสไฟฟ้าของจำเลยที่ 1 น้อยกว่าที่ใช้ไปจริง โดยจำเลยที่ 1 ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องด้วย แต่การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาซื้อกระแสไฟฟ้าจากโจทก์ จำเลยที่ 1 ย่อมมีหน้าที่ชำระหนี้ค่ากระแสไฟฟ้าให้แก่โจทก์ตามที่ใช้ไปจริง จำเลยที่ 1 จึงยังต้องรับผิดชำระค่าไฟฟ้าที่ขาดบกพร่องตามที่ใช้ไปจริงให้แก่โจทก์

ตามคำฟ้องโจทก์บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าแล้วเรียกค่าเสียหายสองส่วน คือ ส่วนหนึ่งให้จำเลยคืนเงินทั้งหมดที่รับไปและอีกส่วนหนึ่งเรียกค่าผลประโยชน์ตอบแทนตามที่โฆษณาว่าโจทก์จะได้รับ ซึ่งการเรียกให้จำเลยคืนเงินทั้งหมดที่ได้รับเป็นผลของการเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ที่ให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ในกรณีเรียกให้จำเลยคืนเงินที่รับไปนี้จึงหาใช่เป็นการใช้สิทธิเรียกค่าสินไหมทดแทนตาม มาตรา 215 ไม่ เช่นนี้จึงต้องพิจารณาก่อนว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าชอบหรือไม่ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่า มิได้ระบุวันที่ที่จำเลยที่ 1 จะต้องดำเนินการปลูกสวนป่าหรือทำการก่อสร้างสาธารณูปโภคและสิ่งก่อสร้างต่างๆ ในโครงการสวนป่าพนาขวัญให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาใดทั้งไม่ได้กำหนดเวลาให้โจทก์ต้องชำระราคาที่ดินพร้อมการปลูกไม้สวนป่าส่วนที่เหลือในวันจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่เท่าใด สำหรับกำหนดเวลา 6 ปี ตามที่จำเลยประกาศโฆษณาว่าโจทก์จะได้รับผลประโยชน์ตอบแทนจากการปลูกต้นไม้เศรษฐกิจนั้น ประกาศโฆษณานี้มีลักษณะเป็นการให้คำมั่นสัญญาต่อบุคคลทั่วไปหรือลูกค้าถึงผลตอบแทนที่จะได้รับภายใน 6 ปี จึงถือได้ว่าใบประกาศโฆษณาดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าแต่กำหนดระยะเวลา 6 ปี จะเริ่มนับก็ต้องเริ่มจากวันปลูกพันธุ์ไม้ซึ่งหาได้กำหนดไว้แน่นอนไม่ว่าจะปลูกพันธุ์ไม้เมื่อใด ฉะนั้น กำหนดเวลา 6 ปี จึงหาใช่กำหนดเวลาที่ชัดเจนไม่ ทั้งมิได้มีข้อตกลงให้ปรากฏว่ากำหนดระยะเวลา 6 ปีนี้ให้ถือเป็นเงื่อนเวลาสิ้นสุดของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าด้วย ดังนั้นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าจึงหาได้มีกำหนดเวลาชำระหนี้ให้ปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 388 เช่นนี้ สิทธิบอกเลิกสัญญาจึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติของมาตรา 387 ซึ่งหากโจทก์เห็นว่าจำเลยที่ 1 ไม่ชำระหนี้ โจทก์จะต้องกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้ภายในเวลานั้น หากจำเลยที่ 1 ไม่ชำระหนี้ภายในเวลาที่กำหนดให้ โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าและให้จำเลยคืนเงินที่รับไปโดยมิได้กำหนดเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก่อน ทำให้การบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าของโจทก์ไม่ชอบ และเป็นผลให้โจทก์ไม่อาจเรียกให้จำเลยคืนเงินที่รับไปทั้งหมดได้ ส่วนค่าผลประโยชน์ตอบแทนตามโฆษณาที่โจทก์เรียกมาอีกส่วนหนึ่งนั้น เมื่อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่า ข้อ 4 เป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 จะเป็นผู้จัดหาพันธุ์ไม้ การปลูกและการดูแลรักษาซึ่งต้นสัก ต้นสะเดา และต้นประดู่เพิ่งปลูกก่อนวันที่ทำบันทึกตรวจสอบที่ดินประมาณ 4 เดือนแม้มีต้นกระถินณรงค์ (กระถินเทพณรงค์) ปลูกไว้ประมาณ 5 ปี แต่ตามสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างสวนป่าและตารางแสดงชนิดจำนวนของต้นไม้ที่ปลูกต่อเนื้อที่หนึ่งไร่ซึ่งจำเลยทั้งสองไม่ได้โต้แย้งว่าการปลูกต้นไม้ตามสัญญาไม่ใช่หน้าที่ของจำเลยทั้งสองจำเลยทั้งสองจึงมีหน้าที่ต้องนำพันธุ์ไม้อื่น มิใช่เฉพาะกระถินณรงค์เท่านั้นมาปลูกในที่สวนป่าของโจทก์ ประกอบกับบันทึกการตรวจสอบที่ดินกระทำหลังจากโจทก์ฟ้องคดีแล้วประมาณ 9 เดือน แสดงให้เห็นได้ว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้ปลูกพืชเศรษฐกิจต่างๆ ตามที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งจะเป็นเหตุให้ภายในเวลา 6 ปี โจทก์จะไม่ได้รับผลประโยชน์ตอบแทนตามที่จำเลยที่ 1 โฆษณาไว้อย่างแน่นอน เช่นนี้ฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าแล้ว การที่จำเลยที่ 1 ไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวทำให้โจทก์ไม่ได้รับผลประโยชน์ตอบแทนจากการตัดต้นไม้เหล่านั้นที่มีอายุ 6 ปีขึ้นไป ไปขายอันเป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่การผิดสัญญาของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 215

ตามสัญญาแม้ใช้ถ้อยคำว่าเป็นสัญญาซื้อขาย แต่เงื่อนไขของสัญญาดังกล่าวข้อ 1 ระบุว่า จำนวนสินค้าที่ระบุไว้ในสัญญาเป็นการประมาณการเท่านั้น การปรับปรุงราคาสินค้าที่ต้องชำระจะคิดคำนวณตามจำนวนสินค้าที่แท้จริง และข้อ 3 มีใจความว่า วันกำหนดส่งสินค้า และ/หรือกำหนดเวลาส่งมอบสินค้าตามที่ระบุในสัญญาเป็นการกำหนดวันที่โดยประมาณ เช่นนี้ จำนวนสินค้า ราคาและกำหนดเวลาส่งสินค้าซึ่งจะมีผลไปถึงกำหนดวันที่ต้องชำระเงินจึงหาได้กำหนดไว้แน่นอนไม่โดยเฉพาะราคาสินค้านั้น ทั้งโจทก์และจำเลยมีการเจรจาโดยต่างเสนอข้อต่อรองเพื่อกำหนดราคาสินค้า เมื่อไม่ตกลงกันทำให้ราคาสินค้าไม่อาจกำหนดจำนวนที่แน่นอนได้ราคาสินค้าจึงเป็นเงื่อนไขสำคัญของสัญญาซื้อขายที่ยังไม่อาจตกลงกันได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 366 วรรคหนึ่ง นอกจากนี้เงื่อนไขของสัญญา ข้อ 13 ระบุว่า การลงนามทั้งหลายจะมีผลสมบูรณ์เมื่อกรรมการผู้จัดการของจำเลยลงนามแล้วเท่านั้น แต่กรรมการผู้จัดการของจำเลยหาได้ลงนามใน Sales contract (สัญญาซื้อขาย) ไม่ทั้งไม่ปรากฏว่า ส. ลงนามในเอกสารดังกล่าวโดยไม่ได้รับมอบอำนาจจากกรรมการผู้จัดการของจำเลยแล้ว ดังนั้นสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์และจำเลยยังไม่เกิดขึ้น ทำให้ Sales contract (สัญญาซื้อขาย) หาได้มีผลเป็นสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์และจำเลยไม่

ปัญหาเรื่องค่าสมาชิกสนามกอล์ฟแยกต่างหากจากสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นข้อที่ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นหรือไม่นั้น ต้องพิจารณาจากคำฟ้อง คำให้การและประเด็นที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยเป็นสำคัญ เมื่อตามคำฟ้อง คำให้การและข้อที่ศาลชั้นต้นได้พิจารณาแล้วฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยต้องคืนค่าที่ศาลพิพากษาและค่าสนามกอล์ฟให้โจทก์ ถือว่าปัญหาดังกล่าวเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น จำเลยย่อมมีสิทธิอุทธรณ์ว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเกี่ยวกับสิทธิการเป็นสมาชิกสนามกอล์ฟและไม่ต้องคืนเงินค่าสมาชิกสนามกอล์ฟให้แก่โจทก์ได้
เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยแล้ว โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ซึ่งกรณีนี้หมายรวมถึงการเป็นสมาชิกสนามกอล์ฟที่ต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมด้วย โจทก์จึงมีสิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินค่าซื้อที่ดินและค่าสมาชิกสนามกอล์ฟที่ได้ชำระไปแล้วพร้อมดอกเบี้ย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง เมื่อดอกเบี้ยที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เป็นดอกเบี้ยตามมาตรา 391 วรรคสอง อันเนื่องจากโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญา จึงไม่ใช่ดอกเบี้ยค้างชำระซึ่งมีอายุความ 5 ปี ตามมาตรา 193/33 (1)
เมื่อสิทธิเรียกร้องดอกเบี้ยเกิดแต่โจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญา จึงเป็นหนี้อุปกรณ์ของค่าซื้อที่ดินและค่าสมาชิกสนามกอล์ฟที่โจทก์เรียกคืนอันเป็นส่วนที่เป็นหนี้ประธานสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระดอกเบี้ยจึงมีอายุความและเริ่มนับอายุความเช่นเดียวกันกับหนี้ประธาน สิทธิเรียกร้องเงินค่าซื้อที่ดินและค่าสมาชิกสนามกอล์ฟที่โจทก์เรียกคืนจากจำเลยยังไม่ขาดอายุความ 10 ปี ดังนั้น สิทธิเรียกร้องดอกเบี้ยซึ่งเป็นส่วนที่เป็นหนี้อุปกรณ์ของค่าซื้อที่ดินและค่าสมาชิกสนามกอล์ฟอันเป็นส่วนที่เป็นหนี้ประธานย่อมไม่ขาดอายุความไปด้วย

นอกจากงานก่อสร้างตามสัญญา จำเลยที่ 1 ให้โจทก์ทำงานเพิ่มเติมไปจากสัญญา ซึ่งโจทก์ต้องใช้เวลาในการดำเนินการเพิ่มขึ้น ประกอบกับการส่งงานงวดที่ 14 และที่ 15 โจทก์ส่งมอบพร้อมกันภายหลังล่วงพ้นระยะเวลาก่อสร้างสิ้นสุดแล้ว แต่จำเลยที่ 1 ได้ชำระเงินค่างวดทั้งสองงวดให้โจทก์โดยไม่ปรากฏว่าในขณะรับมอบงานจำเลยที่ 1 ได้อิดเอื้อนหรือสงวดสิทธิที่จะเรียกเอาเบี้ยปรับไว้ การที่จำเลยที่ 1 อ้างว่าจำเลยที่ 2 ได้บอกโจทก์แล้วว่าจะมีคนมาใช้ประโยชน์ในอาคารที่ก่อสร้างก็เป็นเพียงคำปรารภหาใช่เป็นการสงวนสิทธิที่จะเรียกเอาเบี้ยปรับไม่
การที่จำเลยที่ 1 รับมอบงานงวดที่ 14 และที่ 15 ทั้งที่ระยะเวลาก่อสร้างสิ้นสุดแล้วและให้โจทก์ก่อสร้างงานงวดที่ 16 ซึ่งเป็นงวดสุดท้ายต่อไป ย่อมแสดงให้เห็นว่าจำเลยที่ 1 มิได้ถือเอาระยะเวลาตามสัญญาเป็นสำคัญ ทั้งมีงานที่จำเลยที่ 1 ให้โจทก์ทำนอกเหนือสัญญาด้วย จึงเป็นพฤติการณ์ที่บ่งชี้ว่าข้อสัญญาที่เกี่ยวกับการส่งมอบงานล่าช้าไม่แล้วเสร็จตามสัญญานี้ โจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างมีเจตนาให้ระงับกันไปไม่ถือเป็นการผิดสัญญา จึงทำให้จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับที่โจทก์ส่งมอบงานพ้นกำหนดเวลาสิ้นสุดตามสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 381 วรรคสาม และมาตรา 597

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทให้จำเลยโดยให้จำเลยผ่อนชำระเงินงวดที่เหลือให้แก่ธนาคารต่อไป จำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายครบถ้วนแล้ว ส่วนโจทก์ก็ได้ส่งมอบการครอบครองห้องชุดพิพาทให้จำเลยแล้วเช่นกัน คงเหลือแต่โจทก์ยังมิได้โอนสิทธิในมิเตอร์น้ำประปา มิเตอร์ไฟฟ้า และหมายเลขโทรศัพท์ให้จำเลย ทั้งยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้จำเลยโดยมีกำหนดเวลาในการโอนสิทธิในมิเตอร์น้ำประปา มิเตอร์ไฟฟ้าและหมายเลขโทรศัพท์ให้ภายในวันที่ 11 พฤษภาคม 2543 ซึ่งการโอนสิทธิดังกล่าวย่อมจะทำได้เมื่อจำเลยได้ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทแล้ว โจทก์จึงต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทให้จำเลยในวันดังกล่าวเช่นกัน เมื่อโจทก์มิได้ดำเนินการชำระหนี้ด้วยกระทำการดังกล่าวภายในกำหนดเวลานั้น จำเลยจึงยังไม่ต้องชำระหนี้ตอบแทนด้วยการผ่อนชำระเงินให้แก่ธนาคารตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 จะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหาได้ไม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องชุดพิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย