คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 4

โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมายประเภทสหกรณ์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก ซึ่งตาม พ.ร.บ.สหกรณ์ พ.ศ. 2542 มาตรา 46 บัญญัติว่า เพื่อปฏิบัติให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ ให้สหกรณ์มีอำนาจกระทำการดังต่อไปนี้... (6) .. ให้เช่า ให้เช่าซื้อ (7) จัดให้ได้มา ซื้อ... เช่าซื้อ... (9) ดำเนินกิจการอย่างอื่นบรรดาที่เกี่ยวกับ หรือเนื่องในการจัดให้สำเร็จตามวัตถุประสงค์ของสหกรณ์ การที่โจทก์นำที่ดินโฉนดเลขที่ 38760 เนื้อที่ 36 ไร่ 54 ตารางวา มาดำเนินการแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยจำหน่ายให้แก่สมาชิกสหกรณ์รวมทั้งจำเลยในรูปแบบการทำสัญญาเช่าซื้อโดยโจทก์ได้รับค่าเช่าซื้อเป็นประโยชน์ตอบแทน จึงต้องด้วยนิยามศัพท์ จัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งแยกจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และต้องอยู่ในบังคับ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ที่บัญญัติว่า ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ... เพราะโจทก์มิได้อยู่ในข้อยกเว้นตามมาตรา 5 (2) ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น เนื่องจากกรณีของโจทก์ไม่มีบทบัญญัติใดกำหนดรองรับ ควบคุมดูแลการดำเนินการให้ได้มาตรฐานที่ดีเป็นการเฉพาะ แต่อย่างไรก็ดี แม้โจทก์จะไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติดังกล่าวก็ตาม เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าขณะทำสัญญาเช่าซื้อโจทก์ผู้ให้เช่าซื้อและจำเลยผู้เช่าซื้อต่างก็ไม่ทราบว่ากรณีของโจทก์ต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการก่อน วัตถุประสงค์แห่งสัญญาจึงไม่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อเป็นเวลา 3 งวดติดต่อกัน และโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์ชอบที่จะริบบรรดาค่าเช่าซื้อที่จำเลยได้ชำระมาแล้วและกลับเข้าครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม ป.พ.พ. มาตรา 574 วรรคหนึ่ง

โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมายประเภทสหกรณ์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก ซึ่งตาม พ.ร.บ.สหกรณ์ พ.ศ. 2542 มาตรา 46 บัญญัติว่า เพื่อปฏิบัติให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ ให้สหกรณ์มีอำนาจกระทำการดังต่อไปนี้...(6) ให้เช่า ให้เช่าซื้อ (7) จัดให้ได้มา ซื้อ เช่าซื้อ (9) ดำเนินกิจการอย่างอื่นบรรดาที่เกี่ยวกับ หรือเนื่องในการจัดให้สำเร็จตามวัตถุประสงค์ของสหกรณ์ การที่โจทก์นำที่ดินโฉนดเลขที่ 38760 เนื้อที่ 36 ไร่ 54 ตารางวา มาดำเนินการแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยจำหน่ายให้แก่สมาชิกสหกรณ์รวมทั้งจำเลยในรูปแบบการทำสัญญาเช่าซื้อโดยโจทก์ได้รับค่าเช่าซื้อเป็นประโยชน์ตอบแทน จึงต้องด้วยนิยามศัพท์ จัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และต้องอยู่ในบังคับ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ที่บัญญัติว่า ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ เพราะโจทก์มิได้อยู่ในข้อยกเว้นตามมาตรา 5 (2) ที่บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น เนื่องจากกรณีของโจทก์ไม่มีบทบัญญัติใดกำหนดรับรอง ควบคุมดูแลการดำเนินการให้ได้มาตรฐานที่ดีเป็นการเฉพาะ แต่อย่างไรก็ดี แม้โจทก์จะไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติดังกล่าวก็ตาม เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าขณะทำสัญญาเช่าซื้อโจทก์ผู้ให้เช่าซื้อและจำเลยผู้เช่าซื้อต่างก็ไม่ทราบว่ากรณีของโจทก์ต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการก่อน วัตถุประสงค์แห่งสัญญาจึงไม่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อเป็นเวลา 3 งวดติดต่อกัน และโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์ชอบที่จะริบบรรดาค่าเช่าซื้อที่จำเลยได้ชำระมาแล้ว และกลับเข้าครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม ป.พ.พ. มาตรา 574 วรรคหนึ่ง

การที่จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินสาธารณูปโภคพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรให้แก่บรรษัท บ. เป็นการโอนที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ซึ่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การโอนที่ดินดังกล่าวมิได้ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 จึงไม่จำต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 และผลของการโอนไม่ตกเป็นโมฆะ
ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ และตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 4 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. ขายที่ดินเปล่าที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนให้แก่โจทก์ ให้นิยามคำว่า "ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร" ทำนองเดียวกันว่าผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร แต่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 4 ให้นิยามเพิ่มเติมว่า ให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ซึ่งหมายความว่า ผู้ใดที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร รวมทั้งผู้รับโอนสิทธิจากผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินไม่ว่าในทางใด ย่อมเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร แม้บรรษัท บ. ไม่ได้ซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยที่ 1 แต่การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับบรรษัท บ. และโอนที่ดินตีใช้หนี้แก่บรรษัท บ. ถือได้ว่าบรรษัท บ. เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร และเมื่อจำเลยที่ 2 รับโอนที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. เนื่องจากการควบรวมกิจการตามมติคณะรัฐมนตรี จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปอันเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายของบทบัญญัติดังกล่าว จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ตนซื้อและเหลืออยู่ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ฯ มาตรา 49 วรรคสอง
สำหรับค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 นั้น โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์มีสิทธิเข้าไปตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ได้อย่างไร และมีเหตุผลความจำเป็นใดที่จะต้องตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ส่วนค่าตัดหญ้าในที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคนั้นเป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องดูแลที่ดินแปลงสาธารณูปโภคตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 43 วรรคหนึ่ง โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าตัดหญ้าในส่วนนี้

ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 หมวดที่ 10 การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ ข้อ 41 ระบุว่า "การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับให้กระทำโดยมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกและมติเกี่ยวกับการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับต้องได้รับคะแนนเสียง 3 ใน 4 ของจำนวนเสียงของสมาชิกที่เข้าร่วมประชุม" เมื่อปรากฏตามรายงานการประชุมว่า ที่ประชุมมีมติให้แก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ด้วยคะแนนเสียง 155 เสียง ต่อ 10 เสียง อันเป็นคะแนนเสียงมากกว่า 3 ใน 4 ของจำนวนสมาชิกที่เข้าร่วมประชุมตามที่ข้อบังคับข้อ 41 กำหนดไว้ มติดังกล่าวจึงไม่ขัดต่อข้อบังคับของจำเลยที่ 1 และ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้" บทกฎหมายมาตรานี้บัญญัติขึ้นเพื่อห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินกระทำการใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไป ไม่มีข้อความใดที่ระบุห้ามมิให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกระทำการดังกล่าว แม้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะเป็นผู้รับโอนสาธารณูปโภคมาจากผู้จัดสรรที่ดินตามมาตรา 44 (1) แต่ก็มีที่มาต่างกันโดยมาตรา 4 กำหนดคำนิยามของ "ผู้จัดสรรที่ดิน" หมายความว่า ผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนใบอนุญาตด้วย ส่วน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" เป็นนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นตาม มาตรา 45 และ 46 แม้มีหน้าที่รับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามมาตรา 44 (1) ด้วยก็ตาม แต่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ได้เป็นผู้จัดสรรที่ดินโดยตรง และไม่ได้เป็นผู้ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" จึงไม่ใช่ "ผู้จัดสรรที่ดิน" ตามนัยของกฎหมายข้างต้น บทบัญญัติมาตรา 43 วรรคหนึ่ง ย่อมไม่อาจนำมาบังคับใช้แก่จำเลยที่ 1 ได้ เมื่อพิจารณาประกอบกับมาตรา 48 ที่บัญญัติว่า "เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้ (1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค... (5) จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิกหรือจัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณะประโยชน์...." ก็มิได้มีบทบังคับว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 43 วรรคหนึ่ง แต่อย่างใดด้วย เหตุที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากผู้จัดสรรที่ดินเป็นเพียงผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเป็นบุคคลภายนอกเมื่อจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาตเสร็จสิ้นครบถ้วนแล้วก็ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับที่ดินจัดสรรอีก แต่สำหรับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในที่ดินจัดสรรและสิ่งปลูกสร้างซึ่งต้องอยู่ร่วมกันกับสมาชิกอื่นด้วย สมาชิกแต่ละคนจึงมีสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางและมีดุลพินิจได้อย่างกว้างขวางที่จะกำหนดขอบเขตการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินส่วนกลาง และเพื่อเป็นการป้องกันมิให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดำเนินการตามอำเภอใจไม่เป็นไปตามเสียงส่วนใหญ่ของสมาชิก มาตรา 48 วรรคท้าย ก็กำหนดว่าการดำเนินการใดบ้างจะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่สมาชิก อันเป็นหลักการพื้นฐานของการอยู่ร่วมกันในสังคมระบอบประชาธิปไตย นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกย่อมมีอำนาจวางข้อกำหนดเกี่ยวกับสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะได้อย่างอิสระโดยไม่ถูกจำกัดด้วยมาตรา 43 วรรคหนึ่ง ดังนั้น การที่ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกจำเลยที่ 1 มีมติให้แก้ไขข้อบังคับข้อ 40 แม้การแก้ไขดังกล่าวจะมีผลทำให้การใช้ประโยชน์จากสาธารณประโยชน์ลดน้อยลงก็มีอำนาจกระทำได้

โจทก์และจำเลยมีเจตนาซื้อขายที่ดินเนื้อที่เพียง 100 ตารางวา เท่านั้น แต่มีเจตนาลวงซื้อขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ 58.2/10 ตารางวา รวมไปด้วยเพื่อหลีกเลี่ยงมิให้มีการแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไป อันเป็นการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 โดยมีข้อตกลงให้โจทก์ชำระหนี้จำนองในส่วนที่ดินพิพาทและให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทคืนโจทก์เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นิติกรรมการซื้อขายในส่วนที่ดินพิพาทจึงเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยโจทก์และจำเลยสมรู้ร่วมกัน ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง จำเลยต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ตามมาตรา 172 วรรคสอง อย่างไรก็ดีกรณีเป็นเรื่องที่โจทก์กระทำการหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินโดยจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 การดำเนินการของโจทก์ยังคงต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินโดยอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายที่ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีสาธารณูปโภคขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการ ที่ดินพิพาทจึงเป็นสาธารณูปโภคตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และเป็นหน้าที่ของโจทก์ผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไปตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 อันเป็นเหตุให้จำเลยไม่อาจเข้าขัดขวางหน้าที่ของโจทก์ดังกล่าว และไม่อาจขับไล่โจทก์กับห้ามโจทก์ยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาท โดยให้โจทก์รื้อถอนหรือขนย้ายสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่นำมาติดตั้งในที่ดินเพื่อจัดทำสาธารณูปโภคตามฟ้องแย้งได้ ปัญหาอำนาจฟ้องของจำเลยดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) แต่การกระทำการเพื่อชำระหนี้ของโจทก์ยังถือเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย โจทก์ไม่อาจเรียกคืนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 411

โจทก์ได้รับใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน โจทก์ก่อสร้างอาคารพาณิชย์จำนวนมากและกำแพงคอนกรีตแล้วโอนขายให้ลูกค้ารวมถึงจำเลยทั้งสองที่ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ โดยโจทก์สร้างกำแพงคอนกรีตเพื่อให้บุคคลภายในและภายนอกเข้าออกตามทางที่โจทก์กำหนด ทั้งนี้เพื่อความสะดวกในการรักษาความปลอดภัย โจทก์ได้จัดให้มียามรักษาความปลอดภัยและติดตั้งกล้องวงจรปิดในจุดที่เป็นทางเข้าออกที่โจทก์ก่อสร้าง รวมทั้งให้มีเจ้าพนักงานตำรวจมาอยู่ที่ป้อมตำรวจคอยตรวจตราดูแลความสงบเรียบร้อย กำแพงคอนกรีตที่โจทก์สร้างจึงนอกจากจะบ่งบอกถึงแนวเขตที่ดินโครงการจัดสรรของโจทก์แล้ว ยังมีสภาพป้องกันซึ่งบุคคลภายนอกและบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์ต้องเข้าออกตามทางที่โจทก์กำหนดเพื่อประโยชน์ในการรักษาความปลอดภัยให้แก่บุคคลทุกคนที่อาศัยในโครงการจัดสรรและบุคคลทั่วไปที่เข้ามาติดต่อค้าขาย กำแพงคอนกรีตจึงเป็นสิ่งอำนวยประโยชน์ที่โจทก์จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกัน จึงเป็นสาธารณูปโภคตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 4 และ 43 โดยไม่จำต้องระบุไว้ในคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเสมอไป ทั้ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มิได้บังคับหรือจำกัดไว้ว่าสิ่งที่เป็นสาธารณูปโภคต้องเป็นสิ่งที่ระบุไว้ในคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือเอกสารขออนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเท่านั้น
การที่จำเลยทั้งสองทุบทำลายกำแพงคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภคโดยทำเป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงอื่นนอกโครงการจัดสรรของโจทก์ทำให้จำเลยกับลูกจ้างไม่ต้องใช้เส้นทางถนนในโครงการจัดสรรของโจทก์ไปออกถนนสาธารณะ ไม่ต้องผ่านทางเข้าออกที่โจทก์กำหนดและไม่ผ่านระบบรักษาความปลอดภัยของโจทก์เหมือนเจ้าของที่ดินในโครงการรายอื่น ๆ ย่อมมีผลกระทบต่อระบบรักษาความปลอดภัยการจราจรและการรักษาความสงบเรียบร้อยของโจทก์และผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงอื่น ถือว่าเป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่เจ้าของที่ดินแปลงอื่นในโครงการจัดสรรของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ จึงเป็นการใช้สอยกำแพงคอนกรีตขัดต่อสิทธิเจ้าของรวมคนอื่น โจทก์ในฐานะเจ้าของรวมและในฐานะผู้มีหน้าที่ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินในการบำรุงรักษากำแพงคอนกรีตแทนเจ้าของสามยทรัพย์ทั้งปวงย่อมมีอำนาจฟ้องบังคับขอให้สั่งห้ามจำเลยทั้งสองกระทำการที่ขัดต่อกฎหมายดังกล่าว
การที่จำเลยทั้งสองทุบทำลายกำแพงคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภคเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ แต่โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินซึ่งมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพเช่นเดิมตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง และในฐานะเจ้าของที่ดินแปลงอื่นซึ่งเป็นสามยทรัพย์ฟ้องให้ก่อสร้างกำแพงคอนกรีตให้คืนสภาพเดิม ไม่ได้ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากการถูกทำละเมิด จึงไม่จำต้องฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่รู้ถึงการละเมิดและรู้ตัวผู้ที่จะพึงต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน
แม้การทุบทำลายกำแพงคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภคจะเป็นการทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมาย ทำให้โจทก์เสียหายซึ่งทรัพยสิทธิ ซึ่งจำเลยทั้งสองมีหน้าที่ต้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทนตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 แต่โจทก์ยังมีสิทธิขอให้จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์กระทำการอย่างใดที่ทำให้ประโยชน์หรือความสะดวกของภารยทรัพย์กลับคืนมาดังเดิม ก็คือการสร้างกำแพงคอนกรีตให้กลับคืนสภาพเดิมตามที่เป็นอยู่นั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจขอให้จำเลยทั้งสองซ่อมหรือสร้างกำแพงรั้วคอนกรีตให้กลับคืนสภาพเดิมได้ และหากจำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการ ศาลย่อมมีอำนาจมีคำสั่งให้โจทก์ว่าจ้างบุคคลภายนอกซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตแทนโดยให้จำเลยทั้งสองเสียค่าใช้จ่ายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 มีคำพิพากษาห้ามจำเลยทั้งสองกระทำการใด ๆ กับกำแพงคอนกรีตที่กำลังสร้างขึ้นใหม่อันจะเป็นการทำให้กำแพงคอนกรีตเสื่อมสภาพหรือประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลง เป็นการใช้อำนาจขัดขวางป้องกันมิให้จำเลยทั้งสองกระทำซ้ำหรือเข้าไปยุ่งกับกำแพงคอนกรีตโดยมิชอบอันจะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกเหมือนอย่างเช่นที่จำเลยทั้งสองกระทำมาแล้ว และมีแนวโน้มว่าจำเลยทั้งสองจะกระทำซ้ำอีก โจทก์จึงชอบที่จะขอและศาลมีอำนาจออกคำสั่งให้จำเลยทั้งสองงดเว้นการกระทำดังกล่าวซ้ำอีกในภายหน้าได้

เมื่อพิเคราะห์ถึงแผนผังโครงการจัดสรรในส่วนของโจทก์ ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ แม้โจทก์จะสร้างกำแพงคอนกรีตเฉพาะส่วนทางด้านทิศเหนือและทิศใต้ทางด้านหลังอาคารพาณิชย์ โดยไม่ได้สร้างกำแพงคอนกรีตในส่วนทางด้านทิศตะวันตกและทิศตะวันออกเหมือนโครงการจัดสรรเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย แต่เป็นเพราะโจทก์ทำถนนภายในโครงการเชื่อมต่อกับทางสาธารณะทางด้านทิศตะวันตกและทิศตะวันออก โจทก์ประสงค์จะให้บุคคลทุกคนรวมทั้งจำเลยใช้ทางเข้าออกโครงการตามทางที่โจทก์กำหนดเท่านั้น มิใช่เข้าออกทุกทิศทางตามอำเภอใจ ทั้งนี้ เพื่อสะดวกต่อการรักษาความปลอดภัยโดยโจทก์ได้จัดให้มียามรักษาความปลอดภัยและติดตั้งกล้องวงจรปิดในจุดที่เป็นทางเข้าออก ดังนั้น หากโจทก์สร้างกำแพงคอนกรีตด้านหลังอาคารพาณิชย์เพียงเพื่อแสดงเป็นแนวเขตที่ดินโครงการดังที่จำเลยกล่าวอ้าง โจทก์ก็ไม่จำต้องสร้างให้สูงถึง 3 เมตร ซึ่งทำให้โจทก์ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มอีกจำนวนมาก กำแพงคอนกรีตสูง 3 เมตร ที่โจทก์ก่อสร้างนอกจากจะบอกแนวเขตที่ดินโครงการจัดสรรของโจทก์แล้ว ยังมีสภาพเพื่อป้องกันทั้งบุคคลภายนอกและบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์จำต้องเข้าออกตามทางที่โจทก์กำหนดเพื่อประโยชน์ในการรักษาความปลอดภัยให้แก่บุคคลทุกคนที่อาศัยอยู่ในโครงการจัดสรรและบุคคลทั่วไปที่เข้ามาค้าขายหรือติดต่อ กำแพงคอนกรีตจึงเป็นสิ่งอำนวยประโยชน์ที่โจทก์ได้จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกัน จึงเป็นสาธารณูปโภคตามความหมายของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 4 และ 43 โดยไม่จำต้องระบุไว้ในคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเสมอไป ทั้งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินมิได้บังคับหรือจำกัดไว้ว่า สิ่งที่เป็นสาธารณูปโภคต้องเป็นสิ่งระบุไว้ในคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินหรือเอกสารการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเท่านั้น
แม้กำแพงคอนกรีตในส่วนที่อยู่ในโฉนดที่ดินของจำเลยย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินจำเลย แต่อย่างไรก็ตามเหตุที่โจทก์สร้างกำแพงคอนกรีตลงในที่ดินจัดสรรส่วนที่คาดหมายว่าเป็นส่วนที่จะต้องแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยเพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์จัดสรรขายแก่ผู้ซื้อทั่วไปอันมีผลทำให้กำแพงคอนกรีตที่สร้างไว้ต้องกระจายไปอยู่บนที่ดินที่แบ่งแยกและแบ่งขายแก่ผู้ซื้อทุกแปลง ก็เพราะโจทก์ไม่อาจแบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนที่มีกำแพงคอนกรีตปลูกสร้างอยู่นั้นออกเป็นที่ดินแปลงย่อย เนื่องจากเป็นการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแนวตะเข็บหรือมีเศษเป็นเสี้ยว เป็นการต้องห้ามตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2535 ข้อ 15 ซึ่งเป็นข้อกำหนดที่ออกตามความในข้อ 7 (1) และข้อ 9 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะโจทก์ดำเนินการจัดสรรที่ดินและก่อสร้างกำแพงคอนกรีตในปี 2540 โดยที่กำแพงคอนกรีตนี้มีสภาพเป็นสาธารณูปโภคดังที่วินิจฉัยไว้ข้างต้นที่จะต้องตกติดไปกับที่ดินจัดสรรตลอดไป การที่จำเลยทุบทำลายกำแพงคอนกรีตดังกล่าว ถือว่าเป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่เจ้าของที่ดินแปลงอื่นในโครงการจัดสรรของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ โจทก์ในฐานะเจ้าของรวมและในฐานะผู้มีหน้าที่ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินในการบำรุงรักษากำแพงคอนกรีตแทนเจ้าของสามยทรัพย์ทั้งปวง ย่อมมีอำนาจฟ้องได้
โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินซึ่งมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นเดิม ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง และในฐานะเจ้าของที่ดินแปลงอื่นซึ่งเป็นสามยทรัพย์ฟ้องจำเลยให้ก่อสร้างกำแพงคอนกรีตให้คืนสภาพเดิม ไม่ได้ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากการถูกทำละเมิด จึงไม่จำต้องฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่วันรู้ถึงการทำละเมิดและรู้ตัวผู้จะพึงต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน ฟ้องโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ
แม้การทุบทำลายกำแพงคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภค จะเป็นการทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมาย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเกี่ยวกับทรัพยสิทธิ ซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่โจทก์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 แต่โจทก์ก็ยังมีสิทธิขอบังคับให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์กระทำการอย่างใดที่ทำให้ประโยชน์หรือความสะดวกแห่งภารยทรัพย์กลับคืนมา โจทก์จึงขอบังคับให้จำเลยซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตให้กลับคืนสภาพเดิมได้และหากจำเลยไม่ได้ดำเนินการ ศาลย่อมมีอำนาจพิพากษาหรือมีคำสั่งให้โจทก์ว่าจ้างบุคคลภายนอกซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตแทน โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่ายได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง

กำแพงคอนกรีตด้านหลังอาคารพาณิชย์ นอกจากจะบ่งบอกถึงแนวเขตที่ดินโครงการจัดสรรที่ดินของโจทก์แล้ว ยังมีสภาพเพื่อป้องกันทั้งบุคคลภายนอกและบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์ทุกคนจำต้องเข้าออกตามทางที่โจทก์กำหนดเพื่อประโยชน์ในการรักษาความปลอดภัยให้แก่บุคคลทุกคนที่อาศัยอยู่ในโครงการจัดสรรและบุคคลทั่วไปที่เข้ามาติดต่อหรือค้าขาย กำแพงคอนกรีตจึงเป็นสิ่งอำนวยประโยชน์ที่โจทก์ได้จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกัน จึงเป็นสาธารณูปโภคตามความหมายของ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 4 และ 43
การที่จำเลยทุบทำลายกำแพงคอนกรีตแล้วทำเป็นทางเข้าออกไปสู่ที่ดินแปลงอื่นนอกโครงการจัดสรรของโจทก์ เพื่อประโยชน์สำหรับจำเลย บริวารลูกจ้าง และลูกค้าในกิจการค้าของจำเลยโดยไม่ต้องใช้เส้นทางถนนในโครงการจัดสรรของโจทก์ไปออกถนนสาธารณะ ไม่ต้องผ่านทางเข้าออกที่โจทก์กำหนด และไม่ต้องผ่านระบบการรักษาความปลอดภัยของโจทก์เหมือนเจ้าของที่ดินในโครงการรายอื่น ย่อมมีผลกระทบต่อระบบการรักษาความปลอดภัย การจราจร การรักษาความสงบเรียบร้อยของโจทก์และผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงอื่น ถือว่าเป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่เจ้าของที่ดินแปลงอื่นในโครงการจัดสรรของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ จึงเป็นการใช้สอยกำแพงคอนกรีตขัดต่อสิทธิเจ้าของรวมคนอื่น โจทก์ในฐานะเจ้าของรวมและในฐานะผู้มีหน้าที่ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินในการบำรุงรักษากำแพงคอนกรีตแทนเจ้าของสามยทรัพย์ทั้งปวง ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้สั่งห้ามจำเลยกระทำการที่ขัดต่อบทกฎหมายดังกล่าว
แม้การทุบทำลายกำแพงคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภค จะเป็นการทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมายทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเกี่ยวกับทรัพยสิทธิ ซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 แต่โจทก์ก็ยังมีสิทธิขอบังคับให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์กระทำการอย่างใดที่ทำให้ประโยชน์หรือความสะดวกแห่งภารยทรัพย์กลับคืนมาดังเดิม ซึ่งการติดตามเอากำแพงคอนกรีตที่ถูกทุบทำลายคืนมาเป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมกลับขึ้นมาตามเดิมก็คือการซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตให้กลับคืนสภาพตามที่เป็นอยู่เดิมนั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจตามกฎหมายที่จะขอบังคับให้จำเลยซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตให้กลับคืนสภาพเดิมได้ ไม่ใช่ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากการถูกทำละเมิด จึงไม่จำต้องฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่วันรู้ถึงการละเมิดและรู้ตัวผู้จะพึงต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน