คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 466

จำเลยเสนอขายห้องชุดในโครงการซึ่งก่อสร้างห้องชุดเสร็จแล้ว จำเลยในฐานะนิติบุคคลที่ดำเนินการเพื่อให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยย่อมทราบเนื้อที่ของห้องชุดและราคาซื้อขายเป็นข้อสำคัญ ผู้ซื้อย่อมต้องการรับโอนห้องชุดที่มีเนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือหากจะแตกต่างไปบ้างก็ไม่ควรขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนเกินสมควร ทั้งจำเลยสามารถคำนวณและตรวจสอบเนื้อที่ห้องชุดได้อยู่แล้ว ในขณะที่ผู้บริโภคเช่นโจทก์ทั้งสองไม่สามารถตรวจสอบได้โดยง่าย การที่จำเลยกำหนดสัญญาเช่าซื้อ ข้อ 1 วรรคท้าย ให้ใช้เนื้อที่ห้องชุดตามสัญญาเช่าซื้อโดยไม่คิดราคาเพิ่มหรือลดตามเนื้อที่ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ออกในภายหลัง เป็นการยกเว้น ป.พ.พ. มาตรา 466 จำเลยส่งมอบห้องชุดเนื้อที่ขาดตกบกพร่องจากสัญญา คิดเป็นร้อยละ 9.1 ของเนื้อที่ทั้งหมด แต่ยังคงให้โจทก์ทั้งสองรับเอาห้องชุดไว้โดยไม่อาจใช้ราคาตามส่วน ทั้งที่ความแตกต่างของเนื้อที่ห้องชุดมาจากการคำนวณของจำเลยเอง ทำให้โจทก์ทั้งสองต้องรับภาระชำระราคาเกินกว่าเนื้อที่ห้องชุดที่แท้จริงถึง 165,291 บาท จึงเป็นข้อตกลงที่นอกจากจะไม่เป็นไปตามมาตรา 466 แล้ว ยังเป็นข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปที่จำเลยซึ่งมีอำนาจต่อรองมากกว่าเป็นผู้กำหนดให้โจทก์ทั้งสองรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนพึงคาดหมายได้ตามปกติ ถือได้ว่าข้อตกลงเช่นนี้ทำให้จำเลยได้เปรียบโจทก์ทั้งสองคู่สัญญาอีกฝ่ายเกินสมควร จึงเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและไม่มีผลใช้บังคับ ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4
เมื่อข้อสัญญาเช่าซื้อ ข้อ 1 วรรคท้าย ที่กำหนดให้คู่สัญญายินยอมให้ใช้เนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเนื้อที่ที่เช่าซื้อตามสัญญาฉบับนี้โดยไม่คิดราคาเพิ่มหรือลดต่อกันเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ไม่อาจใช้บังคับได้ จำเลยจึงต้องปรับลดราคาห้องชุดให้เป็นไปตามเนื้อที่อันแท้จริงและต้องคืนเงินในส่วนที่ส่งมอบเนื้อที่ห้องชุดขาดตกบกพร่องแก่โจทก์ทั้งสองด้วย

โจทก์กำหนดในสัญญาเช่าซื้อข้อ 1 วรรคท้าย ให้ใช้เนื้อที่ห้องชุดตามสัญญาเช่าซื้อ โดยไม่ให้คิดราคาเพิ่มหรือลดตามเนื้อที่ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ออกในภายหลัง เป็นการยกเว้น ป.พ.พ. มาตรา 466 ซึ่งเป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับการส่งมอบทรัพย์สินในการซื้อขายซึ่งนำมาใช้บังคับกับการเช่าซื้อ โจทก์ส่งมอบห้องชุดเนื้อที่ขาดตกบกพร่องจากสัญญาเช่าซื้อ 6.51 ตารางเมตรคิดเป็นร้อยละ 9.1 ของเนื้อที่ทั้งหมด แต่โจทก์ก็ยังคงให้จำเลยรับเอาห้องชุดไว้โดยไม่อาจใช้ราคาตามส่วนได้ ทั้งที่ความแตกต่างของเนื้อที่ห้องชุดมาจากการคำนวณของโจทก์เอง จำเลยจะต้องรับภาระชำระราคาเกินกว่าเนื้อที่ห้องชุดถึง 162,000 บาท จึงเป็นข้อตกลงที่นอกจากจะไม่เป็นไปตามมาตรา 466 แล้ว ยังเป็นข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปที่โจทก์ซึ่งมีอำนาจต่อรองมากกว่าเป็นผู้กำหนดให้จำเลยรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนพึงคาดหมายได้ตามปกติ อีกทั้งโจทก์เป็นฝ่ายบกพร่องในการคำนวณเนื้อที่ห้องชุดและสามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้อยู่ก่อนแล้วถือได้ว่าข้อตกลงเช่นนี้ทำให้โจทก์ได้เปรียบจำเลยคู่สัญญาอีกฝ่ายเกินสมควร จึงเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและไม่มีผลใช้บังคับ ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4 ข้อสัญญาตามสัญญาเช่าซื้อข้อ 1 วรรคท้าย จึงไม่อาจใช้บังคับได้
สัญญาเช่าซื้อเป็นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์ต้องปรับลดราคาห้องชุดให้เป็นไปตามเนื้อที่จริงจึงจะเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้องวดสุดท้ายได้หากโจทก์ไม่ปรับลดราคาห้องชุด จำเลยก็มีสิทธิที่จะอ้างเหตุดังกล่าวปฏิเสธการชำระค่าเช่าซื้องวดสุดท้ายและถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นผู้ผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อห้องชุด เมื่อสัญญาเช่าซื้อข้อ 1 วรรคท้าย ไม่มีผลบังคับ จำเลยย่อมมีสิทธิบอกปัดไม่รับเอาห้องชุดที่โจทก์ส่งมอบเนื้อที่ขาดจำนวนจากสัญญาเช่าซื้อเกินกว่าร้อยละ 5 การที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์เป็นการใช้สิทธิบอกปัดโดยขอเลิกสัญญา สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นอันเลิกกันซึ่งมิใช่เป็นการเลิกสัญญาด้วยความผิดของจำเลย โจทก์จึงไม่มีสิทธิริบเงินค่าเช่าซื้อไว้ ผลของการเลิกสัญญาคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 โจทก์ต้องคืนเงินค่าเช่าซื้อที่ได้รับชำระมาแล้วแก่จำเลย ส่วนจำเลยต้องส่งมอบห้องชุดคืนแก่โจทก์ และการที่จำเลยเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ห้องชุดถือเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์ของโจทก์ จำเลยจึงต้องชดใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นตามมาตรา 391 วรรคสาม ในส่วนที่จำเลยขอให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าซื้อตามฟ้องแย้ง จึงต้องหักด้วยค่าใช้ทรัพย์ และโจทก์ชอบที่จะได้รับค่าใช้ทรัพย์ตลอดเวลาที่จำเลยครอบครองห้องชุดของโจทก์

โจทก์ประกอบธุรกิจในการซื้อขายทรัพย์สิน ส่วนที่ดินของจำเลยทั้งสามอยู่ในเขตดุสิต กรุงเทพมหานคร โดยสภาพของทำเลที่ตั้งเห็นได้ว่าเป็นที่ดินที่มีราคาสูง ซึ่งจำเลยทั้งสามย่อมทราบดี เชื่อว่าโจทก์และจำเลยทั้งสามต้องคำนึงถึงเนื้อที่ที่ดินที่จะซื้อขายกันตามโฉนดที่ดิน ในส่วนของโจทก์คงไม่ซื้อที่ดินที่มีราคาสูงถึง 300,000,000 บาทเศษ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นแน่ แต่เป็นการซื้อเพื่อขายหรือแสวงหากำไรในธุรกิจอื่น จึงต้องคำนวณต้นทุนของที่ดิน หากคิดราคาเป็นตารางวาตามโฉนดที่ดิน ซึ่งระบุเนื้อที่ดินไว้ทั้งหมด 12 ไร่ 1 งาน 30 ตารางวา เท่ากับ 4,930 ตารางวา ในราคา 369,750,000 บาท ตกตารางวาละ 75,000 บาท จึงไม่มีเหตุผลที่โจทก์และจำเลยทั้งสามจะซื้อขายกันเหมาแปลง โดยไม่สนใจเนื้อที่ที่ดิน เหตุที่โจทก์ไม่ได้ทำการรังวัดที่ดินก่อนตกลงซื้อนั้น ปรากฏว่า โฉนดที่ดินเป็นโฉนดที่ดินที่ออกตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม รัตนโกสินทร์ศก 122 มีการจดทะเบียนนิติกรรมแบ่งแยก แบ่งขาย จำนอง ต่อมาเมื่อวันที่ 13 กันยายน 2539 ทางราชการออกเป็นโฉนดที่ดินขึ้นใหม่ ตามความในมาตรา 64 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยยังคงระบุเนื้อที่ที่ดินเท่าเดิม ย่อมมีเหตุให้โจทก์รวมทั้งจำเลยทั้งสามเชื่อโดยสุจริตว่าที่ดินที่ซื้อขายกันมีเนื้อที่ตามที่ระบุในโฉนดที่ดินจริง ในการตีความการแสดงเจตนานั้นให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษร และสัญญานั้นให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยตาม ป.พ.พ. มาตรา 171 และ 368
โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงซื้อขายที่ดินกันโดยระบุเนื้อที่ทั้งหมดไว้ 12 ไร่ 1 งาน 30 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ดินซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา แต่ที่ดินมีเนื้อที่จริงเพียง 10 ไร่ 80.7 ตารางวา เป็นกรณีที่จำเลยทั้งสามผู้ขายส่งมอบที่ดินน้อยไปกว่าที่ระบุในสัญญาซึ่งไม่เกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ โจทก์จะบอกปัดเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 เมื่อโจทก์เลือกรับที่ดินไว้ จำเลยทั้งสามจึงต้องคืนเงินค่าที่ดินส่วนที่รับไว้เกินให้แก่โจทก์โดยคิดเฉลี่ยจากเนื้อที่ที่ดินที่ซื้อขายกัน ซึ่งตกตารางวาละ 75,000 บาท เนื้อที่ดินขาดไป 2 ไร่ 49.3 ตารางวา เท่ากับ 849.3 ตารางวา คิดเป็นเงิน 63,697,500 บาท ซึ่งโจทก์ทวงถามให้จำเลยทั้งสามชำระแล้ว แต่จำเลยทั้งสามเพิกเฉย จึงต้องรับผิดต่อโจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ย

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่กำหนดในสัญญานั้น ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคหนึ่ง วางหลักไว้ว่า ผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับไว้ และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก โดยมีมาตรา 467 บัญญัติต่อไปว่า "ในข้อรับผิดเพื่อการที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับแต่เวลาส่งมอบ" แสดงว่านอกจากกฎหมายให้สิทธิผู้ซื้อที่จะฟ้องผู้ขายให้รับผิดในทรัพย์สินส่วนที่ส่งมอบขาดได้แล้ว ยังให้สิทธิแก่ผู้ขายที่จะฟ้องเรียกทรัพย์สินส่วนที่ส่งมอบล้ำจำนวนไปคืนจากผู้ซื้อได้ด้วย ซึ่งทั้งสองกรณี ไม่ว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายจะเป็นผู้ฟ้อง ต้องฟ้องเสียภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาส่งมอบ คดีนี้โจทก์ส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายแก่จำเลยเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน 2527 หากเนื้อที่ดินที่ส่งมอบล้ำจำนวนไปจากที่ระบุในสัญญา โจทก์ก็ต้องฟ้องให้จำเลยรับผิดคืนส่วนที่ล้ำจำนวนไปเสียภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาส่งมอบคือต้องฟ้องภายในวันที่ 15 มิถุนายน 2528 ดังนั้น การที่โจทก์เพิ่งนำคดีมาฟ้องในปี 2555 จึงเป็นการฟ้องที่เกินกำหนดอายุความตามกฎหมาย

โจทก์ทั้งหกฟ้องเรียกเงินอันเกิดจากการเลิกจ้างจากจำเลย ส่วนการที่โจทก์ทั้งหกมีสิทธิได้รับเงินอันเกิดจากการเลิกจ้างตามกฎหมายใดเป็นหน้าที่ของศาลที่จะปรับข้อเท็จจริงจากการเลิกจ้างเข้ากับตัวบทกฎหมาย เมื่อจำเลยไม่จ่ายเงินอันเนื่องมาจากการเลิกจ้างด้วยเหตุเกษียณอายุ โจทก์ทั้งหกจึงถูกโต้แย้งสิทธิ มีอำนาจฟ้องเรียกเงินนั้นจากจำเลยได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 ประกอบ พ.ร.บ.จัดตั้งศาลแรงงานและวิธีพิจารณาคดีแรงงาน พ.ศ.2522 มาตรา 31
จำเลยเป็นองค์การของรัฐและเป็นนิติบุคคลตาม พ.ร.บ.องค์การสงเคราะห์ทหารผ่านศึก พ.ศ.2510 มาตรา 6, 7 เป็นรัฐวิสาหกิจตาม พ.ร.บ.พนักงานรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ พ.ศ.2534 มาตรา 4 ตามความหมายของคำว่า "รัฐวิสาหกิจ" ใน (1) ประเภทกิจการของรัฐตามกฎหมายที่จัดตั้งจำเลย บุคคลทั้งหกเป็นพนักงานของรัฐวิสาหกิจตามความหมายของคำว่า "พนักงาน" เมื่อ พ.ร.บ.พนักงานรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ พ.ศ.2534 ถูกยกเลิก จำเลยก็ยังคงเป็นรัฐวิสาหกิจตาม พ.ร.บ.แรงงานรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ พ.ศ.2543 มาตรา 6 ตามความหมายของคำว่า "รัฐวิสาหกิจ" ใน (1) ประเภทกิจการของรัฐตามกฎหมายที่จัดตั้งจำเลย โจทก์ที่ 4 และที่ 6 ยังคงเป็นลูกจ้างของจำเลยต่อมาจึงเป็นลูกจ้างตามความหมายของคำว่า "ลูกจ้าง" เมื่อไม่มีพระราชกฤษฎีกายกเว้นการบังคับใช้ พ.ร.บ.แรงงานรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ พ.ศ.2543 แก่จำเลยตามมาตรา 5 จำเลยจึงอยู่ในบังคับของ พ.ร.บ.แรงงานรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ พ.ศ.2543 และอยู่ภายใต้ระเบียบคณะกรรมการรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ เรื่อง มาตรฐานของสิทธิประโยชน์ของพนักงานรัฐวิสาหกิจ พ.ศ.2534 ซึ่งออกตาม พ.ร.บ.พนักงานรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ พ.ศ.2534 มาตรา 11 (1) 11 วรรคสอง เมื่อ พ.ร.บ.แรงงานรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ พ.ศ.2543 ใช้บังคับแล้วระเบียบนี้ก็ยังคงมีผลใช้บังคับต่อไปตามมาตรา 95 วรรคหนึ่ง
ข้อบังคับสภาทหารผ่านศึกว่าด้วยบำเหน็จของพนักงานองค์การสงเคราะห์ทหารผ่านศึก พ.ศ.2520 ข้อ 4 กำหนดให้พนักงานได้รับบำเหน็จเมื่อต้องออกจากงานเพราะข้อ 4.1 ทำงานมาแล้วไม่น้อยกว่า 5 ปีบริบูรณ์ หมายความว่าเป็นการออกจากงานไม่ว่ากรณีใดซึ่งรวมถึงการลาออกและออกด้วยเหตุเกษียณอายุด้วย ไม่ใช่การออกจากงานเฉพาะเหตุเกษียณอายุจึงจะมีสิทธิได้รับบำเหน็จ ส่วนข้อ 4.2 ถึง 4.4 จะได้รับบำเหน็จเมื่อทำงานมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปีบริบูรณ์ ในกรณีหย่อนสมรรถภาพ ป่วยเจ็บถึงแก่ความตาย ข้อ 5 วรรคหนึ่ง กำหนดให้จ่ายบำเหน็จแก่บุคคลตามข้อ 4 ในจำนวนเท่ากับเงินเดือนเดือนสุดท้ายคูณด้วยจำนวนปีเวลาทำงาน ดังนั้นผู้ที่ออกจากงานตามข้อ 4.1 จึงได้รับบำเหน็จตามข้อ 5 เริ่มต้นจากเมื่อทำงานมาแล้วครบ 5 ปีบริบูรณ์ (ซึ่งเป็นเวลาทำงานไม่น้อยกว่า 5 ปีบริบูรณ์) เท่ากับเงินเดือนเดือนสุดท้าย 5 เดือน หรือ 150 วัน และเพิ่มขึ้นในอัตราจำนวนปีเวลาทำงาน 1 ปี ต่อเงินเดือน 1 เดือน แตกต่างจากบำเหน็จตามระเบียบคณะกรรมการรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ เรื่อง มาตรฐานของสิทธิประโยชน์ของพนักงานรัฐวิสาหกิจ พ.ศ.2534 ข้อ 47 ที่กำหนดให้พนักงานผู้ปฏิบัติงานในช่วงก่อนเกษียณอายุติดต่อกันครบ 5 ปี ขึ้นไป ได้รับเงินเพื่อตอบแทนความชอบในการทำงานเท่ากับเงินเดือนค่าจ้างอัตราสุดท้าย 180 วัน เป็นความแตกต่างทั้งคุณสมบัติผู้มีสิทธิได้รับบำเหน็จ อัตราเริ่มต้นบำเหน็จและอัตราบำเหน็จที่เพิ่มขึ้น อีกทั้งบำเหน็จตามข้อ 4.1 และข้อ 5 ไม่ใช่เงินที่จำเลยต้องจ่ายเป็นค่าชดเชยในกรณีเลิกจ้างพนักงานตามระเบียบคณะกรรมการรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ เรื่อง มาตรฐานของสิทธิประโยชน์ของพนักงานรัฐวิสาหกิจ พ.ศ.2534 ข้อ 45 ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นตามช่วงเวลาทำงานที่ติดต่อกันครบ 120 วัน ทำงานติดต่อกันครบ 1 ปี แต่ไม่ครบ 3 ปี ทำงานติดต่อกันครบ 3 ปีขึ้นไป ดังนั้นบำเหน็จที่จำเลยจ่ายให้บุคคลทั้งหกไปแล้วจึงไม่ใช่เงินเพื่อตอบแทนความชอบในการทำงานตามระเบียบคณะกรรมการรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ เรื่อง มาตรฐานของสิทธิประโยชน์ของพนักงานรัฐวิสาหกิจ พ.ศ.2534 ข้อ 47 วรรคหนึ่ง และไม่ใช่เงินค่าชดเชยกรณีพ้นจากตำแหน่งเพราะเหตุเกษียณอายุที่จะนำมาหักออกจากเงินเพื่อตอบแทนความชอบในการทำงานตามข้อ 47 วรรคสอง จำเลยจึงต้องจ่ายเงินเพื่อตอบแทนความชอบในการทำงานให้โจทก์แต่ละคนเท่ากับเงินเดือนค่าจ้างอัตราสุดท้าย 180 วัน

สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยทั้งสองกำหนดจำนวนเนื้อที่ดินที่ตกลงซื้อกันไว้ด้วย แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์ทั้งสามและจำเลยทั้งสองว่า ให้ถือเอาจำนวนเนื้อที่ดินเป็นสาระสำคัญ จึงมิใช่การซื้อขายเหมาแปลง เมื่อจำเลยทั้งสองส่งมอบที่ดินน้อยกว่าที่ตกลงซื้อขายกัน และโจทก์ทั้งสามเลือกรับที่ดินที่จำเลยทั้งสองส่งมอบ โจทก์ทั้งสามจึงต้องชำระราคาค่าที่ดินตามส่วนของที่ดินที่ได้รับมอบเท่านั้น สำหรับเงินค่าที่ดินที่โจทก์ทั้งสามชำระแก่จำเลยทั้งสองเกินส่วนไป แม้จะถือว่าเป็นเงินที่จำเลยทั้งสองได้มาโดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้และจำต้องคืนแก่โจทก์ทั้งสามฐานลาภมิควรได้ก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ทั้งสามฟ้องเรียกเงินดังกล่าวคืนเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับแต่เวลาที่โจทก์ทั้งสามรู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืน ฟ้องโจทก์ทั้งสามจึงขาดอายุความ

แม้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารระบุให้ผู้จะซื้อคือโจทก์ชำระเงินงวดสุดท้ายในวันที่ 20 พฤศจิกายน 2533 และให้ผู้จะขายคือจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์ภายใน 30 วัน นับจากวันที่เงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 3 สำเร็จ แต่เมื่อถึงกำหนดเวลาดังกล่าวไม่ปรากฏว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ดำเนินการให้เงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 3 สำเร็จลงแต่อย่างใดแสดงว่าทั้งโจทก์และจำเลยต่างไม่ถือเอาเงื่อนเวลาดังกล่าวเป็นข้อสำคัญของการปฏิบัติตามสัญญา แต่ยึดถือหน้าที่และความรับผิดชอบของคู่สัญญาเป็นสำคัญ นั่นคือจำเลยต้องพร้อมที่จะส่งมอบที่ดินพร้อมอาคารในสภาพสมบูรณ์เรียบร้อยให้แก่โจทก์ได้ภายในเวลาอันสมควร และโจทก์ต้องพร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าวและชำระเงินให้แก่จำเลย การที่จำเลยไม่ได้ดำเนินการแก้ไขอาคารให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบ ถือได้ว่าการซ่อมแซมแก้ไขดังกล่าวเป็นส่วนสำคัญของอาคารที่ซื้อขายตามสัญญาที่จำเลยผู้จะขายมีหน้าที่ต้องก่อสร้างและส่งมอบแก่โจทก์ผู้จะซื้อในสภาพเรียบร้อยไม่มีข้อบกพร่อง เมื่อจำเลยไม่แก้ไขให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิปฏิเสธไม่ชำระเงินงวดสุดท้ายและไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ได้
เมื่อจำเลยยังไม่ได้แก้ไขอาคารให้เรียบร้อยก่อนการส่งมอบและจำเลยยังไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกบางประการอีกด้วย ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้วสัญญาจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง และการที่โจทก์ฟ้องเรียกเงินคืนฐานผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่ง ป.พ.พ. หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีกำหนด 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30

การนำข้อเท็จจริงมาปรับเข้ากับบทบัญญัติของกฎหมายนั้น เป็นปัญหาข้อกฎหมาย เมื่อศาลชั้นต้นปรับข้อเท็จจริงเข้ากับบทบัญญัติของกฎหมายไม่ถูกต้องศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยใหม่ให้ถูกต้อง เพราะการปรับข้อเท็จจริงเข้ากับตัวบทกฎหมายเป็นหน้าที่ของศาลอยู่แล้ว ศาลอุทธรณ์จึงมีอำนาจยกขึ้นปรับให้ถูกต้องได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยประเด็นข้อนี้โดยนำเอาบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 466 มาปรับเข้ากับข้อเท็จจริงที่มีอยู่จึงมิใช่การวินิจฉัยนอกประเด็นที่พิพาทกันแต่อย่างใด
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า การที่โจทก์อ้างว่าที่ดินที่เช่าซื้อมีขนาดถึง 69 ตารางวาเพิ่มมากขึ้น 42 ตารางวา หรือมากกว่า 1.5 เท่าของเนื้อที่ดินที่เช่าซื้อ โจทก์ในฐานะผู้เช่าซื้อย่อมมีสิทธิบอกปัดไม่รับไว้ก็ได้ หากการล้ำจำนวนนั้นเกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ แต่โจทก์หาได้ทำเช่นนั้นไม่ กลับยื่นคำร้องขอชำระค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลือเป็นเงินสด แต่ตามพยานหลักฐานจำเลยเท่าที่นำสืบมาไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ยื่นคำร้องขอชำระค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลือเป็นเงินสดตามคำให้การจำเลยแต่อย่างใด นอกจากนี้ข้อเท็จจริงตามที่จำเลยกล่าวอ้างมาในฎีกาว่าสัญญาเช่าซื้อไม่อาจกำหนดเนื้อที่ดินได้แน่นอนนั้น ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ระบุไว้ในสัญญาเช่าซื้อ แต่ข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้อกันไว้ว่า โจทก์ตกลงเช่าซื้อที่ดินจากจำเลยเนื้อที่ 27 ตารางวา ภายหลังที่รังวัดออกโฉนดแล้วหากปรากฏว่าที่ดินมีเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าจำนวนที่ระบุไว้ คู่สัญญายอมให้คิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามส่วนในอัตราตารางวาละ 20,000 บาท โดยผู้เช่าซื้อยินยอมชำระราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามวิธีการที่กำหนดไว้ และเมื่อถึงเวลาส่งมอบที่ดินที่เช่าซื้อให้แก่โจทก์ จำเลยได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์เป็นจำนวนถึง 69 ตารางวา ซึ่งมากกว่าที่ได้ตกลงทำสัญญากันไว้ถึง 1.5 เท่าของเนื้อที่ตามสัญญา ซึ่งโจทก์อ้างว่าโจทก์ไม่สามารถจะหาเงินมาชำระเพิ่มให้แก่จำเลยได้ กรณีจึงต้องปรับด้วยบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. เกี่ยวกับการซื้อขายว่าด้วยการส่งมอบทรัพย์สิน มาตรา 466 ดังนั้น เมื่อเนื้อที่ดินล้ำจำนวนเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุไว้ในสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดเสียและเลิกสัญญากับจำเลยได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว นอกจากนี้ตาม ป.พ.พ. บรรพ 3 ลักษณะ 5 มาตรา 572 ยังได้บัญญัติเกี่ยวกับเรื่องเช่าซื้อไว้ สัญญาเช่าซื้อจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าและสัญญาซื้อขาย จึงสามารถนำบทบัญญัติในลักษณะเช่าทรัพย์และลักษณะซื้อขายมาใช้บังคับได้เท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกัน ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์นำ ป.พ.พ. มาตรา 466 มาปรับใช้กับข้อเท็จจริงในคดีนี้จึงชอบแล้ว
โจทก์มีสิทธิบอกปัดไม่รับที่ดินที่จำเลยส่งมอบให้เกินกว่าจำนวนสัญญาเช่าซื้อและโจทก์ได้ใช้สิทธินั้นแล้วโดยโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลย สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 ที่จำเลยอ้างว่าโจทก์ไม่ชำระค่าที่ดินส่วนเกิน จำเลยจึงบอกเลิกสัญญากับโจทก์จึงไม่มีผลแต่ประการใด เนื่องจากจำเลยยังมิได้ให้สิทธิโจทก์ที่จะปัดเสียหรือรับเอาไว้ซึ่งเนื้อที่ดินซึ่งล้ำจำนวน จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อน เมื่อสัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยเลิกกันเนื่องจากโจทก์เป็นฝ่ายบอกปัดไม่รับที่ดิน และสัญญาเลิกกันโดยมิใช่ความผิดของฝ่ายโจทก์ จำเลยจึงไม่มีสิทธิริบเงินค่าเช่าซื้อที่โจทก์ชำระมาแล้ว จำเลยต้องคืนเงินค่าเช่าซื้อที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดให้แก่โจทก์ โจทก์ต้องส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืนแก่จำเลย ส่วนการที่โจทก์ได้ครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เช่าซื้อนับแต่วันที่จำเลยส่งมอบให้โจทก์นั้น ถือเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์ตามมาตรา 391 วรรคสาม การที่โจทก์จะชดใช้คืนย่อมทำได้ด้วยการใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพราะไม่สามารถส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ได้ และโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ดังนี้ โจทก์ย่อมฟ้องเรียกเงินมัดจำที่ให้ไว้คืนและหากโจทก์ได้รับความเสียหายก็มีสิทธิเรียกค่าปรับหรือค่าเสียหายจากจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 หลังโจทก์และจำเลยทั้งหกทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันแล้ว กรุงเทพมหานครได้เข้าทำถนนในที่ดินดังกล่าวก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์โดยอ้างว่าเจ้าของที่ดินเดิมยกที่ดินบางส่วนให้เป็นที่สาธารณะ แต่ในสารบัญจดทะเบียนที่ดินไม่ปรากฏว่าเจ้าของเดิมได้จดแจ้งลงในสารบัญจดทะเบียนแต่อย่างใด จำเลยทั้งหกจึงน่าจะไม่ทราบเรื่องที่เจ้าของเดิมยกที่ดินบางส่วนให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน การที่จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินให้โจทก์ได้ครบถ้วนตามสัญญาจึงเป็นเรื่องพ้นวิสัยเนื่องจากเหตุซึ่งจำเลยไม่ต้องรับผิดชอบ โจทก์จึงไม่มีสิทธิ์เรียกร้องค่าปรับหรือค่าเสียหายจากจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 218 วรรคหนึ่ง

สัญญาจะซื้อขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดศรีเจริญคอนโดทาวน์ที่โจทก์ทำกับจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1 จะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนด ส่วนโจทก์จะผ่อนชำระราคาให้แก่จำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 สร้างห้องชุดเสร็จแล้วในระหว่างสัญญา คงมีกำแพงด้านหน้าอาคารชุดเท่านั้นที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ เพียงนี้ถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาอันจะเป็นเหตุให้โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ เพราะการประพฤติผิดสัญญาของคู่สัญญาอันจะเป็นเหตุให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิเลิกสัญญาได้นั้น ต้องเป็นข้อสำคัญถึงขนาด แม้การก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จจะหมายความรวมถึงการสร้างทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกำแพงด้านหน้าอาคารชุด แต่กำแพงดังกล่าวเป็นเพียงทรัพย์ส่วนที่จะเอื้ออำนวยในการใช้ห้องชุด อีกทั้งหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์มิได้ระบุเฉพาะเจาะจงถึงกำแพงด้านหน้าอาคาร แสดงว่าโจทก์มิได้ถือเอาการก่อสร้างกำแพงดังกล่าวเป็นเรื่องสำคัญถึงขนาดหากทราบว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาข้อนี้จะไม่เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ดังนั้น การที่กำแพงดังกล่าวยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญาในขณะที่จำเลยที่ 1 มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1