คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 43 วรรคหนึ่ง

ตามฎีกาของจำเลยยืนยันว่า การขายทอดตลาดที่ดินและที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดไว้ในคดีนี้และที่ยึดไว้ในคดีหมายเลขแดงที่ ย. 19/2550 เป็นการขายทั้งโครงการจัดสรรของจำเลย และปรากฏในอุทธรณ์ของโจทก์ว่า ก่อนที่โจทก์จะนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินในโครงการจัดสรรของจำเลย ที่ดินในโครงการถูกโอนขายไปยังผู้ซื้อบางส่วนแล้ว โจทก์จึงยึดได้เฉพาะที่ดินในโครงการจัดสรรของจำเลยที่ยังไม่ได้โอนขายไปเท่านั้น และเป็นการยึด 2 คดี คือ คดีนี้ยึดที่ดิน 20 แปลง คดีหมายเลขแดงที่ ย. 19/2550 ยึดที่ดิน 60 แปลง ข้อเท็จจริงจากโจทก์และจำเลยดังกล่าวจึงตรงกันว่า ที่ดินในโครงการจัดสรรของจำเลยที่ยังไม่ได้โอนขายถูกยึดไว้ในคดีนี้กับคดีหมายเลขแดงที่ ย. 19/2550 ของศาลชั้นต้น การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดที่ดินในโครงการจัดสรรของจำเลยที่ถูกยึดไว้ในคดีนี้และที่ถูกยึดไว้ในคดีหมายเลขแดงที่ ย. 19/2550 ของศาลชั้นต้นโดยจะขายรวมกันไป จึงเป็นการขายที่ดินที่ยังเหลืออยู่ทั้งหมดในโครงการจัดสรรของจำเลยในคราวเดียวกัน โดยไม่จำต้องเป็นการขายที่ดินครบถ้วนทุกแปลงเต็มจำนวนที่ดินแปลงย่อยที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินไว้เท่านั้น แต่กรณีเช่นนี้ก็ถือได้ว่าเป็นการขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรทั้งโครงการเช่นกัน อันมีผลให้ผู้ซื้อจะต้องรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 41 วรรคสี่ แต่การรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินดังกล่าว เป็นกรณีที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งโครงการได้จากการขายทอดตลาดจะต้องดำเนินการภายหลังจากเป็นผู้ประมูลซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างผู้ซื้อกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
นอกจากนี้ที่ดินโฉนดเลขที่ 8918 และ 8919 ซึ่งเป็นที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและสวนสาธารณะของโครงการจัดสรรดังกล่าว ย่อมเป็นส่วนหนึ่งของการขายที่ดินจัดสรรทั้งโครงการด้วย ซึ่งเมื่อผู้ซื้อต้องรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร กรณีเช่นนี้ จึงไม่ใช่การก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 33 ชอบที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวรวมกันไปกับที่ดินแปลงอื่นทั้งหมดอันเป็นการขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรทั้งโครงการต่อไป ปัญหานี้เป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 (เดิม)
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 21/2561)

สัญญาข้อ 2 มีใจความว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงดำเนินการจดทะเบียนทางภาระจำยอม โดยโจทก์ตกลงจดทะเบียนให้ที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36717 ของโจทก์เป็นทางภาระจำยอมสำหรับที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36715 ของจำเลยที่ 1 ให้มีความกว้าง 12 เมตร ส่วนจำเลยที่ 1 ตกลงจดทะเบียนทางภาระจำยอมให้มีความกว้าง 9 เมตร ซึ่งอยู่ภายในเขตที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36715 ของจำเลยที่ 1 ให้เป็นทางภาระจำยอม สำหรับที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36716, 36717 และ 341 ของโจทก์ ทั้งสองฝ่ายยินยอมให้ใช้เป็นทางภาระจำยอมตลอดไป เว้นแต่จำเลยที่ 1 ไม่ใช้ทางภาระจำยอมเป็นเวลา 5 ปี นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป ก็ยินยอมให้จดทะเบียนยกเลิกทางภาระจำยอมได้ ตามคำฟ้องและคำให้การทั้งโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างฝ่ายต่างอ้างว่าอีกฝ่ายหนึ่งไม่ดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ฝ่ายตนตามสัญญา ถือว่าทั้งสองฝ่ายมีข้อโต้แย้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญากันแล้ว หากจำเลยที่ 1 ประสงค์จะให้ศาลบังคับให้โจทก์จดทะเบียนทางภาระจำยอมให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นการตอบแทนด้วยนั้น จำเลยที่ 1 จะต้องฟ้องหรือฟ้องแย้งตั้งประเด็นแห่งคดีเข้ามาเพื่อให้ศาลวินิจฉัยข้อพิพาทในส่วนที่โจทก์จะต้องชำระหนี้ตอบแทนให้แก่จำเลยที่ 1 ไปในคราวเดียวกัน ทั้งตามพฤติการณ์แห่งคดีนี้ หากจำเลยที่ 1 ตั้งประเด็นแห่งคดีเข้ามา โจทก์อาจมีข้อต่อสู้ก่อให้เกิดประเด็นข้อพิพาทที่ศาลจะต้องวินิจฉัยชี้ขาดก่อนที่จะพิพากษาบังคับโจทก์ก็ได้ เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ฟ้องแย้งเข้ามาโดยมีคำขอให้ศาลบังคับโจทก์ ศาลย่อมไม่อาจวินิจฉัยข้อพิพาทในส่วนนี้และพิพากษาบังคับให้โจทก์ดำเนินการดังกล่าวเป็นการตอบแทนได้ เพราะเป็นเรื่องนอกฟ้องนอกประเด็นต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 จำเลยที่ 1 จึงไม่อาจอ้างได้ว่าโจทก์ไม่ยอมดำเนินการจดทะเบียนทางภาระจำยอมให้จำเลยที่ 1 เป็นการตอบแทน จำเลยที่ 1 ก็มีสิทธิปฏิเสธที่จะไม่ดำเนินการจดทะเบียนทางภาระจำยอมให้โจทก์เช่นกันได้
ขณะทำสัญญาก็ดี ขณะโจทก์ฟ้องคดีนี้ก็ดี ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ใช้บังคับอยู่ จึงต้องนำประกาศดังกล่าวมาปรับแก่คดีนี้ แม้ระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้นมี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ให้ยกเลิกประกาศดังกล่าว และให้ใช้ พ.ร.บ.นี้เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินต่อไปก็ตาม ก็ยังคงต้องนำประกาศดังกล่าวมาปรับแก่คดีนี้ ซึ่งตามประกาศดังกล่าวข้อ 30 วรรคหนึ่ง ก็มีใจความทำนองเดียวกับมาตรา 43 วรรคหนึ่ง พิจารณาพฤติการณ์แห่งคดีนี้แล้ว หากให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนให้ถนนดังกล่าวเป็นทางภาระจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ โจทก์ก็ย่อมใช้ถนนดังกล่าวในฐานะทางภาระจำยอมทำนองเดียวกันกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจากโครงการที่ได้รับอนุญาต กรณียังถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 กระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก อันจะเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยประกาศดังกล่าวข้อ 30 วรรคหนึ่ง จึงไม่เป็นโมฆะ

โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินในโครงการเป็นผู้สร้างรั้วปิดกั้นที่ดินพิพาทเอง เมื่อจำเลยมิได้ปิดกั้นที่ดินพิพาท จำเลยจึงมิได้เป็นฝ่ายกระทำละเมิดต่อโจทก์ กรณีที่โจทก์ฟ้องจำเลยให้รื้อถอนรั้วที่ปิดกั้นที่ดินพิพาท จึงเป็นเรื่องที่โจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ทั้งการที่โจทก์ไม่จัดให้มีที่กลับรถเป็นการแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการที่มีที่กลับรถเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 32 เป็นการที่โจทก์ไม่ได้ปฏิบัติตามกฎหมายที่กำหนดให้โจทก์ต้องกระทำการดังกล่าว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง
ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้ สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตเช่นถนนสวนสนามเด็กเล่นให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ประกอบกับมาตรา 33 วรรคหนึ่ง ยังบัญญัติห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ทั้งนี้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เป็นกฎหมายเฉพาะบัญญัติขึ้นเพื่อให้ความคุ้มครองประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประชาชนทั่วไป จึงไม่สามารถนำบทบัญญัติเกี่ยวกับการสิ้นไปของภาระจำยอมที่เกิดขึ้นตาม ป.พ.พ. ซึ่งเป็นกฎหมายทั่วไปมาใช้บังคับแก่ภาระจำยอมที่เกิดขึ้น และยังเป็นประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งเป็นกฎหมายเฉพาะได้ โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินก่อสร้างรั้วปิดกั้นที่ดินพิพาทที่ได้กันไว้เป็นที่กลับรถอันเป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนของโครงการ แต่ที่ดินพิพาทอยู่ภายในรั้วบ้านของจำเลยก็ตาม จำเลยก็ไม่อาจอ้างว่าได้ครอบครองที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของอันจะทำให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ได้ ส่วนความเสียหายที่จำเลยได้รับ ชอบที่จะไปฟ้องร้องว่ากล่าวเอาแก่โจทก์เป็นอีกคดีหนึ่ง เนื่องจากจำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้มาด้วย

แม้ทางจำเป็นที่โจทก์ขอผ่านที่ดินจัดสรรของจำเลยเป็นถนนซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้นและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งมี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก แต่เมื่อจำเลยรับว่าถนนดังกล่าวตกอยู่ภายใต้สิทธิที่โจทก์จะขอเปิดทางจำเป็นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ซึ่งเป็นไปโดยผลของกฎหมาย มิใช่เป็นเรื่องที่ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินที่ตกเป็นสาธารณูปโภค จึงหาได้ขัดต่อกฎหมายดังกล่าวไม่ และหากการที่จำเลยเปิดทางจำเป็นให้แก่โจทก์ทำให้จำเลยต้องเสียหายจำเลยย่อมมีสิทธิเรียกค่าทดแทนเพื่อความเสียหายจากโจทก์ได้ โจทก์จึงมีสิทธิขอให้เปิดทางพิพาทที่จำเลยสร้างรั้วกำแพงปิดกั้นเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกและจัดวางท่อระบายน้ำ สายไฟฟ้า สายโทรศัพท์สู่ทางสาธารณะได้
เมื่อทางพิพาทเป็นทางจำเป็นแล้ว โจทก์มีสิทธิใช้ทางดังกล่าวได้โดยอำนาจของกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 จึงไม่จำต้องให้จำเลยไปจดทะเบียนทางจำเป็นตามคำขอของโจทก์อีก