คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 1300

ผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 หย่ากันโดยความยินยอมของทั้งสองฝ่าย ป.พ.พ. มาตรา 1532 (ก) บัญญัติให้จัดการแบ่งทรัพย์สินของสามีภริยาตามที่มีอยู่ในเวลาจดทะเบียนการหย่า ข้อตกลงตามสำเนาบันทึกด้านหลังทะเบียนการหย่าระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ยินยอมยกที่ดินโฉนดเลขที่ 32498 พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 6/82 ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง เป็นสัญญาแบ่งทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาตามบทมาตราดังกล่าว มิใช่สัญญาให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 525 เมื่อนายทะเบียนจดทะเบียนหย่าให้แล้ว ถือว่าทั้งสองฝ่ายได้จัดการแบ่งทรัพย์สินกันเรียบร้อยแล้ว ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจึงเป็นของผู้ร้องแต่เพียงผู้เดียว การที่จำเลยที่ 1 ยังมิได้จดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างส่วนของตนให้แก่ผู้ร้อง มีผลเพียงทำให้การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์ของผู้ร้องยังไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เท่านั้น แต่สิทธิของผู้ร้องตามสัญญาแบ่งทรัพย์สินที่นายทะเบียนจดทะเบียนหย่าให้แล้วและผู้ร้องได้ครอบครองทรัพย์เพียงผู้เดียวตลอดมา ทั้งเป็นผู้ชำระหนี้จำนองและไถ่ถอนจำนองจากธนาคาร ก. ถือได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 ผู้ร้องไม่ใช่ผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมและโจทก์เป็นเพียงเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยที่ 1 ซึ่งนำยึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้โจทก์เท่านั้น โจทก์มิใช่ผู้รับโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว โจทก์จึงมิใช่บุคคลภายนอกที่ได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 ดังนั้น แม้ผู้ร้องจะมิได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ส่วนของจำเลยที่ 1 ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้ โจทก์ในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจะบังคับให้กระทบถึงสิทธิของผู้ร้องไม่ได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 287 โจทก์จึงไม่มีสิทธิยึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อชำระหนี้ตามคำพิพากษา ผู้ร้องมีสิทธิเรียกร้องขอให้ปล่อยทรัพย์ที่ยึดได้

ผู้ร้องประกอบธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2546 เมื่อผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 แล้วได้สร้างบ้านในที่ดินดังกล่าวซึ่งมีรูปแบบเดียวกันกับบ้านหลังอื่นที่อยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรของผู้ร้อง และประกาศขายแก่บุคคลทั่วไป หากผู้ร้องไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทก็คงไม่สร้างบ้านในที่ดินดังกล่าวเพราะต้องใช้เงินลงทุนมาก และที่ผู้ร้องอ้างเหตุที่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเป็นของตนเนื่องจากต้องการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นชื่อผู้ซื้อเพื่อประหยัดค่าธรรมเนียมในการโอนนั้น ก็เป็นเหตุผลทางด้านการประกอบธุรกิจที่รับฟังได้ไม่ถึงกับเป็นข้อพิรุธแต่อย่างใด
ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 2 และชำระราคาครบถ้วนแล้ว เพียงแต่ยังไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นของตน ผู้ร้องจึงเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 และโดยเหตุที่การบังคับคดีแก่ทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาย่อมไม่กระทบกระทั่งถึงบุริมสิทธิหรือสิทธิอื่น ๆ ซึ่งบุคคลภายนอกอาจร้องขอให้บังคับเหนือทรัพย์สินที่ยึดได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 287 ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธินำยึดที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อบังคับคดีอันเป็นการกระทบกระทั่งถึงสิทธิผู้ร้องตามบทกฎหมายดังกล่าว ผู้ร้องจึงมีสิทธิร้องขอให้ปล่อยที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้
ผู้ร้องยื่นคำร้องขอว่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ยึดไม่ใช่ทรัพย์สินของจำเลยที่ 2 แต่เป็นทรัพย์สินของผู้ร้อง ขอให้ถอนการยึดจึงเป็นคำร้องขอตาม ป.วิ.พ. มาตรา 288 เป็นคดีมีทุนทรัพย์เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์แพ้คดี ศาลชั้นต้นชอบที่จะกำหนดให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนผู้ร้องได้ ส่วนค่าทนายความที่ศาลชั้นต้นกำหนดนั้น ก็เป็นจำนวนที่อยู่ระหว่างอัตราขั้นสูงและขั้นต่ำตามที่ระบุไว้ในตาราง 6 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง เมื่อคำนึงถึงเหตุสมควรและการดำเนินคดีของคู่ความทั้งปวงแล้ว ค่าทนายความที่ศาลชั้นต้นกำหนดมาเป็นจำนวนที่เหมาะสมแล้ว ไม่มีเหตุจะเปลี่ยนแปลงแก้ไข
ผู้ร้องเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 การที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ปล่อยที่ดินพิพาทคืนแก่จำเลยที่ 2 จึงไม่ชอบ

ป.วิ.พ. มาตรา 287 บัญญัติว่า "ภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติ มาตรา 288 และ 289 บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยการบังคับคดีแก่ทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษานั้น ย่อมไม่กระทบกระทั่งถึงบุริมสิทธิหรือสิทธิอื่น ๆ ซึ่งบุคคลภายนอกอาจร้องขอให้บังคับเหนือทรัพย์สินนั้นได้ตามกฎหมาย" มีความหมายถึงการที่เจ้าหนี้สามัญจะบังคับคดีให้กระทบกระทั่งถึงสิทธิของเจ้าหนี้ผู้มีบุริมสิทธิหรือสิทธิอื่นที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินนั้นไม่ได้เท่านั้น โจทก์เป็นเจ้าหนี้จำนองซึ่งเป็นเจ้าหนี้มีหลักประกันพิเศษ และตามมาตรา 287 ดังกล่าว บุริมสิทธิที่จะใช้ได้ก่อนสิทธิจำนองจะต้องเป็นบุริมสิทธิที่ได้จดทะเบียนแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 285 มาตรา 286 และมาตรา 287 เท่านั้น การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 2 อ. และ น. คู่สัญญามีความประสงค์ที่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 ดังนั้น ตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้เสร็จเรียบร้อย การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่บริบูรณ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง นิติกรรมระหว่างผู้ร้องและจำเลยที่ 2 ดังกล่าวคงมีฐานะเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเท่านั้น แม้จำเลยที่ 2 ในฐานะส่วนตัวและฐานะผู้รับมอบอำนาจจะมอบที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องครอบครอง ก็ถือว่าเป็นการครอบครองแทนจำเลยที่ 2 สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทยังคงเป็นของจำเลยที่ 2 อ. และ น. อยู่ ทั้งกรณีเช่นนี้ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 เพราะยังชำระราคากันไม่ครบ ผู้ร้องจึงไม่ได้รับความคุ้มครอง ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 287 โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธินำยึดที่ดินพิพาททั้งสี่แปลงขายทอดตลาดชำระหนี้ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขอกันส่วนของตนในที่ดินพิพาททั้งสี่แปลงก่อนขายทอดตลาดได้
การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งในรายงานกระบวนพิจารณาว่า พิเคราะห์ตามคำร้องของผู้ร้องกันส่วนประกอบพยานหลักฐานเอกสารท้ายคำร้อง เห็นว่า คดีพอวินิจฉัยได้โดยไม่จำต้องไต่สวน ให้งดการไต่สวนนั้น ย่อมมีผลเป็นการไม่อนุญาตให้เลื่อนคดีอยู่แล้ว โดยไม่จำต้องพิจารณาสั่งคำร้องขอเลื่อนคดีดังกล่าว คำสั่งของศาลชั้นต้นชอบแล้ว

ที่ดินพิพาทเป็นสินสมรสระหว่างจำเลยที่ 1 กับ อ. เมื่อ อ.ถึงแก่ความตาย การสมรสระหว่างจำเลยที่ 1 กับ อ. ย่อมสิ้นสุดลง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1501 มีผลให้ต้องคิดส่วนแบ่งทรัพย์สินระหว่างจำเลยที่ 1 กับ อ. ตั้งแต่วันที่การสมรสสิ้นไปด้วยเหตุความตายนั้น ในบังคับของบทบัญญัติว่าด้วยการหย่าโดยความยินยอมของทั้งสองฝ่าย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1625 ที่ดินพิพาทจึงต้องแบ่งให้จำเลยที่ 1 และ อ. ได้คนละส่วนเท่ากัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1533 ที่ดินพิพาทกึ่งหนึ่งส่วนของ อ. ย่อมเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาทโดยธรรมคือ โจทก์กับบุตรอีก 4 คน ของ อ. ซึ่งเป็นทายาทโดยธรรมลำดับที่ 1 และจำเลยที่ 1 คู่สมรสซึ่งเป็นทายาทโดยธรรมมีสิทธิได้รับส่วนแบ่งเสมือนเป็นทายาทชั้นบุตร ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1599, 1629 (1) และ 1635 (1) ดังนี้ ที่ดินพิพาทส่วนที่เป็นมรดกของ อ. จึงต้องแบ่งให้แก่ บุตรทุกคนรวมทั้งโจทก์ โจทก์และจำเลยที่ 1 คนละ 1 ใน 6 จำเลยที่ 1 จึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท 7 ใน 12 ส่วน และมีสิทธิจดทะเบียนยกที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ได้เฉพาะส่วนของตนเท่านั้น การที่จำเลยที่ 1 จดทะเบียนยกที่ดินพิพาทรวมทั้งส่วนของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งมิใช่ทายาทโดยธรรม ของ อ. โดยไม่มีค่าตอบแทน เป็นทางเสียเปรียบแก่โจทก์ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน โจทก์ในฐานะทายาทโดยธรรมของ อ. คนหนึ่งย่อมมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนเฉพาะส่วนของตนและเรียกทรัพย์มรดกของ อ. ในส่วนของตนได้ ตาม ป.พ.พ มาตรา 1300 ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2 กึ่งหนึ่งของที่ดินพิพาท นั้น จึงไม่ชอบ ปัญหานี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความมิได้ฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เอง ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5)

ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่มีหลักฐานแห่งสิทธิเป็นโฉนดที่ดิน นิติกรรมขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2 ทำการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อเท็จจริงได้ว่า ก่อนจดทะเบียนนิติกรรมจำเลยที่ 2 ให้จำเลยที่ 1 พาไปดูที่ดินพิพาทพบว่าเป็นที่นา จำเลยที่ 2 ไปดูที่ดินพิพาทอีกหลายครั้งและสอบถามชาวบ้านที่อยู่ใกล้เคียงที่ดินพิพาทได้รับการยืนยันว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 ในวันจดทะเบียนจำเลยที่ 2 สอบถามเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินบอกว่าจำเลยที่ 1 สามารถทำนิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ได้ เมื่อจดทะเบียนขายฝากเสร็จจำเลยที่ 1 เดินทางไปที่บ้านพักจำเลยที่ 2 และรับเงินจากจำเลยที่ 2 เรียบร้อย จึงต้องถือว่า จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้จดทะเบียนรับซื้อฝากที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 โดยสุจริต กรณีย่อมต้องด้วยข้อยกเว้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 สิทธิของจำเลยที่ 2 ผู้รับโอนดีกว่าจำเลยที่ 1 ผู้โอน จึงไม่อาจเพิกถอนนิติกรรมขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2 ได้
จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดการมรดกของ ส. ผู้ตาย ตามคำสั่งศาล จึงมีฐานะเป็นผู้แทนตามกฎหมายการที่จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกจดทะเบียนโอนทรัพย์มรดกของผู้ตายให้แก่ตนเองเป็นการส่วนตัวในฐานะที่ตนเป็นทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกด้วย เป็นการกระทำไปตามอำนาจหน้าที่โดยทั่วไปของผู้จัดการมรดก ไม่จำต้องได้รับความยินยอมจากทายาทและการกระทำเช่นนี้ไม่เป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดกตาม ป.พ.พ. 1719 และมาตรา 1722 จำเลยที่ 1 จึงมีอำนาจที่จะกระทำได้ แม้การที่จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกของผู้ตาย ไม่จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่ทายาทอื่นของผู้ตาย ซึ่งมีโจทก์ทั้งสามและโจทก์ร่วมทั้งสองรวมอยู่ด้วย จะทำให้โจทก์ทั้งสามและโจทก์ร่วมทั้งสองได้รับความเสียหาย ก็เป็นเรื่องระหว่างจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกของผู้ตายกับโจทก์ทั้งสามและโจทก์ร่วมทั้งสองที่จะว่ากล่าวกันต่างหาก

คำสั่งศาลชั้นต้นที่ห้ามจำเลยที่ 2 ทำนิติกรรมใด ๆ อันเป็นการจำหน่าย จ่าย โอนก่อให้เกิดภาระติดพันซึ่งที่ดินพิพาทและให้เจ้าพนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินพิพาทไว้จนกว่าศาลจะมีคำสั่งเป็นอย่างอื่นนั้น เป็นคำสั่งอันเกี่ยวกับวิธีการชั่วคราวที่ศาลชั้นต้นได้สั่งไว้ในระหว่างพิจารณาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 254 (2) (3) ซึ่งเมื่อศาลชั้นต้นตัดสินให้โจทก์เป็นฝ่ายชนะคดี และคำพิพากษาที่ชี้ขาดตัดสินคดีนั้นมิได้กล่าวถึงวิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษาที่ศาลได้สั่งไว้ ป.วิ.พ. มาตรา 260 (2) บัญญัติให้คำสั่งของศาลเกี่ยวกับวิธีการชั่วคราวยังคงมีผลใช้บังคับต่อไปเท่าที่จำเป็นเพื่อปฏิบัติตามคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลคดีนี้คำพิพากษาของศาลอันถึงที่สุดให้เพิกถอนการจดทะเบียนที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 และให้จำเลยทั้งสามจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ หากไม่สามารถจดทะเบียนโอนได้ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินพร้อมดอกเบี้ยแทน สิทธิของโจทก์ในอันที่จะบังคับตามคำพิพากษาแก่จำเลยทั้งสามย่อมเป็นสิทธิของบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 และสิทธิเช่นว่านี้มีลักษณะเป็นทรัพยสิทธิที่ไม่สูญสิ้นไปเพราะเหตุแห่งการไม่ใช้สิทธินั้น แม้โจทก์มิได้ร้องขอให้บังคับคดีจนล่วงพ้นกำหนดเวลาสิบปีนับแต่วันมีคำพิพากษาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 271 ก็ตาม คำสั่งวิธีการชั่วคราวของศาลก็หาได้หมดความจำเป็นแก่โจทก์เพื่อปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาลแต่อย่างใดไม่ จึงยังคงมีผลใช้บังคับอยู่ต่อไปเพื่อการบังคับตามคำพิพากษาตามสิทธิของโจทก์ที่มีอยู่

แม้การได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 เป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 1299 จะห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วก็ตาม แต่โจทก์เป็นเพียงเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาและนำยึดที่ดินพิพาทเพื่อขายทอดตลาด มิใช่ผู้ที่ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง จึงไม่เป็นบุคคลภายนอกที่จะมีสิทธิดีกว่าผู้ร้อง และแม้ขณะโจทก์ยึดที่ดินพิพาท ศาลชั้นต้นยังไม่มีคำสั่งให้ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ถือว่าเป็นการยึดโดยชอบก็ตาม แต่เมื่อต่อมาศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว ผู้ร้องจึงอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 การที่โจทก์นำยึดที่ดินพิพาทเป็นการบังคับคดีที่กระทบถึงสิทธิของผู้ร้อง ผู้ร้องชอบจะขอให้ถอนการยึดที่ดินพิพาทได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 288

โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นบุตรของผู้ตายฟ้องขอให้เพิกถอนที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ซึ่งกระทำขึ้นระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ซึ่งที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์สินของผู้ตายและตกเป็นของโจทก์ทั้งสองเฉพาะส่วนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1599 วรรคหนึ่ง การฟ้องคดีของโจทก์ทั้งสองเป็นการใช้สิทธิในฐานะบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 ไม่ใช่การฟ้องคดีเกี่ยวกับการจัดการมรดกซึ่งมีอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1733 วรรคสอง และไม่ใช่การฟ้องคดีละเมิดซึ่งมีอายุความ 1 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 448 วรรคหนึ่ง คดีจึงไม่ขาดอายุความตามมาตราดังกล่าว
จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุตรของผู้ตายและในฐานะผู้จัดการมรดกของผู้ตายโอนที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์มรดกของผู้ตายเป็นของตนเอง แล้วโอนต่อไปให้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุตรโดยไม่ได้แบ่งให้แก่ทายาทโดยธรรมคนอื่นและโจทก์ทั้งสอง ย่อมเป็นการโอนไปหรือการจัดการมรดกโดยไม่ชอบ ทำให้โจทก์ทั้งสองผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทได้อยู่ก่อนแล้วเสียเปรียบ โจทก์ทั้งสองจึงขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300
จำเลยที่ 3 รับซื้อที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ 2 ซึ่งรับโอนมาจากจำเลยที่ 1 ผู้จัดการมรดกของผู้ตายโดยไม่มีค่าตอบแทน จำเลยที่ 2 จึงไม่ได้รับความคุ้มครองเพราะกรณีไม่ต้องตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 และไม่มีสิทธิขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3 แม้จำเลยที่ 3 จะรับโอนมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริต จำเลยที่ 3 ก็ไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาทตามหลักที่ว่าผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน การที่จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทส่วนของโจทก์ทั้งสองให้แก่จำเลยที่ 3 จึงไม่มีผลทางกฎหมายที่จะใช้ยันโจทก์ทั้งสองได้ โจทก์ทั้งสองมีสิทธิขอให้เพิกถอนการโอนขายที่ดินพิพาทได้

ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยที่ 2 จำนวน 26 แปลง รวมถึงที่ดินพิพาททั้ง 8 แปลงด้วย ตั้งแต่วันที่ 21 พฤศจิกายน 2548 และผ่อนชำระที่ดินครบในวันที่ 21 ธันวาคม 2551 ก่อนที่โจทก์จะนำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดที่ดินพิพาททั้ง 8 แปลง ในวันที่ 6 มีนาคม 2552 ดังนี้ สิทธิเรียกร้องของผู้ร้องที่จะเรียกให้จำเลยที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่ผู้ร้องเกิดขึ้นตั้งแต่วันที่ 21 ธันวาคม 2551 ก่อนที่โจทก์จะนำยึดที่ดินพิพาททั้ง 8 แปลง ผู้ร้องจึงอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 ทั้งได้รับการคุ้มครองสิทธิตาม ป.วิ.พ. มาตรา 287

การยึดที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ย่อมครอบไปถึงดอกผลนิตินัยของที่ดินนั้นด้วยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 304 วรรคสอง ค่าเช่าที่ดินที่จำเลยต้องชำระตามสัญญาเช่า ถือเป็นดอกผลนิตินัยของที่ดินที่ถูกยึด ผู้ซื้อทรัพย์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิในการเรียกค่าเช่าในงวดที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระและต้องรับไปซึ่งภาระตามสัญญาเช่าที่ต้องให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์จากที่ดินที่เช่าตามข้อสัญญาเช่นกัน
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 509 บัญญัติว่า การขายทอดตลาด แม้จะบริบูรณ์เมื่อผู้ทอดตลาดแสดงความตกลงด้วยการเคาะไม้ก็ตาม แต่ก็มีผลเพียงทำให้ผู้สู้ราคาไม่อาจถอนคำสู้ราคาของตนได้เท่านั้นและเมื่อพิจารณาประกอบมาตรา 515 และมาตรา 516 ที่บัญญัติว่า ผู้สู้ราคาสูงสุดต้องใช้ราคาเป็นเงินสดเมื่อมีการขายบริบูรณ์ และถ้าผู้สู้ราคาสูงสุดละเลยเสียไม่ใช้ราคาก็ให้เอาทรัพย์สินนั้นขายทอดตลาดซ้ำอีกครั้ง เมื่อในวันขายทอดตลาดที่ดินครั้งที่ 6 เจ้าพนักงานบังคับคดีได้เคาะไม้ขายให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ซึ่งเสนอราคาสูงสุด และในวันเดียวกันผู้ซื้อทรัพย์ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกับเจ้าพนักงานบังคับคดีกับได้วางเงินมัดจำชำระค่าที่ดินบางส่วน และในเวลาต่อมาประมาณเกือบหนึ่งเดือนผู้ซื้อทรัพย์ได้ชำระส่วนที่เหลือ การทอดตลาดจึงเสร็จสมบูรณ์ในวันที่ชำระส่วนที่เหลือ
การซื้อที่ดินเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จึงต้องตกอยู่ภายใต้บทบัญญัติตามมาตรา 456 แห่ง ป.พ.พ. เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ ผู้ซื้อทรัพย์จึงเพียงอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 กรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงยังคงเป็นของกองมรดก ถ. เมื่อต่อมาผู้ซื้อทรัพย์ขอรับเงินค่าที่ดินบางส่วนคืนจากเจ้าพนักงานบังคับคดี จึงเป็นการที่ผู้ซื้อทรัพย์ยังไม่ได้ชำระราคาครบถ้วนและยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อทรัพย์ การซื้อขายที่ดินยังไม่เสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมาย กรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงยังคงเป็นของกองมรดก ถ. เมื่อต่อมาถึงกำหนดชำระค่าเช่าที่ดินดังกล่าวงวดที่ 5 โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของ ถ. จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่างวดที่ 5 และงวดต่อ ๆ ไปตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวได้จนกว่าผู้ซื้อทรัพย์ได้ชำระราคาครบถ้วนและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายแล้ว