คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 49

ไม่มีกฎหมายใดกำหนดให้สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจฟ้องจำเลยที่ 4 เป็นจำเลยได้ และไม่จำต้องวินิจฉัยถึงจำเลยที่ 5 ซึ่งเป็นตัวแทนว่าจะต้องรับผิดด้วยหรือไม่
มติที่ประชุมใหญ่วิสามัญครั้งที่ 1/2557 ของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ที่ลงมติถอดถอนโจทก์ที่ 1 ให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการและรักษาการผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และลงมติถอดถอนโจทก์ที่ 2 ให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด นั้น ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 42/2 (3) ไม่ได้กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องลงลายมือชื่อแต่งตั้งตัวแทนในการร้องขอเปิดประชุม แต่บัญญัติให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดมีสิทธิจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเองได้ โดยให้แต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งเพื่อออกหนังสือเรียกประชุมเท่านั้น การประชุมใหญ่วิสามัญครั้งนี้ของนิติบุคคลอาคารชุด ช. จึงเป็นการประชุมที่ชอบด้วยกฎหมาย
ส่วนการกำหนดวาระการประชุมเป็นเพียงการกำหนดหัวข้อการประชุมว่ามีเรื่องประชุมอะไรบ้าง และไม่จำเป็นต้องประชุมตามวาระการประชุม เนื่องจากต้องพิจารณาความสำคัญของหัวข้อการประชุมและความเกี่ยวพันกัน ประกอบกับผลการลงคะแนนเสียงได้คะแนนเกินกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 49 ดังนั้น มติเห็นชอบแต่งตั้งให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และมติถอดถอนโจทก์ทั้งสองให้พ้นจากตำแหน่งดังกล่าวจึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว

มาตรา 49 (1) แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 บัญญัติให้มติเกี่ยวกับเรื่องการแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา 32 (10) ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 3 ใน 4 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด เมื่อคะแนนเสียงเจ้าของร่วมตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 มีจำนวน 1,000 คะแนน การประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมประจำปี 2543 มีผู้เข้าร่วมประชุมทั้งหมด 341.63 คะแนน ผลการนับคะแนนเสียงให้เปลี่ยนแปลงอัตราเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเดิมที่กำหนดไว้ตารางเมตรละ 100 บาทต่อปี เป็นตารางเมตรละ 180 บาทต่อปี โดยเสียงข้างมากเห็นด้วย 240.19 คะแนน แม้ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 39.2 กำหนดให้มติเกี่ยวกับเรื่องการปรับอัตราเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ให้ใช้เสียงข้างมากจำนวนผู้เข้าร่วมประชุมเท่านั้น แต่การประชุมเจ้าของร่วมเพื่อแก้ไขอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันหรือค่าใช้จ่ายส่วนกลางอยู่ในความหมายของมาตรา 49 (1) ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวจึงเป็นข้อบังคับที่ขัดหรือแย้งกับบทแห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งมาตรา 3 บัญญัติว่า บรรดากฎหมาย กฎ หรือข้อบังคับอื่นในส่วนที่มีบัญญัติไว้แล้วในพระราชบัญญัตินี้ หรือ ซึ่งขัดหรือแย้งกับบทแห่งพระราชบัญญัตินี้ ให้ใช้พระราชบัญญัตินี้แทน การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันจึงต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 3 ใน 4 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด มติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ปัญหาว่า จำเลยที่ 2 ต้องรับผิดเป็นการส่วนตัวร่วมกับจำเลยที่ 1 ต่อโจทก์หรือไม่ เป็นข้อกฎหมายเกี่ยวกับอำนาจฟ้อง เป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยที่ 2 มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวในศาลล่างทั้งสอง จำเลยที่ 2 ก็ยกขึ้นฎีกาได้ จำเลยที่ 2 เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจหน้าที่ปฏิบัติการเพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และการกระทำใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าวตามมติของเจ้าของร่วม เมื่อจำเลยที่ 2 จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมเกี่ยวกับเรื่องการปรับอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางในกิจการของจำเลยที่ 1 ภายในขอบอำนาจและวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดเป็นการส่วนตัวร่วมกับจำเลยที่ 1 ต่อโจทก์

พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ มาตรา 18 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ส่วนมาตรา 18 วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของรวมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ดังนั้น ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง จึงเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงข้อบังคับได้ตามมาตรา 32 (10) ประกอบมาตรา 49 (1) ที่เจ้าของร่วมมีมติแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันได้ แต่ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ต้องเป็นไปตามที่ พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ กำหนดเท่านั้น ประกอบกับมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวบัญญัติไว้ว่า เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน และ (2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิรักษาอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ดังนี้ ย่อมเห็นได้ว่าค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามมาตรา 18 นั้น แยกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง และมาตรา 18 วรรคสอง ออกต่างหากจากกันโดยเด็ดขาด เพราะมีการคิดส่วนค่าใช้จ่ายและการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 แต่ละวรรคแตกต่างกันดังกล่าว ดังนั้น มูลหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ผู้ร้องอ้างว่าจำเลยค้างชำระแก่ผู้ร้องนั้นจึงไม่อาจเป็นทั้งมูลหนี้อันเกิดจากการบริการส่วนรวมและเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ มาตรา 18 วรรคหนึ่ง และเป็นมูลหนี้อันเกิดจากการใช้ทรัพย์ส่วนกลางของจำเลย ตามมาตรา 18 วรรคสอง
ค่าใช้จ่ายที่ผู้ร้องอ้างว่าจำเลยค้างชำระนั้นที่ประชุมคณะกรรมการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดของผู้ร้องได้ลงมติให้เพิ่มอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเดิม 20 บาท เป็น 27 บาท โดยรายละเอียดในรายงานการประชุม ฯ ระบุเหตุผลการเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายส่วนกลางโดยอ้างว่าไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น การซ่อมแซมระบบและส่วนต่าง ๆ ของอาคาร ซึ่ง พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ มาตรา 50 วรรคสาม บัญญัติไว้ว่า ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารที่เสียหายสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ให้เจ้าของร่วมทุกคนในอาคารชุดเฉลี่ยออกตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง? ดังนั้น ค่าใช้จ่ายที่ผู้ร้องนำมายื่นขอรับชำระหนี้บุริมสิทธินี้จึงเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ มาตรา 18 วรรคสอง และบทบัญญัติมาตรา 41 วรรคท้าย กำหนดให้เฉพาะบุริมสิทธิตาม (2) แห่งมาตราดังกล่าวเท่านั้น ซึ่งหากผู้จัดการนิติบุคคลได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ร้องได้ส่งรายการหนี้ของผู้ร้องต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 41 วรรคท้าย ดังกล่าวแล้ว จึงถือว่ามูลหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จำเลยค้างชำระแก่ผู้ร้องนั้นอยู่ในลำดับหลังบุริมสิทธิจำนองของโจทก์