คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 1391

โจทก์ได้รับใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน โจทก์ก่อสร้างอาคารพาณิชย์จำนวนมากและกำแพงคอนกรีตแล้วโอนขายให้ลูกค้ารวมถึงจำเลยทั้งสองที่ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ โดยโจทก์สร้างกำแพงคอนกรีตเพื่อให้บุคคลภายในและภายนอกเข้าออกตามทางที่โจทก์กำหนด ทั้งนี้เพื่อความสะดวกในการรักษาความปลอดภัย โจทก์ได้จัดให้มียามรักษาความปลอดภัยและติดตั้งกล้องวงจรปิดในจุดที่เป็นทางเข้าออกที่โจทก์ก่อสร้าง รวมทั้งให้มีเจ้าพนักงานตำรวจมาอยู่ที่ป้อมตำรวจคอยตรวจตราดูแลความสงบเรียบร้อย กำแพงคอนกรีตที่โจทก์สร้างจึงนอกจากจะบ่งบอกถึงแนวเขตที่ดินโครงการจัดสรรของโจทก์แล้ว ยังมีสภาพป้องกันซึ่งบุคคลภายนอกและบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์ต้องเข้าออกตามทางที่โจทก์กำหนดเพื่อประโยชน์ในการรักษาความปลอดภัยให้แก่บุคคลทุกคนที่อาศัยในโครงการจัดสรรและบุคคลทั่วไปที่เข้ามาติดต่อค้าขาย กำแพงคอนกรีตจึงเป็นสิ่งอำนวยประโยชน์ที่โจทก์จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกัน จึงเป็นสาธารณูปโภคตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 4 และ 43 โดยไม่จำต้องระบุไว้ในคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเสมอไป ทั้ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มิได้บังคับหรือจำกัดไว้ว่าสิ่งที่เป็นสาธารณูปโภคต้องเป็นสิ่งที่ระบุไว้ในคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือเอกสารขออนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเท่านั้น
การที่จำเลยทั้งสองทุบทำลายกำแพงคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภคโดยทำเป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงอื่นนอกโครงการจัดสรรของโจทก์ทำให้จำเลยกับลูกจ้างไม่ต้องใช้เส้นทางถนนในโครงการจัดสรรของโจทก์ไปออกถนนสาธารณะ ไม่ต้องผ่านทางเข้าออกที่โจทก์กำหนดและไม่ผ่านระบบรักษาความปลอดภัยของโจทก์เหมือนเจ้าของที่ดินในโครงการรายอื่น ๆ ย่อมมีผลกระทบต่อระบบรักษาความปลอดภัยการจราจรและการรักษาความสงบเรียบร้อยของโจทก์และผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงอื่น ถือว่าเป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่เจ้าของที่ดินแปลงอื่นในโครงการจัดสรรของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ จึงเป็นการใช้สอยกำแพงคอนกรีตขัดต่อสิทธิเจ้าของรวมคนอื่น โจทก์ในฐานะเจ้าของรวมและในฐานะผู้มีหน้าที่ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินในการบำรุงรักษากำแพงคอนกรีตแทนเจ้าของสามยทรัพย์ทั้งปวงย่อมมีอำนาจฟ้องบังคับขอให้สั่งห้ามจำเลยทั้งสองกระทำการที่ขัดต่อกฎหมายดังกล่าว
การที่จำเลยทั้งสองทุบทำลายกำแพงคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภคเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ แต่โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินซึ่งมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพเช่นเดิมตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง และในฐานะเจ้าของที่ดินแปลงอื่นซึ่งเป็นสามยทรัพย์ฟ้องให้ก่อสร้างกำแพงคอนกรีตให้คืนสภาพเดิม ไม่ได้ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากการถูกทำละเมิด จึงไม่จำต้องฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่รู้ถึงการละเมิดและรู้ตัวผู้ที่จะพึงต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน
แม้การทุบทำลายกำแพงคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภคจะเป็นการทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมาย ทำให้โจทก์เสียหายซึ่งทรัพยสิทธิ ซึ่งจำเลยทั้งสองมีหน้าที่ต้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทนตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 แต่โจทก์ยังมีสิทธิขอให้จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์กระทำการอย่างใดที่ทำให้ประโยชน์หรือความสะดวกของภารยทรัพย์กลับคืนมาดังเดิม ก็คือการสร้างกำแพงคอนกรีตให้กลับคืนสภาพเดิมตามที่เป็นอยู่นั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจขอให้จำเลยทั้งสองซ่อมหรือสร้างกำแพงรั้วคอนกรีตให้กลับคืนสภาพเดิมได้ และหากจำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการ ศาลย่อมมีอำนาจมีคำสั่งให้โจทก์ว่าจ้างบุคคลภายนอกซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตแทนโดยให้จำเลยทั้งสองเสียค่าใช้จ่ายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 มีคำพิพากษาห้ามจำเลยทั้งสองกระทำการใด ๆ กับกำแพงคอนกรีตที่กำลังสร้างขึ้นใหม่อันจะเป็นการทำให้กำแพงคอนกรีตเสื่อมสภาพหรือประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลง เป็นการใช้อำนาจขัดขวางป้องกันมิให้จำเลยทั้งสองกระทำซ้ำหรือเข้าไปยุ่งกับกำแพงคอนกรีตโดยมิชอบอันจะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกเหมือนอย่างเช่นที่จำเลยทั้งสองกระทำมาแล้ว และมีแนวโน้มว่าจำเลยทั้งสองจะกระทำซ้ำอีก โจทก์จึงชอบที่จะขอและศาลมีอำนาจออกคำสั่งให้จำเลยทั้งสองงดเว้นการกระทำดังกล่าวซ้ำอีกในภายหน้าได้

จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์ทั้งสาม โดยทำข้อตกลงว่ากรณีจำเลยสามารถหาทางออกสู่ถนนสาธารณะได้ จำเลยจะให้ทางออกแก่ที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์ทั้งสาม เฉพาะแก่โจทก์ทั้งสาม 3 ครอบครัว เป็นทางกว้าง 3 เมตร ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นสัญญาไม่ใช่เป็นแต่เพียงความยินยอม จำเลยจึงต้องผูกพันตามข้อตกลงนั้น ข้อความดังกล่าวแสดงชัดว่าจำเลยสัญญาจะให้ภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม แม้จะมีข้อความต่อไปว่า เฉพาะแก่โจทก์ทั้งสาม 3 ครอบครัว ก็เป็นเพียงข้อจำกัดในการใช้ภาระจำยอมว่าให้แก่โจทก์ทั้งสามเท่านั้นที่จะใช้ภาระจำยอมได้ ส่วนข้อความว่าหากโจทก์คนใดคนหนึ่งขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุคคลอื่นนอกครอบครัว ยินยอมให้จำเลยปิดทางออกได้ ก็เป็นเพียงข้อกำหนดเป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่ายเท่านั้นซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ทำได้ ต่อมาเมื่อจำเลยนำที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ทั้งสามไปจัดสรรและทำทางพิพาทออกสู่ถนนสาธารณะ ดังนั้น ทางพิพาทจึงเป็นภาระจำยอมที่โจทก์ทั้งสามได้มาโดยนิติกรรม การที่จำเลยทำกำแพงปิดกั้นทางพิพาทจึงเป็นการผิดสัญญาและเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 โจทก์ทั้งสามขอให้รื้อกำแพงได้
เมื่อที่ดินของโจทก์ทั้งสามด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือติดลำกระโดงสาธารณะ สามารถใช้เรือสัญจรไปมาได้ ที่ดินของโจทก์ทั้งสามจึงมีทางออกสู่สาธารณะได้ กรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ที่โจทก์ทั้งสามจะอ้างใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็น
จำเลยร่วมที่ 1 ซื้อที่ดินซึ่งมีกำแพงและทางพิพาทบางส่วนต่อจากจำเลย โดยทำบันทึกข้อตกลงว่า ผู้จะซื้อได้รับทราบแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินว่าผู้ซื้อจะต้องยินยอมให้โจทก์ทั้งสามและบริวารผ่านเข้าออกที่ดินที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ หรือจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงดังกล่าวเมื่อผู้จะขายแจ้งให้ทราบ แสดงว่าจำเลยร่วมที่ 1 รู้อยู่แล้วว่าที่ดินนั้นตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม ถือว่าจำเลยร่วมที่ 1 รับโอนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์มาโดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 จึงไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามเพื่อให้ภาระจำยอมสิ้นไปได้ นอกจากนี้สัญญาดังกล่าวยังเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าว จำเลยและจำเลยร่วมที่ 1 จึงมีหน้าที่รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาทออกไป
จำเลยร่วมที่ 2 เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้รับโอนทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณูปโภคซึ่งรวมทั้งทางพิพาทด้วยจากจำเลยผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นบุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 2 จึงต้องผูกพันตามข้อตกลงที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ทั้งสาม และโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องให้จำเลยร่วมที่ 2 จดทะเบียนภาระจำยอมได้ ทั้งนี้เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง
จำเลยโอนที่ดินภารยทรัพย์ทางพิพาทแก่จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไปแล้ว จำเลยไม่ใช่เจ้าของภารยทรัพย์อีกต่อไป สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้โจทก์ทั้งสามบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ แต่หากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่สามารถจดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ จำเลยย่อมตกเป็นผู้ผิดสัญญา ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม

จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับผู้ซื้อพร้อมกับแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อด้วย ใบโฆษณาจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาโดยจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณา
ใบโฆษณาที่ระบุว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร (สูงกว่าระดับทางหลวงสายเอเซีย 1.50 เมตร) กว้าง 16 เมตร ปลูกก่อไผ่เป็นรั้วล้อมรอบตามแนวคันดินกั้นน้ำ ประกอบกับหนังสือของสำนักงานที่ดินจังหวัด ที่ระบุว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่มีการรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่น ๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20 ถึง 30 เมตร ดังนั้น จึงอยู่ในวิสัยและความรับผิดที่จำเลยจะต้องปฏิบัติตามสัญญาโดยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณาไว้ในใบโฆษณา ส่วนถนนสายใหญ่และถนนซอยในโครงการนั้น ข้อเท็จจริงได้ความจากเจ้าพนักงานที่ดินตอบในหนังสือฉบับเดียวกันว่า หากจะขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะทำให้รุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่น ๆ การจะบังคับให้จำเลยขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณาย่อมกระทบต่อขนาดที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งผู้ซื้อที่ดินแต่ละรายได้เข้าครอบครองเป็นส่วนสัดและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลากว่า 10 ปี แล้ว กรณีเช่นนี้ถือว่าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องที่จะบังคับให้จำเลยทำเช่นนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงไม่ต้องขยายถนนให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณา
จำเลยได้รับอนุญาตให้ทำการค้าที่ดินตามหนังสืออนุญาต โดยจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนและทะเลน้ำจืดในโครงการ ตามแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน มีลักษณะเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และโดยผลของประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จำเลยผู้จัดสรรที่ดินย่อมตกอยู่ในบังคับของบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวแม้จำเลยจะไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินก็ตามเพราะเป็นคนละเรื่องกัน เมื่อที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ เนื่องจากจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง จำเลยไม่มีสิทธิทำกำแพงล้อมรอบทะเลน้ำจืดเพราะเป็นการผิดสัญญา และยังเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตาม มาตรา 1390

จำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งห้าแปลงซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมในเรื่องสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามสิบโดยผลของกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ซึ่งไม่มีกฎหมายใดห้ามการจดทะเบียนภาระจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว การที่โจทก์ทั้งสามสิบฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสามจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมอย่างหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 โจทก์ทั้งสามสิบย่อมมีสิทธิอันชอบธรรมที่จะใช้สิทธิทางศาลฟ้องบังคับจำเลยทั้งสามให้จดทะเบียนภาระจำยอมดังกล่าวได้ โจทก์ทั้งสามสิบจึงมีอำนาจฟ้อง

น. บิดาจำเลยแบ่งที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงย่อย 11 แปลง โดยมีที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งเป็นที่พิพาทไม่มีลักษณะเป็นที่ดินอยู่อาศัยแต่เป็นทางผ่านที่ดินทั้ง 10 แปลง ไปเชื่อมกับทางสาธารณะ แล้วนำที่ดินที่เหลือ 10 แปลง ออกให้เช่า เมื่อ น. ถึงแก่กรรม จำเลยซึ่งเป็นทายาท น. ได้รับโอนมรดกที่ดินทั้ง 11 แปลงดังกล่าวมา แล้วทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินใหม่จำนวน 10 แปลง โอนขายแก่ผู้ซื้อรวมทั้งโจทก์ การกระทำของ น. และจำเลยจึงเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายของประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1
เมื่อที่ดินพิพาทซึ่งเชื่อมต่อกับทางสาธารณะ น. บิดาจำเลยมีเจตนาที่จะให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นที่จัดสรรมีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยสะดวก ที่ดินพิพาทดังกล่าวจึงถือเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน และตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลงตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง
เมื่อทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้เนื่องจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391
แม้ในคดีนี้จะมีประเด็นข้อพิพาทตามฟ้องว่า โจทก์ได้ภาระจำยอมโดยอายุความหรือไม่ ศาลก็มีอำนาจยกประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 มาปรับว่าทางพิพาทเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ทางพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินทุกแปลงได้ ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยได้

โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินแล้วปลูกตึกแถวจำหน่ายโดยโฆษณาว่าในการก่อสร้างตึกแถวทุก 20 ห้อง จะเว้นที่ว่างไว้ 4 เมตร เป็นไปตามระเบียบของทางราชการ และได้ประกาศขายตึกแถวพร้อมที่ดินให้แก่บุคคลทั่วไป หลังจากโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวรวม 3 ห้องแล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ร่วมกันขายที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 ซึ่งเป็นที่ดินที่จะต้องเว้นว่างไว้ตามกฎหมายให้แก่จำเลยที่ 4 ต่อมาจำเลยที่ 4 ร่วมกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 สร้างตึกแถวบนที่ดินโฉนดดังกล่าว ในการก่อสร้างจำเลยได้ยึดโครงสร้างของตึกแถวที่สร้างขึ้นใหม่ไว้กับตึกแถวของโจทก์ เป็นเหตุให้ตึกแถวของโจทก์แตกร้าวแล้วทรุดตัวลงมา ขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวออกจากที่ว่างดังกล่าวหรือที่ดินพิพาทและจดทะเบียนภาระจำยอมให้เป็นที่ว่างให้แก่ที่ดินของโจทก์ ดังนี้ คำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้วว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและมีการให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีที่ว่างซึ่งเป็นไปตามระเบียบของทางราชการอันหมายถึงข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 25 และการให้คำมั่นดังกล่าวเป็นการก่อให้เกิดภาระจำยอมตามกฎหมายแล้ว ซึ่งเป็นไปตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เรื่อง ควบคุมการจัดสรรที่ดิน อันมีผลบังคับในขณะที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันปลูกสร้างตึกแถวเพื่อจำหน่าย คำฟ้องของโจทก์จึงมีประเด็นว่า ที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมหรือไม่ ส่วนที่โจทก์ขอให้จดทะเบียนที่ว่างเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้น แม้คำขอดังกล่าวศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาท แต่โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ไปจดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดที่ดินพิพาทได้เพราะเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ประการหนึ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์ดังกล่าว จึงเป็นการไม่ชอบ
จำเลยที่ 1 และที่ 2 จัดสรรที่ดินและปลูกสร้างตึกแถวทั้งสองฝั่งของถนนซอยที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 จัดให้เป็นสาธารณูปโภค ที่ดินพิพาทเป็นที่ว่างที่เชื่อมกับถนนซอยดังกล่าว ประกอบกับเจตนารมณ์ของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครที่บัญญัติให้มีการเว้นที่ว่างไว้เมื่อมีการก่อสร้างตึกแถวทุก 20 ห้องนั้น เพื่อเป็นการสะดวกในการให้ความช่วยเหลือเมื่อมีเหตุอัคคีภัย และอาจใช้เป็นที่กลับรถหรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันของผู้ซื้อที่ดินที่มีการจัดสรร กรณีจึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทเป็นถนนซอยซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของผู้ที่ซื้อที่ดินและตึกแถวจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ดังนั้น การที่จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทโดยยึดโครงสร้างตึกแถวที่ก่อสร้างขึ้นดังกล่าวกับโครงสร้างตึกแถวของโจทก์ เป็นเหตุให้ตึกแถวของโจทก์แตกร้าว และเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย การกระทำของจำเลยที่ 4 จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ ส่วนจำเลยที่ 1 และที่ 2 โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินโดยโฆษณาว่าจะเว้นที่ว่างไว้ 4 เมตร คือที่ดินพิพาทอันเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์แล้วผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยผลของกฎหมาย ข้อความที่โฆษณาดังกล่าวถือได้ว่าเป็นเงื่อนไขเสนอขายที่ดินพร้อมตึกแถวของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่อโจทก์หรือผู้ซื้อรายอื่น ๆ เมื่อจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ปฏิบัติให้ถูกต้องตามที่ได้โฆษณาไว้โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 4 และยอมให้จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างตึกแถวลงในที่ดินพิพาทดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นตามมาตรา 421 ส่วนจำเลยที่ 3 ในฐานะหุ้นส่วนผู้จัดการของจำเลยที่ 2 เมื่อจำเลยที่ 2 ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ จำเลยที่ 3 จึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ด้วย ดังนั้น จำเลยทั้งสี่จึงต้องร่วมกันรับผิดรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาท

คำฟ้องของโจทก์ได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้วว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีที่ว่างตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 25 และการให้คำมั่นดังกล่าวเป็นการก่อให้เกิดภาระจำยอมตามกฎหมายแล้ว ซึ่งเป็นไปตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เรื่อง ควบคุมการจัดสรรที่ดิน คำฟ้องของโจทก์จึงมีประเด็นที่ต้องพิจารณาว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาวะจำยอมอันเป็นเหตุที่จะทำให้จำเลยทั้งสี่ต้องร่วมกันรับผิดรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทหรือไม่ ส่วนที่โจทก์ขอให้จดทะเบียนที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์แม้คำขอดังกล่าวศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นพิพาท แต่โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดที่ดินพิพาทได้ เพราะเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ประการหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์ในข้อดังกล่าวจึงไม่ชอบ
ความเสียหายของตึกแถวของโจทก์เกิดจากการที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 4 และยอมให้จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างตึกแถวขึ้น โดยยึดโครงสร้างตึกแถวที่สร้างขึ้นใหม่ไว้กับตึกแถวของโจทก์ ความเสียหายของตึกแถวเกิดเป็นรอยแตกร้าวที่ผนังตึก และเกิดการทรุดตัวบริเวณบาทวิถีอันเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ที่เกิดขึ้นต่อเนื่องตลอดมา เมื่อโจทก์ได้รับทราบความเสียหาย ซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่เกิน 1 ปี คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ

การจัดสรรที่ดิน ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 หมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใด โดยมิได้มีข้อกำหนดว่าผู้จัดสรรที่ดินที่ทำการจัดสรรที่ดินต้องเป็นบุคคลคนเดียวกันกับผู้ที่ทำการแบ่งแยกที่ดินที่นำมาจัดสรร แม้เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้รังวัดแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อย แล้วต่อมาห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ซื้อที่ดินที่เจ้าของเดิมแบ่งแยกไว้ทั้งหมดนำมาจัดจำหน่ายแก่บุคคลทั่วไป ก็หาทำให้การดำเนินการขายที่ดินของห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวไม่ ส่วนที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. จะได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวหรือไม่ ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก
การดำเนินการขายที่ดินของห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. เป็นการจัดสรรที่ดิน ทางเท้า ท่อระบายน้ำใต้ทางเท้าและถนนคอนกรีตเสริมเหล็กซึ่งเป็นสาธารณูปโภคในที่ดินพิพาทย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่สาธารณูปโภคดังกล่าวก่อสร้างในที่ดินย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินในโครงการทุกแปลง แม้จำเลยจะซื้อที่ดินพิพาทจากบริษัท ซ. ซึ่งซื้อที่ดินดังกล่าวมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลในคดีที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ถูกฟ้องเป็นคดีล้มละลาย ตามที่จำเลยนำสืบอันเป็นทำนองอ้างว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทดังกล่าวมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมนั้นสิ้นไป จำเลยจึงต้องรับภาระตามกฎหมายดังกล่าวด้วย
ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่สาธารณูปโภคก่อสร้างในที่ดินเป็นภาระจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โจทก์ซึ่งซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ในที่ดินจัดสรรดังกล่าวย่อมมีสิทธิใช้ประโยชน์แห่งภาระจำยอม และเมื่อมีการกั้นรั้วสังกะสี บนถนนคอนกรีตเสริมเหล็กที่ก่อสร้างในที่ดินพิพาทแล้วต่อมาได้สร้างเป็นกำแพงคอนกรีตยาวตลอดแนวทำให้ถนนคอนกรีตเสริมเหล็กดังกล่าวแคบลง ก็เป็นกรณีที่ถือได้ว่าจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก โจทก์ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ย่อมเป็นผู้เสียหายและมีอำนาจฟ้องให้ปลดเปลื้องความเสียหายดังกล่าวได้ โดยมิต้องคำนึงว่ายังมีผู้อื่นทำให้โจทก์เสื่อมประโยชน์ในการใช้ภารยทรัพย์และโจทก์ได้ฟ้องบุคคลเหล่านั้นหรือไม่
ป.พ.พ. มาตรา 1477 ได้บัญญัติให้สามีภริยาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีสิทธิฟ้องต่อสู้หรือดำเนินคดีเกี่ยวกับการสงวนบำรุงรักษาสินสมรสหรือเพื่อประโยชน์แก่สินสมรสได้ โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง ดังนั้น ที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ แม้จะเกี่ยวด้วยการจัดการสินสมรส โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องคดีโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมของคู่สมรส

ปัญหาข้อกฎหมายหรือข้อเท็จจริงที่คู่ความติดใจจะยกขึ้นว่ากล่าวไม่ว่าในชั้นอุทธรณ์หรือชั้นฎีกา ไม่ว่าจะเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนหรือไม่ คู่ความต้องกล่าวมาโดยชัดแจ้งในอุทธรณ์หรือฎีกา เพื่อศาลจะได้ทราบรายละเอียดว่าคู่ความติดใจอุทธรณ์หรือฎีกาโต้แย้งปัญหาใดได้โดยชัดแจ้ง เมื่อจำเลยกล่าวอุทธรณ์ไม่ชัดแจ้งศาลอุทธรณ์ก็ชอบที่จะปฏิเสธไม่วินิจฉัยได้ เพราะไม่เป็นอุทธรณ์ที่ชอบด้วยกฎหมาย
ในชั้นยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดิน ก.ได้ให้ถ้อยคำต่อเจ้าพนักงานแทนจำเลยว่า จำเลยทราบแล้วว่าการจัดแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยติดต่อกัน 10 แปลงขึ้นไปเพื่อจำหน่ายโดยมีค่าตอบแทน โดยมีการให้คำมั่นโดยตรงหรือโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสิ่งสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะต่าง ๆ หรือปรับปรุงที่นั้น ๆ ให้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรมเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งผู้จัดสรรจะต้องได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวเสียก่อนจึงจะดำเนินการได้ การที่จำเลยที่ 1 แบ่งแยกที่ดินและจัดแบ่งที่ดินแปลงพิพาทเป็นถนนก็เพื่อประโยชน์ในการขายที่ดินของตน ถนนที่จัดแบ่งดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคเพื่อการขาย ตกเป็นภาระจำยอมสำหรับโจทก์ผู้ซื้อที่ดินที่จำเลย แบ่งแยกขายตามความหมายของประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 แล้ว จำเลยไม่มีสิทธิปิดกั้นมิให้โจทก์ผู้ซื้อที่ดินที่จำเลยแบ่งขายได้ใช้สอย
ไม่มีกฎหมายใดห้ามการจดทะเบียนภาระจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ทั้งการที่โจทก์ฟ้องบังคับให้จดทะเบียนภาระจำยอมเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมอย่างหนึ่งตาม ป.พ.พ.มาตรา 1391
ภาระจำยอมนั้นเกิดได้โดยทางนิติกรรม โดยกฎหมาย หรือโดยอายุความจากการใช้ได้ทั้งสามทาง การที่โจทก์บรรยายคำฟ้องว่า ทางพิพาทเป็นภาระจำยอมตามกฎหมายและโดยอายุความจากการใช้ หาเป็นคำฟ้องเคลือบคลุมไม่การที่จำเลยเข้าใจคำฟ้องและต่อสู้คดีการได้มาซึ่งภาระจำยอมของโจทก์ทั้งสองทางเป็นการแสดงอยู่ในตัวว่าคำฟ้องของโจทก์ไม่เคลือบคลุม

ปัญหาข้อกฎหมายหรือข้อเท็จจริงที่คู่ความยกขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์หรือชั้นฎีกา ไม่ว่าจะเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนหรือไม่ คู่ความต้องกล่าวมาโดยชัดแจ้งในอุทธรณ์หรือฎีกาเพื่อศาลจะได้ทราบรายละเอียดว่าคู่ความติดใจอุทธรณ์หรือฎีกาโต้แย้งปัญหาใดได้โดยชัดแจ้ง เมื่อจำเลยกล่าวอุทธรณ์ไม่ชัดแจ้งศาลอุทธรณ์ก็ชอบที่จะปฏิเสธไม่วินิจฉัยได้ เพราะไม่เป็นอุทธรณ์ที่ชอบด้วยกฎหมาย
ในชั้นยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดิน ก. ได้ให้ถ้อยคำต่อเจ้าพนักงานแทนจำเลยว่า จำเลยทราบแล้วว่าการจัดแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยติดต่อกัน10 แปลง ขึ้นไป เพื่อจำหน่ายโดยมีค่าตอบแทนโดยมีการให้คำมั่นโดยตรงหรือโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสิ่งสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะต่าง ๆหรือปรับปรุงที่นั้น ๆ ให้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรมเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งผู้จัดสรรจะต้องได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวเสียก่อนจึงจะดำเนินการได้ การที่จำเลยที่ 1 แบ่งแยกที่ดินและจัดแบ่งที่ดิน แปลงพิพาทเป็นถนนก็เพื่อประโยชน์ในการขายที่ดินของตน ถนน ที่จัดแบ่งดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคเพื่อการขาย ตกเป็นภารจำยอม สำหรับโจทก์ผู้ซื้อที่ดินที่จำเลยแบ่งแยกขายตามความหมายของ ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 แล้ว จำเลยไม่มีสิทธิ ปิดกั้นมิให้โจทก์ผู้ซื้อที่ดินที่จำเลยแบ่งขายได้ใช้สอย
ไม่มีกฎหมายใดห้ามการจดทะเบียนภารจำยอมตาม ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ทั้งการที่โจทก์ฟ้องบังคับ ให้จดทะเบียนภารจำยอมเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ ภารจำยอมอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391
ภารจำยอมนั้นเกิดได้โดยทางนิติกรรม โดยกฎหมายหรือโดยอายุความจากการใช้ การที่โจทก์บรรยายคำฟ้องว่าทางพิพาทเป็นภารจำยอม ตามกฎหมายและโดยอายุความจากการใช้ หาเป็นคำฟ้องจำเลยเข้าใจ คำฟ้องและต่อสู้คดี การได้มาซึ่งภารจำยอมของโจทก์ทั้งสองทาง เป็นการแสดงอยู่ในตัวว่า คำฟ้องของโจทก์ไม่เคลือบคลุม